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1、 商業(yè)地產(chǎn)知識分享 XX商業(yè)項目規(guī)劃與設計商業(yè)項目規(guī)劃與設計 2012年年10月月26日日 南京南京課程安排課程安排w預備知識分享商業(yè)地產(chǎn)設計人才的幾個要求w商業(yè)規(guī)劃理念指導開發(fā)定位、商業(yè)規(guī)劃的要求范疇方法等w案例分析與經(jīng)驗分享 商業(yè)地產(chǎn)知識分享一、商業(yè)地產(chǎn)預備知識商業(yè)地產(chǎn)預備知識 商業(yè)地產(chǎn)知識分享商業(yè)地產(chǎn)預備知識 商業(yè)地產(chǎn)知識分享商業(yè)地產(chǎn)的基本知識對開發(fā)商的要求對商業(yè)規(guī)劃設計人員的要求如何借用“外腦”商業(yè)地產(chǎn)知識分享一、商業(yè)地產(chǎn)基本知識1、商業(yè)地產(chǎn)的基本分類2、商業(yè)業(yè)態(tài)是什么3、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)預備知識 商業(yè)地產(chǎn)知識分享1、商業(yè)地產(chǎn)的基本分類廣義分類與商業(yè)開發(fā)有關的狹義分類以經(jīng)營為2、核心，包括零售等2、商業(yè)業(yè)態(tài)是什么3、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式一、一、商業(yè)地產(chǎn)基本知識商業(yè)地產(chǎn)基本知識 商業(yè)地產(chǎn)知識分享1、商業(yè)地產(chǎn)的基本分類2、商業(yè)業(yè)態(tài)是什么業(yè)態(tài)的基本概念國內(nèi)主要的商業(yè)業(yè)態(tài)有哪些-四大類業(yè)態(tài)的主要特征重要的不是有什么、而是怎么來搭配？3、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式一、一、商業(yè)地產(chǎn)基本知識商業(yè)地產(chǎn)基本知識 商業(yè)地產(chǎn)知識分享1、商業(yè)地產(chǎn)的基本分類2、商業(yè)業(yè)態(tài)是什么3、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式按照租與售分SOHO、；按資金的運用分凱德模式；一、一、商業(yè)地產(chǎn)基本知識商業(yè)地產(chǎn)基本知識商業(yè)地產(chǎn)預備知識 商業(yè)地產(chǎn)知識分享二、對開發(fā)商的要求二、對開發(fā)商的要求1、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的三大不同點2、商業(yè)地產(chǎn)的三大3、效益3、開發(fā)商要具備的“三心”商業(yè)地產(chǎn)知識分享1、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的三大不同點：開發(fā)目標不同：設計設計+銷售銷售 VS 招商招商+運營運營 資源的分割資源的分割 VS 資源的整合資源的整合開發(fā)程序不同：后期管理不同；二、對開發(fā)商的要求二、對開發(fā)商的要求 商業(yè)地產(chǎn)知識分享1、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的三大不同點：開發(fā)目標不同：開發(fā)程序不同：后期管理不同；二、對開發(fā)商的要求二、對開發(fā)商的要求 商業(yè)地產(chǎn)知識分享1、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的三大不同點：開發(fā)目標不同：開發(fā)程序不同：后期管理不同；核心：核心：效益不同！效益不同！為拿地準備為拿地準備!二、對開發(fā)商的要求二、對開發(fā)商的要求 商業(yè)地產(chǎn)知識分享2、商業(yè)地4、產(chǎn)的三大效益物業(yè)升值經(jīng)營升值土地升值決心決心+恒心恒心+耐心耐心3、開發(fā)商要具備的“三心”二、對開發(fā)商的要求二、對開發(fā)商的要求 商業(yè)地產(chǎn)知識分享對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：人才人才+資金資金 土地土地三、對規(guī)劃設計人員的要求三、對規(guī)劃設計人員的要求對住宅地產(chǎn)開發(fā)：對住宅地產(chǎn)開發(fā)：土地土地 資金資金 人才人才對大多初次做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)而言，在某些特定時期，對專業(yè)人才的需求會成為發(fā)展的瓶頸之一；商業(yè)項目的開發(fā)在項目前期定位階段至關重要，規(guī)劃設計人員能起和所起的作用是基礎性的，而且很多情況下是舉足輕重的，甚至說規(guī)劃成敗決定了項目成敗！因此，人才（商業(yè)人才、設計人才以及成本、工程等人才）的準備在項5、目中會起到事半功倍事半功倍的效果。