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1、規劃部分 URBAN PLAN OUTLINE 基地資源|RESOURCE ANALYSIS定位及總體規劃|POSITIONING&URBAN PLAN分區詳解|DETAILED PLANNING中國元素專題|CHINESE CULTURE STUDY1 2 3 4 基地資源條件分析 Site Resource Condition Analysis 基地資源條件分析|Site Analysis 3 周邊發展驅動因素分析|Drive Factors Analysis 周邊驅動項目 機場對外國際交通樞紐，連接基地和全球，提升基地國際交通等級和可達性 新國展高端國際展覽，展會帶來客流為基地未來高端休2、閑產業發展帶來潛力 高端國際學校-主要分布在孫河一帶，將為基地未來高端體育節事舉辦提供客源市場 高端體育休閑設施高爾夫球場、賽馬場、喬波滑雪世界等，與基地共同形成高端運動休閑產業的發展支點 基地資源條件分析|Site Analysis 4 周邊發展驅動因素分析|Drive Factors Analysis 高端別墅等房地產項目驅動力 基地所在順義新城為高端房地產分布的集中區域，這為基地發展帶來了強勁的客源市場 其空間分布主要集中于溫榆河沿岸發展帶及馬坡組團片區。其中馬坡組團與基地隔河相望，因此考慮客源市場分布，加強基地與順義新城核心區及馬坡組團聯系將有力支撐基地未來發展 基地資源條件分析|Si3、te Analysis 5 周邊發展競合因素分析|Drive Factors Analysis 都市休閑度假類項目驅動力 順義區已著手啟動白馬路沿線及周邊范圍的休閑功能區，功能區內已有或在建的相關項目主要有：北京國際鮮花港、七彩蝶園、羅馬湖、漢石橋濕地、五彩淺山等 已具備了形成都市休閑度假區域的良好基礎，但目前還缺少一個引領主題的核心高端項目 本項目從區位、品質、聲譽等諸多方面都具備成為順義休閑度假的核心驅動項目 基地位置 Site Position 2 1 3 4 5 5 5 5 5 1 2 3 4 5 基地資源條件分析|Site Analysis 6 基地本底資源分析|Basic Reso4、urces of the Site 潮白左岸 盡享北京第二大河的文化景觀優勢 前禮務村、馬辛莊村、后郝家瞳村等 大面積農田良好生態本底 北方田園 生態本底 農田景觀 村莊景觀 濱河景觀 基地資源條件分析|Site Analysis 7 基地現狀景觀系統分析|Existing Landscape System 現狀景觀系統 基地毗鄰潮白河，河流作為基地景觀界面，提供了良好的景觀發展可能性；但是考慮到河流防洪，在未來規劃設計中，河流景觀元素的運用需要謹慎創新 主要景觀元素包括：自然景觀、城市建設人文景觀，基地自然景觀優越，但人文景觀薄弱 突破濱河自然景觀界面的局限，打造基地內部自然人文景觀相融合的5、完善系統，是規劃中的重點 基地資源條件分析|Site Analysis 8 基地現狀用地分析|Existing Land Use 基地現狀用地指標 基地總體規劃15平方公里范圍內主要用地類型為體育用地，農林用地，村鎮建設用地，防護綠地和少量商業設施用地 基地道路用地較少，分布主要為村莊內部道路 基地啟動區域（包括水上公園和西側用地）共計約224公頃 用地性質 用地名稱 用地面積（ha）百分比 建設面積（）H1 城鄉居民點建設用地 3.83 25.53%30640-38300 B1 商業設施用地 0.23 1.53%A4 體育用地 1.4 9.33%E2 農林用地 7.07 47.13%G2 防6、護綠地 1.82 12.13%H2 區域交通設施用地 0.55 3.67%E1 水域 0.1 0.67%總計 15 100%居民建設用地為需要拆遷用地，由于無準確數字，此處為估算，建設面積即為需拆遷面積，也為估算。