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1、銷售價格管理作業指引編制日期審核日期批準日期一、 作業指引目的規范銷售價格的制定、執行、變更的各個環節的操作，提高工作效率。二、 適用范圍公司開發的所有項目的價格管理。三、 職責12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1231233.1 銷售策劃部1718192020.12.2122232424.1242526272828.12930313232.156788.15.6.7.8.8.1.56788.1563.1.1 制定項目的整體價格定位及價格策略；3.1.2 依據均價表編制價目表；3.1.3 制定樓盤2、分棟價格、均價及折扣方案；3.1.4 制定單套價格及具體折扣配比；3.1.5 規定內折扣的執行。四、 關鍵活動描述44.1 定價依據及要求4.1.1 集團公司董事長根據集團發展戰略、市場供求情況等，簽定全國各在售樓盤的目標銷售均價，作為規定時期內各銷售物業的定價標準；4.1.2 各地公司應以目標銷售均價為基礎，綜合考慮區域環境、樓棟位置、周邊景觀、戶型設計、朝向及樓層差異等因素，編制各樓棟不同單元的具體價目表。其中，最低售價不得比目標銷售均價低超過15%。4.1.3 參考同區域競爭項目的銷售價格及整個市場的情況對基礎定價作相應調整或參考小區內相近樓棟的價格。4.1.4 每個單位的定價必須考慮戶3、型間隔、面積、方向、景觀、樓層等綜合因素。4.1.5 各地公司銷售物業價目表的編制及審批流程參見責權手冊；4.1.6 各地公司相關部門必須嚴格執行經審批同意的銷售物業價目表，保證實際售價不低于底價。財務中心應按月統計實際銷售均價，報集團公司領導及各地區公司負責人作總結、檢討，及時調整定價策略；4.1.7 促銷計劃的審批流程按責權手冊執行，若促銷計劃或特價單位申請內的定價低于銷售物業價目表內的底價，則須上報集團公司董事長作最終審批。4.2 制定價目表：4.2.1 制定總規圖，在需要定價的樓棟標上棟號，并標上參考樓棟棟號。4.2.2 制定價格表（圖1），價格表需要有每個單位的房號、朝向、戶型、建筑4、面積、套內建筑面積，每個單元下均要設置各單位總面價、各單位實收總價、各單位總面積、各單位實收均價、各單位平均總價，并在價目表的左下方設置總銷售面積、總實收銷售額、總套數、總實收均價等信息。4.2.3 若有特殊的情況（例如：帶花園單位、送露臺的單位、復式等），必須在價目表中注明。4.2.4 若遞交個別單位的價目表時（如圖2：包括住宅、商鋪、車位、寫字樓等），必須將旁邊單位的原價目表一同附上，便于更準確制定價格。價目表上需按戶型分類小計，在按戶型分類小計及整批特價合計中，除原有的小計和合計內容外，還需加上調整前平均每套折后總價、調整后平均每套總價、平均每套調整差額。4.2.5 需在新樓棟價目表的右5、上角注明該樓棟的交樓日期及開賣日期。4.2.6 制定折扣執行情況表（審批需至集團銷售總監）和各單元定價依據（參考之前定價的情況進行分析）。圖1圖24.3 定價圖提交資料明細及順序4.3.1 待簽定價圖（標明交樓時間、執行時間及裝修標準）；4.3.2 項目總平面圖；4.3.3 對比樓棟已售未售貨量平面圖及銷控；4.3.4 對比樓棟初始定價圖及價目表；4.3.5 近兩個月成交明細；4.3.6 李生/張生雙簽目標均價；4.3.7 工程進度圖并加上相應的簡單文字敘述（切記寫上交樓時間）；4.3.8 交樓時間會簽表。4.4 價目表提交資料明細及順序4.4.1 待簽價目表（標明交樓時間、執行時間及裝修標準6、）；4.4.2 集團銷售總監簽批版定價圖；4.4.3 折后總價/折后單價表（待集團銷售副總監簽批價目表后，就可以抽出，不需要呈交集團銷售總監）；4.4.4 項目總平面圖；4.4.5 李生/張生雙簽目標均價；4.4.6 待簽促銷計劃/已簽批促銷計劃（含本次定價樓棟）；4.4.7 工程進度圖并加上相應的簡單文字敘述（切記寫上交樓時間）；4.4.8 交樓時間會簽表。4.5 制定付款方式表4.5.1 必須列明：1) 付款方式（包括：商業貸款、一次性付款、公積金組合貸款等）；2) 付款日期；3) 付款折扣。4.6 制定促銷計劃表4.6.1 必須列明：1) 執行時間；2) 優惠折扣；3) 實收均價；4) 7、活動形式。4.7 調整促銷計劃制定4.7.1 項目必須根據當月的銷售情況調整并制定下月的促銷計劃。4.7.2 新的促銷計劃包括：1) 執行時間；2) 調整后的優惠折扣；3) 標注未售均價及總和各棟實收均價；4) 活動方式。4.8 價目表及促銷計劃的簽批流程：詳見責權手冊。4.9 價格折扣管理4.9.1 銷售策劃部應在開盤前將定價明細及折扣政策等信息錄入銷售管理系統，經審核后，進行鎖定和保密處理。4.9.2 規定折扣政策內的銷售折扣由銷售策劃部負責執行，并做好折扣信息的記錄。4.9.3 公司內部員工可享受購房優惠折扣，具體要求詳見員工購房優惠管理規定。4.9.4 商品房認購書折扣申請審批流程如下8、所示：額度代為提出申請的經辦部門審批流程9.9折以內（含9.9折）廣州、北京、上海、天津公司各部門/子公司各部門/子公司負責人主管的集團決策委員會成員行政部存檔海南區域公司下屬分公司/項目公司、其它地區公司各部門/子公司各部門/子公司負責人公司副董事長+總經理（或董事長+副董事長）廣州/北京公司總經理、海南區域公司董事長廣州/北京/海南區域公司行政部存檔超過9.9折廣州、北京、上海、天津公司各部門/子公司各部門/子公司負責人主管的集團決策委員會成員李生/張生行政部存檔海南區域公司下屬分公司/項目公司、其它地區公司各部門/子公司各部門/子公司負責人副董事長+總經理（或董事長+副董事長）廣州/北京公司總經理、海南區域公司董事長李生/張生廣州/北京/海南區域公司行政部存檔4.9.5 享受員工購房優惠折扣的公司內部員工及享受公司折扣優惠的關系客戶在購買公司商品房時，必須自認購之日起2周內完成商品房買賣合同的簽署工作，否則一律視作撻定處理。五、 支持性文件55.1 流程及作業指引無5.2 表單及模板5.2.1 均價表5.2.2