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1、站在站在 2121 世紀(jì)門前的沉思世紀(jì)門前的沉思 房地產(chǎn)策劃面臨的危機(jī)房地產(chǎn)策劃面臨的危機(jī) 當(dāng)媒體熱炒策劃的時(shí)候，當(dāng)房地產(chǎn)策劃師大行其道的時(shí)候，當(dāng)房地 產(chǎn)營(yíng)銷案例的書籍層出不窮、研討會(huì)接連不斷的時(shí)候，我們應(yīng)該留意的 反而是表層下面隱藏的危機(jī) “出位”的代價(jià) “出位”這個(gè)詞最早源于港臺(tái)的娛樂圈，“搏出位”是當(dāng)明星的先決條 件。因?yàn)樵谀抢锼麄兌枷嘈拧帮L(fēng)格比本質(zhì)重要，包裝比內(nèi)容重要”。非常 遺憾的是我們的營(yíng)銷策劃人員把這個(gè)神話簡(jiǎn)單地移植到房地產(chǎn)上面來 了。 于是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中我們可以看到以下驚世駭俗之舉： 終身免管理費(fèi)； 1 萬平方米活水湖面； 人造海灘和高達(dá) 10 米以上的架空層； 電梯廳與公共走2、廊用進(jìn)口雀眼楓木裝修。 種種的“出位”動(dòng)作加上愚味的高價(jià)政策和廣告轟炸，使得房地產(chǎn)市 場(chǎng)“熱市不斷，精彩紛呈”。目前樓盤發(fā)展明顯在向兩個(gè)方向繼續(xù)深化： 一是大，片面追求規(guī)模經(jīng)營(yíng)；二是綠，中心庭園已經(jīng)可以比擬市政公園 了。 原則上說以上這些做法和發(fā)展趨勢(shì)不能說是不好，這些都是房地產(chǎn) 尋求上升的突破口。但值得注意的是，我們的策劃是不是走過了頭，從 而給發(fā)展商帶來無盡的煩惱？ 先不講“終身免管理費(fèi)”怎樣才能保持 70 年的物業(yè)管理和維護(hù)， 實(shí)際 上物業(yè)入伙兩年后，發(fā)展商就可以把物業(yè)管理的決策權(quán)全部交給業(yè)主委 員會(huì)，完全可以脫得了干系；單就說這 1 萬平方米活水湖面，在入伙 70 年里如何不變成滋養(yǎng)蚊3、蟲的臭水塘已經(jīng)是一個(gè)值得好好計(jì)算成本的大事 了；還有我們都知道電梯廳和走廊是業(yè)主們的公共空間，在那些地方使 用完全私人化的裝修材料（如楓木裝飾板），真不知如何能夠保證使用 五年以上而不損壞？損壞了之后，又讓誰出錢去修復(fù)？這些事情策劃營(yíng) 銷部門可以不去理會(huì)，可我們的消費(fèi)者怎么辦？ “規(guī)模”的反證 “深圳地產(chǎn)疾步走向規(guī)模經(jīng)營(yíng)”， 這是 20 世紀(jì)末深圳地產(chǎn)發(fā)展的最大 趨勢(shì)之一。如果說 1997、1998 年上 10 萬平方米的規(guī)模已可稱之為“大” 的話，到了 1999 年恐怕只有 30 萬或以上才可稱雄一時(shí)。一般而言策劃 人員也總是對(duì)大的項(xiàng)目情有獨(dú)鐘，想必原因主要有： 只有小區(qū)規(guī)模夠大，才可以營(yíng)造大環(huán)境和大創(chuàng)意； 小區(qū)規(guī)模夠大，將使得困擾策劃人員的定位問題不復(fù)存在，因?yàn)?大規(guī)模小區(qū)不能單一定位，因此可將市場(chǎng)中的客戶一網(wǎng)打盡； 最關(guān)鍵的還有，因?yàn)橛凶銐虻囊?guī)模，營(yíng)銷推廣費(fèi)用和廣告宣傳費(fèi) 用就有足夠