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1、20152015年物業(yè)年物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)課程項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)課程 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估及防范物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估及防范 培訓(xùn)人培訓(xùn)人課程目錄第一部分：什么是風(fēng)險(xiǎn)管理？第二部分：物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理第一節(jié)：風(fēng)險(xiǎn)管理的概念第二節(jié)：風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟第一節(jié)：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估第二節(jié)：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移第三節(jié)：物業(yè)管理外判合同管理技巧CB Richard Ellis|Page 3第一部分什么是風(fēng)險(xiǎn)管理？CB Richard Ellis|Page 4假設(shè)您是一名飛行員，你所駕駛的飛機(jī)飛越在非洲叢林上，熱帶雨林吸引了您，突然，飛機(jī)發(fā)生故障，你必須馬上跳傘。與你一起降落在非洲叢林中有14樣物品，這時你們必須為生存作出一些2、決定。先帶走那些？那些可以幫助我？游戲1、藥箱2、手提收音機(jī)3、打火機(jī)4、三只高爾夫球桿5、七個大的綠的垃圾袋6、指南針7、蠟燭CB Richard Ellis|Page 58、手槍9、一瓶驅(qū)蟲劑10、蛇咬藥箱11、大砍刀12、一盒輕便食物13、一張防水毛毯14、一個熱水瓶游戲一起降落的14 樣物品CB Richard Ellis|Page 6你的選擇？游戲CB Richard Ellis|Page 71、藥箱2、手提收音機(jī)3、打火機(jī)()4、三只高爾夫球桿()5、七個大的綠的垃圾袋()6、指南針()7、蠟燭()8、手槍9、一瓶驅(qū)蟲劑10、蛇咬藥箱()11、大砍刀()12、一盒輕便食物 ()133、一張防水毛毯 ()14、一個熱水瓶()游戲?qū)懴履倪x擇CB Richard Ellis|Page 81、你的選擇？2、請說出你的理由？3、你的選擇里潛有危機(jī)嗎？你有何考慮？CB Richard Ellis|Page 9一、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)率結(jié)果反映出某特定危害事件之發(fā)生機(jī)率與該有關(guān)事件所造成果之綜合評估。第一節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理的概念風(fēng)險(xiǎn)管理是一個過程，包括運(yùn)用既定的步驟去辨別、評估和控制風(fēng)險(xiǎn)，從而減少事故發(fā)生可能性或使受影響的范圍和損失控制在一個可接受的程度。CB Richard Ellis|Page 10二、危害的定義第一節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理的概念危險(xiǎn)的來源；產(chǎn)生不幸或損失的機(jī)會第一節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理的概念三、危機(jī)4、定義-個人、群體或組織無法用正常程序處理，而且突然變遷所產(chǎn)生壓力的一種情境。任何對企業(yè)的生存和前途構(gòu)成威脅的事件。須考慮兩個條件：發(fā)生機(jī)會率和事件響應(yīng)的迫切率例如：三聚氫銨事件對乳制品行業(yè)的影響國家政策調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響CB Richard Ellis|Page 11第一節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理的概念三、危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)？風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)1、可預(yù)知，可評估2、可管理、消除、轉(zhuǎn)移及降低1、突然發(fā)生的，可以預(yù)知或評估的機(jī)會比較低可預(yù)知，可評估2、不可消除、轉(zhuǎn)移及降低，只可以管理2CB Richard Ellis|Page 12未發(fā)生已發(fā)生建立組織建立組織確認(rèn)危害類別確認(rèn)危害類別分析危害類別分析危害類別評估評估降低風(fēng)險(xiǎn)5、降低風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟一、風(fēng)險(xiǎn)管理步驟建立組織建立組織1、目的2、責(zé)任人3、實(shí)施準(zhǔn)則4、定下主要因素確認(rèn)危害類別確認(rèn)危害類別1、會發(fā)生的情況？2、發(fā)生形式分析危害類別分析危害類別1、檢討控制體系2、可能性3、結(jié)果4、風(fēng)險(xiǎn)水平 評估評估1、評估風(fēng)險(xiǎn)2、風(fēng)險(xiǎn)評級3、統(tǒng)計(jì)高及中風(fēng)險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)1、確定降低措施2、建立風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃3、實(shí)施監(jiān)管及檢討CB Richard Ellis|Page 131、建立組織2、專職工作小組3、執(zhí)行層面的的參與準(zhǔn)則：風(fēng)險(xiǎn)等級、可能性、影響因素及結(jié)果確定主要因素：1、資源運(yùn)用2、培訓(xùn)3、匯報(bào)機(jī)制CB Richard Ellis|Page 14第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管6、理實(shí)施的步驟目的：降低管理風(fēng)險(xiǎn)、減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、制定標(biāo)準(zhǔn)？