懂商業(yè)規(guī)劃設計人才是唯一能起到統(tǒng)領全局、穿針引線的組織者！商業(yè)地產(chǎn)知識分享三、對規(guī)劃設計人員的要求三、對規(guī)劃設計人員的要求商業(yè)規(guī)劃設計人才的商業(yè)規(guī)劃設計人才的“三只眼睛三只眼睛”：首先是“商業(yè)眼商業(yè)眼”了解市場、了解商家需求、了解購物者需求；了解市場、了解商家需求、了解購物者需求；其次是“開發(fā)眼開發(fā)眼”了解拿地、了解城市規(guī)劃、了解項目周期、了解成本了解拿地、了解城市規(guī)劃、了解項目周期、了解成本分配比、了解工程；分配比、了解工程；最后是最后是“設計眼設計眼”了解商業(yè)動線設計、了解商業(yè)空間、了解機電規(guī)劃、了解商業(yè)動線設計、了解商業(yè)空間、了解機電規(guī)劃、了解后場需求、6、了解商業(yè)視覺設計等。了解后場需求、了解商業(yè)視覺設計等。商業(yè)地產(chǎn)知識分享三、對合作者的要求三、對合作者的要求在人才準備不足經(jīng)驗不足的情況下，建議借用在人才準備不足經(jīng)驗不足的情況下，建議借用“外腦外腦”：首先組織工作必須由開發(fā)商完成，因為根本需求只有自己才清楚；首先組織工作必須由開發(fā)商完成，因為根本需求只有自己才清楚；其次是為其次是為“外腦外腦”合理分清合理分清界面和時間節(jié)點界面和時間節(jié)點，提出明確的工作要求，提出明確的工作要求策劃人員策劃人員/招商人員招商人員/規(guī)劃設計人員規(guī)劃設計人員/運營、物管人員等運營、物管人員等協(xié)同工作。協(xié)同工作。商業(yè)地產(chǎn)知識分享四、對合作者的要求四、對合作者的要求“外腦7、外腦”的分類的分類定位及策劃人員：不單是定位及策劃人員：不單是“寫報告寫報告”！作商戶落位；！作商戶落位；招商人員：基礎摸底的工作，尤其在預招商階段尤為重要；招商人員：基礎摸底的工作，尤其在預招商階段尤為重要；規(guī)劃設計人員：多出點子，更多的可能性，懂商業(yè)設計要求，全程需要！規(guī)劃設計人員：多出點子，更多的可能性，懂商業(yè)設計要求，全程需要！運營、物管人員：盡早介入，尤其是在設備方案確定時期；運營、物管人員：盡早介入，尤其是在設備方案確定時期；最后是最后是決策決策在自己在自己進行商業(yè)策略和開發(fā)策略平衡等。進行商業(yè)策略和開發(fā)策略平衡等。商業(yè)地產(chǎn)知識分享四、對合作者的要求四、對合作者的要求開發(fā)線索：開發(fā)8、線索：選址和定位選址和定位初次落位（初規(guī)劃）初次落位（初規(guī)劃）預招商預招商再落位再落位規(guī)規(guī)劃方案劃方案招商反饋招商反饋商業(yè)規(guī)劃確定商業(yè)規(guī)劃確定建筑設計建筑設計配套設計配套設計施工施工入住開業(yè)入住開業(yè)商戶調(diào)整商戶調(diào)整最后強調(diào)最后強調(diào)決策決策在開發(fā)商自己在開發(fā)商自己必須進行商業(yè)策略和開必須進行商業(yè)策略和開發(fā)策略平衡等。發(fā)策略平衡等。想清楚自己的目標！二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享 商業(yè)地產(chǎn)知識分享1.開發(fā)視角的轉(zhuǎn)變?yōu)槭裁匆嵘虡I(yè)規(guī)劃？2.商業(yè)規(guī)劃概念與商業(yè)定位3.商業(yè)規(guī)劃的過程和內(nèi)涵 4.建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系5.商業(yè)規(guī)劃的內(nèi)容6.商業(yè)規(guī)劃的動態(tài)性二、商業(yè)規(guī)劃指導9、項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（一）（一）.為什么提商業(yè)規(guī)劃？為什么提商業(yè)規(guī)劃？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求我們從招商運營、商家、租戶、顧客的視角商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求我們從招商運營、商家、租戶、顧客的視角看待項目才能保證項目的成功。看待項目才能保證項目的成功。對于商業(yè)項目開發(fā)而言對于商業(yè)項目開發(fā)而言,項目的商業(yè)規(guī)劃始終項目的商業(yè)規(guī)劃始終優(yōu)于其建筑規(guī)劃優(yōu)于其建筑規(guī)劃,并且始終制約著建筑規(guī)劃。并且始終制約著建筑規(guī)劃。二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（一）（一）.開發(fā)商視角的轉(zhuǎn)換開發(fā)商視角的轉(zhuǎn)換為什么提商業(yè)規(guī)劃？為什么提商業(yè)規(guī)劃？