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1、萬(wàn)千時(shí)代商業(yè)街運(yùn)營(yíng)管理方案總冊(cè)一、商業(yè)街運(yùn)營(yíng)管理方案：1.萬(wàn)千時(shí)代廣場(chǎng)商鋪是指從事具體純商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng)，集中化高效管理的模式，對(duì)商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)管理，是目前東莞安業(yè)開發(fā)商和東莞三贏商業(yè)策劃管理有限公司合作，對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響力。2.開發(fā)商來(lái)說(shuō)，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)商鋪進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。3.目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對(duì)商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落2、到開發(fā)商的頭上。4.商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心力，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托東莞三贏商業(yè)策劃管理有限公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。二、商鋪（統(tǒng)一招商管理）1.統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。2.品牌審核管理指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入，審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。3.完善的租約管理指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)3、入，租約管理包括約定租金、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)規(guī)劃。三、商鋪（統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理）理念：1.三贏公司對(duì)商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心力，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)管理，沒(méi)有統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2.“分散經(jīng)營(yíng)”，是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。3.商鋪的統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)管理的理念在于統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)4、監(jiān)督、統(tǒng)一物管，為了達(dá)到統(tǒng)一管理的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。4.商鋪?lái)氃O(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、三贏商業(yè)策劃的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。5.指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排。6.協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；7.服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；8.監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。四、商鋪（統(tǒng)一管理）方案與措施：（1）商鋪策劃營(yíng)銷管理方案：（2）商鋪裝修服務(wù)管理：（3）消防管理方案：（4）保安服務(wù)管理：（5）商鋪建筑物5、的養(yǎng)護(hù)及維修管理：（6）保潔綠化管理方案：（7）人力資源管理方案：（8）財(cái)務(wù)管理方案：（一）商鋪策劃營(yíng)銷管理方案：1.統(tǒng)一策劃營(yíng)銷管理方案有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益：2.由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。三贏公司應(yīng)該為商鋪策劃好整年的營(yíng)銷計(jì)劃，所大節(jié)過(guò)小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”。3.組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與商戶溝通預(yù)算，經(jīng)商戶同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偩湍茌^好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)偞黉N活動(dòng)費(fèi)用。（二）商鋪裝修服務(wù)管理與措施：1.商鋪出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后6、出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過(guò)東莞三贏商業(yè)策劃管理有限公司申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修。2.二次裝修過(guò)程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的二次裝修施工管理規(guī)定承租商裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電等。3.裝修完畢后，三贏商業(yè)策劃管理有限公司根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理。4.為了保證承租商在裝修過(guò)程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由承租商選定應(yīng)視工程涉及的方面來(lái)確定，凡涉及電力設(shè)備（由鋪外7、的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。5.凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。6.裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場(chǎng)8、監(jiān)督管理等。7.對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生、（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營(yíng)業(yè)，如對(duì)施工人員無(wú)有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)9、，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。8.業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天 花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。9.承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理；（三）消防10、管理：1.消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。2.做好消防監(jiān)控中心的管理；3.做好消防設(shè)施、器材的管理；4.保持消防通道的暢通；5.加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；6.嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；7.嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；8.防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。（四）消防管理措施：1.制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；2.制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；3.建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；4.定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；511、.做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；6.制止任何違反消防安全的行為；7.積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)；8.發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。（五）、保安服務(wù)管理：1.采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。2.全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。（1）定崗定位的職責(zé)：?禮儀服務(wù)；?維護(hù)出入口的交通秩序；?對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；?制止身份不明人員、12、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入物業(yè)大廈；?夜間對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢問(wèn)和登記；?嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；?遇到外來(lái)人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記；?為業(yè)主提供便利性服務(wù)。（2）巡邏崗的任務(wù)：?按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；?巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；?對(duì)大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；?對(duì)大廈及樓宇安全、防火檢查；?裝修戶的安全檢查；?防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；?防范和制止各類違反大廈管理制度行為。（3）技術(shù)防范：?應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。?對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施并13、及時(shí)通知值班保安進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。?值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。（六）保安管理措施：1.實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心；2.強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定緊急事故處理辦法，定期組織演習(xí)；3.加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語(yǔ)言文明，舉止得當(dāng)；4.嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；5.監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；6.保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。7.特制訂常規(guī)14、防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24 小時(shí)全天候管理方案。（七）商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理：1.商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。2.接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)15、外聯(lián)系3.商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問(wèn)題，對(duì)業(yè)戶營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫維修任務(wù)單，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修；4.對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；5.對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；6.對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；7.建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄；8.采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá) 98%以上。16、9.組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。10.對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。11.對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。12.建立對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案，使操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對(duì)系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。13.對(duì)所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造17、單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。（1）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：1.公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；2.公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；3.水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；4.電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；5.中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；6.溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；7.智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；8.對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)聯(lián)系單，確保維修及時(shí)率與合格率。（2）管理措施：1.加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好18、裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止；2.對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；3.對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；4.對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；5.建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄；6.采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá) 98%以上。（八）綠化保潔管理方案：1.綠化保潔直接關(guān)系到整個(gè)商業(yè)街形象及商戶工作環(huán)境，也19、是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。（1）管理內(nèi)容：?綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。?根據(jù)氣候，給花木適量澆水；?根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；?制定預(yù)防措施，防治病蟲害；?及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草；?對(duì)商業(yè)街大廈內(nèi)部公共場(chǎng)所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；?定期對(duì)建筑小品進(jìn)行修飾；?定期進(jìn)行外墻清洗；?各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；?定期對(duì)下水道等排污管道清理一次；?告示牌、指示牌等每天保潔一次；?電梯轎廂每天保潔二次，每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行一次清潔；?春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；?20、對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。?做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。2.清潔衛(wèi)生：通過(guò)日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。?根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；?公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無(wú)異味；?樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無(wú)煙蒂堆積；?大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無(wú)明顯印漬；?大廈各公共區(qū)域保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用公共場(chǎng)所現(xiàn)象，隨時(shí)清除各類污漬、積水；?每天定時(shí)（正常上班時(shí)間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對(duì)垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面，每月對(duì)垃21、圾房消毒二次（2）管理措施：?建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；?加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；?落實(shí)“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率 95%；?強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。（九）、財(cái)務(wù)管理方案：1.商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。2.商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶感覺沒(méi)有虛職，沒(méi)有閑人，業(yè)戶交22、納的管理費(fèi)都用在刀刃上。3.通過(guò)財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。（一）管理內(nèi)容：?加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；?搞好財(cái)務(wù)核算；?及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）?做好年度預(yù)算和決算工作；?認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；?及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。（二）管理措施：?根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；?財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；?抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；?加強(qiáng)成本控制；4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。（三）管理措施：?制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；?專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專23、柜，編目造冊(cè)，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；?科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；?逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。（十）人力資源管理方案1.一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。（一）管理內(nèi)容：?按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；?任人唯賢，量材錄用；?開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；?進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。（二）管理措施：?制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；?建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；?加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；?崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合；?全面考核，做到公開、公平、公正。萬(wàn)千時(shí)代商業(yè)街運(yùn)營(yíng)管理2012年 8 月 18日