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1、匯報團隊名稱匯報團隊名稱2015年年6月月27日日杭州養老市杭州養老市場研究研究報告告2杭州養老政策分析杭州養老政策分析杭政辦20143、74、174號浙政發201413、16號用地政策1.行政劃撥方式供應福利性和非營利性養老機構用地；2.采取租賃、招拍掛出讓形式供應營利性養老機構用地 醫衛慈善用地（養老服務設施用地），并給予地價優惠政策；3.農村集體經濟組織可使用本農村集體建設用地興辦非營利性 養老機構；4.閑置用地可調整為養老服務用地；5.對部分存量用房可以申請改變用途。1.國有劃撥、集體所有土地可用于公辦福利性和社會 非營利性養老機構；2.采取租賃、招拍掛形式供應營利性養老機構用地 其他2、商服用地(養老機構用地）；3.閑置的公益性用地可調整為養老服務用地；4.閑置的醫院、學校、企業廠房、商業設施、農村集 體房屋等，可整合改造后用于養老服務。建設補貼資金扶持上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、高新開發區（濱江）、杭州經濟開發區、杭州西湖風景名勝區：1.用房自建的非營利性養老機構，給予6000元/床位補助；2.租賃用房的非營利性養老機構，給予4000元/床位補助。蕭山區、余杭區、五縣（市）：1.用房自建非營利性，3000元/床位；2.租賃用房非營利性，2500元/床位。營利性養老機構按上述80%予以補助，即4800元/床。接收本市戶籍老年人運營補助：五星級200元/人/月，四星3、級150元/人/月，三星及以下100元/人/月。接收特殊老年人，額外50元/人/月。綜合責任險保費補助1/3老年食堂給予一次性建設補助1.用房自建、床位數達到20張及以上，民辦非營利性養老機構，一次性給予6000元/床位補助；2.租用用房且租用期3年以上，床位數達到20張及以上的民辦非營利性養老機構，給予1000元/床位/年補助，連續補助3年；3.護理型民辦養老服務機構，待其護理老人入住率達到60%及以上，一次性床位建設補貼基礎上，額外增加2000元/床位補助，租用用房的額外增加1000元/床位；4.運營補貼、購買服務融資信貸支持1.增加信貸投入，簡化審批手續；2.固定資產抵押貸款，支持股權融4、資、項目融資，支持上市融資、發行債券；3.財政貼息、小額貸款方式。1.符合一定用人條件，給予最高不超過200萬元貼息貸款；2.支持上市融資，探索PPP模式；3.固定資產抵押貸款、支持股權融資、優先擔保；一、健康產業政策環境-省市支持4杭政辦20143、74、174號浙政發201413、16號停車配置適當降低車位配置標準適當降低車位配置標準稅費優惠營業稅免征免征房產稅、土地使用稅非營利性養老機構自用房產免征非營利性養老機構自用房產免征耕地占用稅為老年人提供生活照顧的場所免征為老年人提供生活照顧的場所免征所得稅1.非營利性養老機構部分收入免征；2.營利性養老機構育養服務收入直接用于改善養老條件的，5、其后5年繳納的育養服務收入相關稅收地方留成部分給予減半補助。1.非營利性養老機構部分收入免征；2.營利性養老機構收入直接用于改善養老條件的，其后5年 繳納的稅收地方留成部分給予減半補助。行政事業性收費1.非營利性，免征；2.營利性，減半征收。1.非營利性，免征；2.營利性，減半征收。水利建設基金免繳免繳基礎設施配套1.非營利性養老機構，免繳基礎設施配套費、減半收取防空地下室易地建設費；2.減半收取養老服務機構工程定額測定費、白蟻防治費、綠化費、供水工程建設資金、人防建設費、垃圾處理費等；3.水、電、燃氣按居民生活類價格，免收相應配套費；4.