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1、咸寧津晶城科技園招商策劃方案目錄第一部分項目策劃方案1（一）項目優勢1（二）項目劣勢2（三）項目機會2（四）項目威脅2第二部分 項目開發策略3（一）項目開發總體目標3（二）項目開發策略3（三）項目定位3第三部分 項目營銷策略4第一種：兩年起租，租期2-5年內6第二種：兩年起租，租期五年以上6(1)招商準備階段：7(2)招商初期階段：以開拓招商渠道、狠抓對外宣傳為主要內容。7附件1：市場調研情況8二期孵化園內企業8咸安區經濟開發區10咸寧主導產業類型11（一）食品飲料產業11（二）IT技術及信息產業13（三）機電制造產業14（四）生物醫藥及醫療器械產業14（五）新能源新材料產業15第一部分項目策2、劃方案咸寧津晶城項目SWOT分析（一）項目優勢1、咸寧市工業發展核心地帶圈 武漢1+8城市圈（簡稱武漢城市圈）是指以武漢為圓心，包括黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江周邊8個城市所組成的城市圈。城市圈的建設，涉及工業、交通、教育、金融、旅游等諸多領域。咸寧為“武漢城市圈”經濟一體化的城市之一。開發區是咸寧市工業經濟增長的支柱，是全市發展生物制藥、IT產業、食品加工的重要基地，在發展工業上區域優勢突出。咸寧經濟開發區1、2期醇熟，已形成一定規模。2、省級開發區優勢落戶企業除享受國家、省規定的優惠政策外，還享受咸寧經濟開發區的優惠政策。3、孵化器優勢 科技產業園實際是開發區的“園中園”3、，入駐企業不僅享受開發區的資源優勢同時可享受科技園獨特的孵化器功能優勢。4、 具有成功招商的經驗，有一定的招商網絡和渠道。（二）項目劣勢1、地塊與市區直線通道因拆遷問題尚未修通；2、項目目前剛起步，投資者、創業者信心不夠；2、公司在工業地產領域實力不突出，品牌不夠響亮（三）項目機會1、咸寧本土支柱產業較弱，近年政府發展方向的植入，引領經濟開發區步入咸武產業帶。2、開發區1、2期入駐企業數量、規模發展勢頭好，對園區招商工作有帶動效應。3、咸寧市區及周邊郊縣定位于中小企業工業園的不多4、項目用地位置優越，將成為開發區的形象工程之一，政府部門非常重視。5、項目一期和二期土地連成片，便于整體規劃6、交4、通便利，路網遍布，咸武產業軸心地（四）項目威脅1、本案屬咸寧開發經濟三期首個招商引資項目，短時間內區域規劃尚未成熟。2、開發區內的孵化中心、未來區外其他各類孵化器構成競爭。 結論：1、面對競爭，明確定位，專為小微企業量身定作。2、充分利用低成本優勢，樹立形象，為項目二期做鋪墊。3、創新開發模式，招商先行，以招商帶動開發。4、利用孵化器功能，打造工業地產科技概念。第二部分 項目開發策略（一）項目開發總體目標1)以咸寧項目為契機，實施“工業地產規?；睉鹇?)以咸寧項目樹形象，亮品牌。3)兼顧效益的基礎上，追求開發速度，探索開發新模式，建立和鞏固招商網絡。（二）項目開發策略1、自主開發+入園企業開5、發這種方式下我們把入園企業分為兩類一類是租用標準廠房（不排除買斷）；二類是企業征用土地自行建廠。 采取這種開發策略，整個園區開發要把握開發節奏，招商先行。公司在開發標準廠房的同時或之前就開展對征地企業、孵化大樓的招商。利：1)公司資金壓力小，資金占用少，財務風險小2)投資風險小。弊： 因整個園區配套不到位，企業對服務、園區管理乃至公司實力信心不足，招商工作難度將會較大。（三）項目定位1.市場定位： 津晶城科技園是高新技術研發實驗室，是科研成果商品化、產業化平臺；是鼓勵創新、鼓勵發展的生產力促進中心；是中小品牌產生、發展、壯大的孵化基地；是信息、資金、人才匯集的創業天堂。2.