基地資源條件分析|Site Analysis 9 基地現狀交通分析|Existing Transport 道路交通系統 基地15平方公里范圍，主要交通出入口為白馬路和左堤路。從北京市區及順義中心區到達基地交通可達性較好；但考慮到未來基地發展，與機場關系將更加密切，目前與機場直接交通聯系較弱 由于基地距離市區較遠，處于城市邊緣區，城鄉結合地區，基地內部路網密度較小，道路不成系統。內部以7、鄉道為主，道路等級較低，交通不順暢 基地所處的河東片區與河西片區交通聯系較弱，僅靠昌金路與白馬路聯系，且間距達5公里，跨河交通不夠順暢，在未來發展中將產生交通瓶頸 公共交通系統 目前基地聯系與市區的公共交通僅有地鐵15號線，且最近站點俸伯站距基地5公里，步行時間過長，對基地未來發展不利 規劃中的S6號郊區地鐵線穿行河西區域，對于本區域輻射作用較弱 基地資源條件分析|Site Analysis 10 基地現狀地形地貌分析|GIS Analysis of the Site 高程分析 基地自東北向西南傾斜，高度逐漸降低；總體來看，地勢較為平坦，高差較小，15平方公里內海拔為30-34米，水上公園地塊8、，考慮到潮白河防洪，高程為37米 高程 坡度分析 地域平均地面坡度均小于5，根據地質構造特征、土地沙化條件、地裂縫發育狀況、累計地面沉降量、砂土液化等因素綜合分析，規劃區域內的城市建設地質情況良好 坡向分析 基地15平方公里范圍內，坡向主要為平地和南向東向緩坡；坡向有利于建設 基地資源條件分析|Site Analysis 11 基地現狀生態分析|Ecological Analysis of the Site 生態保護區域分析 基地北部有一處水源地，基地北半部位于水源防護區范圍之內，禁止新建除居住設施和公共服務設施以外的其它建設項目 生態敏感性分析 綜合公路廊道、水塘斑塊、水系廊道等生態因子，得9、出基地內部比較敏感的生態地帶，也是值得保留的生態元素 用地建設適宜性分析 考慮基地土地權屬及生態元素等因素，得出土地建設的經濟和工程適宜性；最適宜建設的一級用地較少，且分散；二級更適宜集中開發建設，集中分布在水上公園及其西側84公頃用地范圍及沿左堤路范圍 基地資源條件分析|Site Analysis 12 潮白河及水上公園影響因子分析|Chaobai River Influence Analysis 潮白河可達性分析 潮白河為景觀游憩目的地，以步行100米、200米、400米、800米、1200米為評價標準，分析潮白河景觀可達范圍 奧運水上公園可達性分析 借助水上公園自身的品牌及運動設施優勢對10、周邊區域開發形成帶動效應。以水上公園為核心，按照水上公園步行可達性區分對周邊區域的影響 防洪及生態保護分析 根據關于劃定郊區主要河道保護范圍的規定及順義新城總規，劃定河流水體限建區范圍：一級緩沖區：兩岸200m 以內區域，禁建區 二級緩沖區：兩岸200m-900m 以內區域 三級緩沖區：兩岸900m-1000m 以內區域 基地資源條件分析|Site Analysis 13 道路及高壓線影響因子分析|Road and High-tension Line Influence Analysis 道路噪音影響分析 根據昌金路、白馬路、左堤路和順密路等幾條主要道路的噪音影響，確定道路周邊不適應開發區域范11、圍 道路可達性分析 根據到昌金路、白馬路、左堤路和順密路等幾條主要道路的可達性，可確定基地開發的優勢交通地段 高壓線影響分析 根據基地東側高壓線確定不適宜建設的高壓線綠化走廊范圍 基地資源條件分析|Site Analysis 14 土地價值綜合分析|Integrate Land Value Analysis 綜合分析潮白河景觀因子、水上公園影響因子、道路可達 性等正向影響因素和道路噪聲污染、高壓線走廊及潮白河 防洪等負向影響因子，分析得出總體土地價值評價 可見整個基地以水上公園為核心總體呈圈層式價值分布，其中：公園西南角和左堤路東側條狀范圍土地開發價值最 高的A等級價值用地；西側84公頃沿河用12、地和基地周邊白馬 路以南、左堤路以東條狀區域開發價值次之，為B等級；其 余15平方公里高壓走廊外C、D等級地塊，開發價值再次 之。