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1、三、三、項目融資結構和資金流量項目融資結構和資金流量一、一、項目概況項目概況二、二、項目參與方項目參與方四、項目融資資金成本與結構四、項目融資資金成本與結構五、項目信用結構五、項目信用結構六、項目融資風險六、項目融資風險3、項目性質銀行貸款。項目總投資72,035.00萬元，資金來源為業主自籌32,035.00萬元，擬從銀行貸款40,000.00萬元。貸款類型為項目貸款，貸款期限為3年，自2014年1月至2017年1月。年利率暫按7.00%確定。貸款抵押物為項目土地使用權證，面積14511平米，評估價值900萬元。另外由飛騰有限公司提供連帶責任擔保，擔保范圍為主債權及利息、違約金、損害賠償金和2、實現債權的費用。預計貸款資金一次性到賬，本金按3年分期償還，利息按季度支付。2015年1月償還本金20,000.00萬元，2016年1月償還本金10,000.00萬元，2017年1月償還本金10,000.00萬元。1、項目名稱“新天地”建設項目2、項目發起人立信有限公司5、項目建設內容及規模項目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99.8米，裙樓幾何尺寸為95m90m。1號樓為辦公式公寓，2號樓為住宅（含部分拆遷戶還建房），3號樓為四星級賓館。項目規劃用地性質為商業金融及居住用地，容積率8.29，建筑密度52.95%，綠地率15.8%。目前項目已完成施工設計并已獲得規劃批準（已取得土地證3、，建設用地規劃許可證，拆遷許可證，即將取得建設項目規劃許可證及開工證），已進入地上物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。項目建設期為3年，自2013年1月至2016年1月。項目公司成立于2001年8月，位于遼寧省丹東市振安區，注冊（實收）資本700萬元，各股東均以貨幣出資。現股東為王立持股51%，霍進翔持股47%，周信持股2%。法定代表人馬季林。截至2011年9月，公司資產7000萬元，全部為開發成本，負債4400萬元，所有者權益2600萬元。4、項目建設地址及范圍“新天地”項目位于遼寧省丹東市振興區，項目4、規劃用地14511平米，建筑面積150700平米。1、項目實施進度整個小區的建設分成三個工期，1棟為一個施工單位，預計3年內完成所有建設。如下列出施工進度2、項目總投資估算項目總投資72,035.00萬元，其中土地征用及拆遷補償費12,000.00萬元，前期工程費2,736.00萬元，建筑安裝工程費45,600.00萬元，基礎設施費1,368.00萬元，公共設施配套費1,507.00萬元，開發間接費8,824.00萬元。3、項目資金投入計劃資金投入表資金投入表（萬元）資金投入表（萬元）序號時間費用20141土地費用12,0002前期工程費2,7363建安工程費45,6004基礎設施費1,3685、5公共設施配套費1,5076開發間接費8,824四、項目融資資金成本與資本結構四、項目融資資金成本與資本結構（一）項目融資資金成本（一）項目融資資金成本資金成本資金成本是指公司為籌措并使用資金而支是指公司為籌措并使用資金而支付的費用。付的費用。通常資金成本率由于籌資方式的不同而通常資金成本率由于籌資方式的不同而不同，進行資金成本研究的目的，是為了選擇不同，進行資金成本研究的目的，是為了選擇融資方案，進行融資決策。融資方案，進行融資決策。1、影響資金成本的因素分析、影響資金成本的因素分析a.使用資金所支付的費用，即資本占用費使用資金所支付的費用，即資本占用費b.融資過程中資金與人力等耗費，即融資6、費用融資過程中資金與人力等耗費，即融資費用c.特定條件下的機會成本，指房地產投資者從企業內部融特定條件下的機會成本，指房地產投資者從企業內部融資所形成的機會成本資所形成的機會成本2.資金成本的度量資金成本的度量各融資方式的資金成本率的計算各融資方式的資金成本率的計算（二）項目資本結構（二）項目資本結構1.資本結構的概念資本結構的概念資本結構資本結構指公司通過債券（負債融資）、股票（權益融資）、指公司通過債券（負債融資）、股票（權益融資）、混合債券劵等方式融資后，負債、權益占公司資本的構成的比混合債券劵等方式融資后，負債、權益占公司資本的構成的比例關系。對于公司來說，負債融資的資金計入公司總負債7、，權例關系。對于公司來說，負債融資的資金計入公司總負債，權益融資獲得資金成為股本計入所有者權益，所以公司資本結構益融資獲得資金成為股本計入所有者權益，所以公司資本結構的調整主要表現為對公司資本中債務構成，或者說的調整主要表現為對公司資本中債務構成，或者說“負債融資負債融資的比例的比例”進行調整。這個指標通常是以公司的權益負債率，或進行調整。這個指標通常是以公司的權益負債率，或者其他包含公司總負債賬戶的償債指標如資本負債率、債務資者其他包含公司總負債賬戶的償債指標如資本負債率、債務資產比率、財務杠桿率來衡量的。