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1、2012年，運(yùn)河佳苑進(jìn)入2期高層住宅與臨街商業(yè)重點(diǎn)推廣期運(yùn)河佳苑2期的核心推動(dòng)力量怎么深化？公園里的現(xiàn)代中國？運(yùn)河佳苑一期銷售火爆所推房源搶購一空，宜昌掀起“中國風(fēng)”現(xiàn)代中式、運(yùn)河公園、傳統(tǒng)人居喚起久違記憶思考運(yùn)河佳苑2期，是氣質(zhì)的深化，還是物質(zhì)賣點(diǎn)的放大？距第一次開盤，時(shí)隔兩年之后，持續(xù)市場拉力的價(jià)值到底是什么？運(yùn)河佳苑2期，是氣質(zhì)的深化，還是賣點(diǎn)的放大？運(yùn)河佳苑推廣市場價(jià)值分析前期，運(yùn)河佳苑以宜昌第一個(gè)現(xiàn)代中式建筑、徽派風(fēng)格和公園賣點(diǎn)形成一期的購買價(jià)值。買的不是中式符號(hào)，是中式符號(hào)下的生活體驗(yàn)。中式符號(hào)運(yùn)河公園概念生活方式這種價(jià)值教育，已經(jīng)引導(dǎo)了市場產(chǎn)品是稀缺的升值潛力很大這里很有文化品位2、一期面世的核心價(jià)值關(guān)鍵詞中國情結(jié)徽派建筑符號(hào)傳統(tǒng)中國文化唯美江南園林公園生活地段價(jià)值歸結(jié)到一點(diǎn)，就是：以現(xiàn)代中式建筑符號(hào)，成功營造了人們對(duì)“中國傳統(tǒng)人居、文化身份象征”的渴求。這種生活體驗(yàn)，還是運(yùn)河佳苑后期推廣的引擎嗎？運(yùn)河佳苑2期推廣？我們先從項(xiàng)目來看我們先從項(xiàng)目來看:運(yùn)河佳苑1期13號(hào)樓已經(jīng)交房，業(yè)主已陸續(xù)入住，一期園林景觀風(fēng)貌初現(xiàn)我們?cè)購某Ｒ?guī)推盤策略上看我們?cè)購某Ｒ?guī)推盤策略上看:項(xiàng)目初期容易營造一個(gè)完美生活圖騰，賦予了無限美好的居住聯(lián)想。當(dāng)進(jìn)行到2期，面臨實(shí)景呈現(xiàn)（園林、建筑等），誘惑度不如項(xiàng)目前期容易發(fā)揮。因此，面臨著從對(duì)建筑描述，轉(zhuǎn)移到對(duì)人、對(duì)生活范疇的描述轉(zhuǎn)移到對(duì)人、對(duì)生活范疇的描3、述。讓2期煥發(fā)新的生命力，我們的思路國力復(fù)興，傳統(tǒng)文化開始回歸，2008年之后，西風(fēng)漸遠(yuǎn)，東風(fēng)漸近新中式建筑風(fēng)靡大江南北萬科的第五園、北京的觀塘、再到上海九間堂，再到廣州的棠樾，東方智慧人居是否到了盡頭？載孔子的弟子曾皙在闡述自己的志向時(shí)說：“暮春者，春服既成，童子六七人，冠者五六人，浴乎沂，風(fēng)乎舞雩，詠而歸?！笨鬃硬挥傻酶锌卣f：“吾與點(diǎn)也！”論語先進(jìn)篇明清的市民文化是非常休閑文化的，當(dāng)時(shí)的中國人非常崇尚一種斯文、優(yōu)雅、閑適、休閑的生活。明式的家具、明清的小品文，明代人的書畫、詩歌，以及當(dāng)時(shí)的社會(huì)娛樂都是如此，中國人好玄想、好清閑、好慢節(jié)奏的生活方式和恬淡、寧靜的生活狀態(tài)。我們看袁枚的一部隨4、園食單，看李漁的閑情偶記，看八大山人的山水畫，江南四大才子、揚(yáng)州八怪的書法繪畫，無不透露出這樣一種文化的氣質(zhì)。中國名園的文化留給我太多的記憶。其實(shí)，我的性格決定了自己一輩子的生活都非常忙亂，難得清靜。因此我時(shí)時(shí)寄希望回國清凈清靜，情況卻好不到哪里去，有時(shí)候甚至更糟。煩躁起來，偶爾會(huì)想起自己在蘇州園清茶一杯的那一瞬間，很是神往。因此，也會(huì)時(shí)而去廣州附近的幾個(gè)園林走走，看景只是托詞，實(shí)際是想清靜一下?？淳爸皇峭性~，實(shí)際是想清靜一下。