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1、保利南京高淳G02-G03地塊項目規劃方案設計 2018.05 公園邊上的尊貴社區公園零距離 釐石為開入口禮儀空間 坊院里 釐陵八坊品質別墅 大平悅墅墅質洋房 大平悅墅墅質洋房 項目基地 高淳站 固城湖 結論：基地東側勵志路、西側濱湖大道周邊有S104，S123，S239等多條公 路連接市區。交通可達性高！交通優勢 配套資源優勢 基地 高淳區政府 固城湖濕地公園 瀨渚洲公園 高淳區寶塔小學 富克斯販物中心 高淳區人民醫院 高淳高級中學 結論：基地緊鄰高淳區政府，周邊商業、教育、醫療配套資源成熟！結論：東臨固城湖公園，西臨瀨渚洲公園，南臨固城湖，無敵景觀視野！項目基地 瀨渚洲公園 固城湖國家濕地2、公園 固城湖 景觀優勢 結論：本次營造的是一個低容中密社區 用地范圍 1.用地面積：102804 2.容積率：1.4 3.建筑限高：24 4.建筑密度：30%指標優勢 營銷定位 物業類型 面積段 功能 套數占比 備注 洋層 98 3房2廳2衛 30%三開間設計 125 4房2廳2衛 40%四開間設計 140 4房2廳2衛 15%四開間設計 聯排 180 15%結論：高品質下的聯排最大化 目標售價：別墅1.5W/，洋房1.2W/丌限價 低容中密下如何做到 貨值 VS 品質雙提升 切入點一：更密密度極限化 切入點二：更大貨值最大化 切入點三：更優品質最優化 Q1：設置哪些產品？結論：容積率丌足 13、2排 容積率:1.35 28M 普通洋房間距28M 7層洋房/125/140四面寬 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 極限強排：全7F洋房 結論：容積率滿足，但密度利用丌足 極限強排：全7+1F洋房 12排 28M 普通洋房間距28M 容積率:1.4 密度：21%貨值：17.02億 7+1層洋房/125/140四面寬 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 結論：增加1.5排洋房量、容積率達到1.6 利用 退臺提容量 13.5排 容積率:1.6 密度：23%7+1層洋房/125/140四面4、寬 24M 7層退臺間距24M 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 結論：利用退臺后，可做丌限價別墅產品！容積率:1.6 滿足容積率情況下，可減少18棟洋房 容積率:1.4 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 3F 2F 1F 如何充分挖掘土地價值？A1：8層洋房+3層別墅貨值最大！洋房+別墅 Q2：別墅設置在何處？別墅適建度分析 用地范圍 2 1 東側已建4F商業，基地內低層產品景觀視線受遮擋 1 2 南側已建6F商業，南側景觀視線嚴重受遮擋 結論：東側，南側丌適合做別墅區！別墅適建度分析 用地范圍 1 瀨渚洲公園 結論5、：北側調性丌足！1 2 2 別墅適建度分析 用地范圍 1 1 2 2 瀨渚洲公園 結論：西側景觀視野開闊！瀨渚洲公園 用地范圍 固城湖國家濕地公園 A2：別墅建西側，景觀溢價最高！南側6F商業（若超24M南側景觀面完全遮擋）東側已建4F商業 東側12F住宅 西側公園（景觀視線無遮擋）別墅適建度分析 別墅區 Q3：別墅設置哪類產品？結論：L型合院貨值更高！L型合院單元數：54個 別墅類型如何選擇？100M 普通聯排單元數：44個 100M 別墅：9380 貨值：1377萬 別墅：7480 貨值：1122萬 VS 100M 100M L型合院儀式感、私密感、獨棟感更強！常規聯排 L型合院 容積率：6、1.4 密度：29%貨值：17.9 7+1F洋房+合院方案 A3：L型別墅總貨值增加5.3%、總利潤增加30-40%！Q4:如何提高洋房的品質 結論：底躍提升品質！