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1、傾城商業物業 置業顧問培訓課程培訓內容（一）商鋪銷售咨詢（一）商鋪銷售咨詢（二）商鋪招商出租咨詢（二）商鋪招商出租咨詢（一）商鋪銷售咨詢流程1）接待客戶接待客戶,明確客戶咨詢意圖明確客戶咨詢意圖2）介紹樓盤）介紹樓盤 基本情況基本情況3）了解客戶置業需求）了解客戶置業需求4）根據客戶需求推薦商鋪）根據客戶需求推薦商鋪5）講解商鋪特色、銷售政策等，并進一步判斷客戶投資意向）講解商鋪特色、銷售政策等，并進一步判斷客戶投資意向6）核算投資成本核算投資成本7）核算收益回報核算收益回報8）詳細講解詳細講解 解答客戶疑慮，堅定客戶投資信心解答客戶疑慮，堅定客戶投資信心9）收取誠意預定金收取誠意預定金10）2、排號選鋪，簽訂銷售協議，繳納購鋪款項，完善相關手續排號選鋪，簽訂銷售協議，繳納購鋪款項，完善相關手續（1）客戶意圖n購鋪n租鋪n不確定（2）樓盤基礎介紹n業態：大型時尚精品商業中心 1F特色：公園式景觀步行街 2F特色：大型數碼電器城 大型生活超市 家居生活館 兒童用品城 會所 酒吧 西餐廳等n建筑面積 16000 n1F商鋪面積20140 2F：20100n商鋪售價（區位均價 1F臨街2.6w 臨河1.7w 內鋪1.2w 2F 7000左右）詳細以售價表為準n功能規劃:1F國際品牌區 精品男裝區 時尚女裝區 運動休閑區 2F同上 國際品牌區國際品牌區時尚女裝區時尚女裝區運動休閑區運動休閑區33、期精品百貨區期精品百貨區西式快餐西式快餐童裝城童裝城家居館家居館（3）了解客戶置業需求n置業目的：投資？經營？n投資型客戶關心的：物業升值潛質，回報能力，保障措施n經營型客戶關心的：物業商業結構，招商情況，持續經營能力，n不確定型客戶：風險規避，品牌引進，投資分析n面積需求？20 40 80 100以上？n 鋪位需求 1F 2F 內鋪 外鋪（4）推薦商鋪 1F外鋪：適合經營型、投資型客戶n優勢：臨街、臨河升值空間巨大n 獨立門面 雙向開門 5.1米層高 買1層得2層n 風景好 人流大n限制條件：經營規劃較嚴格，必須符合商業規劃原則n限制條件：面積大 單價高 總價高 回報較慢n投資收益回報1214、5年左右推薦商鋪 1F內鋪：n適合經營型、投資型客戶n優勢：10米超寬步行街 中庭主題休閑廣場n 獨立門面 雙向開門 5.1米層高n售價不高 收益回報快 性價比最高n重點解決：商業持續穩定 品牌進駐程度n收益回報：12年左右推薦商鋪 2F：n適合投資型客戶n優勢：1015年租約 穩定第一 持續升值 n 面積適中、單價低、總價低、投資輕松n 風險小（地產投資是優選的投資方式：股票 基金 生意投資 地產）n 回報穩定 年回報率68 年收益增幅67n 例：貴陽金陽步行街（不返租 不代租）n 貴陽騰龍廣場（國晨30年租約）年回報5n解決重點:承租商實力 穩定性 15年后？（5）介紹商鋪特色、銷售政策n5、商鋪特色參（4）n銷售政策n1F臨街、臨河代租 2年 基價70110 元/月n1F內鋪 代租 2年 租金6070元/2年后 年增長710%n2F商鋪 帶1015年租約 年平均回報7n簽約即返2年租金 降低首付款（總價2年租金實付款）n統一招商（全精品）統一開業（5。1）統一運營（專業）n返租優勢：引進知名品牌 規避培育風險 規避高額租賃稅（8）客戶疑難解答 【價值A】n為什么要投資門面？門面的投資價值在哪里？為什么要投資門面？門面的投資價值在哪里？