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1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2022/7/272022/7/27商業街銷售執行報告商業街銷售執行報告本報告是嚴格保密的。2商業物業目標溝通商業物業目標溝通世紀城千畝大盤商業物業運作世紀城千畝大盤商業物業運作世紀城千畝大盤商業物業運作世紀城千畝大盤商業物業運作目標：目標：目標：目標：項目整體增值：項目整體增值：形成對世紀城整體項目運作的價值支撐；利潤的重要來源利潤的重要來源；展示價值展示價值；成為項目增值舉措成為項目增值舉措具有展示價值具有展示價值利潤的重要來源利潤的重要來源住宅商業對項目發展的作用住宅商業對項目發展的作用本報告是嚴格保密的。3概況概況u長約180米，總面積101632、M2；u由內街鋪位50個、一樓臨街鋪位37個、二層商鋪38個組成；u一樓層高4.5米，二樓層高3.45米；u店面進深在8-10米間，面寬在3.8-5.1米間，柱距呈不規則分布，單位面積集中在40120平方米間；本報告是嚴格保密的。4周邊商業分析周邊商業分析u周邊半公里之內居住人口不足萬人;u尚未形成成熟的生活圈；u沒有成熟的商業；現代經典現代經典東莞大道五環路四環路金地金地世紀城世紀城世紀綠洲世紀綠洲新中銀新中銀在建入住待建本報告是嚴格保密的。5匯報思路匯報思路東莞商業物業市場分析東莞商業物業市場分析世紀城國際公館商業街價值分析世紀城國際公館商業街價值分析商業物業價值判斷商業物業價值判斷世紀城3、國際公館商業街營銷策略分析和實施方案世紀城國際公館商業街營銷策略分析和實施方案東莞商業物業市場分析東莞商業物業市場分析世紀城國際公館商業街核心均價的探討世紀城國際公館商業街核心均價的探討本報告是嚴格保密的。6東莞商業物業市場分析東莞商業物業市場分析商業物業的兩種類型：大型集中商業：大型集中商業：如第一國際、華南MALL、世博等；臨街商鋪臨街商鋪：如東城步行街、新天地商鋪等；本報告是嚴格保密的。7大型商業物業比較表大型商業物業比較表名稱名稱規模規模(M(M2 2)商業主力店商業主力店(主題商業主題商業)售價售價返租情況返租情況銷售率銷售率第一國際總70萬,商業11.6萬;步行街、大型百貨、超市、4、品牌專營店、精品專賣店、主題樂園、風情美食廣場;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商業70%；華南MALL總89萬,商業可售6萬復合商業，八大營業區域，集百貨、超市、飲食、娛樂于一體；1F:2萬，2F:1.6萬，3F:1.3萬十年返租，前三年7%，后7年遞增5%。買鋪收一年租金銷售60%世博廣場20.8萬;商業16萬集飲食、娛樂、購物、休閑、商務于一體的大型主題娛樂購物廣場1F:1.8萬，2F:1萬，最高2萬多發展商控有6成經營權，實行開業前期“反租承包經營”3.28開盤；銷售40%地王國際廣場32.8萬;商業面積105、萬復合商業，集商業步行街、主力百貨店、專賣店、主題公園、娛樂場、風情美食廣場、康體中心于一體1F:2.5萬，2F:1.5萬，3F:8000萬;模式：確定一個新的商業經營主題，或者以極大的優惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數商家的運作手法；本報告是嚴格保密的。8商鋪調查表商鋪調查表租金和售價的關系租金和售價的關系u東莞商鋪的租金回報率一般處于4%-5%之間的較低水平；本報告是嚴格保密的。9商鋪經營狀況商鋪經營狀況人流量是影響商業街價值的關鍵因素：人流量是影響商業街價值的關鍵因素：步行街由于人流量大，服務范圍廣，業態豐富，經營狀況好于服務住宅的社區商業；本報告是嚴格保密的。10東莞商鋪6、調查小結東莞商鋪調查小結u購買商鋪的客戶主要目標是保值和增值；保值和增值；u“一鋪養三代，一鋪養三代，”主要體現了商鋪的價值，而被集中商業推廣所套用，誤導消費者；商鋪售價及租金以城區政府為中心向四周呈遞減趨勢，但回報率比較穩定；東莞商鋪的投資回報率在4.25左右，南城區的商鋪回報率略低（在4.04.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經營的買家極少；本報告是嚴格保密的。