綜合考慮用地規模和價值等級，最優用地在水上公園 西南角，次優用地為84公頃用地和左堤路白馬路交叉口 在開發過程中，應根據土地價值進行項目空間布局，以實 現土地價值的最大化利用 A等級價值用地 B等級價值用地 C等級價值用地 D等級價值用地 E等級價值用地 定位及總體規劃|POSITION&URBAN PLAN 總體定位|Overall Strategy 空間結構|Preliminary Spatial Intention 功能板塊|Functional Zoning13、 土地利用|Land Use 項目策劃|Projects Planning 交通系統|Road Network 景觀系統|Landscape System 16 北京奧林匹克國際休閑港 BEIJING OLYMPIC INTERNATIONAL LEISURE HARBOR 總體定位|Overall Positioning 發展目標：精神傳承、價值引領、高端品質 DEVELOPMENT GOALS SPIRITUAL INHERITANCE,VALUE LEADING,HIGH QUALITY 核心功能：體育運動、休閑度假、國際交往 CORE FUNCTIONS SPORTS,LEISURE,14、INTERNATIONAL COMMUNICATION 基本原則：生態、低碳、可持續 FUNDAMENTAL PRINCIPLES ECOLOGICAL,LOW CARBON,SUSTAINABILITY 17 基地 規劃原則|Planning Principles 空間意向|Preliminary Spatial Intention 居住組團 產業組團 從功能上來講，形成一個復合型的，能夠輻射河東、河西較大范圍的很強的核心 通過基地及其周邊緊密圈層的協同發展，共同構成河東片區的很強的發展核心 河東片區的商務商業設施集中在基地周邊和地鐵沿線，基地本身更多承擔國際交往功能 從國際交往能級上能達到15、北京對外交流功能的級別 首期（2.24平方公里）經濟可行性產品持有與可售比例 軌道交通帶動基地發展 潮白河景觀利用 基地15平方公里南部，打造活力中心；首期開發核心區2.24平方公里布置復合型高端項目；北部布置酒店類項目，形成相對安靜氛圍 水上公園比賽水道保留備用 84公頃用地結合訓練水道設計改造，形成水城風貌特色 18 空間意向|Preliminary Spatial Intention 空間結構演繹|Spatial Structure Demonstration 空間結構圖 19 空間意向|Preliminary Spatial Intention 空間結構 跨河發展，東西聯系以奧運水上公16、園為核心，統籌考慮河東片區規劃；水上公園作為順義新城跨河發展的橋頭堡，在其南北兩端構成沿白馬路和昌金路的次級發展軸；水上公園片區定位為高端娛樂休閑服務核心，市郊鐵路聯系河東各功能組團 總體空間布局延續清華版河東片區規劃，為組團式發展，以綠地分隔不同居住及高新產業組團；整個片區以基地為核心發展，南部為城市居住組團，中部為總部辦公經濟組團，北部為國際社區組團；以水上公園為核心將中部、北部組團核心部分鏈接在一起 一主兩副的空間格局項目布局延續項目高端休閑定位，結合地鐵線路及站點布局形成“一主兩副的空間格局”；南部為商務休閑，北部為休閑養生，由奧運水上公園作為規劃區的核心引擎連接，共同帶動基地發展 