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1、衡水市衡水市*項目融資方案項目融資方案 一、一、融資項目名稱：衡水市融資項目名稱：衡水市*村預留地開發項目村預留地開發項目 二、二、融資項目主體：河北融資項目主體：河北*基礎工程集團有限公司基礎工程集團有限公司 三、三、融資主體簡介：融資主體簡介：河北*集團是一家*四、四、融資項目簡介：融資項目簡介：1、項目地址 衡水市*村預留地開發項目位于*。2、主要規劃指標 項目總占地 105 畝，建筑面積：175009 平方米 用地性質：商住兩用地，商業 10%，住宅 90%容積率：2.5 建筑密度：30%綠地率：35%2、地塊周邊規劃及環境優勢 該地塊緊鄰衡水市兩條主干道：*和*，根據衡水市政府規劃，2、地塊周邊將建設醫院（哈勵遜國際和平醫院分院）、幼兒園、小學、中學、文化廣場、新華書店、滏陽河公園等公共設施。沿項目所在地北行 2 千米可到達滏陽河岸，水清魚美，北行三個街口可到達衡水市政府所在地，距離國家級濕地公園衡水湖僅 8 千米，環境優越、交通便捷、10 分鐘內可滿足生活、娛樂、購物、休閑等需求。3、項目建設及進展 我公司與*村在 2014 年 1 月 8 日簽定了土地開發合作協議書見（附件 3），原地塊為 132.37 畝，現為 105 畝，我公司已向*村支付 2 億元土地款，現地塊 80 畝已完成組卷，25 畝組卷在近期完成，具備辦理土地證條件。根據衡水市 2014 年 11 月 243、 日頒發的衡政【2014】50 號文件衡水市人民政府關于規范主城區儲備土地留地安置的試行意見，針對*105 畝預留地項目，我集團公司將于近期組建一房地產開發公司。項目建設期為 年，自 年 月至 年 月。項目地址位于衡水市桃城區*，注冊（實收）資本*萬元。項目擬建設住宅 157507.9 平方米，商業 17500.9 平方米，地下車庫 35000 平方米。五、五、融資規模、期限及還款進度融資規模、期限及還款進度 項目總投資 96926 萬元，資金來源為業主自籌 萬元，擬融資 萬元。預計融資資金一次性到賬，本金按 年分期償還，利息按 支付。年 月償還本金 萬元，年 月償還本金 萬元，年 月償還本金4、 萬元。六、項目投資估算六、項目投資估算 項目計劃總投資 96926 萬元，其中土地款及出讓金 26670 萬元，前期手續費 120 萬元，建筑安裝費 38829 萬元，基礎設施費 421 萬元，銷售及財務成本24059 萬元。項目建設期預計 年，自 年 月至 年 月。預計 年完成總投資的 ，即完成投資 萬元；年完成總投資的 ，即完成投資 萬元；年完成總投資的 ，即完成投資 萬元。土地征用及拆遷補償費 26670 萬元。項目共占用規劃面積土地使用權 105畝，凈地，不涉及拆遷費用，公司前期已投入 20000 萬元用于支付土地費用。前期手續 120 萬元，主要包括項目建設涉及的行政事業性收費、規5、劃設計費、勘測丈量費、臨時設施費、預算編審費等。建筑安裝工程費 38829 萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方 2219 的單位造價、建筑面積 175009 平方米相乘確定。基礎設施費 421 萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、積水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環衛工程費、安防職能工程費，按建筑安裝工程費等。銷售及財務成本 24059 萬元，如管理及財務費用、銷售及廣告費用、銷售稅費等。七、項目銷售收入及稅費七、項目銷售收入及稅費 項目擬建設住宅公寓面積 157507.9 平方米；商鋪可售 17500.9 平方米6、。根據衡水市以及項目所在地附近房產項目市場的調查，住宅和公寓的平均售價為 4500 元/平方米，商鋪的價格預計平均售價為 15000 元/平方米，車位售價 150000 元/個，儲物間售價 2500 元/平方米。預計項目可售部分可實現收入114380 萬元。項目銷售期 年，自 年 月至 年 月。預計 年完成銷售%，實現收入 萬元；預計 年完成銷售%，實現收入 萬元；預計 年完成銷售%，實現收入 萬元；年完成銷售%，實現收入 萬元。與銷售收入直接相關的稅費包括營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費用等，預計發生各項稅費 萬元。各項稅費情況見下表：項目稅費 比例 金額（萬元）銷售費用 7、營業稅 城建稅 教育費附加 地方教育費附加 土地增值稅 印花稅 所得稅 合計 八、八、項目財務分析項目財務分析 項目預計現金流量表如下：項目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 銷售收現 工程投資 支付稅金 銷售費用 經營現金流量 投資現金流量 借入資金 還款資金 籌資現金流量 凈現金流量 預計項目實現凈收益 萬元，預計利稅總額 萬元，項目內部收益率%，靜態投資回收期 年，動態投資回收期 年，項目投資收益率%。經營虧平衡測算，當項目單位平均售價為 元/平方米時，項目達到盈虧平衡。經敏感性分析，銷售單價每上升%，對項目凈收益率的影響為%，敏感系數為 ；投資規模每上升%，對項目凈收益的影響為%，敏感系數為 。銷售單價和投資規模的敏感性分析見圖。