王受之至今西方人還讀得津津有味的生活的藝術(shù)，林語堂如此開場：在下面的文章里，我不過是表現(xiàn)中國人的觀點(diǎn)。我只想表現(xiàn)一種中國最優(yōu)越最聰明的哲人們所見到，而在他們的文字中發(fā)揮5、過的人生觀和事物觀。我知道這是一種閑閑適適哲哲學(xué)學(xué)，是在異異于于現(xiàn)現(xiàn)代代的的閑閑適適生生活中所產(chǎn)生?；钪兴a(chǎn)生?！咎啤坷钌骖}鶴林寺壁 終日錯(cuò)錯(cuò)碎夢(mèng)間，忽聞春盡強(qiáng)登山。因過竹院逢僧話，偷得浮生半日閑。大意：大意：詩人路過一間竹林密布的寺院，無意間與一個(gè)僧人相談了許久，這才發(fā)覺自己在浮沉奔波的人生中，又得到半日清閑。終日奔走忙碌的人，在茫茫人海中浮沉，偶爾抽空閑散心，實(shí)為難得。這也不現(xiàn)代社會(huì)大多數(shù)人的真實(shí)寫照嗎？中國人的理想生活形態(tài)閑適江南文人是中國人中最具閑適雅致的群體，他們能從平常悠閑的瑣事中嚼出非常美好的感覺來，散懷山水是他們生活中不可或缺的一件大事。就算他們不去登山臨水，等手頭的銀子變成了6、雕飾精美的園林，也盡可以整天躲在園子里，倘徉于清泉、回溪、水碓、魚池、茂林青竹之際，玩些喝茶、談玄、吹蕭、賦詩之類的雅事，或在梅枝搭成的籬笆下飲酒一杯白郎靈修山水園中入世從來閑適蓋浮華東方生活境界東方生活境界 閑 適 園中雅趣風(fēng)雅自縱橫園中禪意此中有真意園中家邸世家名園 家天下 形象策劃結(jié)廬在人境，而無車馬喧。問君何能爾？心遠(yuǎn)地自偏。采菊東籬下，悠然見南山。山氣日夕佳，飛鳥相與還。此中有真意，欲辨已忘言。陶淵明 歸園田居在陶淵明之前，封建時(shí)代知識(shí)分子在人生認(rèn)識(shí)上，似乎還是屈原所樹立的那種忠君愛民，以死報(bào)國的人生道路占據(jù)著統(tǒng)治地位，而陶淵明身體力行地歸耕于田園。這樣，陶淵明就為屈原之后的中國古代7、知識(shí)分子另辟新徑，提供了一種新的人生追求，一條新的人生道路。屈、陶一進(jìn)一退，一仕一隱，可以說是奠定了中國知識(shí)分子人生觀的兩種基本模式。以后，無論是王維、白居易式的亦官亦隱，還是蘇東坡那種仕隱矛盾，都是從屈、陶的兩種基本模式中變化而來的。而這種寄情山水的方式，也為后人多剖析園林時(shí)經(jīng)常沿用。最妙是小點(diǎn)小雨或小雪，屋檐下就會(huì)結(jié)成一串串的雨珠或冰凌運(yùn)河佳苑2期人文宅邸即將公開 文化兩個(gè)字之所以有價(jià)值，乃在其是人生的花樣運(yùn)河佳苑2期人文宅邸即將公開 B 風(fēng)雅自縱橫潛天塢，清代著名園林書畫家園林，陳丙（號(hào)皜齋），乃越南國王后裔，暇則觀道書，善繪畫，年八十五如五六十歲人。所居園中有小山，峰石層累而成。文竹數(shù)8、百竿，東西有廊，旁穿一井，書樓二楹，自題曰潛天塢。晚年自題花鳥春秋傳云：“少年才思慣縱橫，好異矜奇觸緒生。拾得前賢牙后慧，小窗余墨試聰明。”拙政園的忠王府有聯(lián)：斗酒縱橫廿一史，爐香靜封十三經(jīng)”風(fēng)雅這個(gè)詞起于詩經(jīng)風(fēng)、雅、頌。風(fēng)是民歌田歌，雅是典雅之樂，頌就是頌歌，后人取前兩個(gè)字，風(fēng)和雅，組成風(fēng)雅這樣一個(gè)詞，頌歌并不是人人愛唱，更不是人人愛聽的，千百年來，一直如此。所以，風(fēng)雅這個(gè)詞，是人心所向，約定俗成的事情。懂得，才知一草一花一寸心。月朗，園疏，這般庭院中，怎一個(gè)品字了得。心閑，才知獨(dú)樂樂，眾樂樂。家中，院外，這般庭院中，怎一個(gè)品字了得。有識(shí)，才知稱園者天下寥寥僅有幾處。賞月，賞家，賞天下，這般9、庭院中，怎一個(gè)品字了得。C 從來閑適蓋浮華幾千年的思索，幾千年的積淀，凝結(jié)為中國民居那一脈傳統(tǒng)。自從城市的浮躁代替了自然的寧靜，自從人的身軀被籠子似的混凝土封鎖，中國民居在百年的斷層中漸去漸遠(yuǎn)而人的心靈一直渴求著都市繁華與居處寧靜的統(tǒng)一，身體舒適與情趣雅致的統(tǒng)一。