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1、首次溝通會首次溝通會XXXXX項目2014.3.12主要溝通內(nèi)容主要溝通內(nèi)容1.項目基本情況項目基本情況2.客戶需求、目標、困惑客戶需求、目標、困惑3.我們對需解決問題的理解我們對需解決問題的理解4.我們解決問題的角度我們解決問題的角度5.我們提供專業(yè)服務(wù)的定義我們提供專業(yè)服務(wù)的定義6.本階段的工作流程本階段的工作流程7.市場調(diào)研工作時間計劃安排市場調(diào)研工作時間計劃安排8.需要明確的相關(guān)問題需要明確的相關(guān)問題9.需要提供的相關(guān)協(xié)助需要提供的相關(guān)協(xié)助10.本階段工作主要執(zhí)行人員本階段工作主要執(zhí)行人員項目基本情況項目基本情況u項目位置：項目位置：u占地面積：占地面積：u建筑面積建筑面積u容積率：容2、積率：u覆蓋率：覆蓋率：u物業(yè)功能及比例：物業(yè)功能及比例：u預(yù)計開工時間：預(yù)計開工時間：u其它：其它：客戶需求、目標、困惑客戶需求、目標、困惑客戶對本項目的理解？問題問題 1 1問題問題 2 2客戶的開發(fā)目標？問題問題 3 3項目所遇到的主要困惑？我們對需解決問題的理解我們對需解決問題的理解示例示例？開發(fā)時機是否成熟開發(fā)時機是否成熟？是否有機會？是否有機會？目標是否實現(xiàn)？目標是否實現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展是房地產(chǎn)市場發(fā)展是否帶來機會？否帶來機會？政府規(guī)劃政府規(guī)劃是否帶來機會？是否帶來機會？人口及構(gòu)成變化人口及構(gòu)成變化是否帶來機會？是否帶來機會？利潤目標利潤目標是否實現(xiàn)？是否實現(xiàn)？其他目標其他目標是否實3、現(xiàn)？是否實現(xiàn)？房地產(chǎn)發(fā)展階段房地產(chǎn)發(fā)展階段判定判定項目所在城市房地產(chǎn)發(fā)展階段項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展階段不同階段的特征不同階段的特征政府的政策方向政府的政策方向市政配套主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)政府的規(guī)劃導(dǎo)向政府的規(guī)劃導(dǎo)向市政配套土地供給交通網(wǎng)絡(luò)未來的土地供給未來的土地供給項目所在城市項目所在區(qū)域未來經(jīng)濟發(fā)展帶未來經(jīng)濟發(fā)展帶來的人口變化來的人口變化數(shù)量 構(gòu)成城市規(guī)劃帶城市規(guī)劃帶來的人口變化來的人口變化數(shù)量 構(gòu)成不同人口構(gòu)成不同人口構(gòu)成帶來的需求變化帶來的需求變化不同需求帶來的不同需求帶來的置業(yè)關(guān)注因素變化置業(yè)關(guān)注因素變化預(yù)期收益預(yù)期收益預(yù)期成本預(yù)期成本項目本體項目本體地塊的優(yōu)劣勢 項目的條件市場容量市場容量區(qū)域的4、發(fā)展市場供需競爭力目標客戶群產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值在特定的房地產(chǎn)市場中影響產(chǎn)品的價值體系購房者購買力支撐升值因素開發(fā)成本開發(fā)成本機會成本機會成本地塊是否自行增值資金投入其他項目的收益我們解決問題的角度我們解決問題的角度7系統(tǒng)的方法并不急于立即解決問題，而是立足于揭示問題根源，找出長期的對策。我們提供專業(yè)服務(wù)的定義我們提供專業(yè)服務(wù)的定義8基于價值鏈的服務(wù)模型概括了房地產(chǎn)開發(fā)的各要素：選擇價值選擇價值 提供價值提供價值 傳達價值傳達價值 項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展建議營銷戰(zhàn)略與策略價值定位價值定位價值交付系統(tǒng)價值交付系統(tǒng)本階段的工作流程本階段的工作流程首次溝通會市場調(diào)研基礎(chǔ)資料整理討論擬定5、初步解決方案核心成果形成專案團隊、部門、公司三級評審核心成果修正核心成果中期匯報 調(diào)整修改專案團隊、部門、公司三級評審 終稿提交報告分工撰寫市場調(diào)研工作時間計劃安排市場調(diào)研工作時間計劃安排需要明確的相關(guān)問題需要明確的相關(guān)問題u關(guān)于規(guī)劃指標關(guān)于規(guī)劃指標容積率、覆蓋率、建筑高度（層數(shù)）、建筑功能、功能比例等u關(guān)于開發(fā)目標關(guān)于開發(fā)目標盈利水平（利潤總額、利潤率）、售價、銷售期、品牌打造及其他u關(guān)于約束與限制條件關(guān)于約束與限制條件 開發(fā)期、啟動資金、政府期望、其他（建筑風(fēng)格等）需要提供的相關(guān)協(xié)助需要提供的相關(guān)協(xié)助附：本階段工作執(zhí)行人員附：本階段工作執(zhí)行人員項目直接負責(zé)人：專案團隊成員：項目統(tǒng)籌人：項目指導(dǎo)人：首次溝通會結(jié)束首次溝通會結(jié)束謝謝！謝謝！