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1、“*避暑山莊”營銷建議一、 項目分析1、 優勢l 現房優勢，已有近50棟屬于現房，與施工中項目相比這是很大優勢。并且可先對前面這50棟運作，根據運作情況再確定后期是否繼續開發戰略。從而極大降低風險。l 街區規劃和外立面設計具有地方特色，成片的規劃與周邊老百姓自建房相比有很好美觀性。l 戶型面積配比設計也較合理，50-70來平方米，可適合家庭游或組團游。l 項目位置也不錯，景區分路口處。l 氣候好，適合避暑，并有公園景區做支撐，自帶流量。強化優勢：1) 街道增添綠植，打造花園街區。與周邊老百姓出租房拉開距離。2) 將景區入口遷移到分路口處（項目附近），設置停車場，聚集人氣。3) 將物業與景區配合2、，買房送景區門票等促銷活動。2、 劣勢l 洪關位置較偏，離城遠、交通不便。l 周邊配套不完善、不適合居住。l 70多平方米，戶型面積大，就我們所了解市場來看，現在重慶上來客戶對避暑物業需求主要集中在30-50平方米，一房一廳為主。劣勢規避：1) 客戶差異定位，分時度假，避暑勝地。2) 項目定位差異，將客戶延伸。3) 增加配套設施，如超市、餐廳、舞廳（廣場舞）等4) 將服務半徑延伸，落地服務。即在高鐵站、機場設置接待點，客戶落地即統一公車接待，導游專業服務。可與旅游公司掛鉤。5) 部分戶型可否做調整，將面積化小，如不能調整。后期為施工部分在面積上要仔細斟酌。3、 機會l 周邊*水庫度假項目修建進3、一步佐證該區域氣候優勢，避免單一項目等孤軍作戰。l 交通日趨完善，特別是到金沙高速路到修建勢必縮短該區域與外界交通時間。l 山頂公園各項設施設備的逐漸完善及游客的持續流入，必定會帶來超高的人氣。抓住機會：1) 該區域最大的就是氣候，一定抓住著氣候優勢。如果可能可對公園承包或聯營模式。做的就是未來20年或30年生意。4、 威脅l 附近老百姓的自建房將對該項目目標價格具有很大威脅，畢竟自建房價格優勢太大。弱化威脅：2) 既然價格上差距無法回避，那就從品質和服務上提供，提升價值，弱化價格。二、 項目定位建議盛夏好去處：康養、醫養、避暑山莊三、 項目名稱建議*避暑山莊案名釋義：l *：地名，具有很強的4、標示性，簡單直接。l 避暑山莊：直奔主題，簡單明了，易記易理解。四、 客戶群體分析客戶群體一：本地客戶本地客戶主要包括仁懷、金沙、遵義等客戶客戶群體二：外地客戶外地客戶更多指重慶客戶該客戶群體雖分兩類客戶，但是購買動機基本一致，都是為了避暑而來。購買該物業和傳統物業動機不一樣，該類物業更多使用功能，客戶只為了使用，所以更多顧慮的是以后不用后怎樣變現，因此，這是我們在銷售模式設置中首要考慮的。五、 銷售模式建議l 回購模式：解決客戶擔憂今后不需要后的變現能力，促使客戶放心投資。具體：5年后120%回購，10年后150%回購，20年后200%回購。甲方獲利：1) 解決客戶后顧之憂，快速回籠資金，實5、現銷售。2) 掌握資金即掌握一切，獲得資金的時間價值，可用于其他項目開發。3) 年化低，資金成本低。5年120%回購，年化4%；10年、20年年化5%。客戶獲利：1) 免費入住、不用支付租金2) 回購還有增值收益、何樂不為。回購可根據客戶情況自由選擇，可回購或不回購。六、 整合推廣建議1、 對項目要有很好的包裝，從項目案名、logo及未來規劃上拔高一個檔次，高逼格進入市場，畢竟這是一個顏值時代。2、 成立旅游公司或酒店管理公司，以酒店管理的模式運作該項目，得有個身份。3、 現場設置門頭“*避暑山莊”4、 加大公共部分設施，如花池、門球場（以老年人活動為主）等七、 銷售渠道建議1、 現場銷售咨詢點2、 設置線上銷售點（如58、途家、去哪兒等網站）3、 線下客戶走訪l 針對外地客戶（重慶客戶）：可集中在重慶客戶在遵義其他避暑地區蹲點咨詢。l 針對本地客戶（仁懷、遵義）：可到遵義、仁懷設點、發單、走訪。 核心提示，該項目已屬現房，可改動空間不大，所以關鍵還是在后期銷售執行。