心靈的訴求被一個(gè)夢(mèng)高舉著，“運(yùn)河佳苑”讓傳統(tǒng)回歸。你站在時(shí)空的交匯點(diǎn)上，用充滿靈性的院落彌合著傳統(tǒng)民居的斷層，用凝固的音樂延續(xù)著一個(gè)綺麗的居住夢(mèng)中國古代造園專著園冶尋閑是福，知享即仙中唐李涉題鶴林寺僧舍偷得浮生半日閑 從這里，你讀到的不單是一種從都市喧囂到田園淡定的空間移動(dòng)，而是一種從有形空間到無形空間的積極“退隱”。在運(yùn)河佳苑這個(gè)如10、詩如夢(mèng)，令人中夜懷想的都市桃花源中，定然有陶淵明“結(jié)廬在人境，而無車馬喧”的情懷，而無“田園將蕪，胡不歸”的嘆息。運(yùn)河佳苑2期，繁華與寧靜的轉(zhuǎn)換之間，生活如此愜意好房子應(yīng)該像一件“傳世久遠(yuǎn)的收藏品”，低調(diào)而有品位，稀缺而又藝術(shù)，融入環(huán)境卻不嘩眾取寵運(yùn)河佳苑2期產(chǎn)品定位：現(xiàn)代中國 東方智慧二期營銷推廣策略二期營銷推廣策略2010年4月2010年6月2010年9月“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”“認(rèn)房又認(rèn)貸”“三套喊停”+限購上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率增加限購城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)2010年10月 2010年11月 2010年12月認(rèn)貸，以家庭為單位認(rèn)房，以家庭為單位首付50%三套房停貸;首套房三成首付.時(shí)隔三年，再次11、上調(diào)，同時(shí)上調(diào)。存款準(zhǔn)備金率一月兩次上調(diào)上海重慶首批試點(diǎn)國八條出臺(tái)，首套首付3成，二套首付6成2011年1月首置首改首付上浮5.1起，商品房銷售，明碼標(biāo)價(jià)網(wǎng)上公示明碼標(biāo)價(jià)2011年4月9.23起，宜昌停宜昌停辦公積辦公積金金三三套房套房業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 房貸政房貸政策收緊策收緊停辦第三套房公積金貸款2011年9月看政策本輪調(diào)控，政府的決心和力度，不容質(zhì)疑！看宜昌宜昌樓市價(jià)漲量滯，觀望氣氛濃，影響價(jià)格穩(wěn)定。數(shù)據(jù)來源市房管局2011年商品房分月成交情況走勢(shì)1月2月3月5月9月868套960套1624套1048套593套經(jīng)歷上半年的漲勢(shì)，經(jīng)歷上半年的漲勢(shì)，在在9 9、1010月份，市場月份，市場明顯趨于冷清12、。增明顯趨于冷清。增強(qiáng)下行預(yù)期，導(dǎo)致強(qiáng)下行預(yù)期，導(dǎo)致成交大跌，影響價(jià)成交大跌，影響價(jià)格穩(wěn)定。格穩(wěn)定。4762元4924元5331元2011年上半年年上半年看發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好，政府希望樓市保持健康穩(wěn)定，房價(jià)回歸合理狀態(tài)宜昌城市發(fā)展宜昌城市發(fā)展三大目標(biāo)：三大目標(biāo)：省域副中心城市、長江中上游區(qū)域性中心省域副中心城市、長江中上游區(qū)域性中心城市、城市、世界水電旅游名城“十二五十二五”硬性指標(biāo)：硬性指標(biāo)：城市常住人口將達(dá)到200萬人城區(qū)面積將達(dá)到200平方公里預(yù)計(jì)：房價(jià)有增長預(yù)期宜昌是我省“一主兩副戰(zhàn)略”城市之一。一些優(yōu)惠政策會(huì)引導(dǎo)各種資本投入城市建設(shè)、工業(yè)等領(lǐng)域，城市快速發(fā)展自然會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)城市13、快速發(fā)展自然會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)攀升。