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1、物業(yè)前期介入指導(dǎo)書1 目的 通過建立物業(yè)前期介入管理流程，解決部門接口標(biāo)準(zhǔn)問題，提高系統(tǒng)運(yùn)行效率，建立標(biāo)準(zhǔn)化體系。2 適用范圍 適用于公司開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)介入工作。3 定義4 流程說明 活動(dòng)編號(hào)活動(dòng)名稱參與部門工作內(nèi)容及接口標(biāo)準(zhǔn)01參與市場調(diào)研銷售策劃部（牽頭）工作內(nèi)容：A、項(xiàng)目周邊的市政配套設(shè)施：包括交通、商業(yè)、教育、文化、體育、金融等配套設(shè)施現(xiàn)狀與未來規(guī)劃；B、項(xiàng)目周邊的競爭對(duì)手及其樓盤情況：包括樓盤規(guī)模、產(chǎn)品服務(wù)定位、差異化服務(wù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)人員構(gòu)成、薪酬福利情況等；C、對(duì)項(xiàng)目周邊的客戶和營銷提供的意向進(jìn)行訪問，了解內(nèi)容包括：對(duì)物業(yè)服務(wù)的了解、對(duì)競爭對(duì)手和本公司物業(yè)服務(wù)的了解和對(duì)比評(píng)2、價(jià)、了解其物業(yè)服務(wù)需求并進(jìn)行排序（區(qū)域生活配套設(shè)施、居住的安全性保障、物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、特約服務(wù)內(nèi)容、會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施、社區(qū)文化活動(dòng)等內(nèi)容）、了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承受能力等。接口：1、產(chǎn)品定位 02參與方案研討設(shè)計(jì)管理部/總工室（牽頭）工作內(nèi)容：在項(xiàng)目總平、消防、安防、交通、步行、結(jié)構(gòu)、景觀、公共空間、強(qiáng)弱電配置、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和后期服務(wù)成本等方面提意見，具體以設(shè)計(jì)評(píng)審作業(yè)指引的程序?yàn)橐罁?jù)。接口：1、 設(shè)計(jì)管理部/總工室確認(rèn)設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁r(shí)間、方案設(shè)計(jì)要求。03參與圖紙會(huì)審工程部（牽頭）工作內(nèi)容：、房屋本體、小區(qū)規(guī)劃、安防方面、關(guān)注停車場的智能化建設(shè)和管理工作、動(dòng)力設(shè)備設(shè)施配置問題、景觀鋪裝3、方案規(guī)劃、景觀光彩、保潔綠化方面 接口：1、設(shè)計(jì)管理部/總工室相關(guān)人員編制項(xiàng)目專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)劃。04參與設(shè)備選型設(shè)計(jì)管理部/總工室（牽頭）工作內(nèi)容：A、建筑材料，就耐用性、清潔性、安全性及美觀等方面提出專業(yè)意見 。 B、小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格; C、涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力。D、設(shè)置雨棚的材料應(yīng)考慮高空拋物導(dǎo)致易碎等因素。E、 對(duì) 購 貨 、 安 裝 和 施 工 等 各 類 與 工 程 有 4、關(guān) 的 合 同 ， 提 供 有 利 于 控 制 質(zhì) 量 和 售 后 服 務(wù) 的 專 業(yè) 意 見 。 F、二裝所使用型材、發(fā)配電、弱電、空調(diào)、排風(fēng)系統(tǒng)等重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的公司，在價(jià)格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。G、一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。 H、小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明。接口：1、 設(shè)計(jì)管理部/總工室提供滿5、足報(bào)建方案設(shè)計(jì)依據(jù)的設(shè)計(jì)方案圖紙。2、 設(shè)計(jì)管理部/總工室提供達(dá)到報(bào)建方案設(shè)計(jì)文件編制深度要求的報(bào)建方案圖紙。3、 設(shè)計(jì)管理部/總工室、工程部確保結(jié)構(gòu)、機(jī)電專業(yè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)適用性。05參與現(xiàn)場施工管理工程部（牽頭）工作內(nèi)容：了解施工進(jìn)度，參加開發(fā)項(xiàng)目召開的有關(guān)質(zhì)量和進(jìn)度方面的例會(huì)。了解相應(yīng)的施工更改記錄。參加隱蔽工程驗(yàn)收和單體工程驗(yàn)收工作06參與竣工驗(yàn)收工程部（牽頭）工作內(nèi)容：由建設(shè)單位和施工單位、設(shè)計(jì)單位、參加。工程部應(yīng)在分戶驗(yàn)收前2個(gè)月書面致函物業(yè)公司。 關(guān)注要點(diǎn)及時(shí)間銜接：A、接書面分戶驗(yàn)收函時(shí)即組建物業(yè)服務(wù)中心。根據(jù)驗(yàn)收物業(yè)面積配套相應(yīng)數(shù)量保安、保潔、工程、客戶人員全部到位。6、對(duì)工程隱患和遺留問題提出整改意見。