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1、XXXX商業地產業態規劃與商業地產業態規劃與招商管理招商管理2 21XXXX商商業綜合體常合體常識商業地產知識系列講座XX商業地產發展歷程（一代店）商業地產發展歷程（一代店）長春長春長春長春XXXX廣場廣場廣場廣場 長沙長沙長沙長沙XXXX廣場廣場廣場廣場濟南濟南濟南濟南XXXX廣場廣場廣場廣場 南昌南昌南昌南昌XXXX廣場廣場廣場廣場 南京南京南京南京XXXX廣場廣場廣場廣場青島青島青島青島XXXX廣場廣場廣場廣場 商業地產知識系列講座天津天津天津天津XXXX廣場廣場廣場廣場 沈陽沈陽沈陽沈陽XXXX廣場廣場廣場廣場 南寧南寧南寧南寧XXXX廣場廣場廣場廣場 哈爾濱哈爾濱哈爾濱哈爾濱XXXX2、廣場廣場廣場廣場 大連大連大連大連XXXX廣場廣場廣場廣場 武漢武漢武漢武漢XXXX廣場廣場廣場廣場 XX商業地產發展歷程（二代店）商業地產發展歷程（二代店）商業地產知識系列講座HOPSCA 也稱為城市綜合體，是也稱為城市綜合體，是XX集團集團2004年以后開發的年以后開發的產品，總面積在產品，總面積在30萬平方米以上，其中包括購物中心、萬平方米以上，其中包括購物中心、影城、酒店、寫字樓、公寓等業態。代表作有上海影城、酒店、寫字樓、公寓等業態。代表作有上海XX廣場、寧波廣場、寧波XX廣場、成都廣場、成都XX廣場等。廣場等。XX商業地產發展歷程商業地產發展歷程(三代店）三代店）商業地產知識系列講3、座H（hotel）酒店：酒店：XX集團投資國際酒店管理集團管集團投資國際酒店管理集團管理的五星或超五星級酒店；理的五星或超五星級酒店；O（office）寫字樓：甲級寫字樓及標準寫字樓；寫字樓：甲級寫字樓及標準寫字樓；P（public place）公共空間：每個公共空間：每個XX廣場均會為城廣場均會為城市貢獻一個或者幾個城市公共活動廣場；市貢獻一個或者幾個城市公共活動廣場；S（shopping mall）購物中心：由百貨、超市、家購物中心：由百貨、超市、家電及服裝專賣店、室內步行購物街等組成；電及服裝專賣店、室內步行購物街等組成；C（culture&recreation）文化娛樂休閑設施：由文化4、娛樂休閑設施：由電影院、量販電影院、量販KTV、電玩城、網吧、酒吧、特色餐飲街、電玩城、網吧、酒吧、特色餐飲街、健身中心、洗浴等組成；健身中心、洗浴等組成；A（apartment）公寓公寓HOPSCA的構成：的構成：1.1.起步起步為什么要做商業地產為什么要做商業地產 2.2.第一代產品第一代產品經驗與教訓經驗與教訓長春長春長春長春XXXXXXXX廣場廣場廣場廣場 南京新街口南京新街口南京新街口南京新街口XXXXXXXX廣場廣場廣場廣場 3.3.第二代產品第二代產品提高與缺陷提高與缺陷武漢武漢武漢武漢XXXX廣場廣場廣場廣場 南寧南寧南寧南寧XXXX廣場廣場廣場廣場 4.4.第三代產品第三代產5、品突破與成熟突破與成熟上上上上海海海海五五五五角角角角場場場場XXXXXXXX廣廣廣廣場場場場項目位于上海新的市級商業副中心五角場，總建筑面積34萬平方米，其中商業面積26萬平方米，是上海體量最大、業態最全、商業設施最完備的項目。4.4.