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1、XX物業(yè)電梯保養(yǎng)、維修管理規(guī)程1.0 目的 規(guī)范電梯保養(yǎng)、維修管理工作，確保電梯安全、良好運(yùn)行。2.0 適用范圍電梯的保養(yǎng)、維修管理。3.0 職責(zé)3.1 工程維修部參與電梯維保單位的評(píng)估3.2 工程維修部負(fù)責(zé)對(duì)維保單位維保情況的監(jiān)督。3.3 工程維修部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查電梯運(yùn)行管理工作的實(shí)施情況。3.4 具有電梯操作資格的維修工作具體負(fù)責(zé)電梯的運(yùn)行管理。4.0 程序要點(diǎn)4.1 工程維修部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查外委單位的維修保養(yǎng)情況，并按本規(guī)程的保養(yǎng)內(nèi)容進(jìn) 行審核。4.2 維修保養(yǎng)的一般要求4.2.1 電梯檢修或保養(yǎng)時(shí)，必須掛牌標(biāo)明“電梯檢修停用”字樣，確認(rèn)轎廂無(wú)人后方可停機(jī)，工作時(shí)必須戴安全帽。4.22、.2 維修保養(yǎng)工作完成后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具和物品，切忌遺漏。有關(guān)維修保養(yǎng)記錄由維修保養(yǎng)單位填寫(xiě)，記錄應(yīng)交工程維修部存檔。4.2.3 機(jī)房、井道因工作需要?jiǎng)踊饡r(shí)，必須遵守項(xiàng)目動(dòng)火規(guī)定，報(bào)經(jīng)主管和經(jīng)理同意并指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種。4.3 月維修保養(yǎng)項(xiàng)目序號(hào)月維修保養(yǎng)項(xiàng)目機(jī)房1曳引輪清潔2限速器及電器接點(diǎn)檢查3制動(dòng)閘瓦磨損檢查4選層器詳查5控制柜各機(jī)電接點(diǎn)清潔，各接觸器、繼電器電阻機(jī)身及井道1干電池、蓄電池檢查2內(nèi)外門(mén)藕合檢查、清掃、注油3內(nèi)外吊門(mén)輪、限位輪，外門(mén)關(guān)閉器，路軌檢查清掃4內(nèi)外門(mén)閘鎖及門(mén)聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)內(nèi)部及接點(diǎn)清潔5門(mén)聯(lián)鎖接線檢查6接合板裝置7各種開(kāi)關(guān)接點(diǎn)檢查8鋼帶清掃，抹3、油，鋼帶開(kāi)關(guān)檢查9限速鋼絲抹試10井底各設(shè)備檢查，清掃，抹油4.4 季維修保養(yǎng)項(xiàng)目序號(hào)維修保養(yǎng)項(xiàng)目機(jī)房1電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油2電源總開(kāi)關(guān)3控制盤(pán)、訊號(hào)盤(pán)清掃，緊引線螺絲機(jī)身及井道1門(mén)機(jī)各裝置箱內(nèi)部檢查2門(mén)電機(jī)、電阻箱、接點(diǎn)盒內(nèi)部檢查3門(mén)機(jī)械牙箱、連桿、鏈條、皮帶檢查4加軌裝置與路軌間隙檢查5檢查主鋼絲的磨損、清潔、張力平衡6轎箱風(fēng)扇檢查及清潔7底坑緩沖器油量檢查及清潔4.5 年維修保養(yǎng)每年對(duì)電梯的整機(jī)運(yùn)行性能和安全設(shè)施作一次檢查。整機(jī)性能包括乘坐的舒適感、運(yùn)行的振動(dòng)、噪音、運(yùn)行速度、平層準(zhǔn)確性。安全設(shè)施包括超速保護(hù)，斷相、錯(cuò)相保護(hù)，撞底緩沖裝置，超越上下限位置的保護(hù)等。