產比率、財務杠桿率來衡量的。權益負債率權益負債率=總負債總負債/總所有者權益總所有者權8、益資本負債率資本負債率=總負債總負債/總所有者權益總所有者權益資產負債率資產負債率=總負債總負債/總負債總負債+總所有者權益總所有者權益財務杠桿率財務杠桿率=平均總資產平均總資產/平均總所有者權益平均總所有者權益按照來源，可將企業生產經營過程中需要的資金按照來源，可將企業生產經營過程中需要的資金概括的分為兩大類，即負債資金和權益資金。在概括的分為兩大類，即負債資金和權益資金。在通常情況下，權益資金不能完全滿足企業的經營通常情況下，權益資金不能完全滿足企業的經營需要，因此，還需要額外的負債融資。資本結構需要，因此，還需要額外的負債融資。資本結構即是探討這兩類資金的構成和比例關系。因企業即是探討這9、兩類資金的構成和比例關系。因企業所籌資本的期限的不同，資本結構又可具體到廣所籌資本的期限的不同，資本結構又可具體到廣義和狹義之分。狹義的資本結構僅指長期資金來義和狹義之分。狹義的資本結構僅指長期資金來源構成及其相互關系，認為短期資金的籌集和使源構成及其相互關系，認為短期資金的籌集和使用經常變化，因此不應當納入資本結構的管理范用經常變化，因此不應當納入資本結構的管理范疇，而應該作為營運資金管理。而廣義的資本結疇，而應該作為營運資金管理。而廣義的資本結構定義認為負債應包含資產負債表右方的全部負構定義認為負債應包含資產負債表右方的全部負債，所以資本結構是指全部負債構成與權益資本債，所以資本結構是指全10、部負債構成與權益資本之間的比例關系。之間的比例關系。2.房地產開發過程及資金運作特點房地產開發過程及資金運作特點房地產公司的經營活動就是若干個房地產項目開發經營的房地產公司的經營活動就是若干個房地產項目開發經營的過程，對大規模房地產公司而言，可能會同時運行多個房過程，對大規模房地產公司而言，可能會同時運行多個房地產項目，一個項目的銷售回款可以用作另一個項目的開地產項目，一個項目的銷售回款可以用作另一個項目的開發資金。但對于大多數中小型房地產企業來說，一般同時發資金。但對于大多數中小型房地產企業來說，一般同時運行的開發項目不會超過運行的開發項目不會超過1至至2個，因此，公司的運營過程個，因此，公11、司的運營過程往往就是項目的運作過程，公司的融資決策也是圍繞項目往往就是項目的運作過程，公司的融資決策也是圍繞項目的開發進度計劃，以項目各個開發階段的資金需求而進行的開發進度計劃，以項目各個開發階段的資金需求而進行的。的。2.1房地產項目開發的一般流程及各階段資金需求房地產項目開發的一般流程及各階段資金需求對于不同的房地產項目，其開發流程也不盡相同，一般來說，由對于不同的房地產項目，其開發流程也不盡相同，一般來說，由于項目開發前期手續的辦理程序受政府相關部門的管理規定約束，于項目開發前期手續的辦理程序受政府相關部門的管理規定約束，房地產、項目開發的前期階段的流程基本相同，而項目建設階段房地產、項12、目開發的前期階段的流程基本相同，而項目建設階段也少有變化的余地。差異最大的就是租售階段的流程，在我國房也少有變化的余地。差異最大的就是租售階段的流程，在我國房地產開發的初期，房地產項目的租售階段往往在建設階段基本完地產開發的初期，房地產項目的租售階段往往在建設階段基本完成后成后(如主體結構封頂如主體結構封頂)進行。隨著房地產市場的發展，房地產企進行。隨著房地產市場的發展，房地產企業的營銷部門常常在可行性研究階段即介入項目的策劃與市場定業的營銷部門常常在可行性研究階段即介入項目的策劃與市場定位工作，進行市場調研、尋找潛在客戶、開始營銷準備。另一方位工作，進行市場調研、尋找潛在客戶、開始營銷準備。13、另一方面，房地產開發商為解決資金問題，分散投資風險，在項目的建面，房地產開發商為解決資金問題，分散投資風險，在項目的建設階段即進行房地產預售工作，對于以租為主的寫字樓、酒店等設階段即進行房地產預售工作，對于以租為主的寫字樓、酒店等商業性物業，也出現了預租、回租、回買等與融資相結合的營銷商業性物業，也出現了預租、回租、回買等與融資相結合的營銷手段。因此本節所列舉的房地產項目的開發流程僅為示意。全部手段。因此本節所列舉的房地產項目的開發流程僅為示意。全部開發流程及各階段資金需求見表開發流程及各階段資金需求見表2-1。表表2-1：房地產項目開發流程及各階段資金需求：房地產項目開發流程及各階段資金需求14、3.房地產資金運作的特點房地產資金運作的特點由于房地產存在著物質性質方面和經濟性質方面的特征，由于房地產存在著物質性質方面和經濟性質方面的特征，其資金動作也就有著與一般商品生產和流通行業不同的特其資金動作也就有著與一般商品生產和流通行業不同的特點。主要有：點。主要有：1.資金投入量大，投資成本高資金投入量大，投資成本高首先，土地開發的成本較高。近年來，土地出讓價格不斷上漲，國首先，土地開發的成本較高。