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1、 物物業(yè)工程技工程技術(shù)管理管理 物物業(yè)設(shè)備設(shè)施的施的維護(hù)與保養(yǎng)與保養(yǎng) 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 特點(diǎn) 物物業(yè)設(shè)備設(shè)施施維修保養(yǎng)的特點(diǎn)修保養(yǎng)的特點(diǎn) 范圍 物物業(yè)設(shè)備設(shè)施施維修保養(yǎng)的范修保養(yǎng)的范圍界定界定 方案 物物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理方案施的管理方案 培訓(xùn) 物物業(yè)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)施保養(yǎng)質(zhì)量保量保證-培培訓(xùn)管理管理 目的 設(shè)備設(shè)施施進(jìn)行行專業(yè)化管理的目的化管理的目的 物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的特點(diǎn) 物物業(yè)設(shè)備管理范管理范圍廣泛廣泛 包括室內(nèi)包括室內(nèi)設(shè)備，還包括包括紅線內(nèi)的室外內(nèi)的室外設(shè)備設(shè)施。施。主要有主要有給排水、排水、強(qiáng)弱弱電、暖通、消防、暖通、消防、電梯、燃?xì)狻⑼两ㄌ荨⑷細(xì)狻⑼两ㄔO(shè)施以及施以及通信通信網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等等2、設(shè)備，這些些設(shè)備設(shè)施構(gòu)成物施構(gòu)成物業(yè)設(shè)備的主體。的主體。物物業(yè)設(shè)備設(shè)施施維修保養(yǎng)的特點(diǎn)修保養(yǎng)的特點(diǎn) 物物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容豐富管理的內(nèi)容豐富 物物業(yè)設(shè)備資料管理料管理 物物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理運(yùn)行管理 物物業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)管理修保養(yǎng)管理 物物業(yè)設(shè)備改造工程管理改造工程管理 物物業(yè)設(shè)備的的維修有極修有極強(qiáng)的的針對性性 針對設(shè)備的的維修修 針對 物物業(yè)設(shè)備設(shè)施施維修保養(yǎng)的特點(diǎn)修保養(yǎng)的特點(diǎn) 針對人人:七分七分維修技修技術(shù) 三分三分規(guī)范化表范化表現(xiàn)。針對維修人修人員的行的行為規(guī)范化范化 著裝、儀容和舉止 儀容自然、大方、端莊。文明用語 針對維修人修人員的行的行為規(guī)范化范化 第一第一責(zé)任人制度任人制度 無無論哪個(gè)3、部哪個(gè)部門、哪個(gè)、哪個(gè)專業(yè)的的員工接到工接到客客戶的的報(bào)修修電話，不能以任何理由立，不能以任何理由立即加以拒即加以拒絕。針對人人員的行的行為規(guī)范化范化 物物業(yè)設(shè)備設(shè)施的施的維修保養(yǎng)指修保養(yǎng)指標(biāo) 衡量物衡量物業(yè)設(shè)備管理管理質(zhì)量的指量的指標(biāo)：設(shè)備的完好率，；的完好率，；零修急修及零修急修及時(shí)率率%、返修率、返修率%；客客戶滿意度，；意度，；物物業(yè)設(shè)備設(shè)施的施的維修保養(yǎng)與服修保養(yǎng)與服務(wù)指指標(biāo) 物物業(yè)管理一管理一級與二與二級的比的比較 物物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范施管理范圍的界定：的界定：a.開發(fā)商自持資產(chǎn)的物業(yè)維修保養(yǎng)范圍。b.銷售型資產(chǎn)物業(yè)的維修范圍。物物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范施管理范圍的界定的界定 原原則 總4、原則：物物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范施管理范圍，是以與是以與業(yè)主方主方簽訂的物的物業(yè)服服務(wù)協(xié)議為基基礎(chǔ)，進(jìn)行界定的。行界定的。物物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范施管理范圍的界定的界定銷售型售型資產(chǎn) 公共區(qū)域公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施施維修保養(yǎng)修保養(yǎng) 入入戶服服務(wù) 二裝管理二裝管理 公共區(qū)域公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施施維修保養(yǎng)修保養(yǎng) 公共區(qū)域設(shè)備：房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施。紅線內(nèi)的設(shè)備設(shè)施：室外廣場設(shè)施、外圍廣告設(shè)施、地下管線、樓體外立面等 物物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理范施管理范圍的界定的界定設(shè)備檔案檔案 入入戶維修修 入戶維修是否收費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。操作注意事項(xiàng)：二裝管理二裝管理 二裝報(bào)批手續(xù) 管理費(fèi)用收取 安全管理 現(xiàn)場管理 驗(yàn)5、收管理 物物業(yè)設(shè)備設(shè)施的施的維修修及及時(shí)率率 維修及修及時(shí)性性 某物某物業(yè)公司公司規(guī)定：接到客定：接到客戶報(bào)修修電話后后15分分鐘反反應(yīng)到位；一般到位；一般問題30分分鐘內(nèi)解決；內(nèi)解決；30分分鐘無法解決的，無法解決的，應(yīng)向客向客戶口口頭解解釋，并于，并于4小小時(shí)內(nèi)最內(nèi)最終解決；需解決；需協(xié)調(diào)外部外部單位解決的，位解決的，應(yīng)于一日內(nèi)向客于一日內(nèi)向客戶做做出出書面答復(fù)。面答復(fù)。