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1、2016年11月中國灃河灃濱水鎮(zhèn)住宅區(qū)項(xiàng)目 策劃方案目 錄01020304時(shí)代機(jī)遇自身資源住宅市場分析城市與住宅發(fā)展舉措1PART時(shí)代機(jī)遇Source：中國提出“一帶一路”戰(zhàn)略，必將促進(jìn)沿線省市，尤其是節(jié)點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，西安城市地位凸顯文獻(xiàn)檢索、團(tuán)隊(duì)分析更多財(cái)政支持結(jié)合國家“穩(wěn)增長”和中短期戰(zhàn)略要求，中西部地區(qū)的以交通等基建項(xiàng)目為主的相關(guān)工程或?qū)⒙氏瘸蔀橐粠б宦穯?dòng)的首批項(xiàng)目可打造大交通、構(gòu)建交通樞紐和降低物流成本節(jié)點(diǎn)城市三大利好消息絲路基金（400億美元）等四個(gè)平臺(tái)1將為相應(yīng)的項(xiàng)目提供資金支持財(cái)政部和國稅總局表態(tài)將在財(cái)稅方面結(jié)合一帶一路進(jìn)行落實(shí)更多對外開放政策更快接駁承建重大基建工程以資源型2、和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，帶動(dòng)產(chǎn)品、設(shè)備和勞務(wù)從西部向中亞的輸出臨近東亞的區(qū)位優(yōu)勢促進(jìn)東部產(chǎn)能向中西部的轉(zhuǎn)移，挖掘中西部地區(qū)與鄰國交流合作的潛力中亞俄羅斯歐洲波斯灣西亞地中海南海東南亞南亞印度洋一帶一路路線圖Source：本案位于西咸新城上位規(guī)劃中重新定義的新長安大軸線之上，是重現(xiàn)西安歷史輝煌的重要組成部分文獻(xiàn)檢索、團(tuán)隊(duì)分析新長安大軸線展示西安文化的古與今，旨在為西安確立新的城市秩序能源金融區(qū)豐鎬昆明池片區(qū)統(tǒng)籌科技資源區(qū)歷史歷史當(dāng)代當(dāng)代昆明池遺址周豐鎬京遺址 五陵原帝陵帶三星閃存芯片項(xiàng)目西咸新區(qū)信息產(chǎn)業(yè)園能源金融貿(mào)易區(qū)本項(xiàng)目西安城區(qū)周秦漢唐都城均在該處演變，長安輝煌自古沿灃河、渭河兩岸次第展開地3、標(biāo)代表意義新規(guī)劃在該處引入眾多核心產(chǎn)業(yè)，打造新的城市組團(tuán)，是重現(xiàn)西安輝煌的引擎所在“中軸線”是中國城市規(guī)劃的傳統(tǒng)手法，是城市功能的核心展示所在，新長安大軸線的定位旨在恢復(fù)大長安歷史格局，意味著更多政策傾斜與發(fā)展機(jī)遇Source：西咸新區(qū)中，本案所在的灃東組團(tuán)，將更多承接科技研發(fā)、高新技術(shù)、會(huì)展等產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)文獻(xiàn)檢索、團(tuán)隊(duì)分析灃東組團(tuán)七大板塊發(fā)展結(jié)構(gòu)灃東規(guī)劃解讀規(guī)劃定位國家統(tǒng)籌科技資源示范基地西部地區(qū)能源中心體育會(huì)展中心規(guī)劃結(jié)構(gòu)兩帶周秦漢歷史文化景觀帶、灃河濱水生態(tài)景觀帶七板塊科技統(tǒng)籌示范板塊、鎬京立體城市板塊、阿房宮人文旅游板塊、昆明池生態(tài)休閑板塊、奧體休閑板塊、商貿(mào)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊、六村堡現(xiàn)代4、產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向科技研發(fā)、高新技術(shù)、會(huì)展等灃東歷史、生態(tài)俱佳，以人文類及高產(chǎn)值無污染的研發(fā)技術(shù)類產(chǎn)業(yè)為主Source：總結(jié)團(tuán)隊(duì)分析一帶一路戰(zhàn)略將強(qiáng)化沿線城市地位，西安作為“一帶”上核心城市，