從一個案例說起從一個案例說起:上海五角場10、上海五角場XX廣場規(guī)劃廣場規(guī)劃TaubmanTaubman的貢獻的貢獻2004年，年，XX王健林提出商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中王健林提出商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中商業(yè)規(guī)劃的概念，并堅持下來取得成功。商業(yè)規(guī)劃的概念，并堅持下來取得成功。二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享提問：提問：誰來做商業(yè)規(guī)劃？誰來做商業(yè)規(guī)劃？商業(yè)地產(chǎn)知識分享（二）、（二）、商業(yè)規(guī)劃概念與商業(yè)定位的關商業(yè)規(guī)劃概念與商業(yè)定位的關系系商業(yè)規(guī)劃的概念精準定位基礎上的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃組合，同時，包含了對項目功能、規(guī)模、形象等潛在商業(yè)價值的實現(xiàn)。二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（二）、（二）、商業(yè)規(guī)劃概念與11、商業(yè)定位的關商業(yè)規(guī)劃概念與商業(yè)定位的關系系1.商業(yè)定位的基礎性作用2.定位的主觀性與客觀性3.商業(yè)定位的正確方式二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（二）、（二）、商業(yè)規(guī)劃概念與商業(yè)定位的關商業(yè)規(guī)劃概念與商業(yè)定位的關系系1.商業(yè)定位的基礎性作用從商業(yè)策劃到定位定位對項目的基礎性的作用定位可能產(chǎn)生的問題有哪些？為什么不能直接交給設計團隊？二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（二）、（二）、商業(yè)規(guī)劃概念與商業(yè)定位的關商業(yè)規(guī)劃概念與商業(yè)定位的關系系2.定位的主觀性與客觀性主觀因素：開發(fā)商的主觀因素受制于自身的能力和打法；客觀因素：規(guī)劃導向因素通過手12、段主動響應；市場導向因素理解城市的商業(yè)規(guī)劃二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（二）、（二）、商業(yè)規(guī)劃概念與商業(yè)定位的關商業(yè)規(guī)劃概念與商業(yè)定位的關系系3.商業(yè)定位的方式和原則定位由誰誰來做？預招商必須要做！定位就是找到服務人群、并落實項目的可行性！二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（二）、（二）、商業(yè)規(guī)劃概念與商業(yè)定位的關商業(yè)規(guī)劃概念與商業(yè)定位的關系系定位的原則：保證生存確立方向確立效益打造亮點預留升級首先是合理的規(guī)模很重要，尤其在二三線城市。二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（三）、（三）、商業(yè)規(guī)劃的過程和內(nèi)涵13、商業(yè)規(guī)劃的過程和內(nèi)涵 商業(yè)規(guī)劃的過程首先，應從拿地開始全程指導項目開發(fā)進程。其次，關注立地條件（選址和可視性與可達性）再次，業(yè)態(tài)定位深化落地最后，關注運營與使用要求進行調(diào)整二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（三）、（三）、商業(yè)規(guī)劃的過程和內(nèi)涵商業(yè)規(guī)劃的過程和內(nèi)涵 商業(yè)規(guī)劃的三個層次1.宏觀商圈規(guī)劃層面 2.中觀本體規(guī)劃層面3.微觀商家的需求規(guī)劃和調(diào)整二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（三）、（三）、商業(yè)規(guī)劃的過程和內(nèi)涵商業(yè)規(guī)劃的過程和內(nèi)涵 商業(yè)規(guī)劃內(nèi)涵的三個層次1.宏觀商圈規(guī)劃層面城市的認識、消費人群的認識、商圈的認識、消費習慣地認識規(guī)劃14、條件的認識等新區(qū)開發(fā)怎么辦？二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（三）、（三）、商業(yè)規(guī)劃的過程和內(nèi)涵商業(yè)規(guī)劃的過程和內(nèi)涵 商業(yè)規(guī)劃內(nèi)涵的三個層次2.中觀本體規(guī)劃層面動線規(guī)劃、空間規(guī)劃、視線規(guī)劃等3.微觀商家的需求規(guī)劃和調(diào)整二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系項目經(jīng)營不成功，建筑規(guī)劃絕談不上成功！建筑規(guī)劃是商業(yè)規(guī)劃的依托，需要不斷將商業(yè)意圖和策略“賦形”！