午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、屠蘇島商業(yè)街農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)營管理及定價方案第一部分 農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)營管理建議一、農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)營策略：1、農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)營策略： 農(nóng)貿(mào)市場營銷、經(jīng)營過程中，運(yùn)營銷售，且農(nóng)貿(mào)經(jīng)營客戶總價承受力相對較差，因而建議后期農(nóng)貿(mào)營銷過程中，以商鋪?zhàn)鳛橹饕N售產(chǎn)品，攤位參考其他同類農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營模式，以押金+租金的形式，在保證基本成本回收的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)長期、穩(wěn)定的經(jīng)營收入； 農(nóng)貿(mào)市場成立專項(xiàng)團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一運(yùn)營，與客戶約定統(tǒng)一營業(yè)的相關(guān)約束，保證市場的招商、統(tǒng)一開業(yè)及日常管理； 以明確分區(qū)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)貿(mào)消費(fèi)群體的導(dǎo)入，減少各經(jīng)營品類的相互干擾；2、農(nóng)貿(mào)市場營銷節(jié)點(diǎn)規(guī)劃：按照春節(jié)營業(yè)的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行倒排，農(nóng)貿(mào)市場營銷節(jié)點(diǎn)初步鋪排如下：3、農(nóng)貿(mào)2、市場命名建議：鑒于項(xiàng)目前期宣傳已積累一定的知名度，且周邊客戶認(rèn)同度高，建議農(nóng)貿(mào)市場后期命名：屠蘇島農(nóng)貿(mào)市場4、結(jié)合農(nóng)貿(mào)市場節(jié)點(diǎn)，需要開發(fā)商配合的事宜： 12月10日前，完成農(nóng)貿(mào)外墻及東區(qū)區(qū)間路鋪設(shè)； 12月18日前，農(nóng)貿(mào)市場商鋪可交與客戶裝修； 集中宣傳與蓄客期，相應(yīng)的推廣計(jì)劃支持、配合。二、農(nóng)貿(mào)市場分區(qū)建議：1、周邊農(nóng)貿(mào)市場分區(qū)情況：聚財(cái)農(nóng)貿(mào)分區(qū)水果蔬菜熟食肉類禽蛋漁(鋪+攤)數(shù)量1444383117所占比例9.1%28.6%31.2%20%11%柳清河農(nóng)貿(mào)分區(qū)品牌形象店果蔬區(qū)副食、干果、調(diào)味品區(qū)水產(chǎn)冷鮮肉類區(qū)雜類商超區(qū)(鋪+攤)數(shù)量185264313028所占比例8.1%23.3%28.73、%13.9%13.5%12.6% 小結(jié)：市場分區(qū)中，水果作為消費(fèi)頻次最高的品類，主要分布在市場主出入口；副食、熟食經(jīng)營利潤、衛(wèi)生及形象要求相對較高，分布在次要位置，水產(chǎn)、禽蛋類氣味較重，基本分布距離出入口最遠(yuǎn)或是影響較小的位置；就比例而言，果蔬類、副食、熟食類所占比重較大。2、區(qū)域劃分原則： 十一路尚未施工，靠近十一路商業(yè)需一定的培育期；十路以東為如意家園、環(huán)如意公園住宅、翰林莊園等社區(qū)居民，后期自東向西依次按照消費(fèi)頻率進(jìn)行分區(qū)； 南側(cè)單層鋪面相對獨(dú)立，可考慮建議熟食、燒鹵類等氣味相對較大的品類； 家禽、水產(chǎn)類單獨(dú)劃片；3、具體分區(qū)建議：南北商鋪分區(qū)品牌店及雜類商超副食/干果/調(diào)味品區(qū)禽蛋區(qū)海4、鮮水產(chǎn)區(qū)冷鮮類肉區(qū)熟食區(qū)糧油面點(diǎn)區(qū)蔬果區(qū)數(shù)量28306610121210中間鋪位分區(qū)禽蛋區(qū)海鮮水產(chǎn)區(qū)冷鮮類肉區(qū)熟食區(qū)蔬果區(qū)數(shù)量810121624所占比例15.2%16.3%7.6%8.7%12%15.2%6.5%18.5%4、形象提升建議： 圖示建議市場統(tǒng)一的標(biāo)識，中間攤位統(tǒng)一的店招統(tǒng)一的價碼牌電子顯示屏，展示誠信經(jīng)營店鋪、當(dāng)日品類指導(dǎo)價圖示建議公共區(qū)域裝飾水產(chǎn)活禽區(qū)防水地墊內(nèi)外鋪統(tǒng)一的店招材質(zhì)及規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)第二部分 農(nóng)貿(mào)市場定價方案一、目標(biāo)：1、站在農(nóng)貿(mào)市場長久、穩(wěn)定經(jīng)營的高度，合理定價，實(shí)現(xiàn)利潤最大化；2、通過合理的租售定價最大程度吸引農(nóng)貿(mào)經(jīng)營者，為后期農(nóng)貿(mào)集中氣勢運(yùn)營打下基礎(chǔ)。二、市場調(diào)研：5、1、周邊農(nóng)貿(mào)市場租售價格情況：名稱租售鋪面攤位鋪型租金/售價鋪型租金/售價溝上農(nóng)貿(mào)租賃2層，開間3.7-4M，60-70/間0.4-0.9元/天3M/個2000元/年聚財(cái)農(nóng)貿(mào)租賃單層：開間4M，面積約40；2層：開間4M，面積約40-50單層：0.68-1.37元/天2層：0.5-0.9元/天4M/個3000-4200元/年，折算為3M/個約4000-5600元/年葛家王坪農(nóng)貿(mào)租賃2層，開間4M，24-40/間0.75-1.76元/天3M/個，7M/個一次性繳齊5年租金；折算為3M/個，2800-3000元/年匯豐農(nóng)貿(mào)租賃單層，開間3M，面積20-30內(nèi)鋪7000-10000元/間，0.8-16、.4元/天；外鋪1.5-3萬/年，1.37-2.7元/天6M/個視位置不同，5000-8500元/年，折算為3M/個約2500-4250元/年小結(jié)： 周邊農(nóng)貿(mào)市場均為租賃，僅聚財(cái)農(nóng)貿(mào)在市場開業(yè)伊始，出售10年使用權(quán)，04年-14年7萬/間；匯豐農(nóng)貿(mào)交2萬押金購買，每年繳納租金； 周邊農(nóng)貿(mào)以鋪面+攤位的形式，鋪面面積在20-70之間，攤位3-7M/個不等； 鋪面受位置影響租金0.7-1.3元/天不等，2層商鋪集中在0.7-0.9元/天，攤位租金以2800-4200元/年為主（按照3M計(jì)算）。三、農(nóng)貿(mào)商鋪價值分析：分析角度分析依據(jù)價值排序鋪位位置 市場西側(cè)雖有未來規(guī)劃，但目前十一路、臨沂國際商貿(mào)城7、均未動工，而東側(cè)、南側(cè)如意家園社區(qū)已基本建設(shè)完畢，未來消費(fèi)群體來向主要沿十路、項(xiàng)目區(qū)間路為主； 沿主要出入口商鋪昭示性、人流導(dǎo)入性更好，就培養(yǎng)周期及未來消費(fèi)頻次分析，商鋪價值由東向西依次遞減，排序?yàn)椋篈9A8A7A6；靠近出入口鋪位其他鋪位；外鋪內(nèi)鋪；鋪位類型農(nóng)貿(mào)市場主要為北側(cè)6M層高沿街外鋪、內(nèi)鋪，南側(cè)單層內(nèi)鋪，以及中間攤位。