面臨兩大機(jī)遇：1基建設(shè)施得到投資傾斜，交通樞紐的地位進(jìn)一步強(qiáng)化，產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)進(jìn)一步完善；2更多產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展機(jī)遇，更多促進(jìn)產(chǎn)業(yè)落實(shí)的政策傾斜項(xiàng)目區(qū)域作為西咸新城上位規(guī)劃中重新定義的新長安大軸線重要組成部分，是西安未來發(fā)展的重要抓手，意味著可在上述機(jī)遇中獲得相關(guān)資源傾斜上位規(guī)劃將本案所在的灃東組團(tuán)定位為人文和科技并進(jìn)，未來大力發(fā)展科技研發(fā)、高新技術(shù)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)，將成為項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)的主要方向2PART自身資源So5、urce：人文歷史資源：項(xiàng)目人文歷史底蘊(yùn)深厚，先天自帶濃郁的浪漫與尊貴氣息文獻(xiàn)檢索、團(tuán)隊(duì)分析詩經(jīng)文化鎬京歷史周禮秦漢上林苑伴隨第一首愛情詩“關(guān)關(guān)雎鳩，在河之洲”而來的浪漫九經(jīng)九緯，方方九里之城，第一個(gè)規(guī)模宏大、布局整齊的大城市帶來的秩序皇家專屬之地上林苑衍生的尊貴周朝禮樂文化代表的傳統(tǒng)禮節(jié)與歷史底蘊(yùn)Source：區(qū)位資源：項(xiàng)目位于灃東新城，處于西咸新區(qū)東入口門戶位置，交通路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達(dá)，可達(dá)性佳文獻(xiàn)檢索、團(tuán)隊(duì)分析西咸新區(qū)南部核心灃東灃西交界中心現(xiàn)狀：項(xiàng)目以南的G109是目前對外主要干道20分鐘抵達(dá)地鐵（在建）30分鐘抵達(dá)高鐵45分鐘抵達(dá)機(jī)場未來：項(xiàng)目以北的富魚路通車后，將極大拉近項(xiàng)目與城市中心的6、距離19公里抵達(dá)西安核心（鐘樓）22公里抵達(dá)大雁塔區(qū)位交通項(xiàng)目區(qū)位圖本項(xiàng)目Source：生態(tài)資源：周邊環(huán)境上佳，具有西北難得的水系資源和濕地資源文獻(xiàn)檢索、團(tuán)隊(duì)分析80-100米水面寬度、長達(dá)21.8公里的灃河，河水清澈，氣息流暢1200畝大型濱水濕地公園，擁有自成一體的生態(tài)圈12.5萬方草坪綠化，1.2萬多株國槐、銀杏、五葉楓等和灌木Source：產(chǎn)業(yè)資源：根據(jù)上位規(guī)劃，發(fā)揮毗鄰高新的區(qū)位優(yōu)勢，可引進(jìn)高新技術(shù)、會(huì)展旅游及文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)，作為人群導(dǎo)入基礎(chǔ)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)科技研發(fā)高新技術(shù)會(huì)展四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)電子信息先進(jìn)制造生物醫(yī)藥現(xiàn)代服務(wù)業(yè)八大產(chǎn)業(yè)集群通信光伏與半導(dǎo)體照明電力設(shè)備與能源技術(shù)電子元器件汽車軟件與7、服務(wù)外包生物制藥創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)上位規(guī)劃高新區(qū)產(chǎn)業(yè)上位規(guī)劃重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向高新區(qū)可能溢出的核心產(chǎn)業(yè)環(huán)境影響程度低、環(huán)保無污染主要篩選條件陜西省十三五規(guī)劃