免收固話、有線數字電視、寬帶互聯網一次性接入費，有線數6、字電視基本維護費不高于居民標準50%；5.污染物排放達標的，免繳排污費。1.免繳基礎設施配套費、有線數字電視建設費；2.減半繳納有線數字電視終端用戶收視維護費；3.水、電、燃氣按居民生活類價格；4.固話、寬帶互聯網執行家庭住宅價格；5.繳納污水處理費的，不再征收污水排污費。一、健康產業政策環境-省市支持5杭政辦20143號浙政發201413、16號團隊建設1.培訓補助、用工補助、社會保險補助、入職獎補、住房優惠；2.按公辦人員標準參加社保社保補貼、房租補貼、種子資金（創業孵化基地）其他1.凡收費標準設置上、下限的，均按下限 收取;2.可對接政府購買服務，鼓勵醫養結合等；3.鼓勵代際親情住宅的開7、發、購置和使用；4.加快推進面向養老機構的遠程醫療服務試點；1.凡收費標準設置上、下限的，按有利于養老機構的標準 收取;2.民間資本參與投資并列入省重大產業項目庫的示范 項目，給予計劃指標獎勵；3.給予示范性養老服務機構，一次性獎勵。一、健康產業政策環境-省市支持注：土增稅無產權轉讓，無需繳納房產稅：按照房產原值7折為稅基計征，稅率1.2%所得稅：按營業收入均分到竣工后20年逐年繳納6 二、健康產業營銷模式營銷模式營銷模式模式簡介模式簡介代表項目代表項目收費內容收費內容直接銷售直接銷售產權出售，房產銷售+物業服務費1.養老養生概念、輔以少量設施 服務配套，主要目的銷售房產；2.售后對入住人員無8、限制性要求，設施服務項目較少。綠城烏鎮雅園銷售均價12500元/平米物業費3.5元/平米/月會所會費3000元/年/人平安合悅江南（桐鄉）銷售價格10000元/平米起增值服務另收費部分出租物業天地健康城（上海）銷售均價14500元/平米會費6萬元/年/人（包含服務費、物業費）會員卡會員卡使用權出售，會員費+年費1.一次性繳納一定會員費，按繳納金 額分為：可繼承可轉讓（具增值性）；不可繼承不可轉讓2.入住后繳納年費或服務費親和源（上海、海寧、遼寧、寧波、山東）A卡：會籍費118萬元，2.987.38萬 元/年年費（依據套內面積），可繼承，可轉讓；B卡：會籍費45-88萬元（依據套內面 積），年費9、4.2萬元/年，不可 繼承，不可轉讓。保險保險保險產品+月費以保險企業開發的養老項目為主購買一定金額保險產品后可享受：1.入住社區資格；2.保險分紅；3.入住后繳納月費。泰康人壽申園（上海）買200萬保單獲得入住資格（年限最長10年，一年20萬，分紅可補貼月租費）月租費9600元/月起太平梧桐人家200萬保單獲得入住資格月租費7 二、健康產業營銷模式營銷模式營銷模式模式簡介模式簡介代表項目代表項目收費內容收費內容月費制月費制使用權出租，月費入住前不收或少量收取入住費用，月租形式，租賃床位或單間，月服務費較其他模式高，適用于非自理型（需護理型）老人復星星堡中環（上海）5萬起一次性入住費+7千3萬10、月費凱健國際（北京、上海）床位+護理費：1萬元/人/月起步押金押金押金+月費前期收取較高的押金，入住后收取一定的租金和服務費，用戶退出后返還押金北京太申祥和押金120萬，合同3年起訂，月費490元/月保利和熹會押金10萬30萬，床位費5000元起，餐費服務費蕭山紫荊園押金80-110萬（根據70或90方戶型），合同5年起，月費按6.5元/月收取度假養老度假養老度假養老卡購買度假養老卡，每年指定年齡老人免費入住養老公寓固定天數，不住則可獲取固定投資回報額，期滿全額退卡盛泉幸福家園（山東）一次性購買3.99萬元十年養老度假卡每年指定一位60歲以上老人，免費吃住60天，不住可獲得3000元/年。