空17、間結構圖 空間結構解析|Spatial Structure Analysis 20 15平方公里的基地以水上公園起步區為核心進行發展，結合核心項目進行功能板塊的布局 核心區形成體育運動、休閑度假、國際商務三位一體的空間格局 核心區外，北側利用現有怡生園酒店基礎，升級改造后設置國際商務板塊；西側利用潮白河東岸生態優勢，融入休閑度假板塊，進一步提升該板塊品質；左堤路以東南部依托地鐵站點布置國際商務和商業娛樂，形成河東片區商務商業核心區；外圍形成南北兩個生態宜居板塊 功能板塊圖 功能板塊|Functional Zoning 總體布局|Overall Layout 21 各功能板塊以主題項目為核心，組18、織自身功能體系及空間布局，主題項目體現了各板塊自身特色，也是主要亮點和發展核心 主題項目分為體育運動類、休閑度假類、商務類、商業類、文化教育類、景觀體驗類、居住類等 各類型主題項目在空間上分區布局，按照動靜分離，私密與開放過渡，高端與大眾分隔，功能相關的項目空間上緊密聯系 主題項目布局圖 功能板塊|Functional Zoning 商務類 體育 運動類 休閑 度假類 商務類 主題項目布局|Theme Projects Layout 商業類 居住類 景觀 體驗類 居住類 文化 教育類 22 水上公園-比賽水道保留備用，結合設施場館改造，及室外運動場地等，布置水上運動中心和體育公園 84公頃用地19、-東鄰水上公園訓練水道，西接潮白河，生態景觀價值明顯，布置度假村、星級酒店和會所，打造適宜休閑場所 結合地鐵15號線站點，在白馬路與左堤路交匯處布置總部辦公園區、商業娛樂業態和生態宜居社區，共同形成河東片區乃至整個順義新城的活力中心 水上公園北部片區，以怡生園酒店為基礎，布置國際商務區、國際會議中心、國際商學院及國際社區，打造高端國際板塊 功能板塊|Functional Zoning 重點項目布局|Key Projects Layout 23 概念土地利用規劃|Conceptual Land Use 土地利用總圖|Land Use Plan 24 概念土地利用規劃|Conceptual Lan20、d Use 土地利用總圖|Land Use Plan 概念性土地利用 根據項目策劃的功能布局落實用地性質及規模位置 15平方公里內安排商業及居住類項目 用地名稱 占地面積（公頃）比例（%）R2 居住用地 385.8 25.7%A2 文化設施用地 1.1 0.1%A3 科研教育用地 26.5 1.8%A4 體育用地用地 140 9.3%A5 醫療衛生用地 9.6 0.6%B1 商業設施用地 145.8 9.7%B2 商務設施用地 82.2 5.5%B9 其他服務設施用地 17.5 1.2%F 商住混合用地 38 2.5%G1 公園綠地 150 10.0%G2 防護綠地 257.7 17.2%G321、 廣場用地 5.9 0.4%S 道路用地 239.9 16.0%總計 1500 100.0%25 概念土地利用規劃|Conceptual Land Use 核心區土地利用圖|Land Use Plan in Core Area 用地名稱 占地面積（公頃）比例（%）A4 體育用地用地 140 62.5%B1 商業設施用地 60.1 26.8%B2 商務設施用地 12.8 5.7%G1 公園綠地 4.6 2.1%G3 廣場用地 3 1.3%S 道路用地 3.5 1.6%總計 224 100.0%分區詳解|DETAILED PLANNING 27 分區詳解|Detailed Layout 運動休閑板22、塊|Sports Leisure 四季水世界 四季水樂園 四季冰場 水上運動中心 賽艇俱樂部 帆船俱樂部 科研訓練館 拓展訓練基地 奧運體育公園 室內運動館 