、西咸新區(qū)規(guī)劃、文獻(xiàn)檢索、團(tuán)隊(duì)分析產(chǎn)業(yè)選擇高新技術(shù)會(huì)展旅游文化創(chuàng)意Source：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)團(tuán)隊(duì)分析電子信息借高新區(qū)三星項(xiàng)目的引導(dǎo)作用，構(gòu)建存儲(chǔ)芯片設(shè)計(jì)、制造、封裝、測試完整產(chǎn)業(yè)鏈生物醫(yī)藥軟件與服務(wù)外包為高新區(qū)的三星、華為、NEC、中興等電子信息及通訊企業(yè)提供云計(jì)算等外包服務(wù)引進(jìn)四軍大和西安交大醫(yī)學(xué)院人才，借高新區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，引入醫(yī)藥研發(fā)環(huán)節(jié)利用毗鄰高新區(qū)的地理優(yōu)勢，以更優(yōu)惠的政策、更實(shí)惠的租金、更優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，吸引三大目標(biāo)產(chǎn)業(yè)外溢，達(dá)到吸引相關(guān)人8、群隨產(chǎn)業(yè)遷移的目的Source：會(huì)展旅游團(tuán)隊(duì)分析借灃東打造會(huì)展中心的契機(jī)，利用灃河和濕地公園美景，以詩經(jīng)里主題客棧及特色商業(yè)配套，爭取與會(huì)展中心組團(tuán)營銷，延長會(huì)展人群旅游度假時(shí)間酒店配套文化會(huì)館（詩經(jīng)文化體驗(yàn)館）特色商業(yè)有特色且別致的詩經(jīng)里主題客棧，是會(huì)展旅游客群的主要休憩場所詩經(jīng)里和維水泱等商業(yè)配套，將成為相關(guān)人群消費(fèi)購物的天堂古色古香的文化會(huì)館，還可成為企業(yè)客戶會(huì)展之后的商務(wù)洽談、商業(yè)宴請的場所，進(jìn)一步促成合作Source：文化創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)分析灃水與詩經(jīng)是項(xiàng)目得天獨(dú)厚的人文資源，借助詩經(jīng)的浪漫、唯美與歷史沉淀，詩經(jīng)所代表的“古”與現(xiàn)代社會(huì)的“今”，將在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中深度融合打造影視藝術(shù)中心承接9、婚紗拍攝、廣告拍攝制作等引入藝術(shù)大師工作室，吸引藝術(shù)家集會(huì)及作品展示引入獨(dú)立設(shè)計(jì)師成立個(gè)人工作室，吸引工業(yè)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)影視藝術(shù)制作創(chuàng)意設(shè)計(jì)藝術(shù)創(chuàng)作Source：產(chǎn)城融合，以產(chǎn)帶城，以城促產(chǎn)，是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益最大化、提升區(qū)域發(fā)展高度的最佳實(shí)質(zhì)性選擇團(tuán)隊(duì)分析產(chǎn)業(yè)與住宅相互激發(fā)，形成區(qū)域發(fā)展新高度產(chǎn)商人居相互促進(jìn)，功能區(qū)分，動(dòng)靜相宜促進(jìn)產(chǎn)品溢價(jià)，完善板塊功能項(xiàng)目整體收益提升開發(fā)商品牌美譽(yù)度提升住宅產(chǎn)品價(jià)值提升項(xiàng)目內(nèi)各物業(yè)類型價(jià)值互相激發(fā)，為社區(qū)生活及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶來實(shí)質(zhì)性的益處社區(qū)生活及產(chǎn)業(yè)提升Source：總結(jié)團(tuán)隊(duì)分析區(qū)位條件良好，處于西咸新區(qū)東入口門戶位置，交通路