項(xiàng)目序號(hào)維修保養(yǎng)項(xiàng)目機(jī)房14、減速箱換油2各種潤(rùn)滑油更換3電動(dòng)機(jī)定子、轉(zhuǎn)子氣隙測(cè)量4曳引輪槽磨損情況檢查5制動(dòng)器解體大修及線圈電流測(cè)定機(jī)身及井道1選層器牙箱換油2安全系統(tǒng)及限速器動(dòng)作試驗(yàn)3安全器及夾軌拆卸、清洗4曳引機(jī)、行車速度、平衡裝置檢測(cè)5制動(dòng)盤(pán)各接線螺絲固定6門(mén)電機(jī)牙箱、潤(rùn)滑油更換7中途箱，轎底接線箱螺絲緊固8主纜、保險(xiǎn)纜加纜油9井道內(nèi)各路軌、各腰刀等牢固10井底油壓緩沖器清洗換油，有效動(dòng)作確定11井道內(nèi)及井底大掃除12電梯年檢4.6 電梯常見(jiàn)故障的檢查和排除電梯出現(xiàn)故障后，電梯維修人員應(yīng)能迅速、準(zhǔn)確的判斷故障的所在，及時(shí)排除故障。電梯的故障可分為機(jī)械故障和電氣系統(tǒng)故障。4.6.1 機(jī)械系統(tǒng)的故障和排除機(jī)械系統(tǒng)的故障5、比較少見(jiàn)，但機(jī)械系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)，造成的后果卻較嚴(yán)重。所以，作好日常的維護(hù)保養(yǎng)，減少機(jī)械系統(tǒng)故障是電梯管理的主要任務(wù)之一。4.6.1.1 機(jī)械系統(tǒng)的常見(jiàn)故障A、 潤(rùn)滑系統(tǒng)的故障。由于潤(rùn)滑不好或潤(rùn)滑系統(tǒng)某個(gè)部件故障，造成轉(zhuǎn)動(dòng)部位發(fā)熱或抱軸現(xiàn)象，使?jié)L動(dòng)和滑動(dòng)部位的零件損壞。B、 機(jī)件帶傷運(yùn)轉(zhuǎn)。忽視了日常的預(yù)檢修，未發(fā)現(xiàn)機(jī)械零件的轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)和滾動(dòng)部件的磨損，使機(jī)械零件帶傷工作，造成電梯故障，被迫停機(jī)修理。C、 連接部位松動(dòng)。電梯的機(jī)械系統(tǒng)中，有許多部件是由螺栓連接的，運(yùn)行過(guò)程中，由于振動(dòng)等原因使螺栓松動(dòng)、零部件移位造成磨損或撞毀機(jī)械零件，被迫停機(jī)。D、 平衡系統(tǒng)的故障。當(dāng)平衡系數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)要求相差較遠(yuǎn)時(shí)，6、會(huì)造成轎廂蹲底或沖頂，限速器、閘瓦動(dòng)作，被迫停機(jī)。4.6.1.2 機(jī)械系統(tǒng)常見(jiàn)故障的預(yù)防與修理A、 加強(qiáng)電梯的維護(hù)和保養(yǎng)是減少或避免電梯機(jī)械故障的關(guān)鍵，對(duì)機(jī)械故障的出現(xiàn)起到預(yù)防作用。一是要及時(shí)潤(rùn)滑有關(guān)部件；二是要緊固螺栓。做好這兩項(xiàng)工作，機(jī)械系統(tǒng)的故障就會(huì)大大減少。B、 發(fā)生故障后，維修人員要向司乘人員了解故障時(shí)的情況和現(xiàn)象。C、 若電梯還能運(yùn)行，維修人員應(yīng)到轎廂內(nèi)親自控制電梯上下運(yùn)行數(shù)次，通過(guò)眼看、耳聽(tīng)、鼻聞、觸摸等實(shí)地考察、分析和判斷，找出故障部位，并進(jìn)行修理。修理時(shí)，應(yīng)按照有關(guān)文件的技術(shù)要求和修理步驟，認(rèn)真地把故障部件進(jìn)行拆卸、清洗、檢查、測(cè)量。符合要求的部件重新安裝使用，不符合要求的部7、件一定要更換。修理后的電梯，在投入使用前必須經(jīng)過(guò)認(rèn)真的調(diào)試和試運(yùn)行后，才能投入使用。D、 電梯轎廂被安全鉗卡在導(dǎo)軌上，使其不能上下移動(dòng)是電梯的一種特有故障。出現(xiàn)這種故障后，必須用承載能力大于轎廂重量，掛在機(jī)房樓板上的手動(dòng)葫蘆（導(dǎo)鏈）把轎廂上提150mm左右，一般情況下安全鉗可復(fù)位。經(jīng)過(guò)這樣的處理，一般電梯可恢復(fù)運(yùn)行。但是，必須查明故障原因，采取相應(yīng)的措施，并修復(fù)導(dǎo)軌卡痕后，才能交付使用。4.6.2 電氣系統(tǒng)的故障和檢修4.6.2.1 電梯出現(xiàn)系統(tǒng)的故障多種多樣，但大致分為四類型：、A、門(mén)系統(tǒng)故障。