二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系115、.如何認識商業(yè)建筑的規(guī)劃設計師是如何看待商業(yè)建筑的？商業(yè)從業(yè)者是如何看商業(yè)建筑?顧客是如何看待商業(yè)建筑？二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系建筑規(guī)劃解決的問題：1.首要問題是創(chuàng)造良好的交通、空間條件交通、空間條件（動線、出入口、層高、柱網(wǎng)）2.預留條件的重要性(技術(shù)設計合乎商業(yè)規(guī)劃)3.完成完善規(guī)劃合乎商業(yè)要求（包括衛(wèi)生間、停車等細節(jié)）舉例：境外參考圖片、成都XX廣場、結(jié)論：合理整合設計資源使其合乎商業(yè)策略二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系（四）16、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系建筑規(guī)劃解決的問題：1.首要問題是創(chuàng)造良好的空間條件空間條件（出入口、層高、柱網(wǎng)）2.預留條件的重要性(技術(shù)設計合乎商業(yè)規(guī)劃)3.完成完善規(guī)劃合乎商業(yè)要求（包括衛(wèi)生間、停車等細節(jié)）舉例：境外參考圖片、成都XX廣場、結(jié)論：合理整合設計資源使其合乎商業(yè)策略二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系建筑規(guī)劃解決的問題：1.首要問題是創(chuàng)造良好的空間條件空間條件（出入口、層高、柱網(wǎng)）2.預留條件的重要性(技術(shù)設計合乎商業(yè)規(guī)劃)3.完成完善規(guī)劃合乎商業(yè)要求（包括衛(wèi)生間、停車等細節(jié)）舉例：境外參考圖17、片、成都XX廣場、結(jié)論：合理整合設計資源使其合乎商業(yè)策略二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系建筑規(guī)劃解決的問題：1.首要問題是創(chuàng)造良好的空間條件（出入口、層高、柱網(wǎng)）2.預留條件的重要性(使技術(shù)設計合乎商業(yè)規(guī)劃)3.完成完善規(guī)劃合乎商業(yè)要求（包括衛(wèi)生間、停車等細節(jié)）舉例：境外參考圖片、成都XX廣場、結(jié)論：合理整合設計資源使其合乎商業(yè)策略二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系建筑規(guī)劃解決的問題：1.首要問題是創(chuàng)造良好的空18、間條件（出入口、層高、柱網(wǎng)）2.預留條件的重要性和界面劃分(技術(shù)合乎商業(yè)規(guī)劃)舉例：餐飲的技術(shù)條件預留1.完成完善規(guī)劃合乎商業(yè)要求（包括衛(wèi)生間、停車等細節(jié)）舉例：境外參考圖片、成都XX廣場、結(jié)論：合理整合設計資源使其合乎商業(yè)策略二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系建筑規(guī)劃解決的問題：1.首要問題是創(chuàng)造良好的空間條件（出入口、層高、柱網(wǎng)）2.預留條件的重要性和界面界面劃分(技術(shù)合乎商業(yè)規(guī)劃)舉例：餐飲的技術(shù)條件預留完成完善規(guī)劃合乎商業(yè)要求（包括衛(wèi)生間、停車等細節(jié)）舉例：境外參考圖片、成都XX廣場、1.結(jié)論：19、合理整合設計資源使其合乎商業(yè)策略二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)建筑設計注意事項（節(jié)選）總圖與規(guī)劃：餐飲配套及管理垃圾清運：地下垃圾房（含干、濕垃圾房）技術(shù)處理：排水排水：預留衛(wèi)生間、廚房共2個排水點，廚房排水接入隔油池煙道煙道：預留土建油煙煙道管井位置。必要時應高空排放。隔油池設置：數(shù)量數(shù)量：約1000平米餐飲商鋪3-4m的隔油池容量設計 （隔油池一般2.4-2.8m高，0.8米埋深）。考慮餐飲負荷情況，總的設置數(shù)量折減系數(shù)按40-50%餐飲商鋪面積計算。（按照2萬平米的商鋪面積計算，需設隔油池20000/1000*（3-4）*50%=30-40，為6-8個5 m的隔油池，或9-20、10個4 m的隔油池；）燃氣接入燃氣接入：所有餐飲商鋪均需作燃氣接入。電氣設計電氣設計：變配電：商鋪獨立變電所供電，在商業(yè)街上隔段設置低壓配電室或箱式變壓器。用電負荷：餐飲商鋪按照200-250w/進行用電預留（普通店鋪100w/），總負荷計算時，按照50%的餐飲商鋪面積進行折減。商業(yè)地產(chǎn)知識分享（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系建筑規(guī)劃解決的問題：1.