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達(dá)，可達(dá)性佳10、生態(tài)資源優(yōu)異，周邊環(huán)境上佳，具有西北難得的水系資源和濕地資源根據(jù)上位規(guī)劃，發(fā)揮毗鄰高新的區(qū)位優(yōu)勢，可引進(jìn)高新科技、會(huì)展旅游和產(chǎn)業(yè)建議：本項(xiàng)目可通過產(chǎn)城融合，以產(chǎn)帶城，以城促產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益最大化、提升區(qū)域發(fā)展高度項(xiàng)目人文歷史底蘊(yùn)深厚，先天自帶濃郁的浪漫與尊貴氣息，其中詩經(jīng)文化作為項(xiàng)目獨(dú)特的亮點(diǎn)，具備極大的歷史和經(jīng)濟(jì)價(jià)值3PART住宅產(chǎn)品市場分析Source：整體來看，西安居民對單套住宅面積的需求逐步上升，其中100-180成交面積占比過半，且呈現(xiàn)逐年增加趨勢中指數(shù)據(jù)庫，團(tuán)隊(duì)分析2013年至今西安住宅不同面積段銷售比例按成交面積西安改善性需求集中釋放，三室戶開始取代二室戶，成為市場主力需求戶型11、居民對住宅套均面積的需求上升，當(dāng)前主力成交面積段為100-180Source：高層產(chǎn)品對標(biāo)區(qū)域曲江和浐灞，主力面積段建議以100-180為主中指數(shù)據(jù)庫，團(tuán)隊(duì)分析2013-2016年住宅不同面積段銷售比例按成交面積曲江浐灞2016年曲江商品住宅成交面積位居第一，100-180戶型歷來是主打產(chǎn)品，占比接近六成浐灞成交套數(shù)第一，發(fā)展相對均衡，兩個(gè)主要面積段比例相差不大，其中100-180住宅，占比過一半Source：別墅產(chǎn)品參考浐灞曲江情況，同時(shí)考慮項(xiàng)目初始狀態(tài)，建議主力戶型以250和350為主中指數(shù)據(jù)庫，團(tuán)隊(duì)分析2015年曲江別墅總價(jià)套數(shù)分布總套數(shù)：379套2015年浐灞別墅總價(jià)套數(shù)分布總套數(shù)：812、0套曲江歷史是別墅的主要成交區(qū)域，浐灞近年來環(huán)境提升較快，依靠優(yōu)良的環(huán)境和歷史資源，吸引中高端人群入住，二者在別墅銷售榜中占據(jù)前二位考慮到項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展仍處于初期階段，建議主力戶型以250和350為主，初期對應(yīng)總價(jià)為300萬和500萬元，后期再根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展實(shí)際情況進(jìn)行價(jià)位調(diào)整Source：總結(jié)團(tuán)隊(duì)分析西安居民改善性需求增長，對住宅面積需求增大，近兩年來，主力戶型已從二室變成三室，主力面積為100-180從區(qū)域看，以曲江、浐灞代表的外圍新興區(qū)域開始吸引人群外溢，區(qū)域銷量排名居前二位，這類新興區(qū)域多以大戶型為主打產(chǎn)品，其銷售面積高于全市平均，其中大戶型以100-180為主，別墅以250-350為主大13、戶型中高端產(chǎn)品更傾向于選擇環(huán)境優(yōu)美且有歷史底蘊(yùn)的地塊，本案既有由灃河一脈相承的人文歷史，又有依河展開的自然生態(tài)，具備發(fā)展中高端項(xiàng)目的優(yōu)良基礎(chǔ)，建議對標(biāo)浐灞曲江，大戶型以100-180面積段為主，別墅以250和350兩種戶型為主4PART城市與住宅發(fā)展舉措Source：作為以住宅為主打的產(chǎn)品，如何借助產(chǎn)業(yè)，吸引客群，需要考慮兩大問題團(tuán)隊(duì)分析？項(xiàng)目自身的核心資源及優(yōu)勢是什么？促進(jìn)住宅營銷大放異彩的亮點(diǎn)在哪里？