目標客戶定位 咸寧市6、區及周邊種子型高科技企業和小微型企業；省內外企業在咸寧的分支機構、子（分）公司、生產基地。第三部分 項目營銷策略產品篇 從“產品”角度，一方面要塑造“科技園區”概念，使園區獲得科技增值，另一方面推出“金牌貼身物管”提升園區服務增值。1科技園區 項目實質是工業地產，但為凸顯項目特色，應著力提升地產附加價值，促進工業地產與科技房產的結合，營造“科技型，知識型”工業地產概念，通過孵化器來形成園區的比較競爭優勢。為此要放大、強化的資源共享、創新、培訓咨詢和融資功能。資源共享：通過通訊、網絡等公共設施實現資源共享。培訓/咨詢：建立與科研院所的聯系，聘請技術專家、教授、學術帶頭人為名譽顧問，對企業生產中的7、困難進行點對點幫扶，定期舉辦園區企業技術、管理專題講座和培訓。事實上，我們的創業大學很好的做到了這點，這是我們的一大優勢。創新：除幫助企業申請各類科學基金外，園區可設立“創新基金”和“風險投資基金”，鼓勵企業創新，緩解資金瓶頸。2金牌貼身物管：為園區企業創業發展解決后顧之憂。企業入園手續辦理、法律咨詢、人才招聘、高管培訓提升（創業大學）、解決企業資金周轉等招商篇1.招商目標 無論哪一種開發策略，招商都應先開發而行。招商的短期目標（3-5個月）是確定2-3家有一定品牌知名度，征地面積在1020畝的中型企業，5-6家征地面積在5-10畝的小型企業，以盡快推動大樓及園區配套設施的開發。2.招商對象：8、全國范圍內中小企業。省內外大中型企業、集團分支機構、子（分）公司、生產基地咸寧范圍內高校實驗室、專利持有人民間投資者（產權式工業物業）咸寧本土回鄉創業者大學生創業者其中以、為主要推介對象。3.推介主題賣點和二級賣點：主題賣點：標準廠房：可租可售，暫定租金5元/，售價1200元/國際企業總部中心：可租可售15元/，暫定租金，售價1800元/一、以租代購(標準廠房) 1、第一年：租金可全額抵購房款 2、第二年：租金70%抵購房款 3、第三年：租金50%抵購房款 4、第四年：租金30%抵購房款二、免租（標準廠房） 1、租三免一：一次性繳納三年租金，免租一年 2、租五免二：一次性繳納五年租金，免租二年9、三、返稅 1、現行的政府優惠政策全部執行（返稅外） 2、返稅：2年內，返30%，3-5年，返50% 3、以上返稅視入園企業稅收情況而定，高稅收企業留，低稅收企業拒。四、租賃補助（標準廠房）第一種：兩年起租，租期2-5年內 1、第一、二個月：1元/ 2、第三、四個月：2元/ 3、第五、六個月：3元/ 4、第六至十二個月：4元/ 5、第二年：按市場和營銷中心實際租金執行，同時租金從第三年開始逐年遞增1元/月。第二種：兩年起租，租期五年以上簽訂租賃合同之日起，免半年租金。第七個月開始5元/二級賣點：l 強大的孵化器優勢l 園中園金牌貼身服務l 產權式商鋪、產權式工業物業：三權分離，50年穩定的投資回10、報l 民間投資者買斷物業產權后，自交房之日起獲取穩定的租金回報，由園區代為招租、管理，省去招租和維護成本。靈活的銷售方式：分期付款l 售后返租（專門針對產權式物業投資者） 主題賣點和二級賣點互相構成園區價值點和利益點體系,全面系統同時又突出重點地展示園區的優勢和特色。4.招商步驟整個招商過程分為三階段：(1)招商準備階段：1.園區規劃圖、效果圖、平面圖；2.招商計劃擬訂；3.成立招商小組、明確工作職責；4.制定招商手冊、招商海報、布置招商現場；5.擬訂租賃、銷售合同。(2)招商初期階段：以開拓招商渠道、狠抓對外宣傳為主要內容。開拓多元化招商渠道：現場招商：招商中心對園區內外進行包裝（條幅廣告、11、招商手冊、宣傳資料等）電話營銷：重點省份刪選企業類型，選擇性的執行電話營銷報紙廣告：（軟、硬廣告）、戶外廣告牌（園區內外場)政府招商：充分發動政府、開發區管委會力量提供招商信息和便利條件。