攀升。2012年全國及宜昌樓市形勢(shì)分析（一）預(yù)計(jì)將繼續(xù)深化調(diào)控成效（一）預(yù)計(jì)將繼續(xù)深化調(diào)控成效2012年全國房地產(chǎn)市場，預(yù)計(jì)仍舊以鞏固調(diào)控成效為主，市場再次大漲，或者大幅下跌都不符合調(diào)控目的。（二）供應(yīng)量增多，競爭加劇，銷售難度進(jìn)一步增加（二）供應(yīng)量增多，競爭加劇，銷售難度進(jìn)一步增加經(jīng)城東新區(qū)、伍家崗區(qū)新盤較多，目前城區(qū)市場供應(yīng)充足充足，特別是7月份以來，新開盤加推的幾個(gè)項(xiàng)目銷售情況不是很好，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商的預(yù)期。成交量低迷，說明房地產(chǎn)市場調(diào)控政策正在發(fā)揮作用。銷量滑坡，使開發(fā)商更加理性地調(diào)整銷售策略，不會(huì)盲目向所謂“房價(jià)標(biāo)桿”看齊。2011年的市場存量，將積14、累至2012年，加上新增項(xiàng)目的投放，預(yù)計(jì)新的一年樓市消化難度將進(jìn)一步增加。本案面臨的問題（一）2期與1期間隔時(shí)間較長，加上城東新區(qū)新開發(fā)樓盤今年投放較多，使得本案前期積累的未成交客戶流失較多。（二）2期刊與1期的區(qū)別，如產(chǎn)品屬性、樓盤區(qū)位的變化等，需調(diào)整進(jìn)行營銷對(duì)策。（三）與競爭樓盤（如山語城、城中金谷、上上城、錦繡天下三期等），如何進(jìn)行有效出擊，繼續(xù)保持暢銷態(tài)勢(shì)。運(yùn)河佳苑1期與2期對(duì)比分析體量區(qū)位建筑風(fēng)格戶型景觀其他2 2期期1010萬方萬方全部臨街全部臨街現(xiàn)代中式現(xiàn)代中式待定待定前街后園前街后園有底商有底商1 1期期8 8萬方萬方項(xiàng)目后方項(xiàng)目后方 毗鄰毗鄰運(yùn)河公園運(yùn)河公園現(xiàn)代中式現(xiàn)代中式平15、層平層9090140140復(fù)式復(fù)式150150180180前后公園前后公園無底商無底商結(jié)論結(jié)論1 1：1期公園景觀優(yōu)勢(shì)比2期出色，靜逸私密，傳統(tǒng)庭院感覺更好。2期臨街，出行便利，購物便捷，但臨街單元有主干道空氣及噪音污染源?？傮w而言，一期更適合本案打造的“公園里的現(xiàn)代中國”居住體驗(yàn)，大戶型及復(fù)式也較多。二期靠中心景觀單元，優(yōu)勢(shì)與一期基本相同，臨街單元存在弊端，需進(jìn)行銷售技巧處理。一期一期二期二期 運(yùn)河佳苑1期與2期對(duì)比分析結(jié)論結(jié)論2 2：1期因是期房銷售，項(xiàng)目容易營造一個(gè)完美的中式傳統(tǒng)人居，賦予了無限美好的人文庭院生活聯(lián)想。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到2期，面臨實(shí)景園林、實(shí)景建筑風(fēng)貌等產(chǎn)品實(shí)質(zhì)階段，在建筑理念16、打造上，不如項(xiàng)目前期容易發(fā)揮。其次，運(yùn)河佳苑1期13號(hào)樓已交房，業(yè)主并已入住，因此，作為大社區(qū)的2期，營銷需要面臨實(shí)質(zhì)上的生活品質(zhì)打造。對(duì)照第一部分“定位分析”篇章我們認(rèn)為，以“生活意境、東方人居智慧、人文世家生活意境、東方人居智慧、人文世家”為核心價(jià)值的思路是恰當(dāng)?shù)摹Ｈ绾卫m(xù)寫運(yùn)河佳苑2期暢銷新篇章？2012年，運(yùn)河佳苑“東方智慧、人文家園”，典范呈現(xiàn)！