首要問題是創(chuàng)造良好的交通、空間條件（動線、動線、出入口、層高、柱網(wǎng)）2.預留條件的重要性(技術(shù)設計合乎商業(yè)規(guī)劃)3.完成完善規(guī)劃合乎商業(yè)要求（包括設施規(guī)劃、男女衛(wèi)生間位置數(shù)量以及配比、停車等細節(jié)）舉例：境外參考圖片21、成都XX廣場、二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享商業(yè)項目技術(shù)要求概覽商業(yè)項目技術(shù)要求概覽 凈高要求凈高要求 荷載要求荷載要求 貨運要求貨運要求 租戶區(qū)租戶區(qū) 推廣區(qū)及推廣設施推廣區(qū)及推廣設施 公共區(qū)公共區(qū) 電梯（客梯、貨梯）電梯（客梯、貨梯）扶梯，自動步道扶梯，自動步道 商場內(nèi)設備機房的設置要求商場內(nèi)設備機房的設置要求 物業(yè)管理辦公物業(yè)管理辦公 運營用房運營用房 停車場停車場 卸貨區(qū)卸貨區(qū)排水！排水！垃圾房垃圾房干濕分開干濕分開后勤衛(wèi)生間后勤衛(wèi)生間 室外廣告及商場標志室外廣告及商場標志 標識及導識系統(tǒng)標識及導識系統(tǒng) 室外廣場及活動區(qū)室外廣場及活動區(qū) 交房標準交房標22、準 檢修維護檢修維護 商業(yè)地產(chǎn)知識分享誤區(qū)一：外觀設計綜合癥：誤區(qū)一：外觀設計綜合癥：表現(xiàn)1：只注重形態(tài)設計，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置；表現(xiàn)2：過度追求商業(yè)利益而破壞城市形象；表現(xiàn)3：拋棄文化的商業(yè)開發(fā)；表現(xiàn)4：尺度過于跨張；誤區(qū)二：平面布置綜合癥：誤區(qū)二：平面布置綜合癥：表現(xiàn)1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經(jīng)濟效益；表現(xiàn)2：忽視商業(yè)樓層租金的層級遞減效應；表現(xiàn)3：自動扶梯設置不能引導人流；表現(xiàn)4：商鋪分割過于平均，不利于使用；商業(yè)項目以技術(shù)為核心易犯的錯誤商業(yè)項目以技術(shù)為核心易犯的錯誤 商業(yè)地產(chǎn)知識分享誤區(qū)三：道路規(guī)劃綜合癥：誤區(qū)三：道路規(guī)劃綜合癥：表現(xiàn)1：希望通過增加出入口的數(shù)量來帶動23、人流；表現(xiàn)2：方向混亂，曲折復雜；表現(xiàn)3：沒有充分預留停車；表現(xiàn)4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系；誤區(qū)四：忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃：誤區(qū)四：忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃：表現(xiàn)1：盲目攀比，規(guī)模超越區(qū)域需求；表現(xiàn)2：規(guī)劃之前不能確定主力店，規(guī)劃設計難以度身定做；表現(xiàn)3：缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設計配套不足的情況較嚴重；表現(xiàn)4：過度依賴主力店；商業(yè)項目以技術(shù)為核心易犯的錯誤商業(yè)項目以技術(shù)為核心易犯的錯誤 商業(yè)地產(chǎn)知識分享舉例：空調(diào)機房的規(guī)劃 圖紙顯示本項目東西走向的中通道中部規(guī)劃了一個空調(diào)機房，進而阻斷了該通道。因此，建議該位置空調(diào)機房的設計進行調(diào)整。商業(yè)地產(chǎn)知識分享室外廣場無論大小考慮商業(yè)活動的需求！停車以24、及臨時停車的需求！商業(yè)地產(chǎn)知識分享（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系（四）、建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的關系建筑設計建筑設計+幕墻設計幕墻設計商業(yè)顧問商業(yè)顧問內(nèi)外裝設計內(nèi)外裝設計燈光設計、環(huán)境設計、展示設計燈光設計、環(huán)境設計、展示設計提問：如何合理提問：如何合理整合設計資源整合設計資源使其合乎使其合乎商業(yè)策略商業(yè)策略？二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（五）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容（五）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容1.動線（東方廣場圖片）規(guī)劃、2.業(yè)態(tài)配搭與空間規(guī)劃、3.視線規(guī)劃、4.購買行為心理需求、5.