6M商鋪買一層得兩層，外鋪緊鄰項(xiàng)目區(qū)間路，昭示性更佳，人流量更大；單層商鋪兼具儲存及經(jīng)營功能。 就產(chǎn)品類型及沿街距離而言，6M外鋪6M內(nèi)鋪單層內(nèi)鋪中間攤位；鋪位面積商鋪面積越小，客戶門檻越低，接受度越高20/21商鋪37.6商鋪47.7商鋪61.4商鋪六、農(nóng)貿(mào)市場租售價8、格制定：1、農(nóng)貿(mào)商鋪及攤位采用認(rèn)購使用權(quán)+每年運(yùn)營管理費(fèi)的形式，按照目前經(jīng)營節(jié)點(diǎn)，客戶需在前一年年底一次性繳清下一年的運(yùn)營管理費(fèi)；前三年（即2017-2019年）具體運(yùn)營管理費(fèi)如下，后期由屠蘇島商業(yè)街招商運(yùn)營中心根據(jù)市場情況統(tǒng)一調(diào)整：2、中間攤位：客戶一次性繳齊5萬元擁有10年使用權(quán)，可選擇攤位，以后每年繳納運(yùn)營管理費(fèi)； 注：攤位按照3M/個計(jì)算。3、商鋪定價：1）租金倒推項(xiàng)目價格：周邊競品沿街商鋪?zhàn)饨?.54-1.1元/天不等，可參考的農(nóng)貿(mào)市場租金0.7-1.3元/天之間，一般農(nóng)貿(mào)商鋪的年收益率在8%-12%之間，按照1元/天、年收益率10%計(jì)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)收均價=（租金*365天）/收益率9、=1元/天*365天/9%=4056元/，（一層得兩層，減去客戶自理部分約300元/）折算為6M兩層鋪面約7800元/；2）農(nóng)貿(mào)6M沿街鋪入市均價確定：考慮農(nóng)貿(mào)市場形式，農(nóng)貿(mào)客戶有限的總價承受能力，且作為首批投入運(yùn)營的商業(yè)形式，建議農(nóng)貿(mào)商鋪入市價格區(qū)間為：7500-7800元/3）具體定價原則： 樓棟調(diào)差位置調(diào)差面積調(diào)差A(yù)6、A7、A8、A9自西而東依次調(diào)高100元/外鋪整體較內(nèi)鋪高1000元/；靠近出入口商鋪較其他鋪面高300元/，向內(nèi)依次遞減大面積商鋪較小面積商鋪依次調(diào)低150-300元/4）具體銷售政策： 使用權(quán)銷售年限：40年 銷售模式：靈活銷售，根據(jù)客戶需求及市場經(jīng)營情況，以銷售為主10、，可租可售，可帶租約銷售；5）具體優(yōu)惠政策：l 認(rèn)籌及交定優(yōu)惠：認(rèn)籌1萬抵2萬（客戶認(rèn)籌繳納1萬元，享受總價2萬/套優(yōu)惠），定鋪再享總價1萬元的優(yōu)惠，并獲贈成交禮品一份；l 繳款優(yōu)惠：一次性付款享93折，一年分期9.6折，兩年分期9.7折，三年分期9.9折； 7日內(nèi)交齊首付或全款再享1萬元優(yōu)惠；l 逼定優(yōu)惠：視客戶心理預(yù)期，每套1萬元優(yōu)惠最大化逼定客戶（具體額度由銷售經(jīng)理現(xiàn)場把控，甲方負(fù)責(zé)人簽字執(zhí)行）；l 老客戶優(yōu)惠：老客戶重復(fù)購買享每套5000元的總價優(yōu)惠。附件一：屠蘇島商業(yè)街農(nóng)貿(mào)市場補(bǔ)充協(xié)議附件二：屠蘇島農(nóng)貿(mào)市場街鋪價格表（A6-A9，南側(cè)單層商鋪）合智行駐屠蘇島商業(yè)街項(xiàng)目組2016-1111、-515附件一：屠蘇島商業(yè)街農(nóng)貿(mào)市場補(bǔ)充協(xié)議姓名 （乙方），身份證號 ，于 年 月 日認(rèn)購臨沂屠蘇島商業(yè)管理運(yùn)營有限公司（甲方）開發(fā)的屠蘇島商業(yè)街農(nóng)貿(mào)市場 號（商鋪/攤位），并簽署了屠蘇島商業(yè)街認(rèn)購協(xié)議書，擁有該商鋪/攤位 年使用權(quán)（即 年 月 日至 年 月 日），在此基礎(chǔ)上，經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議：1、為實(shí)現(xiàn)農(nóng)貿(mào)市場的統(tǒng)一經(jīng)營管理，塑造良好的經(jīng)營環(huán)境和商業(yè)形象，乙方同意按照甲方指定的經(jīng)營分區(qū)進(jìn)行相關(guān)品類經(jīng)營。如有不符合市場統(tǒng)一分區(qū)的，乙方提交書面申請，甲方書面同意后方可經(jīng)營；2、乙方須按照與甲方統(tǒng)一約定的時間按時裝修、營業(yè)；3、乙方須按時繳納運(yùn)營管理費(fèi)，以保證市場正常的保安、保潔及管理12、服務(wù)工作；4、乙方在其使用權(quán)期限內(nèi)，如將商鋪或攤位轉(zhuǎn)租他人，其商鋪或攤位租賃人仍需按照與甲方約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營分區(qū)經(jīng)營，并按時繳納市場運(yùn)營管理費(fèi)；5、乙方如未能按照以上約定執(zhí)行，甲方有權(quán)將乙方所認(rèn)購商鋪或攤位使用權(quán)轉(zhuǎn)售他人，前期已繳納費(fèi)用不再退還。甲方：臨沂屠蘇島商業(yè)管理運(yùn)營有限公司 乙方：代表人（簽章）： 代表人（簽章）：聯(lián)系方式：0539-8885777 聯(lián)系電話： 年 月 日 年 月 日附件二：屠蘇島商業(yè)街農(nóng)貿(mào)市場商鋪價格表樓棟房號面積表單價表總價成交單價成交總價一次性折后單價9.3一次性折后總價一年分期折后單價9.6一年分期折后總價兩年分期折后單價9.7兩年分期折后總價三年分期折后單13、價9.9三年分期折后總價A6A6-0161.374852752333275804652157313448798755446359876344685327795478398A6-0247.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A6-0347.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A6-0447.735856340877874303546717170342264740835362774873574157646364991A614、-0547.735856340877874303546717170342264740835362774873574157646364991A6-0647.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A6-0747.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A6-0861.374852752333275804652157313448798755446359876344685327795478398A6-0937.608822630915、37168802587436643249815686525819669402609907088266577A6-1037.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A6-1137.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A6-1237.