以政府為主線，主要目標區域：江蘇、浙江、福建、廣東客戶招商：以客招客。網絡招商：及時更新公司網站，通過網站發布招商信息。對外宣傳主要通過媒體發布、報道和開展活動營銷來進行。網站安排網絡在線接待員。媒體發布、報道：選擇受眾面廣、政經類報紙進行全面發布和報道：l 同時刊載招商信息；l 園區現場制作圍擋、戶外廣告；l 網站同步發布招商信息。l 硬廣告同步推出：選擇武漢商報圍繞主題賣點和二級賣點形成廣告系列隔日推出；12、軟廣告緊隨其后：選擇武漢商報制作人物專訪、招商系列活動跟蹤報道活動營銷l 園區企業座談會l 以咸寧市招商引資辦、管委會名義主辦，園區協辦舉行招商會，增強招商會的權威性和吸引力。l 與中小企業局聯辦中小企業創業發展專題討論會暨項目推薦會l 園區啟動暨首批入園企業（項目）簽約儀式，邀請咸寧市委區府、管委會、中小企業局、新聞媒體參加l 對各區工商注冊辦公室、專利局攻關，請求代為宣傳，提供相關信息。5.招商獎勵措施：1)公司以外機構引進新企業，視招商程度和效果給予現金獎勵。2)園區企業引進新企業，視招商程度和效果給予租金或售價折扣。3)推行公司全員招商，凡提供招商信息，引進企業者均給予獎勵。附件1：市13、場調研情況二期孵化園內企業愛科醫療器械廠房約2600，租金20萬/年，出租方（投資）60萬/年目測內高7M，佳緣石業廠房約3000，承租方（已購）13.5萬/年當初購買價格950元/（09年左右）現在只能享受水電補貼政策目測內高10M左右湖北興龍廠房約3000 出租方（已購）15萬/年目測內高7M武漢宇奧廠房約3000 出租方（已購）18萬/年隆盛包裝制品廠房約2600 出租方（已購）18萬/年目測內高7M力多涂料廠房約2600 出租方（已購）16.8萬/年目測內高7M華航玻璃廠房約3000 出租方（已購）17.5萬/年目測內高7M麥新電子廠房約2600 出租方（已購）16萬/年優惠政策有，因14、為是電子科技行業，政府有補貼，沒有具體說明湖北宏業印刷廠房約2600 出租方（已購）15萬/年目測內高7M嘉盛門窗廠房約2600 出租方（已購）17萬/年天香科技廠房約2600 出租方（已購）16萬/年優惠政策：享受政府公布的政策整個孵化園26家企業（左右）其中湖北焜博金屬模板有限公司（乾福鋼構），廠房用地6個標準廠房（約2600*6），廠房內部進不去。孵化園內部沿廠房周圍約1-1.5m的綠化帶圈廠房主體框架結構類似津晶城項目，由私企開發招商，目前只有津晶城公司一家。其他工業園用地招商、招租、出售均由政府招商等部門管理。咸安區經濟開發區咸安區經濟開發區區內：現有森工科技產業園、模具數控產業園、15、華寧防腐產業園、浮山孵化工業園、廣東工業園等。內部都是私營大型企業，自購土地或租用政府土地。產業類型有：機電制造、棉麻紡織、森工建材、特種印刷、橡膠化工、食品加工、電子信息、醫藥食品、玻璃制品、數控模具等。已經入住企業有：三勝機械、奕宏電子、今麥郎、紅牛、能一郎電子、藍玻玻璃、光寶電子、黃鶴樓酒業、三六重工、北辰汽車配件、咸寧吉斯生物科技、華彬國際等 園區規劃面積10.59平方公里，于2005年2月正式建設。目前已建成11萬伏變電站一座，已有華彬國際投資集團有限公司、紅牛維他命飲料有限公司、奧瑞金制罐有限公司、北京蒙太因醫療器械有限公司等一批國際、國內知名企業前來投資建廠，還有今麥郎飲品生產基16、地、北辰汽車電動轉向器生產基地等。優惠政策：到產業園投資的工業項目，可享受下列投資優惠政策： 1、土地政策。對進園區的一般性工業項目用地，“七通一平”土地供應價格（含辦理土地使用證在內的全部費用）為每畝3萬元。高新技術項目（須經省級以上科技行政主管部門認定）或擁有國家馳名商標的企業落戶，按每畝2萬元供應土地。