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1、機密本報告僅基于本所迄今為止可獲得的信息編寫。未經久謙咨詢事先書面同意，任何其他人士或實體不得使用本報告，本報告亦不能用于任何其他目的。即使在經久謙咨詢同意的情況下向任何其他人士或實體披露了本報告，久謙咨詢不會就本報告的內容對該等其他人士和實體承擔任何責任。地產市場交流分享地產市場交流分享一八年十月1|目錄目錄地產市場的框架和規律地產市場的框架和規律I下一步走勢研判下一步走勢研判II市場新機會市場新機會III資料來源：久謙咨詢2|供求分析是我們分析市場的基本框架，大到行業整體，小至區域板塊，我們都可以大致從供求關系供求分析是我們分析市場的基本框架，大到行業整體，小至區域板塊，我們都可以大致從供2、求關系和周期趨勢來分析這個市場。價格是觀測市場的重要信號和周期趨勢來分析這個市場。價格是觀測市場的重要信號供給供給需求需求短期庫存產品結構（主動、被動、配套）信貸政策替代性投資品購買資質預期長期土地：供應總量，土地性質，利用強度土地政策人口變化購買力需求端長期看人口，短期看信貸；需求端長期看人口，短期看信貸；供應端長期看土地，短期看庫存供應端長期看土地，短期看庫存3|房地產市場的需求是由居住需求和投資需求混合構成的，市場復雜的原因就是要認識兩種需求變化房地產市場的需求是由居住需求和投資需求混合構成的，市場復雜的原因就是要認識兩種需求變化的累積結果的累積結果居住需求居住需求投資需求投資需求關鍵的3、要素：-城市人口的增加-城市產業的變遷-價格的下跌-人口政策的變化-收入改善關鍵的要素：-信貸政策的變化-價格上漲-其他的替代需求變化-地產政策導致的供應緊缺需求變化相對平緩需求波動大4|周期不同階段，不同需求比例不同，帶來市場量價表現不同，投資需求是基本需求周期不同階段，不同需求比例不同，帶來市場量價表現不同，投資需求是基本需求價格上漲階段價格上漲階段自住需求減少自住需求減少（資金離場）（資金離場）投資需求快速上升投資需求快速上升投資需求下降，投資需求下降，資金迅速離場）資金迅速離場）自住需求增加（資自住需求增加（資金進入）金進入）價格下跌階段價格下跌階段自住需求增加（資自住需求增加（資金進4、入）金進入）成交量變化成交量變化階段階段I階段階段II階段階段III階段階段IV5|從微觀到宏觀，房地產周期尤為明顯從微觀到宏觀，房地產周期尤為明顯2007-2017年北京市商品房成交金額（單位：億元）200720082009201020112012201320142015201620171,0002,0003,0004,0005,000CRH基本特征成交金額平均漲幅成交均價平均漲幅-33%+67%0%+7%+8%+23%外部環境與基本面08年09年10年國際金融危機影響，宏觀經濟保增長壓力大4萬億恢復經濟信貸寬松，首次購房者貸款利率7折優惠，2成首付，支持效果明顯，11年12年13年三度上調5、利率，流動性緊縮；京11條出臺，5年社保成高門檻；首套利率優惠取消信貸改善，兩次降準，兩次降息，市場信心逐步修復；政府擔心價格上漲而暗中限價政策穩定，限購效應衰減，市場樂觀預期持續發酵14年15年16年信貸額度收緊，市場樂觀預期扭轉除一線城市外各地限購政策松綁；信貸條件放松，2套首付降至4成，首套公積金貸款首付降至2成預計宏觀經濟穩增長壓力持續，預計信貸環境寬松，一線城市仍有限購放松預期危機年：量跌價跌危機年：量跌價跌反彈年：量漲價平反彈年：量漲價平高位年：量高位年：量平價漲平價漲CRH通脹預期升溫；房產市場土地市場熱，政府緊急采取限購、3套停貸等手段降溫去杠桿17年限購全面恢復改善信貸收緊16、8年政策持續緊，沒有放松跡象6|周期影響整個投資和開發環節周期影響整個投資和開發環節2008-2015年100大中城市成交土地溢價率（當月值）（單位：%）2004-2015年購房貸款余額同比、房地產開發貸款余額同比（單位：%）010203040506001020304050607|造成這種周期的原因是調控周期和信貸周期造成這種周期的原因是調控周期和信貸周期2000-062000-122001-062001-122002-062002-122003-062003-122004-062004-122005-062005-122006-062006-122007-062007-122008-06207、08-122009-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-060.