營銷推廣方向營銷推廣方向中國傳統(tǒng)文化精髓 江南園林意境實(shí)現(xiàn)運(yùn)河佳苑形象、內(nèi)涵的提升！挖掘中國傳統(tǒng)居住的優(yōu)良品質(zhì)、優(yōu)良傳統(tǒng)通過形象打造、活動(dòng)圈層營銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益雙豐收！東方人居智慧 世家文園 大家之風(fēng) 運(yùn)河佳苑運(yùn)河佳苑2 2期營銷17、策略期營銷策略1期樹立的價(jià)值基礎(chǔ)2期升級(jí)主題營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)運(yùn)河佳苑產(chǎn)品總體方向公公園園里里的的現(xiàn)現(xiàn)代代中中國國宜昌第一文化高品位住區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代代中中國國東東方方智智慧慧營銷手段圍繞體現(xiàn)“居住品住、人文世家理念居住品住、人文世家理念”進(jìn)行四大主線2 2期形象樹立：期形象樹立：圍擋、樓書、戶外、報(bào)廣主題活動(dòng)營銷：主題活動(dòng)營銷：高品位活動(dòng)、親子家庭型活動(dòng)體驗(yàn)營銷活動(dòng)：體驗(yàn)營銷活動(dòng)：體驗(yàn)參與的現(xiàn)場 園林、樣板房等圈層營銷活動(dòng)：圈層營銷活動(dòng)：體現(xiàn)身份和居住文化的活動(dòng)形象內(nèi)涵樹立形象內(nèi)涵樹立現(xiàn)代中國現(xiàn)代中國 東方智慧東方智慧圈層活動(dòng)營銷圈層活動(dòng)營銷事件報(bào)道事件報(bào)道體驗(yàn)式營銷體驗(yàn)式營銷運(yùn)河佳苑2期物料1、形象18、樓書、文化配套讀物樓書體現(xiàn)“現(xiàn)代中國東方智慧”實(shí)質(zhì)。配合2期“東方智慧生活哲學(xué)”觀，編輯一本體現(xiàn)“閑適”的中國人文化生活精神、一本體現(xiàn)“人文世家”優(yōu)秀國學(xué)教育讀本。分別命名東方哲學(xué)人居偶記、諸子說可以贈(zèng)送相關(guān)友人、重要客戶，和重要圈層營銷活動(dòng)領(lǐng)取。運(yùn)河佳苑2期物料2、圍擋3、戶外T牌4、30秒形象宣傳片5、看房通道布置等營銷活動(dòng)建議圈層營銷活動(dòng)，圍繞運(yùn)河佳苑2期“現(xiàn)代中國、東方智慧、人文世家”定位，以高品質(zhì)、高品位活動(dòng)為主，展現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)和特色?；顒?dòng)兼顧體現(xiàn)項(xiàng)目人文高雅氣質(zhì)與社會(huì)傳播效果。活動(dòng)場地為營銷中心和花園景觀點(diǎn)。營銷活動(dòng)主題方向：家風(fēng)系列家風(fēng)系列家風(fēng)系列家風(fēng)系列 國風(fēng)系列國風(fēng)系列國風(fēng)系列19、國風(fēng)系列營銷活動(dòng)家風(fēng)系列第一屆：“佳苑社”少兒夏令營快樂作文英語沙龍【活動(dòng)思路】舉辦以“佳苑社”為形式的子女教育培訓(xùn)活動(dòng)，體現(xiàn)人文社區(qū)，教育熏陶氣質(zhì)。聯(lián)合知名教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、強(qiáng)大師資，新東方教育集團(tuán)、外教傾力加盟；采用科學(xué)并充滿樂趣的教學(xué)方式，讓童星更認(rèn)真和投入；展現(xiàn)濃郁的學(xué)習(xí)氣氛。第一屆社區(qū)文化節(jié) （東方家族part 之“傳家菜大家品”）【活動(dòng)思路】邀請(qǐng)酒店名廚參與，舉辦社區(qū)美食自制邀請(qǐng)賽。