底躍類聯排溢價更高、去化更快、產品力更強 底下平層 底下躍層 首層2戶送地下室及花園 單戶贈送面積過大 首層4戶送地下室及花園 單戶贈送面積適中 140 140 125 125 125 125 125 140 140 125 125 125 125 125 140 140 125 125 125 125 125 140 140 125 125 125 125 125 容積率：1.4 密度：29%別墅量：29684 底層類聯排量：217、840 貨值：18+億 合院+洋房底躍 7F普通洋房 容積率丌足 貨值低，密度丌足 容積率：1.4 密度：21%別墅量：0 貨值：17.02億 容積率：1.35 密度：21%別墅量：0 貨值：16.5億元 高附加值，高品質 7+1F普通洋房 洋房底躍+別墅 28M 24M 我們的策略 利用 退臺，提容量 利用 別墅，加貨值 利用 底躍，提品質 挖掘隱藏價值 南京保利高淳G02-G03地塊綜合經濟技術指標表 項目 單位 數值 備注 規劃用地 m 102804 總建筑面積 m 212537.50 其中 地上計容建筑面積 m 143925.60 其中 住宅部分 合院 m 29684.00 洋房 m 8、112401.40 社區配套 m 287.85 地面建筑面積0.2%養老用房 m 223.20 每百戶20平方米 物業管理 m 850.15 總建筑面積0.4%配電房 m 459.00 共計3個配電房 門衛 m 20 共計2個門衛 地下建筑面積 m 68611.90 其中 地下室建筑面積 m 65129.90 地下室 m 17946.00 地下車庫（含人防）m 47183.90 地下自行車庫建筑面積 m 3482.00 洋房地下室 容積率 1.40 1.01Far1.4 綠地率%30.00%30%建筑占地面積 m 30841.20 建筑密度%30.00%建筑限高 m 24.00 總戶數 戶 19、116 其中 聯排 戶 164 洋房 戶 952 機動車停車位 輛 1409 其中 地下停車位 輛 1399 地上停車位 輛 10 非機動車停車位 輛 1741 方案二 R2二類居住用地 策略一：合院四層局部三層 策略二：四疊+洋房 結論：我們有合院四層局部三層的成熟案例實踐！UA上海奉賢拓林項目 UA成都中糧武侯項目 策略一：合院四層局部三層 結論：四疊產品附加值高 下疊 上疊 露臺 閣樓 前院 后院 地下室 下疊贈送 地下室、前后院 上疊贈送 閣樓、露臺 策略二：四疊+洋房 結論：180和部分140戶型可做別墅，高贈送套數增加30%！18.6M 180 180 180 180 180+1810、0疊拼 策略二：四疊+洋房 180+180 180+140 結論：總貨值接近，單套總價低，有利去化!VS 容積率：1.4 密度：29%貨值：17.9億 疊加別墅量：37000 疊加套數:216套 單套別墅總價：252W(單價按1.4W/）四疊方案 合院方案 容積率：1.4 密度：29%貨值：18億 別墅量：29684 合院套數:164套 單套別墅總價：270W(單價1.5W/）策略二：四疊+洋房 高建筑密度如何營造社區環境？文化傳統是貫穿于民族和國家各個歷叱階段的各類文化的核心精神。人文民族傳統 白局 云錦 夫子廟 瞻園 民俗雕塑 老門東 人文民族傳統 通過對市場趨向的分析，建筑承載文化傳統喚11、起人們的共鳴。2000-2013年，國外優秀的建筑風格在國內興起，深受市場喜愛 2013-2018年，具有文化傳統特色的新亖洲戒中式建筑逐漸被市場接受和認可 人文民族傳統 具有傳統人文元素的建筑更易喚醒人們作為中國人的認同感 既是市場的認可，又是文化傳承的復興 融創桃花源 泰禾院子 綠地乾唐墅 綠城十里風荷 南京傳統居住空間 高淳古街 規劃生成 1.中國傳統禮儀空間 2.生成坊 3.引入生活軸 六級規劃體系 第一級：入口空間 釐石為開 第二級：中軸序列 禮樂重門 第三級：節點空間 八音迭奏 1 2 3 第四級：組團空間 釐陵八坊 第五級：坊內空間 山水坊里 第六級：庭院空間 前庭后院 4 5 12、6 第一級 入口空間 金石為開 禮儀之門 第二級 中軸序列 禮樂重門 入口廣場 地上會所 景觀禮儀軸 中央禮儀軸 生活次軸 內廣場 第三級 節點空間 八音迭奏 木 革 土 石 匏 金 絲 竹 第四級 組團空間 金陵八坊 烏衣坊 鶯啼坊 青竹坊 杏花坊 桃仙坊 清秋坊 翠華坊 白鷺坊【命名】朱雀橋邊野草花，烏衣巷口夕陽斜。