第三代產品第三代產品突破與成熟突破與成熟北北北北 京京京京 石石石石 景景景景 山山山山 萬萬萬萬 達達達達 廣廣廣廣 場場場場 項目位于北京石景山區，面臨長安街，總建筑面積30萬平方米，其中商業和五星級酒店面積20萬平方米。4.4.第三代產品第三代產品突破與成熟突破與成熟4.4.第三代產品第三代產品突破與成熟突破與成熟寧寧寧寧波波波波鄞鄞鄞鄞州州州州X X 6、X XX X X X廣廣廣廣場場場場 4.4.第三代產品第三代產品突破與成熟突破與成熟 4.4.第三代產品第三代產品突破與成熟突破與成熟成成成成都都都都錦錦錦錦華華華華路路路路XXXXXXXX廣廣廣廣場場場場項目位于成都市錦江區錦華路，總建筑面積40萬平方米，其中商業面積26萬平方米，是成都市建筑面積最大、商業業態最全、商氣最旺的購物中心。5.5.總結總結城城市市化化是是中中國國未未來來核核心心發發展展動動力力數據來源：國家統計局數據來源：國家統計局中中國國正正在在步步入入消消費費經經濟濟時時代代一、一、2006年，中國人均年，中國人均GDP超超過過2000美元。（美元。（1951年的美國年的7、美國和和1970年的日本）年的日本）二、二、2009年全年城鎮居民家庭年全年城鎮居民家庭人均總收入人均總收入18858元，實際增長元，實際增長9.8%，增速首次超過，增速首次超過GDP。三、三、2009年年上半年，社會消費上半年，社會消費品零售總額品零售總額5871158711億元人民幣，增億元人民幣，增長長16.6%16.6%。增速是。增速是GDPGDP的兩倍。的兩倍。哈爾濱香坊哈爾濱香坊哈爾濱香坊哈爾濱香坊哈爾濱中央大街哈爾濱中央大街哈爾濱中央大街哈爾濱中央大街長春重慶路長春重慶路長春重慶路長春重慶路沈陽太原街沈陽太原街沈陽太原街沈陽太原街大連大連大連大連XXXX廣場廣場廣場廣場北京北京北8、京北京CBDCBD北京石景山北京石景山北京石景山北京石景山天津金街天津金街天津金街天津金街濟南泉城路濟南泉城路濟南泉城路濟南泉城路青島青島青島青島CBDCBD青島泉城路青島泉城路青島泉城路青島泉城路洛陽洛陽洛陽洛陽XXXX廣場廣場廣場廣場上海五角場上海五角場上海五角場上海五角場上海周浦上海周浦上海周浦上海周浦寧波鄞州寧波鄞州寧波鄞州寧波鄞州南京建鄴南京建鄴南京建鄴南京建鄴南京新街口南京新街口南京新街口南京新街口蘇州平江蘇州平江蘇州平江蘇州平江武漢江漢路武漢江漢路武漢江漢路武漢江漢路南昌南昌南昌南昌XXXX廣場廣場廣場廣場南寧南寧南寧南寧XXXX廣場廣場廣場廣場重慶南坪重慶南坪重慶南坪重慶南坪成9、都錦華路成都錦華路成都錦華路成都錦華路西安碑林區西安碑林區西安碑林區西安碑林區西安民樂園西安民樂園西安民樂園西安民樂園長沙長沙長沙長沙XXXX廣場廣場廣場廣場截至截至截至截至20092009年底年底年底年底XXXX廣場已開業廣場已開業廣場已開業廣場已開業2727家家家家自持商業總規模達自持商業總規模達自持商業總規模達自持商業總規模達286286萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米哈爾濱香坊哈爾濱香坊哈爾濱香坊哈爾濱香坊哈爾濱中央大街哈爾濱中央大街哈爾濱中央大街哈爾濱中央大街長春重慶路長春重慶路長春重慶路長春重慶路沈陽太原街沈陽太原街沈陽太原街沈陽太原街大連大連大連大連XXXX廣場廣場廣場廣場北京