B、出具書面的分戶驗(yàn)收計(jì)劃致函工程部，在接分戶驗(yàn)收函后一周內(nèi)完成并送達(dá)；C、出具書面的有關(guān)各項(xiàng)驗(yàn)收工作的培訓(xùn)需求函（需水、電、土建、裝修、動(dòng)力設(shè)備等方面要求開發(fā)及施工單位對(duì)物業(yè)工程人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)），與分戶驗(yàn)收計(jì)劃同時(shí)送達(dá)工程部。培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)為：工程人員應(yīng)熟練掌握驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和熟練操作動(dòng)作設(shè)備及掌握維保方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有設(shè)備設(shè)施分布狀況。在培訓(xùn)期間應(yīng)移交所有設(shè)備設(shè)施的相關(guān)技術(shù)資料及設(shè)備的配套工具給物業(yè)公司。設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料及設(shè)備配套工具見后面接管查驗(yàn)內(nèi)容。D、進(jìn)行培訓(xùn)。時(shí)間不短于1個(gè)月。E、進(jìn)行分戶驗(yàn)收。按計(jì)劃表進(jìn)行。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。7、F、驗(yàn)收結(jié)果：不合格：由物業(yè)公司發(fā)整改函，待通知再行驗(yàn)收；合格：物業(yè)與工程部辦理正式移交手續(xù)并負(fù)責(zé)保護(hù)成品。07接管檢查物業(yè)公司（牽頭）工作內(nèi)容：在接工程部正式接管查驗(yàn)函后即制訂詳細(xì)的接管查驗(yàn)計(jì)劃。具體查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)同。、關(guān)注要點(diǎn)及時(shí)間銜接：、進(jìn)一步熟悉設(shè)備設(shè)施和努力發(fā)現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)的問題，注意對(duì)資料和配套工具的移交，應(yīng)齊全。、工程部應(yīng)在驗(yàn)收前20個(gè)工作日致函物業(yè)公司。、物業(yè)公司在7個(gè)工作日內(nèi)制訂詳細(xì)的接管查驗(yàn)計(jì)劃并函達(dá)工程部。、驗(yàn)收內(nèi)容。08A分戶驗(yàn)收物業(yè)公司（牽頭）工作內(nèi)容：由建設(shè)單位和施工單位、設(shè)計(jì)單位、參加。開發(fā)中心/市政部應(yīng)在分戶驗(yàn)收前2個(gè)月書面致函物業(yè)公司。關(guān)注要點(diǎn)及時(shí)間銜接：A8、接書面分戶驗(yàn)收函時(shí)即組建物業(yè)服務(wù)中心。根據(jù)驗(yàn)收物業(yè)面積配套相應(yīng)數(shù)量保安、保潔、工程、客戶人員全部到位。對(duì)工程隱患和遺留問題提出整改意見。B、出具書面的分戶驗(yàn)收計(jì)劃致函開發(fā)中心/市政部，在接分戶驗(yàn)收函后一周內(nèi)完成并送達(dá)；C、出具書面的有關(guān)各項(xiàng)驗(yàn)收工作的培訓(xùn)需求函（需水、電、土建、裝修、動(dòng)力設(shè)備等方面要求開發(fā)及施工單位對(duì)物業(yè)工程人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)），與分戶驗(yàn)收計(jì)劃同時(shí)送達(dá)開發(fā)中心/市政部。培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)為：工程人員應(yīng)熟練掌握驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和熟練操作動(dòng)作設(shè)備及掌握維保方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有設(shè)備設(shè)施分布狀況。在培訓(xùn)期間應(yīng)移交所有設(shè)備設(shè)施的相關(guān)技術(shù)資料及設(shè)備的配套工具給物業(yè)公司。設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料及9、設(shè)備配套工具見后面接管查驗(yàn)內(nèi)容。D、進(jìn)行培訓(xùn)。時(shí)間不短于1個(gè)月。E、進(jìn)行分戶驗(yàn)收。按計(jì)劃表進(jìn)行。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)見附件08B分戶驗(yàn)收物業(yè)公司（牽頭）工作內(nèi)容：參與施工單位與開發(fā)商及建設(shè)主管部門組織的驗(yàn)收。關(guān)注要點(diǎn)及時(shí)間銜接：A、 進(jìn)一步熟悉設(shè)施設(shè)備情況。了解建設(shè)主管部門對(duì)本工程的質(zhì)量和規(guī)劃方面的意見。關(guān)注對(duì)物業(yè)成品的保護(hù)。B、工程部在竣工驗(yàn)收前半個(gè)月應(yīng)致函物業(yè)公司。9資料驗(yàn)收工程部（牽頭）工作內(nèi)容：a、 建設(shè)規(guī)劃銷售資料b、 政府竣工驗(yàn)收合格資料c、 工程技術(shù)資料d、 設(shè)備設(shè)施資料（要求在分戶驗(yàn)收前移交）e、 業(yè)主資料f、 其它應(yīng)移交的資料（如開發(fā)商或建設(shè)單位的各項(xiàng)承諾等）10A交小業(yè)主物業(yè)公司（牽頭）工作內(nèi)容：集中交房及部分零散交房10B交小業(yè)主物業(yè)公司（牽頭）工作內(nèi)容：合同交房期后零星交房5 相關(guān)文件無。6 記錄保存記錄名稱保存責(zé)任者保存場所歸檔時(shí)間保存期限到期處理方式7.補(bǔ)充說明 無。8 文檔歷史 版本號(hào)擬制/修改責(zé)任人擬制/修改日期修改內(nèi)容及理由批準(zhǔn)者A