11匯報思路匯報思路東莞商業物業市場分析東莞商業物業市場分析世紀城國際公館商業街價值分析世紀城國際公館商業街價值分析商業物業價值判斷商業物業價值判斷世紀城國際公館商業街營銷策略分析和實施方案世紀城國際公館商業街營銷策7、略分析和實施方案世紀城國際公館商業街核心均價的探討世紀城國際公館商業街核心均價的探討商業物業價值判斷商業物業價值判斷本報告是嚴格保密的。12商業物業價值判斷商業物業價值判斷商業物業商業物業投資價值投資價值一鋪養三代的一鋪養三代的“鋪鋪”周邊人流量多少商圈內的消費能力優惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報，而在于長期的升值空間街鋪：自我調節能力強。是適合大眾投資的傳統的商業物業投資品種集中商業的內街：不適合分拆銷售，適合大基金的長期戰略投資經營本報告是嚴格保密的。13關于兩種商業類型的價值對比研究關于兩種商業類型的價值對比研究商鋪商鋪商鋪商鋪集中商業集中商業集中商業集中商業價值依托的基礎價值8、依托的基礎價值依托的基礎價值依托的基礎周邊商圈的經營環境；很強的自我調節能力；周邊商圈的經營環境；受經營狀況好壞的制約；價值的保障（風險）價值的保障（風險）價值的保障（風險）價值的保障（風險）保值增值，低風險；取決于經營狀況，風險高；本報告是嚴格保密的。14關于東莞目前商業物業投資價值的思考關于東莞目前商業物業投資價值的思考u大型集中商業的集中面世，給東莞商業物業的長期競爭和發展帶來極大的壓力。東莞城區需要多少商業物業？東莞城區需要多少商業物業？u城區大型集中商業的面積已經超過100萬平方米；u東莞城區大大小小的商業物業面積之和超過200萬平方米；u最近幾年全東莞集中面世的商業物業面積總量309、0萬平方米；按照東莞四區的總人口100萬計算，人均商業服務面積超過2 M2/人；參考值：城市人均商業服務面積常規指標參考值：城市人均商業服務面積常規指標0.7-0.91M0.7-0.91M2 2/人，上海市人，上海市1.2M1.2M2 2/人；人；本報告是嚴格保密的。15匯報思路匯報思路東莞商業物業市場分析東莞商業物業市場分析世紀城國際公館商業物業價值分析世紀城國際公館商業物業價值分析商業物業價值判斷商業物業價值判斷世紀城國際公館商業街營銷策略分析和實施方案世紀城國際公館商業街營銷策略分析和實施方案世紀城國際公館商業街核心均價的探討世紀城國際公館商業街核心均價的探討世紀城國際公館商業街價值分析10、世紀城國際公館商業街價值分析本報告是嚴格保密的。16世紀城國際公館商業物業價值分析世紀城國際公館商業物業價值分析 世紀城商業街世紀城商業街最大最大的商業價值在于未來升的商業價值在于未來升值潛力：值潛力：u位于東莞最有發展潛力的城市生活圈內，生活圈內的總人口將可望突破10萬人；u將形成東莞規模最大，檔次最高的社區；u將擁有含金量最高的客戶群體；五環路 東莞大道世紀城世紀城四環路東泰東泰凱旋城凱旋城陽光假日陽光假日景湖春天景湖春天景湖春天景湖春天金地格林小城金地格林小城景湖花園景湖花園世紀綠洲世紀綠洲泛世紀商圈日漸成型本報告是嚴格保密的。17本項目商業物業的可能性本項目商業物業的可能性物業類型物業11、類型SHOPING MALL吉之島、沃爾瑪等大超市商業步行街專業市場問題動輒數萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足無法提供足夠數量的停車位如無特色，所在位置難以吸引足夠人流對住宅品質造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行u以風情商業街為主的運作模式最為可行；本報告是嚴格保密的。18匯報思路匯報思路東莞商業物業市場分析東莞商業物業市場分析世紀城國際公館商業街價值分析世紀城國際公館商業街價值分析商業物業價值判斷商業物業價值判斷世紀城國際公館商業街營銷策略分析和實施方案世紀城國際公館商業街營銷策略分析和實施方案世紀城國際公館商業街核心均價的探討世紀城國際公館商業街核心均價的探討世紀城國際公館商業街營12、銷策略分析和實施方案世紀城國際公館商業街營銷策略分析和實施方案本報告是嚴格保密的。19商業街的商業街的SWOTSWOT分析分析S S S S（優勢）：（優勢）：（優勢）：（優勢）：1.全街鋪；2.公館社區品質和客戶群的含金量；3.高起點的商業街規劃和品質；4.泛世紀商圈的逐步形成；W W W W（劣勢）：（劣勢）：（劣勢）：（劣勢）：1.目前基本無商業氛圍，無法立即持續經營；O O O O（機會）：（機會）：（機會）：（機會）：1.