Source：項(xiàng)目優(yōu)勢總結(jié)團(tuán)隊(duì)分析123規(guī)劃引導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)灃河和詩經(jīng)代表的人文資源全西安獨(dú)此一份的濱水濕地生態(tài)資源住宅產(chǎn)品應(yīng)切合產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)下的人群需求，同時(shí)借助優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境資源，融入詩經(jīng)文化14、代表的人文資源，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品亮點(diǎn)的打造Source：詩般生活詩般生活 經(jīng)實(shí)產(chǎn)業(yè)經(jīng)實(shí)產(chǎn)業(yè)尋根溯源、重歷盛世尋根溯源、重歷盛世Source：在西咸之間喚醒西安遠(yuǎn)古繁榮記憶，在灃東河畔率領(lǐng)西安高端生活典范漫步灃河畔尋訪上古愛情傳奇嬉游水鎮(zhèn)間追憶古今繁華盛世居于林語中感受濃郁自然氣息業(yè)在大師旁親歷學(xué)海淵博無涯Source：以詩經(jīng)文化為核心以文商互動(dòng)為亮點(diǎn)以文創(chuàng)科技為抓手以灃東生態(tài)為基底以品質(zhì)居住為載體打造中國最活色生香的高端特色小鎮(zhèn)新典范價(jià)值構(gòu)建策略Source：主題空間演繹團(tuán)隊(duì)分析詩經(jīng)里商業(yè)小鎮(zhèn)維水泱精致購物街區(qū)北萊別墅區(qū)南薹住宅區(qū)鹿鳴研發(fā)中心鶴鳴文創(chuàng)基地蔽芾甘棠生態(tài)走廊鶴鳴文創(chuàng)基地二期Source：詩15、經(jīng)里主題商業(yè)小鎮(zhèn)，打造不一般的詩樣生活團(tuán)隊(duì)分析詩經(jīng)里商業(yè)小鎮(zhèn)以詩經(jīng)文化為主題，布局五大主題業(yè)態(tài)：零售工坊、精品客棧、文化驛站、休閑娛樂、特色餐飲，再造繁華且詩意的生活中心詩經(jīng)，描繪了古代人民生活的喜怒哀樂，是最貼近人民感情的文學(xué)鼻祖，詩經(jīng)里商業(yè)小鎮(zhèn)，繼承這一生活延續(xù)，以有中國元素的建筑，容納百種可能，既有零售、餐飲類日常生活業(yè)態(tài)，又有娛樂、文化等精神服務(wù)業(yè)態(tài)，打造不一般的詩樣生活建筑意向Source：漢廣詩經(jīng)文化體驗(yàn)館給大眾提供最深入文化的獨(dú)特體驗(yàn)團(tuán)隊(duì)分析漢廣詩經(jīng)文化體驗(yàn)館在詩經(jīng)里中開辟詩經(jīng)文化體驗(yàn)館，進(jìn)行文化展示、衍生品銷售及DIY體驗(yàn)，聯(lián)合詩經(jīng)里的精品客棧和特色餐飲，統(tǒng)一營銷，吸引消費(fèi)者進(jìn)16、行兩天一夜的詩經(jīng)生活體驗(yàn)，吸引周末游消費(fèi)者長期消費(fèi)小雅小雅漢廣漢廣“南有喬木，不可休息。漢有游女，不可求思。漢之廣矣，不可泳思。江之永矣，不可方思。翹翹錯(cuò)薪，言刈其楚。之子于歸，言秣其馬。漢之廣矣，不可泳思。江之永矣，不可方思。”DIY體驗(yàn)文化展示居住體驗(yàn)建筑意向Source：景行國學(xué)館推廣恢復(fù)人生大禮，重現(xiàn)國學(xué)歷史榮光團(tuán)隊(duì)分析引進(jìn)國學(xué)館，進(jìn)行國學(xué)啟蒙、少兒國學(xué)才藝、成人高端修身等培訓(xùn)課程同時(shí)舉辦經(jīng)典誦讀、國學(xué)沙龍等活動(dòng)，推廣恢復(fù)人生大禮，策劃傳統(tǒng)文化活動(dòng)，如入泮禮、拜師禮、成人禮、感恩禮、重陽節(jié)敬老禮以及年節(jié)民俗文化活動(dòng)景行國學(xué)館小雅小雅莆田莆田車舝車舝“陟彼高岡，析其柞薪。析其柞薪，其葉湑17、兮。鮮我覯爾，我心寫兮。高山仰止，景行行止。四牡騑騑，六轡如琴。覯爾新婚，以慰我心。”