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1、得舍.XX海景客棧創業計劃書1.背景分析大理四景“風花雪月”，早已被人熟知，依托于下關風，上關花，蒼山雪，洱海月興起的旅游景區，餐飲，特色客棧等周邊產品更是數不勝數。大理的興盛離不開自然風光，更是離不開人文歷史，隨著大理旅游產品的多樣化，大理旅游事業蒸蒸日上，底蘊濃厚的人文使大理更是具備了四季旅游的條件，大理客棧更是作為大理旅游發展中的一顆希望新星，為大理大理旅游的轉型升級和大理的多層次旅游提供了新的動力，并在一定程度上，帶動了大理旅游經濟的進步，也助推了大理經濟的繁榮和發展。據大理州旅發委公布的最新數據顯示：大理春節假日旅游接待又創新高。2016年春節黃金周期間，大理州共接待海內外旅游者142、3.57萬人次，同比增長7.8%；旅游業總收入11.43億元，同比增長24.18%。其中接待海外旅游者2.01萬人次，與去年基本持平；接待過夜旅游者34.69萬人次，同比增長2.57%；接待一日游旅游者108.88萬人次，同比增長9.58%。目前大理客棧的訂房情況大部分還是依賴于網絡的發展，數據顯示，在客棧訂房中，40%是通過網絡平臺，30%依靠口碑營銷，30%以回頭客為主。隨著大理旅游熱的不斷升溫加熱，各界宣傳的力度不斷加大；電影心花路放的熱播更是將大理推向旅游發展的高峰，大理一時間令世人矚目。客棧作為大理旅游的新名片，它不僅是游客旅游的駐足地，更是傳遞大理旅游與文化的新窗口。如今，大理客棧3、如春筍般涌現，客棧規模逐漸擴大，客棧經營也出現了飽和狀態。據調查，目前大理客棧的單體房間數主要以1030間居多，而客棧類型也逐漸呈現多種形態的發展。主要有：一線臨海型的品質客棧、二線農家白族風客棧、區域型古鎮客棧、后助歷史文物保護型客棧以及依畔蒼山的山地型客棧等。據統計，假日期間，大理旅游住宿設施平均床位出租率71.86%，同比增長5.01%，大理古城、環洱海沿線、沙溪等地特色客棧“一房難求”現象時有發生。本項目客棧位于環洱海西岸的桃源村，客棧近臨洱海，為度假、旅游、休閑，商務的各界人士提供安靜愜意的休息場所，以及舒適溫馨的服務，為廣大顧客提供方便，衛生，溫馨的服務。桃園村隸屬于千年古鎮喜洲，4、距離喜洲古鎮7公里，大理古城28公里，下關市區40公里。東臨洱海，西有聞名遐邇的蝴蝶泉景區，并有游船碼頭可以供游客進行浪漫的游海之旅，游船途徑雙廊古鎮，小普陀景區，下關洱海公園碼頭，大理龍龕碼頭；緊鄰的國道和大理公路為自由出行提供了便利，讓您的出行更加多樣化。2.情況介紹【客棧情況】 當前處于客棧主體建筑施工階段，目前一層已經封頂，計劃春節前營業。【房間配置】 定位于半一線海景客棧，門前15米距離左右即可到達洱海之邊，房屋共建2層樓房，1樓4大廳，休息區餐飲區等配置，2樓4間海景房以及2間花園房，3樓4間復式海景房以及2間花園房。【租約期限】 18年【優缺點】 缺點：客棧門前現有污水處理池，阻5、礙了1層大廳休息區觀看洱海的視線，3樓陽臺前面有電線，一定程度也對觀海有影響。 目前村里正在新建2個污水處理池，計劃待建好以后將原有這個處理池拆除，拆除后規劃為觀海花園。優點：臨海未開發以及能辦下證的地段已經很難尋覓，擁有海景房的優勢，周邊交通，生活各方面均很便利。