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1、項目后評估作業指引編制日期審核日期批準日期一、 作業指引目的為規范項目后評估工作，及時分析和總結項目開發的經驗與教訓，積累項目開發成果，推廣項目成功經驗，提高公司項目投資決策水平，提高項目開發管理能力，特制訂本作業指引。二、 適用范圍適用于公司投資開發的所有項目分期或全期的評估工作。三、 職責1233.1 企業管理中心3.1.1 負責編制后評估報告模板和匯總評估資料清單；3.1.2 參與區域層面項目后評估會議；3.1.3 組織召開集團層面項目后評估會議；3.1.4 組織建立項目管理案例庫，并不斷更新完善。3.2 各區域公司3.2.1 組織召開項目后評估區域評估會；3.2.2 參與集團層面項目后2、評估會議。3.3 各地區公司3.3.1 開展本地區公司項目后評估工作，組織各專業編制各專業后評估報告；3.3.2 編制項目后評估報告（初稿），提交區域公司；3.3.3 參與區域層面項目后評估會議，并完成項目后評估報告（修訂稿），提交集團企業管理中心；3.3.4 參與集團層面項目后評估會議，完成項目后評估報告（最終稿），報集團領導審核審批。45四、 關鍵活動描述12344.1 地區公司項目后評估4.1.1 項目結束后，由地區公司在竣工交付后三個月內，完成項目后評估工作，回顧項目運營目標的達成情況，對工作經驗進行分析總結。4.1.2 各專業線負責人根據地區公司總經理的指示，編制各專業后評估報告，各3、專業線的區域分管領導需提供支持和協助。4.1.3 各專業后評估報告完成后，地區公司總經理組織項目團隊成員（需包括營銷、設計、成本、采招、工程、物業等業務線）召開后評估會議，形成項目后評估成果文件項目后評估報告（初稿），須遵循集團項目后評估報告統一模板要求。4.1.4 若項目為分期開發，項目后評估按分期實施。4.2 區域層面項目后評估4.2.1 區域評估會召開時間限制：項目后評估報告（初稿）提交分管區域集團領導后10個工作日內或按集團通知要求，由分管區域集團領導組織召開區域評估會。4.2.2 區域評估會的參會人員，為區域各專業線領導、集團企業管理中心及地區公司項目團隊。4.2.3 區域評估會通過4、后，地區公司需形成會議紀要，并于會后2個工作日內，提交分管區域集團領導審核后，報集團企業管理中心備案。4.3 集團層面項目后評估4.3.1 區域評估會通過后，地區公司需在15個工作日內或按集團通知要求，根據會議決議形成的項目后評估報告（修改稿），經分管區域集團領導審核后，提請集團企業管理中心組織召開后評估會議。4.3.2 集團企業管理中心負責根據項目后評估報告（修改稿）和項目運營目標責任書等會議材料的準備情況，與集團董事長確定集團后評估會議的時間，并組織召開集團后評估會議。4.3.3 集團后評估會議的參會人員，一般為集團董事長、決策委員會領導、分管區域集團領導、區域各專業線領導、集團企業管理中5、心及地區公司項目團隊主要負責人。參會人員名單由集團企業管理中心根據項目需要實時調整，具體以會議通知為準。4.3.4 集團后評估會議需形成會議紀要和項目后評估報告（最終稿），并于會后15個工作日內，由地區公司提交分管區域集團領導簽字審核后，報集團企業管理中心呈遞集團董事長審批。4.3.5 集團企業管理中心依據項目后評估報告（最終稿）和項目運營目標責任書，組織開展落實項目績效考核最終方案，并責成各相關部門實施改進措施和方案，必要時組織相關部門進行專題討論，形成項目管理案例庫，為其它項目提供經驗和教訓的知識案例，按要求歸入知識庫，并及時對相關流程文件進行修正和完善。4.3.6 集團后評估會議形成的項6、目后評估報告為公司機密文件，嚴禁泄露。4.4 項目后評估主要內容4.4.1 項目后評估結果要形成項目后評估報告，內容包括但不限于：1) 項目概況；2) 項目開發指導書中指標完成情況總結；3) 項目定位策劃總結；4) 項目營銷專業總結；5) 項目設計專業總結；6) 項目工程專業總結；7) 項目客服專業總結；8) 項目成本管理總結；9) 項目進度管理總結；10) 項目總體經驗總結。