北10、京北京北京CBDCBD北京石景山北京石景山北京石景山北京石景山天津金街天津金街天津金街天津金街濟南泉城路濟南泉城路濟南泉城路濟南泉城路青島青島青島青島CBDCBD青島泉城路青島泉城路青島泉城路青島泉城路洛陽洛陽洛陽洛陽XXXX廣場廣場廣場廣場上海五角場上海五角場上海五角場上海五角場上海周浦上海周浦上海周浦上海周浦寧波鄞州寧波鄞州寧波鄞州寧波鄞州南京建鄴南京建鄴南京建鄴南京建鄴南京新街口南京新街口南京新街口南京新街口蘇州平江蘇州平江蘇州平江蘇州平江武漢江漢路武漢江漢路武漢江漢路武漢江漢路南昌南昌南昌南昌XXXX廣場廣場廣場廣場南寧南寧南寧南寧XXXX廣場廣場廣場廣場重慶南坪重慶南坪重慶南坪重慶南11、坪成都錦華路成都錦華路成都錦華路成都錦華路西安碑林區西安碑林區西安碑林區西安碑林區西安民樂園西安民樂園西安民樂園西安民樂園長沙長沙長沙長沙XXXX廣場廣場廣場廣場20102010年年年年XXXX廣場計劃開業廣場計劃開業廣場計劃開業廣場計劃開業1616家家家家商業總規模達商業總規模達商業總規模達商業總規模達270270萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米沈陽鐵西區沈陽鐵西區沈陽鐵西區沈陽鐵西區長春紅旗街長春紅旗街長春紅旗街長春紅旗街無錫濱湖無錫濱湖無錫濱湖無錫濱湖包頭包頭包頭包頭XXXX廣場廣場廣場廣場呼和浩特呼和浩特呼和浩特呼和浩特XXXX廣場廣場廣場廣場濟南魏家莊濟南魏家莊濟南魏家莊濟南魏家莊天12、津河東區天津河東區天津河東區天津河東區襄樊襄樊襄樊襄樊XXXX廣場廣場廣場廣場宜昌宜昌宜昌宜昌XXXX廣場廣場廣場廣場寧波江北寧波江北寧波江北寧波江北廣州白云廣州白云廣州白云廣州白云紹興柯橋紹興柯橋紹興柯橋紹興柯橋武漢菱角湖武漢菱角湖武漢菱角湖武漢菱角湖合肥合肥合肥合肥XXXX廣場廣場廣場廣場福州金融街福州金融街福州金融街福州金融街淮安淮安淮安淮安XXXX廣場廣場廣場廣場哈爾濱香坊哈爾濱香坊哈爾濱香坊哈爾濱香坊哈爾濱中央大街哈爾濱中央大街哈爾濱中央大街哈爾濱中央大街長春重慶路長春重慶路長春重慶路長春重慶路沈陽太原街沈陽太原街沈陽太原街沈陽太原街大連大連大連大連XXXX廣場廣場廣場廣場北京北京北13、京北京CBDCBD北京石景山北京石景山北京石景山北京石景山天津金街天津金街天津金街天津金街濟南泉城路濟南泉城路濟南泉城路濟南泉城路青島青島青島青島CBDCBD青島泉城路青島泉城路青島泉城路青島泉城路洛陽洛陽洛陽洛陽XXXX廣場廣場廣場廣場上海五角場上海五角場上海五角場上海五角場上海周浦上海周浦上海周浦上海周浦寧波鄞州寧波鄞州寧波鄞州寧波鄞州南京建鄴南京建鄴南京建鄴南京建鄴南京新街口南京新街口南京新街口南京新街口蘇州平江蘇州平江蘇州平江蘇州平江武漢江漢路武漢江漢路武漢江漢路武漢江漢路南昌南昌南昌南昌XXXX廣場廣場廣場廣場南寧南寧南寧南寧XXXX廣場廣場廣場廣場重慶南坪重慶南坪重慶南坪重慶南坪成14、都錦華路成都錦華路成都錦華路成都錦華路西安碑林區西安碑林區西安碑林區西安碑林區西安民樂園西安民樂園西安民樂園西安民樂園長沙長沙長沙長沙XXXX廣場廣場廣場廣場沈陽鐵西區沈陽鐵西區沈陽鐵西區沈陽鐵西區長春紅旗街長春紅旗街長春紅旗街長春紅旗街無錫濱湖無錫濱湖無錫濱湖無錫濱湖包頭包頭包頭包頭XXXX廣場廣