十年11、后全額退卡，不足三年退卡收取10%手續費8 二、健康產業各模式分析直接銷售直接銷售會員卡會員卡月費月費押金押金度假養老度假養老回籠資金速度回籠資金速度快 快 慢 快快客戶早期接受度客戶早期接受度低 低 高 低高模式穩定性模式穩定性低 高 高 高低適用條件適用條件適用于物業土地產權清晰，可拿預售證，客戶覆蓋面廣適用于無法拆分產權的物業，具有升值功能適用于護理型養老項目，出租率較難控制適用于規模較小，運營成本較低的養老項目，月費便宜適用于具有景觀資源、連鎖品牌的養老項目，有收益率，客戶、出租穩定性不高適合模式總結：適合模式總結：1 1、基于以上介紹及分析，直接銷售類項目較難獲得政府政策補助，且目前12、受眾人群接受度不高，建議我、基于以上介紹及分析，直接銷售類項目較難獲得政府政策補助，且目前受眾人群接受度不高，建議我方針對自理型客群產品采用會員卡方針對自理型客群產品采用會員卡+年費方式銷售，針對護理型客群產品以月費（床位費）方式銷售。年費方式銷售，針對護理型客群產品以月費（床位費）方式銷售。2 2、可爭取的政策補助、可爭取的政策補助各區不同，需具體落實各區不同，需具體落實（1 1）床位建設補貼）床位建設補貼（2 2）營業稅、所得稅減少；土增稅減免；行政事業性收費減半；城市配套建設費減免；房產稅、土地使）營業稅、所得稅減少；土增稅減免；行政事業性收費減半；城市配套建設費減免；房產稅、土地使用稅13、減免用稅減免9杭州周邊典型養老項目介紹10萬科萬科萬科萬科 隨園嘉樹隨園嘉樹隨園嘉樹隨園嘉樹金色年華金色年華金色年華金色年華養老項目位置項目名稱總占地面積（畝）總規劃建面（萬方）容積率項目用地性質開發商平均地價（樓板價）開盤時間杭州金色年華220（一期105畝）17（一期5.4）1社會福利用地（50年），前期為劃撥，后改為出讓浙江銀發事業發展中心600元/平方米（后改為出讓，補交300元/平方米）2008年6月杭州萬科隨園嘉樹936.21旅游用地（40年）萬科集團945元/平方米2013年5月項目概況良渚文化村良渚文化村-萬科萬科 隨園嘉樹隨園嘉樹隨園嘉樹20km杭州市杭州市中心中心良渚文化村14、良渚文化村萬科 隨園嘉樹/概況開發主體萬科項目體量占地63852，建筑面積7.46萬平方米.其中可售面積58216平方米。土地性質旅游用地，大產證，40年使用權土地價格945元/平方米；共計6035萬元經營模式使用權銷售+長租模式+基本服務費收費標準使用權銷售型120萬/套起，30年使用權，可轉讓。出租型65萬/套的租金，保底租期15年，實際租期自購房者開始至病死的實際年限，各人不同。除此按3種面積產品每月2500-3200的基本服務費。主力戶型5層電梯公寓；75、89、111平方米，共計615戶項目配套浙一醫院良渚門診部、集中室內老年生活配套4500方。良渚文化村配套共享。藏于良渚文化村核心15、區，以40余項適老住宅性能設計為核心，立足聯合國老年人原則和“親人安享”鄰里式養老服務體系，兼容良渚優質地理資源、無障礙園區規劃，擁享4500“隨園會”和文化村十年精耕齊全生活配套，秉承萬科“好鄰居、好服務、好房子”價值觀的養老品牌。萬科 隨園嘉樹/區位選擇 公建商業類公建商業類：博物院度假酒店浙一良渚門診部安吉路良渚實驗學校、玉鳥幼兒園玉鳥流蘇商業街良渚教堂、大雄寺菜場、食街、公交總站春漫里商業街、聯華超市心語茶室，親子農莊 公園類：公園類：茶語公園美麗洲公園白北悠園竹徑登山步道陽光登山步道 會所類：會所類：竹徑會所陽光二期會所白北會所公望會良渚會所隨園嘉樹隨園嘉樹土地屬性為旅游用地，40年16、產權（2003-2043年）。項目位于良渚文化村核心區域，環境優美，交通便利，周邊毗鄰大良渚成熟便利配套。一、二期為浙醫一院良渚門診部和數字化醫療研究院，總建面6600平米，已建成。