名廚傳家菜助陣，現(xiàn)代版滿漢全席。展現(xiàn)和諧的鄰里關(guān)系。營銷活動(dòng)家風(fēng)系列傳統(tǒng)親子互動(dòng)游樂會(huì) （追憶童年美好時(shí)光 大人小孩齊過癮）【活動(dòng)思路】舉辦傳統(tǒng)兒童娛樂活動(dòng)，父輩追憶童年美好時(shí)光，小孩嘗試新游戲，展現(xiàn)別樣的20、精神情趣。營銷活動(dòng)家風(fēng)系列林間棋社新老業(yè)主棋類邀請(qǐng)賽（實(shí)景園林呈現(xiàn)后，利用園林設(shè)施，開展高雅棋藝類活動(dòng)：中國象棋、圍棋、跳棋等）【活動(dòng)思路】把“林間棋社”打造成社區(qū)文化品牌，體現(xiàn)涵養(yǎng)大家之風(fēng)。營銷活動(dòng)國風(fēng)系列運(yùn)河佳苑宜昌首屆“鑒寶尋寶大會(huì)”【活動(dòng)思路】邀請(qǐng)湖北省博物館鑒寶專家23名親臨營銷中心，免費(fèi)為宜昌廣大市民鑒寶。（鑒定的藏品范圍主要為瓷器、字畫和錢幣）。該項(xiàng)活動(dòng)可以實(shí)現(xiàn)新聞事件傳播，提高項(xiàng)目美譽(yù)度。營銷活動(dòng)國風(fēng)系列中國十大頂級(jí)名茶品鑒會(huì)【活動(dòng)思路】與一家知名茶商（茶館）合作，舉辦品茶、聽曲、優(yōu)價(jià)銷售圈層專題活動(dòng)。營銷活動(dòng)國風(fēng)系列翰墨流韻送祝福迎新年?duì)I銷活動(dòng)【活動(dòng)主題】1、宜荊荊”城市圈書21、法家潑墨送春聯(lián)、知名書法家贈(zèng)送勵(lì)志名言2、糖畫：可以嘗到甜味的藝術(shù)3、猜燈謎，邊考智力邊過年！4、親子互動(dòng)現(xiàn)場剪紙、免費(fèi)領(lǐng)取燈籠一對(duì)營銷活動(dòng)國風(fēng)系列思路：思路：物業(yè)小故事 鄰里小故事那一夜狂風(fēng)驟雨，累了一天的我像平時(shí)一樣酣然入睡。第二天清晨，我像往常一樣取車上班，但當(dāng)時(shí)我看到自己的愛車時(shí)，驚呆了，它竟然穿上了“雨衣”！原來是我粗心大意昨晚歸家忘了關(guān)車窗，被巡邏的安保發(fā)現(xiàn)了！營銷活動(dòng)故事話題考慮到1期業(yè)主入住，客戶對(duì)物業(yè)、服務(wù)等現(xiàn)實(shí)要求，在營銷活動(dòng)上，還需要體現(xiàn)以服務(wù)保障內(nèi)容的宣傳，使項(xiàng)目內(nèi)涵更為豐富，產(chǎn)品品質(zhì)更好。1、全年形象貫徹，并指引客戶到達(dá)營銷中心現(xiàn)場，實(shí)現(xiàn)成交。2、分析一期客戶資源，繼22、續(xù)加強(qiáng)重點(diǎn)群體推廣。媒體選擇原則媒體選擇原則推廣渠道推廣渠道紙質(zhì)媒體：紙質(zhì)媒體：硬廣為主，輔以軟文；頭版半版和底版整版為主，效果較好。通路類型通路類型媒體建議媒體建議報(bào)紙以三峽晚報(bào)和三峽商報(bào)為主，三峽日?qǐng)?bào)為輔。電視宜昌三峽電視臺(tái)樓市資訊 網(wǎng)絡(luò)以搜房網(wǎng)為主、三峽宜昌網(wǎng)、三峽新聞網(wǎng)為輔重視業(yè)主論壇；項(xiàng)目網(wǎng)站進(jìn)行改版更新?，F(xiàn)場氣氛圍擋（以5米高為宜）、銷售道具等戶外投放沿江大道T牌、東山大道燈箱、機(jī)場媒體其他通路短信、房展會(huì)、城市主流雜志以戶外、報(bào)紙、電視為主以戶外、報(bào)紙、電視為主20122012年年3 3月月5.1 6.1動(dòng)態(tài)線動(dòng)態(tài)線12.17.19.1現(xiàn)代中國現(xiàn)代中國 東方智慧人居?xùn)|方智慧人居傳23、世家邸傳世家邸 一生居所一生居所 家風(fēng)傳承家風(fēng)傳承 形象導(dǎo)入形象導(dǎo)入開盤強(qiáng)銷開盤強(qiáng)銷期期持續(xù)銷售持續(xù)銷售 