場廣場廣場呼和浩特呼和浩特呼和浩特呼和浩特XXXX廣場廣場廣場廣場濟南魏家莊濟南魏家莊濟南魏家莊濟南魏家莊天津河東區天津河東區天津河東區天津河東區襄樊襄樊襄樊襄樊XXXX廣場廣場廣場廣場宜昌宜昌宜昌宜昌XXXX廣場廣場廣場廣場寧波江北寧波江北寧波江北寧波江北廣州白云廣州白云廣州白云廣州白云紹興柯橋紹15、興柯橋紹興柯橋紹興柯橋武漢菱角湖武漢菱角湖武漢菱角湖武漢菱角湖合肥合肥合肥合肥XXXX廣場廣場廣場廣場福州金融街福州金融街福州金融街福州金融街淮安淮安淮安淮安XXXX廣場廣場廣場廣場未來未來未來未來XXXX廣場將以每年新增廣場將以每年新增廣場將以每年新增廣場將以每年新增300300萬平萬平萬平萬平方米商業規模的速度持續發展方米商業規模的速度持續發展方米商業規模的速度持續發展方米商業規模的速度持續發展唐山路南唐山路南唐山路南唐山路南石家莊槐安路石家莊槐安路石家莊槐安路石家莊槐安路武漢漢陽武漢漢陽武漢漢陽武漢漢陽武漢經開武漢經開武漢經開武漢經開天津海河天津海河天津海河天津海河鞍山鞍山鞍山鞍山XXX16、X廣場廣場廣場廣場溫州龍灣溫州龍灣溫州龍灣溫州龍灣無錫北塘無錫北塘無錫北塘無錫北塘長春寬城長春寬城長春寬城長春寬城晉江晉江晉江晉江XXXX廣場廣場廣場廣場鄭州中原鄭州中原鄭州中原鄭州中原鄭州二七鄭州二七鄭州二七鄭州二七南通崇川南通崇川南通崇川南通崇川重慶萬州重慶萬州重慶萬州重慶萬州撫順撫順撫順撫順XXXX廣場廣場廣場廣場無錫惠山無錫惠山無錫惠山無錫惠山廣州番禹廣州番禹廣州番禹廣州番禹義烏義烏義烏義烏XXXX廊坊廊坊廊坊廊坊XXXX廣場廣場廣場廣場建設城市綜合體的基本原則 1.1.選址選址 2.2.商業規劃與定位商業規劃與定位 目標客群目標客群檔次定位檔次定位輻射范圍輻射范圍 項目規模項目規模 17、3.3.建筑規劃設計建筑規劃設計 交交通通優優先先PEDESTRIAN CIRCULATION人行流人行流線圖XX綜合體的布局：綜合體的布局：突出商業突出商業 3.3.建筑規劃設計建筑規劃設計 3.3.規劃設計規劃設計 功功能能分分區區超市樓超市樓娛樂樓娛樂樓百貨樓百貨樓綜合樓綜合樓步行街步行街外外鋪鋪強強調調空空間間 3.3.建筑規劃設計建筑規劃設計典型案例兩個典型的第三代XX廣場成都XX廣場石景山XX廣場 成都錦華成都錦華XXXX廣場位于成都市錦江區二環路東五段。項目占地廣場位于成都市錦江區二環路東五段。項目占地116116畝，畝，總建筑面積約為總建筑面積約為4040萬，其中商業部分占地萬18、，其中商業部分占地2525萬，住宅部分占萬，住宅部分占1515萬。萬。成都成都XXXX廣場廣場北京石景山北京石景山XXXX廣場廣場地塊位置地塊位置區位圖區位圖石景山石景山XXXX廣場廣場地塊位置地塊位置XX廣場主主力力店店與與小小商商鋪鋪小商鋪小商鋪低收益低收益 高安全性高安全性 黃金分割線黃金分割線高收益高收益低安全性低安全性主力店主力店1.1.XXXX如何選擇商家如何選擇商家 如何解決三對矛盾如何解決三對矛盾租租 金金 與與 品品 牌牌1.1.XXXX如何選擇商家如何選擇商家 如何解決三對矛盾如何解決三對矛盾連連鎖鎖品品牌牌與與當當地地商商家家1.1.XXXX如何選擇商家如何選擇商家 如何19、解決三對矛盾如何解決三對矛盾 2.2.