n商鋪（門面）投資屬于商業稀缺資源的投資，在土地資源緊張，城市化進程加速的時代，受地段因素影響，許多門面是成為緊俏的高端投資產品。與股票、基金、儲蓄6、生意相比較，門面投資是目前最為穩妥，升值空間較高的選擇。尤其在畢節這樣處于經濟和城市建設提速發展期的城市，選擇潛力型的商鋪進行投資是“一本萬利”的買賣。（例：威寧路、老客車站附近商鋪）n甄別門面價值的高低，主要從：地段、城市配套、商業規劃、基礎收益、升值能力、售價等幾個方面去對比。n門面的價值：門面產權期限40年，實際使用甚至可傳幾代人，與住宅不同，隨著城市商業發展，年代越久價值越高。（例威寧路拆遷老鋪），傾城商鋪最短12年、最長14年就可收回投資，開始進入純利客戶疑難解答 【價值B】n為什么要投資傾城商鋪？為什么要投資傾城商鋪？1）地段 地段不可復制，極度稀缺的沿河黃金商業價值。從畢節發展7、的方向和趨勢來看，10年內麻園轉盤必然成為與“貴陽大十字”等同功能的商業區域。2）回報基價高 傾城租金回報基價較高，并且采用統一招商統一運營的方式，擁有實在成型的商業規劃，使收益回報更迅速，更真實，風險更低。客戶疑難解答 【回報率】n回報率正確的計算方法回報率正確的計算方法 年回報率每坪年租金收益/每坪售價n15年收回成本 平均回報率在6左右n12年收回成本 平均回報率在8左右n傾城1F商鋪平均回報率均在8以上（最高回報可達11.8以上）n傾城2F商鋪平均回報率在7以上（最高回報達10.87以上）客戶疑難解答 【升值】n如何升值？如何升值？升值的表現途徑：價值評估價值評估（取決于城市發展的進度8、）；租金體現租金體現（取決于周邊商業及經營狀況）傾城地處城市稀缺位置，是未來城市的中心地段。傾城為業主引進國內知名的優秀品牌經營商，科學布局，持續運營，使商鋪保持穩定旺盛的生命活力。傾城的平均年租金增長比例：1F 810 2F 67 n如何保障？如何保障？任何商業都不存在絕對的100承諾，任何100的承諾都是禁不住推敲和檢驗的！傾城不做欺騙業主的行為，傾城只做扎扎實實的品質工程。傾城商鋪的投資保障來源于：地段保障地段保障 不可動搖的城市中心位置，公園和廣場的人流保障，越發展越成熟 商業保障商業保障 15年大型電器商城 大型超市引進 大型會所 1F沿河稀缺獨立門面100年不貶值 1F景觀步行街全9、精品百貨一步到位，帶來商業持續穩定實在基礎。風險規避保障風險規避保障 2年租金一次返還，2年開市風險完全規避 持續營銷保障持續營銷保障 由專業運營公司持續進行營銷活動，創辦畢節首份商業雜志媒體，持續宣傳商業品牌，及時更換淘汰經營商，實現持續繁榮穩定客戶疑難解答 【商圈】n怎樣形成商圈？怎樣形成商圈？商圈的形成取決于：地段、品牌結構、商業規模、營銷手段（回答可參考升值保障）客戶疑難解答 【價格】n傾城的商鋪價格太高傾城的商鋪價格太高！n價錢高低是相對的，目前畢節商鋪價格 新城片區均價1萬左右 天河片區均價1.2萬左右 威寧中心片區可達4萬 桂花路價格均價1.5萬左右 傾城少量臨街2.6萬 沿河主10、打1.7萬 觀景天街1.2萬 2樓7000左右 整體均價1萬左右 這樣的價格配合傾城所處的絕版商業地段，展望將來的升值空間，絕對物超所值。1F層高5.1米，業主均可架設閣樓，買一層價錢得兩層面積，實際價錢不足萬元。n 好商鋪買一間少一間，要買就要買“準”買“快”，不光圖便宜。傾城的商業地位50年不動搖！想象10年后如果新城區天河片區發展成熟了，商鋪升值了，那時您在傾城的商鋪投資早就收回，成為黃金中的黃金，或坐享其利，或評估融資，再做其他投資有何不可？