【客棧手續】 已簽訂正式租賃合同（有第三方公正機構），并已一次性完成9年租金付款；已拿到準建證，房屋在建，一樓已封頂；后期需辦理環保、消費等相關證件（股東為本地人，熟悉當地辦理流程，有一定資源，證件辦理會比較快）3.項目特色（1）位于洱海邊，與水相依當你在擁擠的都市呼吸著充滿霧霾的空氣時，洱海純凈的天空中飄著朵朵白云；當你在車水龍馬6、間來回穿梭時，洱海的野鴨在優先戲水，海鷗翱翔藍天；洱海，是群山間的無瑕美玉。獨具一格特色的海景房，獨具匠心的設計，在這可盡收洱海之奇，洱海之奇在于“日月與星，比別處倍大而更明”。 洱海月之著名，還在于潔白無瑕的蒼山雪倒映在洱海中，與冰清玉潔的洱海月交相輝映，讓這一切美景盡收眼里。（2）風花雪月、詩意大理大理，已經成為一個文藝的詞、詩意的詞。美麗的客棧，坐落于詩意的城市，情懷、文藝、夢想、旅行讓人向往。（3）一家智慧型客棧立志于打造藝術精品與白族特色相互融合的智慧客棧，客棧將人文藝術與智能科技完美融合，只需二維碼就能一鍵開鎖的二維碼智能門鎖，只需輕輕按鍵的自動換套馬桶智能馬桶，只需手機即可一鍵控7、制空調開關，天窗升降，電視切換等；智能家電、實木家具、五星床品一站式服務，為投資人專業定制私人旅行行程。4.客源分析客棧主要以自駕游客、度假游、個人游、背包客、公司群體等為目標人群。（1） 自駕游客人數從兩人到多人不等。一般情況而言，都有相應安排和準備，這類客人經濟狀況良好。（2） 度假游這類游客主要以情侶蜜月度假，家庭度假為主，經濟狀況較好，經常會選定長期居住。（3） 個人游這類人群一般都是個人出來散心，在情感、工作上面不順心，找個地方來改善和寄托的，短期住宿。（4） 背包客主要是以那群好登山、徒步、探險等尋找刺激的人為主，目的在于通過游歷認識世界，認識自我，挑戰極限等。（5） 公司群體主要8、是針對公司年度出游活動，員工旅游度假獎勵。為不同的游客提供相同的高質量服務，感受不一樣的風土人情。5.裝修風格客棧的定位是立志于打造藝術精品與白族特色相互融合的智慧客棧，古典中優雅，現代中大方，客棧將人文藝術與智能科技完美融合，只需二維碼就能一鍵開鎖的二維碼智能門鎖，只需輕輕按鍵的自動換套馬桶智能馬桶，只需手機即可一鍵控制空調開關，天窗升降，電視切換等。“優雅，古樸，精致，文藝，科技，舒適”，置身于客棧中，是心靈的放松和心境的舒展，她將待給你全新的不一樣的入住體驗。（1） 遠觀靜謐蔚藍的洱海，與室內主題色彩遙相呼應，讓人置身于亦海亦房的獨特感覺之中。（意向圖）（2） 靜臥星星斑點的舒適房中，讓9、人仰觀星空，體驗不一樣的星空感受。（意向圖）（3） 恬靜的田園風格，讓人沉醉于午后花影藤風，迷失于夕陽夜色。（意向圖）（4） 日出日落，花開花謝，靜待朝霞的來臨，讓人沉寂于向日葵的花海之中，等待太陽的緩緩升起。（意向圖）6.營銷策略（1）各大OTA平臺合作推廣，阿里旅行去啊、攜程網、去哪兒網、同程網等在線旅行網站，適當選取合適的平臺上線。（2）各大團購網站，美團，大眾點評，百度糯米等，適當選取合適網站進行團購促銷活動。（3）微博，QQ群，QQ空間，百度貼吧，微信個人號（公眾號前期推廣不適用，待后續人流量大了使用，主要是針對老客戶的維護），進行發帖；微信朋友圈擴散。（4）高德地圖，百度地圖，騰訊10、地圖上進行客棧位置標注。（5）微電影、軟文宣傳。（必要時后期安排進行）。（6）和本地旅行社以及本地客棧達成合作協議，客源在過剩情況下進行分配。