唐劉禹錫烏衣巷 烏衣坊 千里鶯啼綠映紅，水村山郭酒旗風。唐杜牧江南春 鶯啼坊 郎騎竹馬來，繞床弄青梅。唐李白長干行 青竹坊 借問酒家何處有，牧童遙指杏花村。唐杜牧清明 杏花坊 桃仙復桃葉，渡江不用楫。東晉王獻之桃葉歌 桃仙坊 金陵城上西樓，倚清秋。萬里夕陽垂地，大江流。宋朱敦儒13、相見歡 金陵城上西樓 清秋坊 紫蓋忽臨雙鷁渡，翠華爭擁六龍看。清 納蘭性德相見歡 金陵城上西樓 翠華坊 三山半落青天外，二水中分白鷺洲。唐 李白 登金陵鳳凰臺 白鷺坊 坊門 坊墻 第五級 坊內空間 坊門 巷門 院落 坊墻 巷 街 次街 街 坊 巷 院 坊間 坊內 第六級 庭院空間 前庭后院 私屬院落空間 洋房 合院 售樓處 功能分析 主要人行出入口 次要人行出入口 機動車出入口 人行流線 車行流線 交通分析 地下車庫出入口 消防車車出入口 消防車道 消防分析 宅旁綠地 集中綠地 綠化分析 小區綠化面積：30841 綠地率：30%物業配套 配套分析 配電房 日照分析 本方案滿足 南京市大寒日丌低14、于兩小時日照規范要求 0-1小時 1-2小時 2-3小時 3-4小時 4-5小時 5-6小時 6-7小時 地下車庫 項目項目 數量數量 單位單位 備注備注 地下室總建筑面積 68611.9 其中 會所地下室面積 562 別墅地下室面積 12300 洋房地下室面積 5084 非機動車庫面積 3482 地下機動車庫面積 47183.9 機動車停車數量 1408 輛 單車指標33/輛（純車庫）非機動車停車數量 1741 輛 地下室設計原則：經濟性/舒適性/功能性 人防范圍 地下會所范圍 車位尺寸2.4*5.3，車道寬度5.5m 地下室指標:地下車庫 緊鄰管理中心設置訪客車位10個，斱便管理和訪客引導15、.訪客車位 訪客車行流線 訪客車位：地下車庫 柱跨：使用扁長柱，橫向柱跨為7.8米 豎向柱跨為小柱跨5.0/6.1米 車庫柱跨:地下車庫 陽光車庫:采光井 地下車庫局部設置采光井，提升停車空間品質 首開區營造 基地挑戰：可達性丌佳 西側無路 東南商業 北側工地 市政道路開工時間丌明確 我們的目標：挑戰 變 機遇 西側無路 意味著 住區公園 距離 看房流線 6 4 5 9 8 7 瀨渚洲公園 固城湖國家濕地公園 1 2 3 10 11 4 景觀停車場 5 園區景觀門 6 園林景觀展示 7 湖面景觀棧道 8 售樓處前場景觀 9 售樓處 庭院 別墅樣板房 水院 洋房樣板房 13 1 售樓指引牌 2 16、生活配套展示 3 城市公園展示 12 10 11 12 13 首開選址 城市主干道 首開區域 利用已有商業展示完備的配套 利用固城湖公園延長景區展示流線 利用瀨渚洲公園打造零距離景觀 城市人流來向 瀨渚洲公園 固城湖國家濕地公園 1 2 3 固城湖濕地公園是江蘇省面積最大的濕地公園 也是南京國家級城市濕地公園 瀨渚洲公園 固城湖國家濕地公園 1 2 3 景觀停車場 4 驚鴻坊園區入口大門 5 梧竹幽徑曲徑通幽處 取自玄武湖梧竹幽居，旁有梧桐遮蔭、翠竹生情。6 6 引靜橋湖面木棧道 取自網師園的引靜橋，蘇州最小的園林古橋，袖珍而精致，佳構之作。7 熙春臺售樓處前場景觀 取自杭州西湖熙春臺，集樓臺17、亭閣于一體，是昔日揚州“二十四景”之一的“春臺明月”。8 翠玲瓏售樓展示中心（文化傳承地）取自于滄浪亭的翠玲瓏，以蘇子美詩“秋色入林紅黯淡，日光穿竹翠玲瓏”之意為名。9 可亭后院景觀 取自留園的可亭，以白居易詩“可心可意可人亭，坐碧追香入渺溟?！敝鉃槊?0 合院樣板房 11 芙蓉榭后院景觀 取自拙政園的芙蓉榭，夏天夜晚，皓月當空，明月，清風，月影，荷香齊至，美丌勝收也。12 洋房樣板房 13 湖濱一品苑 物業類型：洋房+疊加+聯排 開盤時間：2016 主力戶型：125-160 隆豪翡翠星城 物業類型：洋房+獨棟+聯排 開盤時間：2016 主力戶型：140-180 雙湖明珠二期 物業類型：洋18、房+聯排 開盤時間：2018 主力戶型：110-140 融創中南御園 物業類型：洋房+聯排+疊拼 開盤時間：2018 主力戶型：90-120 結論：以上樓盤物業類型、面積段不本案相似，為主要競品樓盤 競品分布 競品分析 融創中南御園 面積：120 房型：4房2廳2衛 湖濱一品苑 面積：150 房型：3房2廳2衛 融創中南御園 面積：90 房型：3房2廳2衛 二面寬 三面寬 三面寬 大平悅墅98戶型分布 大平悅墅98 戶型 A 3開間朝南 入戶玄關、舒適主臥套 三開間 本案 面積：98 獨立玄關 南北通廳 三面寬朝南 融創中南御園 面積：90 大平悅墅98戶型 二開間 決戰 房型 大平悅墅98 19、戶型 南北通廳結合景觀陽臺，超大私屬庭院贈送。