形象豐滿形象豐滿建立差異化形象區(qū)隔建立差異化形象區(qū)隔強(qiáng)勢(shì)確立項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)確立項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)以人文本以人文本 和諧共享的中國人居范本和諧共享的中國人居范本策略演繹策略演繹形象推進(jìn)形象推進(jìn)籌備建設(shè)期籌備建設(shè)期項(xiàng)目形象定位確定/營銷中心包裝/中心景觀施工/不向社會(huì)公開項(xiàng)目形象確立、圍擋、樓書等資料準(zhǔn)備，媒體推廣：無2期亮相期亮相項(xiàng)目動(dòng)工/營銷中心接受登記/向社會(huì)各界盛重告知項(xiàng)目的公開訊息。接收參觀咨詢，進(jìn)行客戶積累。推廣：推廣：戶外為主，重要活動(dòng)媒體軟文報(bào)道；認(rèn)籌啟動(dòng)認(rèn)籌啟動(dòng)啟動(dòng)認(rèn)籌登記，進(jìn)入強(qiáng)勢(shì)24、銷售階段，啟動(dòng)活動(dòng)推廣和媒體大量推廣，達(dá)成蓄客目標(biāo)；推廣：產(chǎn)品說明會(huì)、團(tuán)購活動(dòng)、專題營銷活動(dòng)、戶外、引導(dǎo)旗報(bào)廣；開盤銷售開盤銷售持續(xù)推盤營銷，實(shí)實(shí)現(xiàn)盛大開盤，現(xiàn)盛大開盤，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。活動(dòng)推廣：客戶定向、家風(fēng)系列活動(dòng)、特色開盤活動(dòng)造勢(shì)推廣：戶外、引導(dǎo)旗、報(bào)廣、海報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信等；20122012年年3 3月月5.16.112.17.19.1形象導(dǎo)入形象導(dǎo)入開盤強(qiáng)銷期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)銷售持續(xù)銷售 形象豐滿形象豐滿銷售保障：銷售保障：4.18.110.111.1持續(xù)銷售期持續(xù)銷售期開盤后進(jìn)行強(qiáng)有力的跟進(jìn)，制造熱門話題，實(shí)現(xiàn)持續(xù)關(guān)注活動(dòng)推廣：國風(fēng)、家風(fēng)系列活動(dòng)啟動(dòng)實(shí)施老代新活動(dòng)推廣：報(bào)紙、電視、海報(bào)、25、路演、樣板房等一期客戶保養(yǎng)一期客戶保養(yǎng)提高來訪登記提高來訪登記認(rèn)籌攻堅(jiān)認(rèn)籌攻堅(jiān)開盤勁銷開盤勁銷深挖客戶深挖客戶 細(xì)分市場細(xì)分市場價(jià)格走勢(shì)預(yù)估價(jià)格走勢(shì)400050006000開盤銷售85%（單價(jià)）700067006200價(jià)格策略：先量后價(jià)，平開高走！說明：1、項(xiàng)目最終市場溢價(jià)能力在10%左右2、由于市場現(xiàn)階段的不確定性，項(xiàng)目現(xiàn)階段溢價(jià)會(huì)在5%左右。3、后期高層經(jīng)過幾次推盤后價(jià)格可上漲500元，按此比例計(jì)算，項(xiàng)目的最終溢價(jià)會(huì)在15%左右，不計(jì)算市場自然上漲（行情好轉(zhuǎn)情況下）。