街鋪是最受廣東投資者關注的投資型物業；2.公館二期集中商業即將動工，三-五千平方米的主力店可望進駐；T T T T（威脅）：（威脅）：（威脅）：（威脅）：1.東莞投13、資類型商業的總體供應量巨大；2.大型集中商業的推廣力度和聲勢占據先機；營銷策略營銷策略u讓客戶回歸于關注商業價值的本源；u通過設計全新的形象，形成差異化；u降低置業門檻，有效擴大客戶層面；u打造泛世紀城商圈藍圖；本報告是嚴格保密的。20推廣形象的確定推廣形象的確定u推廣名建議推廣名建議：東方魅力東方魅力東方魅力東方魅力 形象延展：與上海新天地，香港頂級娛樂明星組合投資的價值直接鏈接；經營組合：高檔餐飲；西餐、清吧；銀行、證券業；高爾夫藝術精品店等運動特區；書店、藥房、電器；美容化妝品、服飾；鮮花店、24小時便利店；本報告是嚴格保密的。21營銷舉措營銷舉措1 1：新聞發布會：新聞發布會舉措：邀請14、各家媒體和專業人士參與；主題：1、泛世紀城生活圈商業價值分析；2、集中商業和商鋪的投資價值論；目標：u引發對世紀城商業街面世的廣泛關注：u引發業內和專業人士對集中商業和商鋪的投資價值分析和爭論；本報告是嚴格保密的。22營銷舉措營銷舉措2 2：產品包裝：產品包裝方式一：賣商業街物業；“東方魅力”商業街，“地塊升值潛力”。方式二：復合型金融投資產品 “東方魅力”商業街，“地塊升值潛力”，東莞2004年最有吸引力的金融投資產品 最低首期，最高投資回報率的東莞商業物業投資品種操作方式1本報告是嚴格保密的。23操作方式操作方式 拉高未來價值，降低現有的置業門檻；拉高未來價值，降低現有的置業門檻；拉高未來15、價值，降低現有的置業門檻；拉高未來價值，降低現有的置業門檻；帳面定價=實收均價/79%；購房時發展商一次性按照7%的年租金回報率支付三年租金；客戶購買商業物業后由發展商統一招商經營，三年后可收回經營權自用；本報告是嚴格保密的。24案例分析案例分析假設某鋪位面積：40平方米，實收均價20000元/平方米，總價80萬。普通銷售方式：首期四成，32萬，賣金融產品：售價=20000/79%=25316元/平方米，總價1012640萬；（首期四成應付，405056萬）；一次性返租三年抵扣首期 年回報率7%，返還款212654萬；客戶實際繳納首期款192400萬，相當于19%；降低首付；年回報率高出市場一16、般水平的80%；本報告是嚴格保密的。25營銷舉措營銷舉措3 3：挖掘老客戶：挖掘老客戶老客戶投資計劃老客戶投資計劃:1、老業主購買商鋪的的額外回饋措施；2%額外購房優惠措施；2、購買商鋪和住宅的客戶特別優惠措施；3%額外購房優惠措施；本報告是嚴格保密的。26營銷舉措營銷舉措4 4：業態招商規劃：業態招商規劃B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1車庫車庫銀湖路一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層國際一線品牌國際一線品牌國際一線品牌國際一線品牌折扣店折扣店折扣店折扣店東方魅力酒吧東方魅力酒吧東方魅力酒吧東方魅力酒吧特區特區特區特區餐飲類餐飲類餐飲類餐飲類美容服飾特區美17、容服飾特區美容服飾特區美容服飾特區茶館、咖啡館茶館、咖啡館茶館、咖啡館茶館、咖啡館等等等等等等等等運動特區運動特區運動特區運動特區兒童迪士尼特兒童迪士尼特兒童迪士尼特兒童迪士尼特區區區區日常購買類、日常購買類、日常購買類、日常購買類、如醫藥等如醫藥等如醫藥等如醫藥等書吧等日常服書吧等日常服書吧等日常服書吧等日常服務特區務特區務特區務特區u鎖定目標招商（如肯得基、麥當勞）u同一品牌，招商時承諾在商業借不出現第二家；u進行清晰的分區，如精品區，餐飲區，清吧特區、金融區等等，并增加臨街面集中排煙的設施，保證臨街面有做餐飲的可行性；“點點”對對“點點”有效控制經營風險的模式有效控制經營風險的模式本報告18、是嚴格保密的。27營銷舉措營銷舉措5 5：一本商鋪投資價值報告：一本商鋪投資價值報告泛世紀城生活圈商業投資價值報告報告的結構設定：u泛世紀城生活圈的由來；u專業的招商規劃；u街鋪投資技術分析1)全街鋪，零風險投資產品；2)最適合東莞人的投資物業品種；3)財富的貯存地；本報告是嚴格保密的。