固定資產一次性投資過億元企業土地價格可以采取“一企一議”辦法。 2、稅收政策。經營期十年以上的生產性“三資”企業，企業所得稅前兩年免繳，后三年減半繳納。非外資的生產性企業，所得稅地方留成部分，前兩年全額、后三年50%獎勵給企業；繳納的房產稅、土地使用稅地方留成部分，五年內全額獎勵給企業。高17、新技術企業，所得稅地方留成部分，前三年全額、后三年50%、第七年至第十年30%獎勵給企業。 3、水電政策。工業用水價格為1.17元/噸（不含排污費），工業用電價格為0.628元/度。用電容量在315千伏安以上的，享受大工業用電，電價為0.45元/度。 4、稅費政策。國家和省明文規定必須繳納的費用，一律按標準下限收取，由工業園管委會統一代收，市以下的行政事業性收費一律免除。企業在建設投產期間，除施工單位繳納的以外，實行稅外無費。 5、獎勵政策。對出口創匯企業，除享受國家、省、市有關政策外，每創匯1美元，獎勵人民幣0.02元。企業被認定為市級高新技術企業獎勵1萬元，被認定為省級高新技術企業獎勵2萬18、元，被認定為國家重點高新技術企業獎勵5萬元。 6、園區管理。實行封閉式管理，未經產業園管委會同意，任何單位不得隨意入園檢查。園區內企業需辦理的行政審批事項，由產業園管委會全程代辦。紀檢監察部門和公安機關將園內所有企業作為重點保護單位，實行掛牌服務，為企業提供優良的生產經營環境。 咸寧主導產業類型（一）食品飲料產業 食品飲料產業為咸寧市及長江產業園的主導發展產業，目前長江產業園已引進了紅牛飲料、今麥郎飲品等食品飲料生產企業。王老吉飲料、福建“親親”食品廠也來產業園進行了考察，表現出較強的投資興趣。食品飲料生產企業特別是飲料生產企業來產業園投資，在產業配套、水質、原材料供應等方面具有極大的優勢。 19、產業配套優勢。紅牛飲料配套的易拉罐生產廠可為飲料生產企業配套生產各類馬口鐵三片易拉罐，其二期工程還將建設的制瓶廠，可配套生產礦泉水、茶飲料、果汁飲料所需的塑料瓶。今麥郎飲品落戶后，其配套的紙罐生產企業也將落戶，可為飲料生產企業提供包裝紙罐。已落戶產業園的臺資企業咸寧嘉明包裝制品有限公司，可為各類食品飲料企業生產外包裝所需的PE熱收縮膜。產業園內即將建設的印刷城項目，也可滿足食品飲料生產企業的外包裝紙箱和彩印業務需求。 水質優勢。咸寧市城區自來水衛生質量一直較為穩定，2000年7月長江引水一期工程完成后供水量和水質得到進一步保障，各項物理指標均達到或超過生活飲用水標準（GB5749-85）標準和20、世界衛生組織（WHO）飲用水水質準則的要求，幾項主要指標接近或超出歐盟（EC）的飲用水水質指令和美國環保局（USEPA）的國家飲用水水質標準。在湖北省建設廳發布的全省主要城市水質公報中，主要數據質量長期排名前列。長江產業園區內地下水含水層為白堊第三系東湖群下部的砂礫巖、灰質礫巖。地下水較豐富，但不均一，受巖性、斷裂及巖溶制約。鉆孔涌水量一般為1054.082706.83噸/日，單位涌水量50500噸/日?米。水化學類型主要為重碳酸鈣型，屬中性微硬淡水。自行取水的，免收水資源使用費。紅牛飲料生產基地即使用地下水作為生產用水，即將入園的今麥郎飲品生產基地也將使用地下水生產飲料。 原材料供應優勢。咸21、寧市擁有豐富的桂花、茶葉和水果資源，可為茶飲料、桂花飲料、果汁飲料和食品飲料所需香精提供充足的生產原材料。一是茶葉資源情況。全市現有茶葉種植面積15萬余畝，年產青茶65000余噸，成品茶葉15500噸，其中綠茶5870噸、紅茶50噸、花茶（其中桂花茶為咸寧特產）640噸、磚茶近萬噸。二是桂花資源情況。咸寧桂花以瓣大、肉厚、香久而聞名，有金桂、銀桂、丹桂、四季桂四大類20多個品種。桂花栽植面積達5萬畝，占全國的2/3；年產鮮花90萬公斤，超過全國的一半以上。