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00-20.00-40.00M2同比（左軸）商品房銷售面積同比（右軸）20002000年至今年至今M2M2增速與全國商品房銷售面積增速對比（單位：增速與全國商品房銷售面積增速對比（單位：%）-8-6-4-20246810122015.48、2016.12016.320112011年年1 1月至月至20172017年年6 6月中國月中國M2M2同比增速，同比增速，7070個大中城個大中城市新建商品住宅價格指數同比（單位：市新建商品住宅價格指數同比（單位：%）信貸與房價的關系是信貸寬松，房價上漲，信貸寬松停止時，房價仍有上漲慣性8|2015年開始的本輪周期起源年開始的本輪周期起源去庫存政策疊加棚改去庫存政策疊加棚改貨幣化貨幣化，導致，導致全國地產全國地產價格出現了暴漲。一線蔓延價格出現了暴漲。一線蔓延到三四線，供給側改革在房地產上反應的是供給到三四線，供給側改革在房地產上反應的是供給端的端的政策失衡政策失衡90100110120139、014015016017018019016個重點城市個重點城市2015-2016年年新建商品住宅價格指數變化新建商品住宅價格指數變化（2014年年12月月=100）去庫存棚改需求供應信貸閥門打開，鼓勵購房高庫存城市大幅降低土地出讓棚改貨幣化，轉化成市場需求土地供應周期長，成本高，需要房價上漲支撐9|土地供應的城市差別決定了因城施策（實際上并沒有）土地供應的城市差別決定了因城施策（實際上并沒有）-649-425-455-1,184-1,049-1,095-2,106-1,681-1,747-1,872-1,490-1,870-2,079-3,426-4,952-5,146-489-652-59110、-815-1,195-1,580-2,200-2,530-2,766-681966051,2221,2331,0599151,0841,786-441466407131,0291,8301,7231,4562,0252,4735,2446,8717,4527,9368,1907,7036,904 6,842-893112,4752,8203,435 3,4223,1453,4711,2433,4524,8837,2339,11710,16610,2339,2658,665土地供應的累計差額土地供應的累計差額10|棚改貨幣化帶來的三四線城市市場爆發給碧桂園帶來了機遇，碧桂園形成了一整套的發展邏輯11、，捕棚改貨幣化帶來的三四線城市市場爆發給碧桂園帶來了機遇，碧桂園形成了一整套的發展邏輯，捕捉了三四線市場的紅利捉了三四線市場的紅利地段：核心地段，配備當地最好的學位體量：占地一般20萬平以下面向客群：針對三四線城市改善類客戶售價：作為城市中僅有的品牌開發商，售價略高于同類產品常見產品：帶裝修洋房+別墅，突出景觀與精工品質“勞斯萊斯項目勞斯萊斯項目”一是現金流，要求項目在一年內自有資金投入全額回籠，回籠資金大于自有資金投入與年化自有資金收益之和；二是項目凈利潤要大于自有資金按年折算后的金額，而且在項目開發周期內不能出現重大質量、成本等問題。“成就共享成就共享”與跟投與跟投11|目錄目錄地產市場的12、框架和規律地產市場的框架和規律I下一步走勢研判下一步走勢研判II市場新機會市場新機會III資料來源：久謙咨詢12|對下階段的研判從探討三個問題開始對下階段的研判從探討三個問題開始1、市場處于什么階段、市場處于什么階段2、未來不同城市的表現不同嗎？