負(fù)責(zé)人：1、管理層的重視運(yùn)作體系風(fēng)險(xiǎn)人為風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)CB Richard Ellis|Page 15儀器/物料風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)政策/法律風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟2、確認(rèn)危害類別尋找危害2.1 運(yùn)作體系危害1、制度的缺失2、程序/流程的不正確3、管理工具使用不當(dāng)，如計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)4、確誤的決策5、監(jiān)控體系（未建立，或監(jiān)管執(zhí)行實(shí)施不到位）CB Richard Ellis|Page 16第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟2.2 人為危害1、專業(yè)責(zé)任（錯誤的建議、疏忽、不稱職）2、丑聞3、工作質(zhì)量4、職業(yè)健康及安全5、恐怖活動6、性格（種族歧視、人格分7、裂）CB Richard Ellis|Page 17第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟2.3 財(cái)務(wù)危害1、利率2、匯率3、信貸CB Richard Ellis|Page 18第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟2.4儀器及物料1、設(shè)計(jì)缺陷2、施工質(zhì)量3、設(shè)備老化4、規(guī)格不適5、使用過期物料CB Richard Ellis|Page 19第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟2.5 環(huán)境危害1、污染2、風(fēng)、火、水、電3、化學(xué)用品4、傳染病5、空氣污染CB Richard Ellis|Page 20第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟2.6 法律及市場2、社會及市場穩(wěn)定3、保險(xiǎn)4、新政策5、客戶及市場調(diào)整CB Richard Ellis8、|Page 21第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟1、違法運(yùn)營發(fā)生的可能性發(fā)生的可能性CB Richard Ellis|Page 22結(jié)果結(jié)果監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟3、分析危害類別3.1 檢討控制系統(tǒng)CB Richard Ellis|Page 233.2 可能性級別第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟CB Richard Ellis|Page 24業(yè)主業(yè)主物業(yè)運(yùn)作物業(yè)運(yùn)作員工員工租戶租戶群眾群眾管理公司管理公司火災(zāi)第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟3.3 如何決定結(jié)果3.3如何決定結(jié)果大廈設(shè)備房發(fā)生水浸事件，不同的人仕評估等級結(jié)果不同業(yè)主：嚴(yán)重租戶：中等管理公司：嚴(yán)重保險(xiǎn)公司：災(zāi)難性同一事對相關(guān)單位9、的影響不同，其評估等級亦不同CB Richard Ellis|Page 25第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟CB Richard Ellis|Page 264、風(fēng)險(xiǎn)評估4.1 評估風(fēng)險(xiǎn)1、預(yù)防措施是否足夠2、監(jiān)控措施是否到位3、是否符合法規(guī)要求4、培訓(xùn)是否到位？員工是否知道如何操作第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟1234532結(jié)結(jié) 果果CB Richard Ellis|Page 27可可能能性性低風(fēng)險(xiǎn)1高風(fēng)險(xiǎn)中風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟4、風(fēng)險(xiǎn)評估4.1 風(fēng)險(xiǎn)評級54CB Richard Ellis|Page 28高風(fēng)險(xiǎn)：1、外包2、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移3、改善流程中風(fēng)險(xiǎn)：在資源允許的情況下，用外包、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及改10、善流程方法降低風(fēng)險(xiǎn)低風(fēng)險(xiǎn)：可暫不采取額外行動4、風(fēng)險(xiǎn)評估4.1 風(fēng)險(xiǎn)管控方法：第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟CB Richard Ellis|Page 294、風(fēng)險(xiǎn)評估4.2 制定風(fēng)險(xiǎn)改善計(jì)劃第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟CB Richard Ellis|Page 30第二部分物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估CB Richard Ellis|Page 