三期為老年公寓項目。萬科 隨園嘉樹/產品定位護理樓（頤養中心）產品定位健康樓活力長者自理老人 經營模式使用權轉讓銷售模式 全生命周期的連續性照護階段性持有租賃模式 服務統籌化 配套集約化小區內部中央集中配套共享大良渚完善配套借勢外部資源解決醫療配套培育自主服務能力建立養老服務標準醫療護理類服務借助社會化資源預售模式：開工半年后現金流一直為正階段性持有，變現能力強面向活躍長者的舒適型老年住宅，提供連續性照護。活力長者17、社區16棟58937平方米輔助生活社區（頤養中心）健康但是衰老老人，年齡較大（80+）每層配置一個南向多功能空間（兼有餐廳、閱覽室、活動室等功能）需要日常生活照料服務每層12個房間作為一個管理單元活力長者 健康自力，活動自如，年齡在60-75之間 專有配套設置：健康管理中心、影音室、餐廳、健身房、閱覽室、便利店、咖啡吧、老年大學等日常娛樂設施有豐富多樣的活動安排和社團組織,老人可以參加輔助生活社區1棟4571平方米萬科 隨園嘉樹/客戶定位用地面積63853平方米 健康公寓面積（占比93%）58937平方米 公共配套面積（不計容）5381平方米 頤養中心面積（占比7%）4571平方米 地下車庫面18、積11073平方米容積率1.0建筑密度22.73%地下車位230個綠地率35%總戶數675戶其中：A（75平米）一房兩廳一衛305戶B(89平米)兩房兩廳一衛160戶C（111平米）三房兩廳一衛150戶頤養中心60戶萬科 隨園嘉樹/產品規劃A戶型(50%)建筑面積75平米一房兩廳一廚一衛B戶型(30%)建筑面積91平米兩房兩廳一廚一衛C戶型(20%)建筑面積111平米2+1房兩廳一廚一衛萬科 隨園嘉樹/戶型設計酒店、物業、護理照護跨界整合服務標準規范、標準化的服務流程注重員工培訓提高立足聯合國五大照護原則提供覆蓋身心靈全方位服務服務理念四大服務模塊八十六項服務內容服務特色服務標準服務內容從老人19、的身、心、靈全方位需求出發，提供包括健康管理、智慧小區、舒適生活、尊榮享受四大服務模塊和86項具體服務內容；通過“6心級”服務，用心為長者。隨園嘉樹服務，一經創立便形成一套嚴格的標準和體系。通過以上的理念和實踐為長者提供品質尊嚴的一生。“6心級”服務+24小時管家構筑老年人品質、尊嚴的一生核心能力自己培養隨園嘉樹管理公司重點關注活躍長者的需求，為長者提供積極、健康、快樂的生活方式萬科 隨園嘉樹/服務總綱萬科 隨園嘉樹/服務內容周全性評估健康計劃醫療優先生理量測記錄查詢陽光檔案適應輔導日常輔導營養評估康復評估藥物安全建議活動人性化電梯緊急呼叫系統全區信息化功能溫差探測器不活動通知無障礙通行服務無20、障礙救護流線人體感應傳感器智能電話無障礙園區環境智能門禁離家狀態斷電切換緊急求助情緒安撫家屬聯絡節日活動實施定期檢查電器安全入戶打掃包裹快遞服務服務轉介每日問候個案靈性關懷生命教育活動健康促進、預防保健志愿服務住院探視手工藝課程健康體適能課程美學課程計算機課程歌詠匯書畫課程舞林門交友會電影院票友會攝影社遠程視頻越洋電話棋牌博弈理財咨詢藝文展示活力健身乒乓球隨園運動會迷你私人花園農場傳統文化社藥事提醒慢性病干預定期衛教講座定期專家問診健康管理18項智慧小區13項舒適生活19項尊榮享受36項家具、地板、潔具個案輔導康復活動康復計劃特別膳食服務專屬營養師配餐窗簾和紗窗的清洗床上用品更換清洗點餐送餐精21、致餐點出行陪伴私人秘書服務健康體檢生活用品代購服務租車服務歡樂下午茶高爾夫興趣組葡萄酒俱樂部治療性團體活動慢性病支持團體太極社瑜伽社烘培工坊廚藝課堂茶藝坊基礎服務14項增值服務4項基礎服務13項基礎服務8項增值服務11項基礎服務25項增值服務11項溫馨旅游季萬科 隨園嘉樹/銷售情況萬科隨園嘉樹的銷售分2個階段：階段一（一次性買斷房屋租賃期限）：2013年開盤，使用權銷售型120萬/套起，30年使用權，可轉讓繼承，成交均價在16000元/平方米左右，每月收2500-3200/床的管理費。