飲料生產企業可直接開發桂花飲料或從桂花中提取飲料香精。三是水果資源情況。咸寧的水果品種較多，年產柑桔17750噸、橙7000噸、桃3550噸22、梨3000噸、獼猴桃2050噸、西瓜196550噸、甜瓜4200噸、草莓1300噸、柿子500噸、葡萄200噸、紅棗280噸。 （二）IT技術及信息產業 IT技術及信息產業也是長江產業園的主導發展產業。產業園最近同中國傳媒大學遠程學院及香港華拓投資（集團）有限公司達成了投資意向，準備合作建設多媒體學院及“多媒體產業走廊”。其中多媒體學院實行全國招生，計劃規模為16000名學生，開設多媒體電子網絡工程、多媒體數碼影音藝術特技、多媒體廣告傳播、多媒體電子商務等四個專業，建成后可培養多媒體產業最需的人才；“多媒體走廊”由多媒體學院延伸發展，主要吸納IT及多媒體技術企業，計劃在8年內發展到就業人員123、萬人，年創產值60億元、稅收6億元以上的規模。 同時，咸寧毗鄰武漢，為“武漢城市圈”經濟一體化的城市之一。武漢市眾多的高等學府可提供IT技術及信息產業所需的各類人才，武漢的“光谷”為國內IT技術及信息產業著名的研發及生產中心。長江產業園發展IT技術及信息產業具有較強的基礎優勢。 （三）機電制造產業 機械制造業是咸寧市傳統的支柱產業，在工程機械、礦山機械、煤炭機械、汽車機械、電動機械制造等領域具有較強的競爭力。到長江產業園投資機械制造業，具有較強的優勢。一是產業鏈比較完整，各種配套產業齊全，互補性較強。二是熟練工人較多。除機械制造業近成名國有企業職工因改制買斷身份外，咸寧現有2所職業技術學院和324、所技工學校設置的專業門類較為齊全，每年有各類畢業生3萬人以上，可直接上崗。 （四）生物醫藥及醫療器械產業 生物醫藥業是咸寧市區五大支柱產業之一，也是市政府重點培植和扶持的產業。目前市區主要制藥企業有京匯藥業、福人金身、人福科技、麥克森生物制藥、榮恩堂制藥、康進中藥飲片等企業，已形成總資產2.5億元、年產值6.1億元的規模。計劃在咸寧長江產業園發展高科技生物醫藥及醫療器械產業，亦在拓展延伸產業鏈，壯大發展這一產業，形成規模，打造出中部地區的高科技醫藥產業中心。發展這一產業所具有的優勢是： 1、原材料優勢：咸寧有發展中藥產業所需的豐富原料資源。咸寧地處江南，屬亞熱帶大陸濕潤季風氣候，適宜多種藥材的25、種植和生長。全市中藥材（含動物）共有174科，919個品種。其中名貴藥材有杜仲、太子參、靈芝、豹胃、蘄蛇、水獺肝、龜板、鱉甲、穿山甲等12個品種；大宗藥材有白術、百合、黃柏、郁金、黃精、白花蛇舌草、金剛藤、雷公藤、半夏等74個品種。中藥材以野生為主，人工種植面積常年在1萬畝左右。 2、人才優勢。咸寧現有在校大學生2.6萬人，醫學本科院校一個，學生8000人，醫學副教授職稱以上的有131人。咸寧緊鄰中部教育重鎮武漢，醫學人才眾多，可充分保證項目建設所需技術人員。 目前，入園在建項目有沃爾克醫療器械生產項目，主要生產高科技產品人體代用關節。 （五）新能源新材料產業 咸寧有豐富優質的硅石資源，主要分26、布在通山、崇陽兩縣，已探明硅石資源儲量為3196萬噸，SiO2平均含量97.49%，硅石資源遠景儲量達3億噸以上。 硅材料業既是電子信息產業的基礎，也是新能源產業光伏產業的基礎。計劃依托這一優勢資源，利用充足而較廉價的電能，在咸寧長江產業園建設高純多晶硅產業基地，并引進硅片和太陽能電池生產企業，形成總投資過4.5億美元，年產值過7億美元，利稅過2.5億美元的規模，建設中部地區的硅材料業和太陽能產業中心。還可利用這一優勢資源，引進特種材料人工晶體、醫用人工晶體和玻璃基板（液晶顯示器基礎材料）項目，建設新材料基地。此外，還依托豐富的油菜資源，引進新型能源生物柴油項目；依托咸寧優越的區位交通，引進新型建筑、軍用材料及其它新型材料項目。