招商實施中的幾大要素招商實施中的幾大要素 時間時間地域地域人員人員流程流程招商工作流程市場推廣市場推廣 談判簽約談判簽約開業協調開業協調項目啟動項目啟動 訂單地產的關鍵訂單地產的關鍵主力店的作用主力店的作用業態比例業態比例 發展趨勢發展趨勢主力店對XX廣場的主要貢獻 持續經營能力 A 品牌 吸客能力 基本品質 B 人氣 主力店直接吸引超過60%的目標消費人流 C 租金 主力店通常提供超過整個XX廣場70%的 租金收入主力店在商業地產的作用 A 保證安全 B 確定基調 C 快速發展5050XX商業綜合體主力店業態及面積構成商業綜合體主力店業態及面積構成 商業20、地產知識系列講座5151Block DiagramBlock Diagram訂單地產模式的優勢訂單地產模式的優勢周密整合聯合發展聯合發展聯合發展聯合發展技術對接技術對接技術對接技術對接平均租金平均租金平均租金平均租金滿場開業滿場開業滿場開業滿場開業技術對接技術對接先租后建先租后建共同選址共同選址戰略伙伴戰略伙伴如何通過招商實現真正的如何通過招商實現真正的“訂單地產訂單地產”5353DiagramDiagram零售業態零售業態超市、百貨、家電、IT連鎖與運動服裝連鎖、建材家具家居業態組合業態組合非零售業態非零售業態 影城、餐飲、室內游樂中心、健身、酒吧業態組合零售 60%餐飲娛樂 40%555521、Diagram1誠信經營2良好的過往業績3適應XX的發展速度XX商戶的選擇標準5656合作伙伴合作伙伴戰略合略合作伙伴作伙伴緊密型合密型合作伙伴作伙伴戰略合作略合作中小店中小店鋪1、XX目前主力店業態及商家A 百貨：B 超市：多元 C 專賣店 國美電器 運動100 D 娛樂 XX影城 大玩家室內娛樂中心 大歌星量販式KTV E 健身休閑 一兆韋德 韋德伍斯F 餐飲 青島良友 寧波石浦 成都紅杏vG 兒童類v未來v娛樂類消費娛樂類消費v體驗式消費體驗式消費1.1.XXXX的商業地產產業鏈的商業地產產業鏈五、五、XXXX商業地產的三個核心優勢商業地產的三個核心優勢2.2.XXXX商業地產的盈利模式22、商業地產的盈利模式3.3.豐富的商家資源豐富的商家資源XX廣場的商家合作伙伴廣場的商家合作伙伴XX商業地產的發展趨勢商業地產開發商商業地產運營商經營單個購物中心經營連鎖購物中心購物中心運營管理的最終目標.資產升值資產升值購物中心的運營管理是商業管理購物中心的運營管理是商業管理的重要組成部分，它的最終目標的重要組成部分，它的最終目標是使資產升值。是使資產升值。運營管理承載著企業主體利潤的運營管理承載著企業主體利潤的創造和服務價值的實現。創造和服務價值的實現。品牌優化品牌優化租金提升租金提升商戶經營商戶經營業績增長業績增長吸引客流吸引客流購物中心購物中心開業運營開業運營運營管理評價的核心指標客流量客流量銷售額及銷售平效銷售額及銷售平效租金及租金平效租金及租金平效運營工作的主線：客戶關系消費者消費者租戶租戶購物中心運營管理的工作模塊營運營運企劃企劃開業前開業前籌備籌備經營現經營現場管理場管理租務管理租務管理客戶關客戶關系管理系管理運營信運營信息管理息管理營銷活營銷活動管理動管理戰略合戰略合作推廣作推廣媒體及公媒體及公關管理關管理品牌形品牌形象及美象及美陳管理陳管理XX廣場營運工作的特點標準化標準化連鎖連鎖購物中心購物中心規范化規范化科學化科學化謝謝大家謝謝大家