成人禮國學(xué)啟蒙成人高端修身建筑意向Source：維水泱精致購物街區(qū)，為項(xiàng)目高端客戶營造優(yōu)雅私密之選團(tuán)隊(duì)分析維水泱精致購物街區(qū)為高端客戶營造獨(dú)有的優(yōu)雅私密的購物環(huán)境，同時(shí)配合客戶購物休閑需要，引入高檔餐飲、高端私人美容護(hù)理等小雅小雅瞻彼洛矣瞻彼洛矣“瞻彼洛矣，維水泱泱。君子至止，福祿如茨。韎韐有奭，以作六師”建筑意向Source：鹿鳴研發(fā)中心，集聚高新科技產(chǎn)業(yè)的研發(fā)設(shè)計(jì)及服務(wù)外包環(huán)節(jié)團(tuán)隊(duì)分析鹿鳴研發(fā)中心以低密度的產(chǎn)業(yè)園區(qū)式建筑，引入醫(yī)藥研發(fā)、軟件外包、電子信息等產(chǎn)業(yè)小雅小雅鹿鳴鹿鳴“呦呦鹿鳴，食野之蘋。我有嘉賓18、，鼓瑟吹笙。吹笙鼓簧，承筐是將。人之好我，示我周行。”“呦呦鹿鳴，食野之蒿。我有嘉賓，德音孔昭。視民不恌，君子是則是效。我有旨酒，嘉賓式燕以敖。”建筑意向Source：鶴鳴創(chuàng)意基地是藝術(shù)家們創(chuàng)作的理想場所團(tuán)隊(duì)分析鶴鳴文創(chuàng)基地以高層高、大開間的LOFT式辦公建筑，開辟影視藝術(shù)中心，吸引攝影創(chuàng)作和廣告拍攝，同時(shí)利用灃東生態(tài)環(huán)境吸引畫家、獨(dú)立設(shè)計(jì)師、攝影師等藝術(shù)人才開辟個(gè)人工作室，進(jìn)行作品展示小雅小雅鶴鳴鶴鳴“鶴鳴于九皋，聲聞?dòng)谝啊ｔ~潛在淵，或在于渚。樂彼之園，爰有樹檀，其下維萚。他山之石，可以為錯(cuò)。鶴鳴于九皋，聲聞?dòng)谔臁ｔ~在于渚，或潛在淵。樂彼之園，爰有樹檀，其下維谷。他山之石，可以攻玉。”作品交19、流中心設(shè)計(jì)師工作室影視藝術(shù)中心建筑意向鶴鳴文創(chuàng)基地二期Source：南臺(tái)住宅及北萊別墅作為項(xiàng)目核心區(qū)域，高端品質(zhì)成就標(biāo)桿產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)分析高綠化親近生態(tài)自然低密度營造健康人居南薹住宅北萊別墅高綠化、優(yōu)品質(zhì)、借灃東濕地的生態(tài)環(huán)境，構(gòu)建立體化生態(tài)圈，突出生態(tài)、親近自然的特點(diǎn)別墅區(qū)構(gòu)成低密度組團(tuán)，向世人展現(xiàn)生態(tài)健康人居的理念小雅小雅南山有薹南山有薹“南山有薹薹，北山有萊。樂只君子，邦家之基。樂只君子，萬壽無期。南山有桑，北山有楊。樂只君子，邦家之光。樂只君子，萬壽無疆。”建筑意向Source：蔽芾甘棠生態(tài)走廊，作為別墅間廣闊的生態(tài)綠化，有效提升住宅溢價(jià)團(tuán)隊(duì)分析以高低錯(cuò)落、疏密有致的景觀綠化，輔以城市氧吧、20、林間步道、自行車騎行道，配合不同季節(jié)的花草樹木，營造春有櫻花爛漫,夏有綠樹成蔭,秋有丹桂飄香,冬有蠟梅迎春的四季景觀蔽芾甘棠生態(tài)走廊國風(fēng)國風(fēng)召南召南甘棠甘棠“蔽芾甘棠，勿剪勿伐，召伯所蘢。蔽芾甘棠，勿剪勿敗，召伯所憩。蔽芾甘棠，勿剪勿拜，召伯所說。”本地塊南部，建議選擇綠化景觀，主要考慮：項(xiàng)目遠(yuǎn)期規(guī)劃中，1km內(nèi)軌道交通尚未得到極大改善，不適合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入高品質(zhì)的綠化景觀設(shè)計(jì)，可有效提升項(xiàng)目高端住宅溢價(jià)，最大化項(xiàng)目收益原產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建議融入DK5的遠(yuǎn)期規(guī)劃（鶴鳴二期），后期根據(jù)市場及交通規(guī)劃改善進(jìn)行調(diào)整Source：國際中小學(xué)無縫銜接，提升項(xiàng)目溢價(jià)團(tuán)隊(duì)分析為住宅區(qū)域配套國際中小學(xué)及幼兒園，接軌國際，無21、縫銜接海外高等教學(xué)，提升兒童新時(shí)代競爭力學(xué)校提供小班式的多元化教學(xué)，注重學(xué)生素養(yǎng)的培育，如多語教學(xué)、音樂教學(xué)等國際中小學(xué)、幼兒園1學(xué)校亦提供多類課外活動(dòng)場所供各種俱樂部、社團(tuán)使用，比如劇場、籃球場、足球場、網(wǎng)球館、擊劍館、攝影棚、錄音棚等，全面發(fā)展學(xué)生綜合素質(zhì)1自北向南依次為幼兒園、初中、小學(xué)、幼兒園、高中Source：團(tuán)隊(duì)分析生態(tài)文化居住歷史文化 