31第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估一、為什么要實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理1、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展和競爭的結(jié)果2、保險(xiǎn)范圍所不及之處3、物業(yè)服務(wù)多元化的發(fā)展4、維護(hù)業(yè)主的財(cái)務(wù)建立組織建立組織評估評估降低風(fēng)險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)建立組織建立組織確認(rèn)危害類別確認(rèn)危害類別 分析危害類別分析危11、害類別評估評估降低風(fēng)險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)1、目的2、責(zé)任人3、實(shí)施準(zhǔn)則4、定下主要因素1、會發(fā)生的情況？2、發(fā)生形式1、檢討控制體系2、可能性3、結(jié)果4、風(fēng)險(xiǎn)水平1、評估風(fēng)險(xiǎn)2、風(fēng)險(xiǎn)評級3、統(tǒng)計(jì)高及中風(fēng)險(xiǎn)1、確定降低措施2、建立風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃3、實(shí)施監(jiān)管及檢討CB Richard Ellis|Page 32第一節(jié) 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估二、物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理步驟第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估三、物業(yè)管理企業(yè)危害分析外來危害，具有不可控性自然自然租戶租戶環(huán)境環(huán)境社會社會業(yè)主業(yè)主CB Richard Ellis|Page 33群眾群眾外來管理體系管理體系設(shè)備管理設(shè)備管理行政事務(wù)行政事務(wù)員工管理員工12、管理安全管理安全管理財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理CB Richard Ellis|Page 34內(nèi)部第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估四、物業(yè)管理企業(yè)危害分析內(nèi)部危害，具有可控性CB Richard Ellis|Page 35四、風(fēng)險(xiǎn)分析輔助工具制定危害查驗(yàn)清單1、運(yùn)營體系2、采購管理3、資產(chǎn)管理4、合同管理5、工程管理6、客服管理7、安全管理第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估CB Richard Ellis|Page 36五、建立四級風(fēng)險(xiǎn)管理體制四級三級二級一級集團(tuán)公司抽檢物業(yè)總公司抽檢分公司抽檢自檢第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評估CB Richard Ellis|13、Page 37一、物業(yè)管理企業(yè)所涉及的保險(xiǎn)之法律責(zé)任保險(xiǎn)類 物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn) 公眾責(zé)任保險(xiǎn) 電梯/游泳池責(zé)任保險(xiǎn) 火災(zāi)公眾責(zé)任保險(xiǎn) 房屋出租人責(zé)任保險(xiǎn)第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移CB Richard Ellis|Page 38二、物業(yè)管理企業(yè)之財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)類 財(cái)務(wù)一切險(xiǎn) 財(cái)務(wù)保險(xiǎn) 利潤損失險(xiǎn) 財(cái)務(wù)基本險(xiǎn) 財(cái)務(wù)綜合險(xiǎn) 機(jī)器損壞險(xiǎn) 現(xiàn)金險(xiǎn) 家財(cái)險(xiǎn)第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移CB Richard Ellis|Page 39三、物業(yè)管理企業(yè)之員工保險(xiǎn)類 雇主責(zé)任 雇主忠誠 醫(yī)療第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移CB Richard Ellis|Page 40三、物業(yè)管理企業(yè)之其它類 汽車險(xiǎn) 人身意外傷害（普通及交通）第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移CB Rich14、ard Ellis|Page 41三、物業(yè)管理外包合同管理技巧：1、嚴(yán)審供應(yīng)商資質(zhì)2、要求購買保險(xiǎn)3、嚴(yán)格執(zhí)行驗(yàn)收4、定期的檢討及數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)第三節(jié) 物業(yè)管理外判合同管理技巧CB Richard Ellis|Page 42第三部分頭腦風(fēng)暴CB Richard Ellis|Page 43課程題綱課程題綱CB Richard Ellis|Page 44 1.我們的項(xiàng)目存在那些風(fēng)險(xiǎn)？2.請制定危害查驗(yàn)清單（越詳細(xì)越好）3.你有什么風(fēng)險(xiǎn)管控計(jì)劃？4.分享服務(wù)意識，一專多能盡職盡責(zé)，有使命感管理意識，有責(zé)任感積極主動，自動自發(fā)CB Richard Ellis|Page 45總結(jié)（二）：培養(yǎng)六大職業(yè)化意識Thank You!關(guān)愛為橋，嚴(yán)格為路品德為根，誠信為本