戶外運動場地 白馬路 昌金路 左堤路 M15 28 分區詳解|Detailed Layout 國際商務板塊|International Business 國際組織駐地 國際組織辦公樓 國際會議中心 國際會所 國際公寓 水岸別墅 國際企業總部 商務辦公區 商務酒店 國際商學院 教學樓 圖書館 校友會 精英公寓 白馬路 昌金路 左堤路 M15 29 分區詳解|Detailed Layout 購物娛樂板塊|Shopping Recreation23、 新光名品天地 主力店 品牌工廠店 高端定制館 華聯購物廣場 餐飲美食館 家居體驗館 精品購物館 有機農夫超市 影院/KTV 白馬路 昌金路 左堤路 M15 四季潮白Mall 娛樂綜合體 免稅購物店 精品休閑街 30 分區詳解|Detailed Layout 養生度假板塊|Wellbeing Resort 溫泉養生度假村 高端精品酒店 健康管理中心 養生會館 星級酒店 品牌度假酒店 度假公寓 生態農耕體驗園 稻田生態園 水生作物采摘園 白馬路 昌金路 左堤路 M15 潮白濕地公園 河畔棧道 觀鳥平臺 31 分區詳解|Detailed Layout 生態宜居板塊|Eco-friendly Res24、idence 低碳社區 低碳住宅區 低碳生活體驗館 SOHO公寓 國際社區 花園洋房 高品質住宅區 國際醫院 國際學校 國際幼兒園 白馬路 昌金路 左堤路 M15 中國文化元素體現|Chinese Culture Elements 增加建設項目|New Project 策劃主題活動|Theme Activities 建筑風格體現|Architectural Style 33 增加建設項目|New Project 水墨潮白京秀實景演出|Ink-painting Chaobai Jing Show Live-action Performance 核心吸引力抽象的傳統建筑+京韻文化+奧運水景 項目構25、思 利用水上公園內現有的媒體中心與奧運水道相結合進行改造，以寫意水墨潮白之風、展示北京文化之韻為主題，傳統與現代元素融合，量身定制具有優雅品味格調的文化演藝產品 面向北京高品質生活人群和72小時免簽國際人士聚會駐留的核心文化吸引產品 活化的建筑，建筑哲理，建筑詩意 先鋒的建筑理念、京韻文化的傳承與抽象，開闊奧運水景的運用 集戲劇演出、文化交流、時尚產品發布、藝術品拍賣交易于一身的綜合文化藝術平臺 無法復制的獨特區位優勢，與奧運水道的天然聯系 提升酒店品牌，呼應潮白水世界娛樂功能 高端水準演出，尋找專業團隊運營合作 34 水樂堂天頂上的一滴水 地域文化的時尚化表達，多重文化要素的藝術運用 水樂堂26、由譚盾與日本磯崎新工作室聯手打造 建筑的創新建筑的創新中國老建筑的創造性改造中國老建筑的創造性改造 設計師將上海青浦區朱家角鎮西井街1弄的老宅改造成一個多功能的藝術空間；音樂的創新音樂的創新東西方的融匯，音樂與建筑的互動東西方的融匯，音樂與建筑的互動 音樂大師譚盾融匯器樂、聲樂、肢體舞動、裝置藝術、建筑藝術，創造的一種全新的藝術形式。地域文化的注入地域文化的注入水鄉文化、佛教文化水鄉文化、佛教文化 水鄉文化在建筑、音樂上的雙重體現；禪聲與巴赫的交融。運營現狀：運營現狀：共165個座位，其中15個VIP貴賓席，票價分為180,280,380,480,580,1080 元不等 每周六演出一場，一場27、約60分鐘，其余時間提供企業包場服務：包專場觀看演出/演出前安排茶點聚會/演出后安排夜游朱家角/農家嘗鮮晚宴/其它DIY方案 使朱家角成為上海又一處具有品質格調的周末聚會地，水樂堂成為朱家角的代名詞 第一場 禪聲與巴赫 第二場 水搖滾 第三場 弦樂四重奏與琵琶 第四場 四季禪歌 水樂堂上海朱家角|Water Heavens Zhujiajiao,Shanghai 案例對標|Case Study 35 水樂堂 吸引力聚焦建筑+音樂+禪意+水景 音樂是流動的建筑,建筑是凝固的音樂 把音樂當建筑看，把建筑當音樂聽 設計師將上海青浦區朱家角鎮西井街1弄的老宅改造成一個多功能的藝術空間。