雙廳 花園 一層平面圖 A 大平悅墅125戶型（98 頂躍）B-3 6.6M寬廳 60露臺 6開間 L型餐客一體豪華寬廳，靈動洄游空間 洄游 可變 七層平面圖 大平悅墅125戶型（98 頂躍）B-3 高附加值露臺空間,BBQ活動空間 贈送 價值 七層平面圖 大平悅墅125戶型（98 頂躍）B-3 奢華主臥套間，悅享私密品質生活。私享 舒適 閣樓層平面圖 大平悅墅125戶型（98 頂躍）B-3 大平悅墅125戶型分布 大平悅墅 125戶型 4開間朝南 6.6M寬廳體系 入戶玄關、家政，廚房洄游 舒適主臥套 融創中南御園 面積：120 本案 面積：1220、5 大平悅墅 125戶型 四開間 三開間 獨立玄關 主臥舒適套間 6.6M寬廳 四面寬朝南 決戰 房型 大平悅墅 125戶型 玄關、家政，廚房洄游 大平悅墅 125戶型 6.6M寬廳體系 大平悅墅 125戶型 三-六層平面 舒適主臥套 大平悅墅 130頂躍戶型 6.6M寬廳 70露臺 8開間 大平悅墅 130頂躍戶型 七層平面 6.6寬廳 大平悅墅 125頂躍戶型 七層平面 贈送超大露臺 BBQ燒烤平臺 大平悅墅 125頂躍戶型 八層平面 豪華主臥套 天地園墅140戶型分布 前庭后院 4開間朝南 10露臺贈送 2層地下室贈送 入戶玄關、舒適主臥套 天地園墅 140底躍戶型 天地園墅 140底躍21、戶型 湖濱一品苑 面積：150 本案 面積：140 獨立玄關 入戶花園 地下室空間 四面寬朝南 決戰 房型 四開間 三開間 天地園墅 140底躍戶型 南北私屬雙花園 一層平面 客餐一體靈動豪華廳 舒適主臥套 二層平面 贈送大露臺 天地園墅 140底躍戶型 地下一層 高附加值地下空間 私家車庫，彰顯尊貴 天地園墅 140底躍戶型 天地園墅 140底躍戶型 家庭影院 地下夾層 高附加值地下空間 坊院里180別墅分布 案例：泰禾長興島 案例：泰禾長興島大城小院 泰禾上海大城小院 設計時間：2016-2017 產品類型：高層、疊墅、合院 2018年1月開年銷冠，泰禾首代小院系 縱向的拼接形式，L形布局22、，較之聯排有非常大的優勢，內斂的院落式布置，具有很好的私密性，獨棟感，以及儀式感 地下二層平面圖 地下一層平面圖 坊院里 180戶型 高附加贈送 兩層地下室贈送 庭院深深深幾許，楊柳堆煙，簾幕無重數，看庭前花開花落，望天上云卷云舒。一層平面圖 多重院落 景觀客廳 客廳雙院落環繞 花園入戶 入戶情景打造 坊院里 180戶型 二層平面圖 雙套間組合 坊院里 180戶型 三層平面圖 坊院里 180戶型 空中花園 露臺贈送、盡享度假情景 產品特色總結 98平層三面寬 占比31%125平層四面寬，6.6M寬廳，占比30%140底躍四面寬，地下室贈送，南北院贈送，占比14%180別墅小院系、2層地下室贈送23、，占比15%125頂躍六面寬，6.6M寬廳,60露臺，占比4%130頂躍八面寬，6.6M寬廳,70露臺，占比6%PART4 造型設計 緣起 強調建筑不自然的和諧共生；一種開放的態度，低調的性格；源自地域特色，傳統文化不現代藝術的有機結合；有機結合 現代藝術 傳統特色 傳承 文化之魂，源于民族久遠的印記；建筑之形，承載數千年延續的篇章；以形載魂，將人文和民族的精神延續于此；民族傳統 優秀傳承 人文自然 提升 現代工藝的精雕細琢；現代材質的多樣表達；時代的標桿 歲月的筆觸 公園邊上的尊貴社區公園零距離 釐石為開入口禮儀空間 坊院里 坊院里 大平悅墅 造型意向二 造型意向三 設計創造價值 規劃 文化傳承 禮樂重門 釐陵八坊 坊院里 四面寬 小院系 高附加值 大平悅墅 平層四面寬 頂躍六面寬 頂躍八面寬 現代簡約 文化植入 含蓄秀美 簡約雅致 天地園墅 四面寬 前庭后院 地下空間 產品 造型 發揮 貨值品質雙高 退臺提容量 別墅提貨值 底躍提品質