4.4.2 項目后評估要點可參考下表：類別序號評估要點項目運營1項目運營計劃關鍵指標達成情況總結（如簽約及回款、銷售利潤率及內部收益率、項目成本變化、一級節點達成率、客戶滿意度及客戶忠誠度等）2項目進度滯后或提前的原因分7、析3風險管理計劃實施總結4項目運營成功點和不足點項目定位1項目總體定位分析成本1評估目標成本達成情況和成本控制難點分析營銷管理1項目銷售情況分析2營銷策劃效果分析3銷售資料及合同管理問題分析4銷售服務及客戶反饋問題分析工程管理1評估項目工程質量是否達到項目目標2施工組織總結及重大施工方案評估分析3施工節點總結4客戶反饋總結分析設計及研發1設計難點總結2設計配合問題總結3客戶反饋（客戶敏感點）總結分析（從設計與技術角度）4新材料、新技術、新工藝應用效益及不足客服1交房準備及交房效果評估2客戶需求及客戶重大投訴評估3客戶敏感點總結（從客戶體驗角度）綜合1項目管理方法及團隊建設總結及建議4.4.3 8、營銷后評估：銷售策劃部根據階段營銷總結和專題評估結果，結合銷售完成情況提出營銷總結報告并進行匯報，其他人員提出補充意見。營銷總結報告包括但不限于以下幾方面：1） 項目總體銷售統計分析；2） 項目定位總結；3） 營銷策劃成功經驗與失敗總結；4） 銷控措施經驗與失敗總結；5） 銷售合同管理問題總結；6） 銷售行為問題總結；7） 客戶反饋總結分析。4.4.4 招標/采購后評估：招標中心/供應部提交招標/采購后評估報告進行匯報，各部門提出補充意見。招標/采購后評估報告內容包括但不限于：1） 戰略合作伙伴的合作過程評價和總結評價結果；2） 招標采購的經驗與問題總結；3） 招標策略分析總結；4） 不足總結9、。4.4.5 成本后評估：核算部編制項目成本后評估報告，內容包括但不限于：1） 歸集評估項目的所有相關成本基礎資料，包括：項目可研報告、目標成本指導書、目標成本測算表、該項目的各期動態成本分析等；2） 匯總項目完整的結算資料，包括工程預算書、工程結算書、工程變更、現場簽證等資料；3） 按產品類型和成本科目，分別歸集成本金額；4） 費用部分（土地費用、管理費用、營銷費用、其他費用）由財務部負責歸集，將實際發生額與目標成本作對比分析；5） 對比項目結算與該項目可研報告中成本數據及制定的目標成本，評價投資估算、項目目標成本的準確、合理性；6） 對比項目結算與目標成本指導書中相關成本內容，匯總成本差異10、內容，分析差異產生的原因，評價成本管理工作的有效性；7） 分析該項目各期的動態成本資料，評價項目成本管理的科學合理性，總結其中的經驗教訓；8） 對照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預算書、工程結算書等資料，分析開發計劃、施工組織、工程承包范圍變化，工程量變化、設計變更及現場簽證、市場因素等對成本的影響；9） 組織相關部門分析主要材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛生潔具、門窗等，從其使用效果和耐用程度上，評價材料成本的合理性。4.4.6 設計管理后評估：總工室/設計管理部提交設計管理后評估報告，內容包括但不限于： 1） 對方案設計、擴初設計和施工圖設計的經驗和問題進行總結、對客戶投11、訴的規劃設計問題進行總結、產品標準的使用落實情況進行總結、設計配合問題總結等；2） 對客戶投訴的規劃設計問題進行總結；3） 產品標準的使用落實情況進行總結、設計配合問題總結等；4.4.7 項目管理后評估：工程部提交項目管理后評估報告，內容包括但不限于： 1） 對工程施工技術經驗問題進行總結；2） 工程進度和質量控制情況進行總結；3） 對設計單位、監理、施工單位合作情況進行總結評價；4） 施工管理經驗和問題進行總結。4.4.8 客戶入住階段滿意度評估：客戶服務部/物業公司提交項目入住階段客戶滿意度報告，內容包括但不限于：1） 組織回訪形成的回訪總結報告；2） 收集客服熱線接到的客訴信息、交房過程中客戶反饋的相關信息，形成入住投訴分析報告。五、 支持性文件5.1 流程及作業指引無5.2 表單及模板項目后評估報告（模板）5.2.1