（7） 客棧住宿主要針對于外地客戶，可以和外地公司（比如一線城市，北上廣）進行洽談，可以和公司簽訂旅游度假協議合作，比如公司年度出游活動，員工旅游度假獎勵等；加入客棧聯盟，建立自己的營銷體系，資源共享。以上策略均需更具實際情況而定，從而到具體實施。7.經營團隊年輕的團隊，朝陽的氣息，不一樣的思維模式，必定能碰撞出絢麗的火焰。杜一潤在北京拼搏了三年，不喜歡被束縛的他，明明可以靠技術吃飯，但不安分的心總是躁動著，為了一個多年的客棧夢，毅然回到家鄉，睜眼望海，11、與眾同學品茶，賞花。從IT圈離開后，半年的洱海邊客棧經營管理的實踐經驗，勵志想打造一個智慧海景精品客棧，讓其成為IT人溫暖的家，更想讓這里成為同學們學習，交流，創業的平臺。周韜在北京讀書工作摸爬滾打8年的他，放棄了北京誘人的高薪，帶著更成熟的想法和更堅定的信念回到故鄉，和志同道合的兄弟們實現曾經的創業夢想。北京交大的教育，讓他掌握了生存的各項核心技能；華為的歷練，讓他身心成長；HP外企的大家庭 ，讓他結交四方友人，對夢想有了更清晰的思路。現在的他，具備良好的人脈，極強的人際交往能力，管理能力；同時，多年的大項目管理經驗，讓他深得各類項目管理的精髓。李樹明習慣了穿梭于鋼筋混凝土龐大的現代化建筑工12、地的他，想建造一個小小的院子，有幾枝竹，和一個罩滿了綠油油的苔蘚花壇，潔白的建筑，清新不落俗套，白色墻壁結合青色屋瓦，挑高大面窗的客廳，無敵的海景房，讓人心神蕩漾。向工匠精神致敬！8.投資規模出租的土地面積為300，準建建筑面積約為650，房屋擬建三層，排除大堂、休閑區等，擬建12間客房。【項目總體預算】租地費用 土地出租時限為18年，土地租金費用每年13萬元，一次先付款9年，9*130000=1170000。 建筑成本 建筑面積約650平米，其中復式多算半層約120平米，建筑成本以包工包料計算 1500*（650+120)=1155000。裝修成本：12間房裝修齊全帶家居家電，床品衛浴五星級13、標準，以五星級為標桿，12*80000=960000；另外還有污水處理池預計20000（可能會按照當地環保要求加裝污水處理器成本在18萬左右，目前不算在成本里）；熱水使用太陽能，空氣能熱水器，以及水源凈化器，處理水量較大，預計10000+20000+15000=45000；花園配置30平方米左右，假山、泳池、花卉或者小橋流水等，預計80000；大廳，休息區，餐飲區等公共區域，90平方米左右，預計210000。證照辦理費用 排污，消防，特種等預計60000。客棧預留營業準備金 100000元。投資總計3800000。最終成本以實際投資為準。【營業費用預算（按年計）】 房租 0； 人員薪酬（店長114、名（5000），前臺1名（2000），服務員1名（2000），保潔員1名（2000），廚師1名早餐供應（3000），共計168000。水電維護兼職10000）； 水電 水費（無，當地目前自來水費不收錢，以及同時使用井水），電費（目前居家用電0.5元，全年平均一天100度計算，0.5*100*365=18250）； 稅、衛生、網絡、電話、電視等費用 80000；硬件維護2萬； 員工伙食5萬； 其它開支2萬，合計：按最高值計算約366250。 【營業收入預算（按年計，按12間房計算，以淡季價格平均估）】 房價區間4801080元。春節5天、中秋2天、端午2天、清明2天（11天） 房間平均價600元15、，入住率80%，收入預計63360元。 