采用自動(dòng)開(kāi)關(guān)門(mén)的電梯，其故障多為各種電器元件的觸點(diǎn)接觸不良所致，而觸點(diǎn)接觸不良主要是由于元器件本身8、的質(zhì)量，安裝調(diào)整的質(zhì)量，維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量等存在的問(wèn)題所致。B、繼電器故障。用繼電器組成的電梯控制電路，故障一般出在繼電器的觸點(diǎn)上。觸點(diǎn)通斷時(shí)的電弧使觸點(diǎn)燒壞，使其不能閉合或長(zhǎng)期粘連，造成斷路或短路。C、電氣元件絕緣老化。電器元件受潮通電時(shí)產(chǎn)生的熱量，都加速了絕緣的老化，使絕緣擊穿造成短路。D、外界干擾。電子技術(shù)的發(fā)展，使可編程控制器和計(jì)算機(jī)等先進(jìn)設(shè)備應(yīng)用在電梯的控制系統(tǒng)中，發(fā)展為無(wú)觸點(diǎn)電氣控制系統(tǒng)。這種控制系統(tǒng)避免了繼電控制系統(tǒng)的觸點(diǎn)故障。但是，這種系統(tǒng)中的控制信號(hào)較小，容易受到外界干擾，如果屏蔽不好，常使電梯產(chǎn)生誤動(dòng)作。4.6.2.2 電氣系統(tǒng)故障的排除電梯的電氣控制系統(tǒng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜而又分散，要想9、迅速排除電氣系統(tǒng)的故障，維修人員應(yīng)做到：A、掌握電梯電氣控制系統(tǒng)的電原理圖、接線圖、安裝位置圖。B、熟悉電梯的起動(dòng)、加速、滿速運(yùn)行、到站提前換速、平層、開(kāi)門(mén)等全部控制過(guò)程。C、掌握各電器元件間的控制關(guān)系，繼電器、接觸器接點(diǎn)的作用。D、了解各電器元件的安裝位置和機(jī)電間的配合關(guān)系。E、維修人員還要不斷分析、研究和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做到準(zhǔn)確判斷故障發(fā)生點(diǎn)，并迅速排除故障。4.7 上轎頂檢修的操作要點(diǎn)4.7.1 切斷轎頂紅色急停開(kāi)關(guān)，把快慢車運(yùn)行轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)拔至慢車位置。4.7.2 檢修完畢退出廳門(mén)前，須把快慢車轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)恢復(fù)至快車位置，并把急停開(kāi)關(guān)復(fù)位。4.7.3 當(dāng)打開(kāi)樓層廳門(mén)進(jìn)入電梯轎廂內(nèi)或轎廂頂維修前須確認(rèn)10、電梯是否停在該層和下一層，并在該廳門(mén)口須擺放“正在保養(yǎng)”標(biāo)識(shí)。4.8 到底坑維修的操作要點(diǎn)4.9 打開(kāi)底層廳門(mén)，打開(kāi)底坑照明燈，把紅色急停開(kāi)關(guān)按到停的位置。4.10 檢修完畢退出底坑前，把紅色急停開(kāi)關(guān)復(fù)位，關(guān)掉照明燈，關(guān)閉廳門(mén)。5.0 質(zhì)量記錄5.1 電梯保養(yǎng)記錄表5.2 工程維修值班記錄(參見(jiàn)本部門(mén)其他文件)6.0 相關(guān)支持文件6.1 物業(yè)服務(wù)突發(fā)事件處理規(guī)程 XX物業(yè)電梯保養(yǎng)記錄表（表一：保養(yǎng)范圍）項(xiàng)目：序號(hào)地址電梯號(hào)備注工程班長(zhǎng)： 主管：XX物業(yè)電梯保養(yǎng)記錄表（表二：?jiǎn)翁萦涗洠┑刂罚?電梯號(hào)： 實(shí)施日期： 年 月 日維修保養(yǎng)項(xiàng)目月度項(xiàng)目見(jiàn)保養(yǎng)規(guī)程4.3所述；季度項(xiàng)目見(jiàn)保養(yǎng)規(guī)程4.4所述；年度項(xiàng)目見(jiàn)保養(yǎng)規(guī)程4.5所述。清理檢查調(diào)查記錄不良情況部分記錄及處理結(jié)果機(jī)房123456機(jī)身及井道12345678910維修保養(yǎng)人：驗(yàn)證人：