近年來，土地出讓價格不斷上漲，國家發展和改革委員會、國家統計局發布的調查報告顯示，家發展和改革委員會、國家統計局發布的調查報告顯示，2004年第一年第一季度季度35個大中城市有個大中城市有7個城市15、土地交易價格漲幅超過個城市土地交易價格漲幅超過10個百分點。第個百分點。第二季度，全國有二季度，全國有8個城市土地交易價格同比漲幅超過個城市土地交易價格同比漲幅超過10，2005年年2月月2日武漢市漢陽區鸚鵡洲日武漢市漢陽區鸚鵡洲858畝地塊被香港世茂集團以畝地塊被香港世茂集團以315億元的億元的價格竟得，其成交價也創下國內土地競拍的最高記錄。價格竟得，其成交價也創下國內土地競拍的最高記錄。其次，房屋開發的成本較高，建筑安裝需要耗費大量的材料和資金，其次，房屋開發的成本較高，建筑安裝需要耗費大量的材料和資金，從而造成房屋的開發成本高于一般的產品成本。從而造成房屋的開發成本高于一般的產品成本。再16、次，由于房地產建設周期長，占用資金需要支付大量利息，資金再次，由于房地產建設周期長，占用資金需要支付大量利息，資金成本高也增加了房地產開發的成本。成本高也增加了房地產開發的成本。2.資金周轉慢，投資回收期長資金周轉慢，投資回收期長因為房地產開發受土地投資市場、綜合開發市場、建筑施工市場和因為房地產開發受土地投資市場、綜合開發市場、建筑施工市場和房地產市場等四個互相聯系的市場的制約，房地產從開發到交付使用，房地產市場等四個互相聯系的市場的制約，房地產從開發到交付使用，其生產周期短則一年，長則數年，才進入流通和消費領域，因此投資其生產周期短則一年，長則數年，才進入流通和消費領域，因此投資回收期較長17、，如果靠分期收款或出租獲得租金收回投資則所需時間更回收期較長，如果靠分期收款或出租獲得租金收回投資則所需時間更長。長。3.投資風險較大投資風險較大因為房地產開發占用資金多，資金周轉期長，其投資風險也較大，因為房地產開發占用資金多，資金周轉期長，其投資風險也較大，主要表現為流動性風險、通貨膨脹主要表現為流動性風險、通貨膨脹風險、經營性風險等。風險、經營性風險等。4.房地產資金的增值性房地產資金的增值性由于土地資源的稀缺性、房地產的不可替代性等特點而使房地產具由于土地資源的稀缺性、房地產的不可替代性等特點而使房地產具有保值、增值的優點。隨著經濟的發展和人民生活水平的提高，房地有保值、增值的優點。隨18、著經濟的發展和人民生活水平的提高，房地產的需求也不斷增大，造成一定時間和特定地點上的供需矛盾加劇，產的需求也不斷增大，造成一定時間和特定地點上的供需矛盾加劇，從長期看，房地產的價格呈上揚趨勢，房地產資金的增值性也愈發明從長期看，房地產的價格呈上揚趨勢，房地產資金的增值性也愈發明顯。顯。五、項目信用結構五、項目信用結構項目融資擔保的作用：項目融資擔保的作用：第一，采用擔保形式，項目的投資者可以第一，采用擔保形式，項目的投資者可以避免承擔全部的和直接的項目債務責任，避免承擔全部的和直接的項目債務責任，項目投資者的責任被限制在有限的項目發項目投資者的責任被限制在有限的項目發展階段之內或者有限的金額之19、內。展階段之內或者有限的金額之內。第二，采用擔保形式，項目投資者可以將第二，采用擔保形式，項目投資者可以將一定的項目風險轉移給第三方。一定的項目風險轉移給第三方。六、項目融資風險六、項目融資風險1.項目風險類別：項目風險類別：（1）市場風險）市場風險（2）融資風險）融資風險（3）變現風險）變現風險（4）管理風險）管理風險（5）利率風險）利率風險（6）法律風險）法律風險（7）環境風險）環境風險2.風險分析風險分析任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。什么，如何克服這些風險。A、投資方的投資資金及收益風險在項20、目無法啟動的情況下、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。產生的連帶風險。C、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的險、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的險D、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。E、融資者提前回購而付出的資金成本風險、融資者提前回購而付出的資金成本風險3.風險化解方案風險化解方案A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。評估和測算。B、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。進程需要分批進行投資款的專款專用。C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。核審后，評估其付款和還款能力。D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。定后將按還款計劃回款。