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1337.6087915297679658024746163516、3238942656724697266382496496781255003A6-1437.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1537.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1637.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A6-1737.60881233054746780254982654624619167662544517、568392572106986262719A6-1837.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A7A7-0161.374863152969276804713527409454713765346970477354747017897484695A7-0247.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A7-0347.7358771418672763036421873633514657607363125768936701178518、1374785A7-0447.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A7-0547.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A7-0647.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A7-0747.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A7-0861.319、74863152969276804713527409454713765346970477354747017897484695A7-0937.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A7-1037.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A7-1137.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A7-1237.6088019301577668020、2512216450242566666625071467392534296883258861A7-1337.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1437.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1537.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1637.60881233054746780254982654624619121、676625445568392572106986262719A7-1737.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A7-1837.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A8A8-0161.374873453605277804774907505460628775347580978354808708000490991A8-0247.7358978428565783037376575563606657806372622789022、3766088057384579A8-0347.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A8-0447.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A8-0547.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A8-0647.73588744236187730368992745935606577073678737789371810795437968223、A8-0747.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A8-0861.374873453605277804774907505460628775347580978354808708000490991A8-0937.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A8-1037.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A8-1137.6088226324、0937168802587436643249815686525819669402609907088266577A8-1237.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1337.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1437.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1537.60881233054746780254982625、546246191676625445568392572106986262719A8-1637.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A8-1737.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A8-1837.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A9A9-0161.3748838542412788048362776024665437852426、8191579364870398103497287A9-0247.735908243351179303785397652365266790637737179903814068159389476A9-0347.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A9-0447.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A9-0547.73588744236187730368992745935606577073678737789371810727、954379682A9-0647.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A9-0747.735908243351179303785397652365266790637737179903814068159389476A9-0861.374883854241278804836277602466543785248191579364870398103497287A9-0937.608853732106371802700256932260688716426942072412723317396278152A9-103728、.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A9-1137.