、未來不同城市的表現不同嗎？3、下一步政策會放松嗎？、下一步政策會放松嗎？13|我們處在下行初期我們處在下行初期14|棚改貨幣化叫停棚改貨幣化叫停+大城市控制人口，二線城市成為中國開發主力大城市控制人口，二線城市成為中國開發主力叫停棚改貨幣化，打破原來三四線的銷售循環，預計三四線城市成交量將快速下降北京上海都有嚴格人口控制目標，預計短期政策方向難轉；華13、北環境保護壓力更大，京津冀發展掣肘太多目前市場已呈現明顯向二線轉移的情況0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8（北京+上海+深圳）/（天津+重慶+南京+武漢+成都+西安+沈陽+鄭州+合肥）2008201815|觀測以往，放松會盯住新開工面積的累計同比增速，目前看短期就放松調控、政策轉向，動力不足觀測以往，放松會盯住新開工面積的累計同比增速，目前看短期就放松調控、政策轉向，動力不足-20-15-10-5051015202530352009-20182009-2018新開工面積的累計同比增速新開工面積的累計同比增速%政策工具很多，有很大放松余地，政府判斷地產遠沒有到危險時刻限14、價、限簽、限售（企業）限購、限貸、限售（個人）五個城市的庫存水平（北京、深圳、南京、成都、武漢）五個城市的庫存水平（北京、深圳、南京、成都、武漢）2010年2018年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年16|根據上輪經驗，面對市場下行和業績惡化，必須全力應對，但是市場下行往往是有經驗競爭者的擴根據上輪經驗，面對市場下行和業績惡化，必須全力應對，但是市場下行往往是有經驗競爭者的擴張機會張機會現金流量表現金流量表開源：開源：增加收入，降價促銷增加收入，降價促銷放棄土地期權，賣地放棄土地期權，賣地節流：節流：堅決停止買地堅決停止買地大幅消減開工大幅消減開工損益表損益15、表提高盈利能力：提高盈利能力：關注客戶，關注客戶服務關注客戶，關注客戶服務生產精益化生產精益化提升質量和產品性能（增加附提升質量和產品性能（增加附加值）加值）降低成本和費用：降低成本和費用：一級土地開發一級土地開發改善供應鏈，降低生產成本改善供應鏈，降低生產成本降低營銷管理費用降低營銷管理費用資產負債表資產負債表確保流動性，想盡辦法增加現金確保流動性，想盡辦法增加現金關注土地減值的風險關注土地減值的風險合作開發項目降低風險合作開發項目降低風險市場下行，往往集中度變高17|目錄目錄地產市場的框架和規律地產市場的框架和規律I下一步走勢研判下一步走勢研判II市場新機會市場新機會III資料來源：久謙咨16、詢18|大趨勢看增速放緩，地產實際已到下半場大趨勢看增速放緩，地產實際已到下半場200520062007200820092010201120122013201420152016-50510152025303540最近商品房五年平均增速19|業態豐富，業態豐富，其實不只有住宅地產其實不只有住宅地產資料來源：國家統計局，研究估算110,00050,0006,50011,0002,00010,0008,6004004,0008,5006,4001,0002,000當年銷售收入規模（億元）當年經營收入規模（億元）合計：189500億元億元合計：30900億元億元20|從資產和人的角度出發，其實有很多創新的地產機會從資產和人的角度出發，其實有很多創新的地產機會圍繞資產：圍繞資產：辦公與產業園、辦公與產業園、地產中介地產中介、城市更新城市更新、聯合辦公聯合辦公等等圍繞客戶：長租公寓圍繞客戶：長租公寓、短租公寓短租公寓、養老地產養老地產、旅游地產的機會旅游地產的機會 21|機密本報告僅基于本所迄今為止可獲得的信息編寫。未經久謙咨詢事先書面同意，任何其他人士或實體不得使用本報告，本報告亦不能用于任何其他目的。即使在經久謙咨詢同意的情況下向任何其他人士或實體披露了本報告，久謙咨詢不會就本報告的內容對該等其他人士和實體承擔任何責任。地產市場交流分享地產市場交流分享久謙咨詢一八年十月