28B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層營銷舉措營銷舉措6 6：1-21-2層商鋪組合操作計劃層商鋪組合操作計劃u二層和一層打通捆綁銷售，聯動解決傳統二層經營和銷售的難題；一、二樓打通捆綁銷售，提升二層的價值，并利于銷售；方式：下鋪+上鋪 方式19、一方式二本報告是嚴格保密的。29營銷實施方案營銷實施方案東方魅力商業街展示攻略營銷組織攻略 以以“國際化國際化”，“時尚時尚”為核心的展示要為核心的展示要求；求；最大限度利用御膳坊；最大限度利用御膳坊；以新聞發布會為推廣的引爆點，逐步蓄以新聞發布會為推廣的引爆點，逐步蓄客，集中解籌。客，集中解籌。本報告是嚴格保密的。30展示攻略展示攻略ActionAction展現商業氛圍和街鋪的臨街面氣勢：展現商業氛圍和街鋪的臨街面氣勢：局部局部店鋪的包裝展現東方魅力的時尚時尚和國際化國際化；q高空氣球；q豐富并且個性化的導示牌或門店牌；本報告是嚴格保密的。31展示攻略展示攻略Action1Action1q豐20、富并且個性化的店牌，可以形成獨具特色的商業街風景；圖片借鑒圖片借鑒本報告是嚴格保密的。32展示攻略展示攻略Action2Action2高檔次餐飲的介入對商業街整體價值的提升作高檔次餐飲的介入對商業街整體價值的提升作用明顯用明顯方案方案：御膳坊延伸和利用 左證左證：華僑城波托菲諾丹桂軒的引入 本報告是嚴格保密的。33營銷組織攻略營銷組織攻略銷售節奏銷售節奏2004年年8月月7月月6月月9月月關鍵節點及條件關鍵節點及條件前期預熱公開發售 7.1 7.20 前期準備階段：1.確定合作的廣告和禮儀公司；2.局部環境、櫥窗、燈觀光效果的展示；3.泛世紀城生活圈商業價值報告；4.招商工作開始籌備；5.新聞21、發布會籌備；預熱階段：1.商圈人文及配套地圖；2.宣傳單張和戶型圖的制作和完成；3.售樓處的包裝；4.發售方案確定；5.完成價格表；6.7.18日泛世紀商圈投資研討會；公開發售階段：1.后續媒體發布；2.營銷策略的調整及后續方案制訂；推廣推廣媒體形象強勢推廣期媒體形象強勢推廣期媒媒體體投投放放（報報紙紙、網網絡絡、影影視視）；南南城土地拍賣升值的話題炒作；城土地拍賣升值的話題炒作；軟軟文文+廣廣告告牌牌/認認購購信信息息發發布布；世世紀紀商圈投資研討會；商圈投資研討會；持續銷售形象推廣期形象推廣期本報告是嚴格保密的。34匯報思路匯報思路東莞商業物業市場分析東莞商業物業市場分析世紀城國際公館商業22、街價值分析世紀城國際公館商業街價值分析商業物業價值判斷商業物業價值判斷世紀城國際公館商業街營銷策略分析和實施方案世紀城國際公館商業街營銷策略分析和實施方案世紀城國際公館商業街核心均價的探討世紀城國際公館商業街核心均價的探討世紀城國際公館商業街核心均價的探討世紀城國際公館商業街核心均價的探討本報告是嚴格保密的。35商業街核心均價的探討商業街核心均價的探討均價范圍的確定：市場比較法市場比較法對比項目的確定對比項目的確定對比項目的綜合比較分析對比項目的綜合比較分析比準均價的確定比準均價的確定營銷可能提升的溢價空間營銷可能提升的溢價空間目標均價的初步確定目標均價的初步確定本報告是嚴格保密的。36對比項23、目的確定對比項目的確定原則：原則：目標客戶相似、推售時機接近、目標客戶相似、推售時機接近、第一國際/世博廣場/地王廣場/華南MALL石竹新花園/景湖花園/宏景花園/本報告是嚴格保密的。37對比項目的綜合對比分析對比項目的綜合對比分析商業物業的價值與品質和檔次的相關不大，而與地段、商圈相關；1、純商業不具備真正的可比性，參考值弱，均價選取1/2F的平均價格試算；2、最具可比的是住宅裙樓，如新天地、石竹新，景湖等；本報告是嚴格保密的。38營銷組合和產品包裝可能提供的溢價空間營銷組合和產品包裝可能提供的溢價空間 市場比準價市場比準價 目標均價目標均價 營銷組合溢價營銷組合溢價 +金融投資金融投資 產品包裝產品包裝高檔餐飲價值附加到商業；招商規劃三年投資利率保證；溢價溢價3 3溢價溢價4 4本報告是嚴格保密的。39目標均價建議目標均價建議 均價區間均價區間 比準均價營銷組合溢價比準均價營銷組合溢價+金融投資金融投資 產品溢價產品溢價 【20500 20500 20500 3%20500 3%20500 420500 4；】；】【2200022000】比準均價比準均價2050020500本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2022/7/272022/7/27演示結束，謝謝！演示結束，謝謝！