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A9-1237.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1337.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1437.60882263093716829、802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1537.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1637.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A9-1737.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A9-1837.608853732106371802700256932260630、88716426942072412723317396278152南側(cè)單層商鋪012184921783426300132300609312795863051324086376133892651713685902218389176166620013020059971259346206130319627513178164141347040321828517399061001281005900123910610612823061751296706312132550042181821718136000126000580412188760071261416074127559620913039505218131、82171813600012600058041218876007126141607412755962091303950621818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395072181821718136000126000580412188760071261416074127559620913039508218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303950921838917616662001302005997125934620613031962751332、17816414134704102183891761666200130200599712593462061303196275131781641413470411208487169741620012400059981199596208124151627712554964171283441220848716974162001240005998119959620812415162771255496417128344132183891761666200130200599712593462061303196275131781641413470414218389176166620013020059971233、59346206130319627513178164141347041521818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395162181821718136000126000580412188760071261416074127559620913039517218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303951821818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395192181821734、18136000126000580412188760071261416074127559620913039520218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303952121838917616662001302005997125934620613031962751317816414134704222183891761666200130200599712593462061303196275131781641413470423208487169741620012400059981199596208124151627712554935、64171283442420848716974162001240005998119959620812415162771255496417128344252183891761666200130200599712593462061303196275131781641413470426218389176166620013020059971259346206130319627513178164141347042721818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395282181821718136000126000580412188736、60071261416074127559620913039529218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303953021818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395312181821718136000126000580412188760071261416074127559620913039532218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303953321838917616637、62001302005997125934620613031962751317816414134704342183891761666200130200599712593462061303196275131781641413470435208487169741620012400059981199596208124151627712554964171283443620848716974162001240005998119959620812415162771255496417128344372183891761666200130200599712593462061303196275131781641438、134704382183891761666200130200599712593462061303196275131781641413470439218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303954021818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395412181821718136000126000580412188760071261416074127559620913039542218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303954321818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395442182851739906100128100590012391061061282306175129670631213255045218389176166620013020059971259346206130319627513178164141347044621849217834263001323006093127958630513240863761338926517136859