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1、單方造價(jià)3500 紅線內(nèi)市政費(fèi)350 不可預(yù)見費(fèi) 175 專業(yè)人士費(fèi)385 管理費(fèi)385 建安綜合費(fèi)4795建筑面積10196.8 建筑安裝總費(fèi)用48893656 建筑物與土地合計(jì)84392469 銷售費(fèi)用6751397.52 投資利息4861006.22 投資利潤(rùn)21098117.3 房地產(chǎn)價(jià)值117102990土地價(jià)值 建筑面積3336.96 收益面積2836 比例/單價(jià)總價(jià)備注 一租賃收入6,521,832.24 有效毛收入+押金利息收入 1 潛在毛收入77,245,980.00 2 有效毛收入90%6,521,382.00 90%出租率 3 押金利息收入2.52%450.24 押金一個(gè)2、月租金，一年期存款利率2.52% 二經(jīng)營(yíng)費(fèi)用1,470,218.610 1 稅金17.5%1,141,241.85 房地產(chǎn)稅12%，兩稅一費(fèi)5.5% 2 管理費(fèi)2.0%130,427.64 3 維修費(fèi)1.5%175,190.40 4 保險(xiǎn)費(fèi)2.0%23,358.72 三年凈收益5,051,613.63 收益年期37 報(bào)酬率7% 還原系數(shù)12.84268221 評(píng)估值64,876,268.55 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率3.69% 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償2.00% 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償0.50% 缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償2.00% 易于獲得融資的好處-0.50% 所得稅抵扣的好處-0.50% 報(bào)酬率7.19% 47369600 31643、2892.87.333333 -17,506,668.55 押金一個(gè)月租金，一年期存款利率2.52% 估價(jià)對(duì)象美華世紀(jì)大廈CBD國(guó)際大廈華聲國(guó)際大廈 交易價(jià)格215002050018,500.00 交易時(shí)間9月-065月-061月-066月-06 交易情況正常正常期房預(yù)售正常 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況七通七通 七通七通 區(qū)域成熟度好好好好 距市中心距離約1km約4km約4km約3km 所屬商圈建國(guó)門商圈建國(guó)門商圈建國(guó)門商圈建國(guó)門商圈 環(huán)境條件較好較好較好較好 物業(yè)級(jí)別甲級(jí)甲級(jí)甲級(jí)甲級(jí) 容積率5.3 設(shè)備裝修 全部高檔裝修 公共部分高檔 裝修，內(nèi)部毛 坯 公共部分高檔裝 修，內(nèi)部毛坯 公共部分高檔 裝修，內(nèi)部毛 坯 建成年代1996/8/312005/9/12006/8/12004/12/31 交通便捷度好較好好較好 用途綜合綜合綜合綜合 臨街狀況好較好好較好 辦公聚集程度較好較好好好 公共服