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1、湖北恩施蓮花城項目融資方案恩施蓮花城生態旅游開發有限公司二二二年七月二十七日目 錄一、 項目名稱2二、 項目主體2三、 投資規模、期限及還款進度2四、 項目基本情況3五、 項目投資估算5六、 項目銷售收入及稅費6七、 項目財務分析7一、 項目名稱“恩施蓮花城”建設項目二、 項目主體恩施蓮花城生態旅游開發有限公司三、 投資規模、期限及還款進度本項目擬分三期投資：一期投資總額為10000萬元，資金來源為業主自籌9000萬元，擬從銀行貸款1000萬元，項目土地抵押貸款，貸款期限為3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暫按7.00%確定，預計貸款資金一次性到賬，利息按季度支付，2017年5月本2、利還清。由于自有資金準備不足，擬用項目股權質押，融資2000萬元，使用期限為3年，自2014年5月至2017年5月，年利率預計為15%。四、 項目基本情況恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、經濟、文化中心和交通樞紐，湖北省九大歷史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美譽，是中國優秀旅游城市，國家園林城市，現正傾力打造全國休閑養生第一市。恩施市蓮花城項目位于湖北恩施市三岔鄉蓮花池，項目規劃用地175000平米，建筑面積65000平米。項目包括獨棟別墅、退臺別墅、聯排別墅、洋墅、商業廣場等。項目規劃用地性質為商業金融及居住用地，容積率4.5。目前項目一期已完成施工設計并3、已獲得規劃批準（已取得土地證，建設用地規劃許可證、施工許可證），地面建筑物已有一萬余平米，并已具備預售許可條件。二期征地已開始，總拆遷戶7戶，一期已完成其中四戶安置補償。項目建設期為4年，自2013年5月至2017年5月。項目公司成立于2011年8月，位于湖北省恩施市三岔鄉蓮花池，注冊（實收）資本1000萬元，各股東均以貨幣出資。現股東為石厚勇90%，向福容持股10%，法定代表人石厚勇。五、 項目投資估算項目總投資24500萬元，其中土地征用及拆遷補償費4500萬元，前期工程費1000萬元，建筑安裝工程費13000萬元，基礎設施費3000萬元，公共設施配套費免費，開發間接費3000萬元（含銷售4、廣告、管理等費用）。項目建設期預計4年，自2013年5月至2017年5月。預計2013年完成總投資的20%，即完成投資4900萬元；2014年完成總投資的30%，即完成投資7350萬元；2015年完成總投資的48%，即完成投資11760萬元；2016年完成總投資的2%，即完成投資490萬元。土地征用及拆遷補償費4500萬元。項目共占用規劃面積土地使用權175000平米，其中項目公司名下國有出讓土地35000平米，其余部分為集體土地，公司用于公共設施使用。土地征用及拆遷補償費包括支付拆遷戶的補償過渡款、一期工程三通一平、樣板房、接待中心及土地出讓金、相關稅費。前期工程款1000萬元，主要包括項5、目建設涉及的行政事業性收費、規劃設計費、勘測丈量費、臨時設施費、預算編審費等，按建筑安裝工程費投資規模的6%估算。建筑安裝工程費13000萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方2000元的單位造價、建筑面積65000平米相乘確定。基礎設施費3000萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環衛工程費、安防職能工程費、公共設施配套費等，按建筑安裝工程費投資規模的2%確定。公共設施配套費免費。開發間接費3000萬元，為直接組織和管理開發項目所發生的，如管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、6、辦公費以及項目融資財務費用。六、 項目銷售收入及稅費項目建成后，項目公司擬持有的自有物業包括商鋪，扣除拆遷戶還建房部分的面積，預計項目可售面積為62000平米。根據對重慶、武漢以及項目所在地附近房產項目市場的調查，該房產的平均銷售價為6500元/平米，可實現銷售收入40300萬元。與銷售收入直接相關的稅費包括營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費用等，預計發生各項稅費3405.35萬元。各項稅費情況見下表：項目稅費比例金額（萬元）銷售費用3.00%1209.00營業稅3.00%1209.00城建稅0.7%282.1教育費附加0.3%120.9地方教育費附加0.2%80.6土地增值稅1.20%483.6印花稅0.05%20.15合計3405.35預計實現凈利潤12394.65萬元。