客戶疑難解答 【1F2F區別】n傾城1F商鋪為全臨街、獨立開間門面，在符合規劃前提下，業主可自主經營，也可委托運營公司統一招商。委托期滿，業主符合11、規劃可自行出租。1F層高5.1米 可設閣樓n傾城2F商鋪為產權式商鋪，傾城統一返租1015年，由大型主力商城整體承租經營，租期屆滿，由業主會議提前選擇承租方及出租政策客戶疑難解答 【規劃】n為什么要規劃？為什么要規劃？n自己買的鋪自己不能決定經營沒意思！自己買的鋪自己不能決定經營沒意思！n要自主投資經營的怎么辦？要自主投資經營的怎么辦？n規劃的目的：規劃的目的：傾城的商業規劃和品牌定位是經過嚴謹的市場研究和論證的，它將能保障傾城12樓整體商業能具備個性鮮明的競爭實力，保障旺盛的顧客流量，商業持續穩定和繁榮，商鋪順利實現增值。n對于商鋪經營的規劃約束，是對所有業主的約束，是為了避免因個別業主經營12、失誤導致整體商業貶值的保障。n對于商業的規劃也不是僵硬的一成不變的，運營工作會根據商城需要進行及時的調整和溝通，保持和運營公司的良好溝通是解決經營問題的有效保障。客戶疑難解答 【租約】n代租（委托租賃）是什么意思？為什么只返代租（委托租賃）是什么意思？為什么只返2年租金？年租金？2年后怎么辦？年后怎么辦？n委托租賃就是在商訂租金收益的基礎上，由運營公司統一引進利于商城經營的品牌商家。為了引進優秀的持續經營的品牌，開發商采取補貼費用給予商家長達12年的免租優惠。傾城代業主承擔市場培育的風險，推出2年返租政策，2年后商業環境更加成熟，業主可根據市場行情提升出租價格，提高回報收益。對于2年后無暇招租13、的客戶，也可繼續委托運營公司招商。n2F為什么要整體返租為什么要整體返租1015年？租金怎么拿？年？租金怎么拿？傾城2F是以大型電器、大型超市、童裝城家居城為主力業態的布局，這部分商家實力較強，投資巨大，市場穩定性也高，是傾城商業的中流砥柱。引進他們必須簽訂1015年以上的租約，并且還要提供電梯、裝修等額外的設施，商場內部由對方自行裝飾規劃，因此不能修建隔斷。傾城產權式商鋪、統一返租，保證業主穩定收益的政策進行銷售。租金根據雙方協議按季度或半年支付。n租金是多少？增長怎么樣？租金是多少？增長怎么樣？（參考前面）n租賃稅有多少？怎么承擔？租賃稅有多少？怎么承擔？（17%以上 2年返租內業主不承擔14、 2年后業主和承租方各承擔50%）客戶疑難解答 【對比】n其他競爭樓盤的條件比傾城好？n天街 潤豐步行街 地段不好，物業本身及周邊環境不具備短期形成商圈條件。商業格局不好，潤豐步行街鋪面進深大、門頭小，商業街道較窄，步行街入口不明顯。商業招商不好，沒有大型實力商家進駐，規劃無鮮明個性和特色，充斥低檔散亂商家較多，如果您是消費者，您會去那里購物么？n新城區人氣太低，配套不完善，5年內難以形成商業氣候，在新城買鋪必然經歷漫長的等待。n和盛陽光非獨立門面 投資回報年限在15年以上 成敗與否取決于一個商家的實力。（資金、運營、投資等）n中環國際拆遷難，返還門面多，大部分為非獨立門面，依賴進駐商家實力客戶疑難解答 【內部預訂】n怎樣內部預訂？n怎樣可以選鋪？訂金怎么處理？n傾城商鋪將在9月中旬開始內部預定，預定方式為：一次繳納5000元誠意金，簽訂預定協議，可獲得選鋪序號一個，開盤時根據序號進場選鋪，每號可選鋪一間。開盤時如缺席或未選中鋪面的，誠意金無息退還。（二）商鋪出租咨詢 未完待續未完待續 請聽下回分解。請聽下回分解。目前招商工作：1 做好接待登記 2 贈送招商手冊 告知聯系電話 3 重點客戶通知高經理接待 4 每日下班前反饋招商人員