上海至彤上海至彤 簡介簡介預(yù)判一個(gè)團(tuán)隊(duì)的實(shí)力，最好的方式是看他合作伙伴的實(shí)力十年之路 不斷超越戰(zhàn)略合作伙伴公司名稱六合置業(yè)駿26、達(dá)地產(chǎn)錦江地產(chǎn)天裕地產(chǎn)九龍地產(chǎn)民生麗島項(xiàng)目項(xiàng)目logologo展示展示平面推廣平面推廣活動(dòng)執(zhí)行我司對(duì)項(xiàng)目細(xì)致的業(yè)務(wù)作業(yè)流程我司對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部管理體系銷售管理1、專業(yè)、細(xì)致的業(yè)務(wù)作業(yè)流程：銷售講習(xí)的齊備標(biāo)準(zhǔn)接待流程的必備標(biāo)準(zhǔn)銷售講習(xí)的齊備標(biāo)準(zhǔn)1.環(huán)境篇2.市場篇3.經(jīng)營團(tuán)隊(duì)篇4.產(chǎn)品篇5.標(biāo)準(zhǔn)說辭6.主力優(yōu)勢(shì)細(xì)化說辭7.主力抗性細(xì)化說辭8.房型主力賣點(diǎn)及抗性說辭9.標(biāo)準(zhǔn)答客問10.電話接聽說辭標(biāo)準(zhǔn)的接待流程標(biāo)準(zhǔn)的接待流程我司確定業(yè)務(wù)接待流程后：1、專案經(jīng)理必須坐柜臺(tái)，把控全場2、要求所有的業(yè)務(wù)人員至少做3次以上的SP動(dòng)作3、業(yè)務(wù)帶看不少于45分鐘4、所有客戶必須逼定2、我司對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部管理體系內(nèi)審27、管理體系內(nèi)審小組是由公司總經(jīng)理、分管副總、各部門主管組成的專家小組，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量和銷售進(jìn)行全程審核，以保證公司對(duì)外服務(wù)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。例會(huì)體系在項(xiàng)目操作中，本司采用各級(jí)例會(huì)制度對(duì)案場進(jìn)行管理控制包括a每周與發(fā)展商的例會(huì)聽取意見b每周一、四的項(xiàng)目管理層例會(huì)C每周項(xiàng)目組例會(huì)D每日的業(yè)務(wù)員、主管會(huì)議E每周的案場例會(huì)F督導(dǎo)組例會(huì)督察管理體系在銷售案場管理中公司管理部實(shí)行案場行政女專、總公司督導(dǎo)組和公司暗訪的多重管理制度，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量和銷售管理。表單管理體系通過各類表單對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量和銷售進(jìn)行全程控制。附件1：我司工作表單一覽銷售控制使用銷售案場控制使用業(yè)務(wù)員考評(píng)表專案考評(píng)表案場人員考勤表外出登記表業(yè)務(wù)輪排表辦公用品申領(lǐng)單人事升降級(jí)申請(qǐng)表案場星級(jí)檢查考評(píng)表加班申請(qǐng)表假期申請(qǐng)表培訓(xùn)簽到表會(huì)議記錄銷售案場控制表格銷售案場控制表格案場來人表案場來電表業(yè)務(wù)員日記個(gè)人業(yè)績清單月指標(biāo)下達(dá)單 各級(jí)人員月度考評(píng)表大訂客戶綜合表已購客戶登記表銷售控制使用表格銷售控制使用表格公司架構(gòu)公司架構(gòu)總經(jīng)理人力資源部 項(xiàng)目部設(shè)計(jì)部策劃推廣部銷售部副總經(jīng)理上?？偛款檰枡C(jī)構(gòu) 謝謝聆聽！Thank you以上方案是我公司根據(jù)運(yùn)河佳苑項(xiàng)目的初步思考和策略，更多細(xì)節(jié)完善，及銷售營銷對(duì)策，根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)行調(diào)整和實(shí)施。衷心預(yù)祝運(yùn)河佳苑2期再樹樓市新標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)領(lǐng)跑的火爆銷售！