維修及修及時(shí)性性-報(bào)修流程修流程 維修的及修的及時(shí)性性-未完成工未完成工單管理管理 維修的及修的及時(shí)性性-重復(fù)重復(fù)維修管理修管理 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法-運(yùn)行管理運(yùn)行管理 物物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理包括了物的運(yùn)行管理包括了物6、業(yè)設(shè)備技技術(shù)運(yùn)行運(yùn)行管管理和物理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行運(yùn)行管理兩部分。管理兩部分。日常日常設(shè)備巡巡視：項(xiàng)目實(shí)體根據(jù)實(shí)際情況，確定對主要設(shè)備設(shè)施的巡視檢查，巡視周期、巡視內(nèi)容等分專業(yè)制定相關(guān)表格，由專業(yè)技工負(fù)責(zé)日常巡視，并認(rèn)真填寫巡視表格。按月整理統(tǒng)一存檔，期限兩年。物物業(yè)設(shè)備設(shè)施的施的維保管理方法保管理方法 運(yùn)行管運(yùn)行管理理 重要重要設(shè)備巡巡視：重點(diǎn)部位的設(shè)備設(shè)施巡視包括：配配電室的運(yùn)行、配室的運(yùn)行、配電間、生活水、生活水泵房、消房、消防防泵房、房、穩(wěn)壓泵房、新房、新風(fēng)空空調(diào)機(jī)房、機(jī)房、強(qiáng)排排污水坑、供暖水坑、供暖設(shè)備機(jī)房、中央空機(jī)房、中央空調(diào)運(yùn)運(yùn)行等行等設(shè)備設(shè)施的重要施的重要設(shè)備的巡的巡視檢查。7、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法周期性保養(yǎng)周期性保養(yǎng) 日常保養(yǎng)日常保養(yǎng) 年度、月度及周保養(yǎng)年度、月度及周保養(yǎng) 換季季檢修保養(yǎng)修保養(yǎng) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理周期保養(yǎng)周期保養(yǎng) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法換季保養(yǎng)季保養(yǎng) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法報(bào)告制度告制度 周周報(bào)告、月告、月報(bào)告、年告、年報(bào)告制度告制度 工程工程維修班修班長每周向工程每周向工程負(fù)責(zé)人提交周人提交周報(bào)告告 工程月度工作工程月度工作報(bào)告由工程告由工程負(fù)責(zé)人人匯總編寫寫 工程年度工作工程年度工作報(bào)告由工程告由工程負(fù)責(zé)人人總結(jié)編寫寫 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法報(bào)告制度告制度 周周報(bào)告告應(yīng)包含的內(nèi)容；月月報(bào)告告應(yīng)包含的內(nèi)容 年年報(bào)告告應(yīng)包含的內(nèi)8、容 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法計(jì)劃性劃性維修修 計(jì)劃性劃性維修修 計(jì)劃性劃性維修，是在修，是在設(shè)備未曾未曾發(fā)生故生故障障時(shí)就有就有計(jì)劃地劃地進(jìn)行行預(yù)防性的防性的維修。修。這種種按事先按事先規(guī)定定計(jì)劃劃進(jìn)行的行的維修，是一種科學(xué)修，是一種科學(xué)的的維修制度，有利于事先安排修制度，有利于事先安排維修力量，修力量，極大減少極大減少設(shè)備設(shè)施突施突發(fā)意外故障而造成的意外故障而造成的損失。失。物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法外委外委維保管理保管理 外委維保保類合同管理合同管理 管理流程注意事管理流程注意事項(xiàng) 由于由于維保方保方過錯(cuò)造成突造成突發(fā)事故的事故的處理理 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法外委工程管理外委工程管理9、 工程施工現(xiàn)場管理 施工施工現(xiàn)場勘勘查，施工區(qū)域內(nèi)水、，施工區(qū)域內(nèi)水、電、氣管路是否、氣管路是否造成影響；上下水管路是否符合造成影響；上下水管路是否符合規(guī)范要求。范要求。隱蔽工程蔽工程驗(yàn)收收 質(zhì)保期：保期：資料交接；料交接；設(shè)備損壞：人壞：人為造成造成-質(zhì)量量問題的區(qū)分；的區(qū)分；物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法特種特種設(shè)備 電梯梯 兩種管理形式：a.合同由物業(yè)方與維保單位簽訂；b.合同由業(yè)主方與維保單位簽訂；其他其他設(shè)備 鍋爐、起重設(shè)備、壓力容器。物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法強(qiáng)制檢驗(yàn)項(xiàng)目 10Kv預(yù)防性試驗(yàn) 消電檢 建筑物避雷檢測 高壓用具檢測 避雷器檢測 壓力表檢測 測量工具檢測 二次供水水箱清洗（水質(zhì)檢測）空調(diào)管道清洗 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維保管理方法突發(fā)事故上報(bào) 有一定經(jīng)濟(jì)損失、對經(jīng)營造成影響、產(chǎn)生人身傷害和組成不良社會(huì)影響的 直接經(jīng)濟(jì)損失1000元以上。要求24小時(shí)內(nèi)填寫突發(fā)事件處理報(bào)告上報(bào)到總部主管部門。物業(yè)設(shè)備設(shè)施維保質(zhì)量保證培訓(xùn)管理 設(shè)備設(shè)施施進(jìn)行行進(jìn)行行專業(yè)化管理的目的化管理的目的 對設(shè)備設(shè)施的日常維保及維修工作進(jìn)行專業(yè)化管理的目的，是為了能夠利用專業(yè)化的隊(duì)伍的技術(shù)力量，保證設(shè)備設(shè)施能夠處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。通過對設(shè)備進(jìn)行日常巡視、維護(hù)保養(yǎng)，使設(shè)備在安全、節(jié)能、經(jīng)濟(jì)的狀態(tài)下運(yùn)行，從而提高設(shè)備的工作效率及使用壽命。最終充分發(fā)揮設(shè)備的使用效能。2015.8.8