五一2天，國慶節5天（7天） 房間平均價格600元，入住率100%，收入預計50400元。 暑假+旺季150天 房間平均價格600元，入住率70%，收入預計756000元。 淡季150天 房間平均價格600元，入住率30%，收入預計324000元。 合計約1193760以上，再按90%估算，約為：1074384元。除去主營房費保守計算外還有額外收入如下（客房共計12間，均為估值計算）：餐飲：除去早餐，一日兩正餐計算，人均40元左右，以全年50%入住率以及2人/間來計算，2*40*2*（365*0.5）*12=350400，凈利潤以40%計算為14016016、。車費：大理機場、火車站、古城、雙廊等地方接送，均價120元/趟，及以全年50%入住率和1趟/2間房計算，120*(12/2)*（365*0.5）=131400，凈利潤以40%計算為52560。酒水，咖啡，茶葉，特產銷售：人均消費80元左右，以全年50%入住率和每2個房間有一人消費，80*（365*0.5）*(12/2)=87600,凈利潤以40%計算為35040。場地提供，承接活動：以三月進行一次計算，4*3000=12000。合計約為239760。【回報率】：年利潤為1074384+239760-366250=947894，投資回報率24.9%【成本回收周期】：第一年均以較低價格和入住率來17、計算，后三年凈利潤會穩定增長。凈利潤增長以每年18%計算（4年期）第一年：947894第二年：947894*（1+0.18）=1118514第三年：1118514*（1+0.18）=1319846第四年：1319846*（1+0.18）=1557418經以上估算，在營業4年后將收回投資成本。第五年開始利潤相對持續穩定。（以上不作為具體利潤依據，僅供參考）。9.未來規劃最重要的是永遠打造“優雅，古樸，精致，文藝，科技，舒適”的客棧，為愛好者提供當掌柜的機會。古樸中永遠不失那個科技范。（1）連鎖運營在客源充足，客棧房源緊張不能滿足供給的時候，向外擴張，尋找志同道合的客棧愛好者共同打造同樣的精品客棧18、，使客棧連鎖規模化，并提供周邊產品及服務。（2）加盟運營品牌的成長，可以使用自身品牌的價值，加盟擴展，在條件適當時可以實現客棧加盟運營的模式。（3）交流平臺這不光是一家客棧，更是一家智慧型客棧，在這安靜的環境里你可以計劃準備你的項目，也可以尋找志同道合的伙伴，為同學們學習，交流，創業的平臺。最好能為你提供一杯3W。10.眾籌眾籌規模：380萬*0.25=95萬1萬元起投，上限5萬元。預期投資收益率：12-25%/年股東每季度進行分紅，且大股東承諾補足最低收益至8%/年；投資人免費消費權益： 10%/年每年返給股東投資金額的10%作為免費消費權益，三年內可累積消費；每份投資均可獲得一次大理機場（火車站），接/送特權；每位股東第一次入住均可獲得名族特色圍巾/披肩一條，以及小龜電動車環海騎行一次。眾籌成功之日起，2周內向每位股東寄送以下大理私人訂制產品：1、月無痕混合果酒，800g，采用大理蒼山雪水，蒼山野果，純手工訂制；甘甜回味，酸甜清香，醉酒清腸，是您自酢的不二選擇。2、素味原味黑糖，500g,大理高品質甘蔗，無任何添加純手工訂制，甜味適中，破碎如沙。回購方案眾籌成立開業滿三年后，項目方大股東以初始投資額回購全部收益權份額，最晚退出為5年。