通過引入循環流動28、的河水，水樂堂的室內外空間連通，形成獨特的視覺體驗。水樂堂的誕生是對中國老建筑的一次創造性改造。水樂堂的設計融合了環保理念、水鄉文化和天人合一的哲學觀。案例對標|Case Study 水樂堂上海朱家角|Water Heavens Zhujiajiao,Shanghai 36 北方稻作文化（水生作物）博物園|Rice-cultivating Culture&Aquatic crops Botanical Garden 增加建設項目|New Project 核心吸引力善水利物+秉古譽今 項目構思 東漢初年，漁陽郡太守張堪在狐奴（今順義境內）治兵屯田，教民種植水稻，開創北方栽種水稻的先河，此后順義一29、直是京畿地區的重要糧食供應地。本項目充分利用潮白河岸的防護綠地和濕地，打造中國北方稻作文化（水生作物）博物園，廣植稻、菱、蓮、藕、薺、莼、蒲等水生作物，通過文化走廊、活水公園、觀景亭閣、河畔營地等設施、使其具備科普教育、生態修復、大地景觀、采摘體驗、休閑度假等功能，體現順義“善水利物、秉古譽今”的文化氣質。37 利用防洪綠地沿潮白河塑造主題景觀帶|Theme Landscape Belt 增加建設項目|New Project 核心吸引力塑造不同中式文化景觀 項目構思 北段-中華水鄉濕地景觀，構筑北方水鄉特色景觀 中段-中華養生植物種植景觀，配合酒店和會所建筑，種植養生中草藥，形成主題種植景觀區30、。南段-北方稻作文化（水生作物）博物園，具有采摘功能，融娛樂和教育活動于景觀。中華水鄉濕地景觀 中華養生植物種植景觀 北方稻作文化（水生作物）博物園（采摘）核心吸引力傳統節日現代體驗 項目構思 利用水上公園寬闊的水道及周邊區域，打造北京大型戶外節事活動空間，特別強調與中華傳統節日融合，提供一處傳統節日的現代體驗場所 重點選擇元霄、端午、七夕、重陽這四大傳統節日期間進行節事活動策劃與組織 38 中華傳統節日活動基地|Base for Chinese Traditional Festival 策劃主題項目|Theme Activities 農歷正月十五 順義潮白元宵燈會 元宵品嘗會 農歷五月初五 31、北京端午龍舟大會 北京迷笛音樂節 農歷七月初七 北京漢服禮儀文化節 燕京啤酒節 農歷九月初九 北京重陽國際風箏節 順義金秋敬老會 39 中華傳統節日活動基地|Base for Chinese Traditional Festival 策劃主題項目|Theme Activities 順義潮白元宵燈會 Shunyi Lantern Festival 北京端午龍舟大會 Beijing Dragon Boating Regatta 北京漢服禮儀文化節 Han Clothing Culture Festival 北京重陽國際風箏節 Chongyang Intl.Kite Festival 以酒店建筑為中華文化主題體現的載體 高端酒店奢華寧靜的氛圍，適合中式傳統建筑空間的營造，中式文化精神的復興，體現中式空間的高端層次。保留傳統中式建筑精髓與意念，提煉傳統建筑神韻 利用奧運及潮白河雙重水景打造中式新水鄉 融入中國傳統建筑元素，注重細節打造 40 酒店建筑突出中國主題文化|Chinese Cultural Architectural Style of Hotel 建筑風格體現|Architectural Style 41 酒店建筑突出中國主題文化|Chinese Cultural Architectural Style of Hotel 建筑風格體現|Architectural Style