商業(yè)氛圍（活動）需求、二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分25、享（五）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容（五）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容1.動線規(guī)劃是最重要一環(huán)，關系到項目成敗：外部交通城市交通的接駁、車流來的方向、出入口人流動線主動線只有一條！水平動線和垂直動線如何向高區(qū)引導？提問：距離多遠、多大面積設一組扶梯？提問：距離多遠、多大面積設一組扶梯？服務人員不與顧客交叉！二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享 商業(yè)地產(chǎn)知識分享 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（五）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容（五）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容1.動線規(guī)劃是最重要一環(huán)，關系到項目成敗：車流動線人車分流比如：考慮貨車是否下地下？卸貨平臺如何設置？后場動線后勤服務人員、貨運動線、垃圾動線二、商業(yè)規(guī)劃指導26、項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（五）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容（五）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容2、業(yè)態(tài)配搭與空間規(guī)劃確定主力店位置面積高度超市的位置？高度荷載等要求影院的位置？高度要求二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（五）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容（五）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容2、業(yè)態(tài)配搭與空間規(guī)劃確定步行街和內(nèi)部廣場的面積高度業(yè)態(tài)之間的合理搭配停留時間，延長時間是最重的目的二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享3、視線規(guī)劃 一個角度看到招牌數(shù)量是多少？標識規(guī)劃導視和廣告規(guī)劃二、商業(yè)規(guī)27、劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（五）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容（五）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容4、購買行為心理需求比如右手原則、磁極原則人流聚集的地方很關鍵：如扶梯（多遠一組？）視距要求、聲音、嗅覺感受心理安全要求等等。二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（四）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容4、購買行為心理需求視距要求、心理安全要求等等。二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享5、商業(yè)氛圍（活動）需求 二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)因為項目忠實消費者原因而來被項目的娛樂旅游元素所吸引被項目舉行之特色活動吸引而來被項目的特色餐廳所吸引 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（四）、商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容5、商業(yè)氛圍（活動）需求 活動是商業(yè)廣場的靈魂！活動是商業(yè)廣場的靈魂！二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)知識分享（六）、商業(yè)規(guī)劃的動態(tài)性（六）、商業(yè)規(guī)劃的動態(tài)性考慮時間因素餐飲業(yè)戶、專賣店裝修更新期限考慮商業(yè)調(diào)整的要求要強調(diào)經(jīng)營要求運營和物管團隊的支持二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)結(jié)論：初涉商業(yè)成本規(guī)劃很重要！標準要適度控制！商業(yè)地產(chǎn)知識分享（六）、商業(yè)規(guī)劃的基本原理與手法舉例北京龍德廣場+鄭州錦藝商業(yè)廣場（見附件）二、商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)三、案例簡析和經(jīng)驗 商業(yè)地產(chǎn)知識分享