高端品質(zhì) 商業(yè)集聚 生活便捷 生態(tài)優(yōu)越的西安高端生活典范我們希望打造Source：客群定位：針對產(chǎn)業(yè)客群，為其量身定制住宅產(chǎn)品等相關(guān)配套，確保留住高尖人才團(tuán)隊(duì)分析需求特征吸引策略定制產(chǎn)品行業(yè)翹楚社會(huì)地位高，注重生態(tài)自然的居住環(huán)境家庭觀念重，好天倫之22、樂花甲工程搜集陜西區(qū)域的離退休專家信息，高薪聘請專家，邀其闔家進(jìn)入項(xiàng)目專家別墅業(yè)內(nèi)精英注重精致生活，要求配套齊全，講究品質(zhì)多非單身，對家庭相關(guān)配套要求較高精英計(jì)劃加大在海內(nèi)外高新區(qū)的針對中高端人才的宣傳，與獵頭合作吸引人才高層大戶型住宅幸福中產(chǎn)高新區(qū)溢出的家有兒女的中產(chǎn)家庭，注重家庭生活品質(zhì)關(guān)注教育、兒童娛樂等相關(guān)配套通過承接高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)溢出，針對相關(guān)人才，提供優(yōu)惠購房政策，吸引高新區(qū)人才隨產(chǎn)業(yè)遷移高層大戶型住宅后起之秀單身青年，講究生活的便利性愛熱鬧愛交際，傾向于同齡人集聚畢業(yè)直通車與西安交大等知名院校合作，打造專業(yè)化的實(shí)習(xí)基地，擇優(yōu)解決就業(yè)小戶型人才公寓Source：戶型配比總結(jié)團(tuán)隊(duì)分析面23、積均價(jià)總價(jià)戶型配比150萬元10%250350340-480萬元30%戶型建議五室二廳180四室二廳120130萬元35%140三室二廳三室一廳20%100萬元中小戶型公寓大戶型套房聯(lián)排、合院60-70萬元5%90兩室一廳改善型住宅Source：DK1分期開發(fā)建議團(tuán)隊(duì)分析一期啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品類型：別墅為主，部分高層開發(fā)時(shí)間：2017年二期三期產(chǎn)品類型：別墅為主，部分高層開發(fā)時(shí)間：2019年產(chǎn)品類型：高層為主，部分別墅開發(fā)時(shí)間：2018年高壓塔高壓線示范區(qū)Source：DK1開發(fā)財(cái)務(wù)測算團(tuán)隊(duì)分析1.貸款為土地成本的100%，建安成本的30%，貸款周期為5年2.貸款利息為土地貸款利率初始8%，16年起524、.4625%，建安成本貸款利率4.9%3.IRR計(jì)算至2045年萬元20152016201720182019202020212022202320242025初期自有資金投入 26,000 25,000 39,000 貸款190,0965,2509,37013,5248,2744,154項(xiàng)目支出90,0962,78020,07744,77666,51546,39423,8662,937還貸2（本金+利息）25,22721,95622,27923,57725,8178,5989,2757,8275,6072,648872收入-74,698128,461112,91258,07020,010 留存現(xiàn)金7731,0372,93118,64668,300134,493163,575172,820167,213164,565163,693內(nèi)部收益率IRR2（%）19%項(xiàng)目現(xiàn)金流量表總成本（萬元）總收入（萬元）項(xiàng)目整體利潤率（%）內(nèi)部收益率IRR（%）294,160 394,150 18%19%項(xiàng)目投資回報(bào)統(tǒng)計(jì)(（至2045年）Source：THANK YOU