但是去化緩慢，一年只銷售了60套。且客戶對每月的管理服務費有心理抵制，較難收取。階段二（15年租賃期）：每平方22、米一次性收取1萬元的租金、租賃期15年，每月收取2500-3200/床的管理費。滿一年可以退，但是要扣除之前的年租金，如果15年到期后，老人家還在世的話，可以繼續免費住到的2035年，每月收區2500-3200/床的管理費。不可轉讓繼承。14年底采用租金模式后，去化增加了90套。目前去化率25%，年去化面積7500平方米。周邊良渚文化村普通住宅在售均價在1.6萬/。居家服務式公寓居家服務式公寓戶型面積套數比例套數一房兩廳一衛75平米70%305共615套，目前去化約150套，去化率25%。兩房兩廳一衛89平米15%160三房兩廳一衛111平米15%150整體客戶分析：客戶來80%源地以杭州本地23、為主，主要以度假養生為目的；20%客戶為不定期入住的客戶，主要是以休閑為主。頤養中心60套杭州金色年華杭州金色年華區位優勢：坐落于杭州西南轉塘鎮境內，轉塘鎮東面是杭州高檔居住區聚集點-之江度假區，有得天獨厚山景和江景，北面是高爾夫二期用地，以山為景觀主題、高爾夫為底蘊，使得這一區域遠眺和近觀景觀都極為美。交通優勢：之江大道、中河高架、320國道等完善道路條件，通達性較好，514路龍翔橋發車至“水源村”站下車，所有杭州富陽中巴均可達，擁有強大交通優勢。資源優勢：轉塘鎮41平方公里鎮域中，有近10平方公里山林綠地，有望江山、象山、雞山等多座自然山體，自然條件優越擁有國家森林公園景觀。醫療：省人民醫24、院望江山分院杭州金色年華項目由云天房產公司開發建造，是杭城第一個按市場化操作模式開發的老年中心項目。項目位于午潮山國家森林公園南側、從市中心區有多線路到達，區位、交通、景觀資源優勢非常明顯。項目名稱項目總占地面積（畝）項目總規劃建筑面積（萬平方米）容積率項目用地性質開發商平均地價（樓板價）開盤時間杭州金色年華220（一期105畝）17（一期5.4）1社會福利用地（50年），前期為劃撥，后改為出讓浙江銀發事業發展中心600元/平方米（后改為出讓，補交300元/平方米）2008年6月杭州金色年華/概況整個社區按照功能和前后期的發展，分為四個大的區域。以中部配套為核心連接東西兩端居住物業空間，以居家25、服務公寓為主，少量度假公寓及護理式公寓。24集合式養老單元：居家服務式公寓中心功能區特色養老單元：度假公寓護理式托老公寓待開發區(山體公園)居家服務區：以居家養老實行為主，采用集合式單元布局，各單元體間通過增加的功能體進行連接，如(活動室、棋牌室、閱覽室、醫務保健室等)，設置集中護士站、休息交流角，公共衛生間，每個單體平均每層1012戶，兩部病床梯;中心功能區：配套功能中心集中設置，輻射社區各物業類型；特色養老區：以公寓形式為主，設有酒店式公寓、護理式養老公寓，短期居住形式為主；山體公園區：已經建成，休閑景觀和種植區。杭州金色年華/功能分區老年大學：定期組織教學活動，如書法、園藝、網絡知識等課26、程,聘請專業學校的老師或是入住者123餐飲中心：大餐廳口味清淡、品種多樣化，專家制定菜單，價格經濟，按量定價；小餐廳(包廂)可根據自己的口味定菜，可招待朋友，客戶聚餐休閑娛樂中心：提供閱覽室、電腦教室、健身房、音樂室、練功房、乒乓球室、臺球室、棋牌室、各類手工藝房等，為住戶提供豐富多彩的休閑娛樂活動。同時配有多功能廳，可舉辦聯歡會、舞會、講座、競賽，使休閑生活豐富多彩項目功能服務區配套2萬多方大體量，但除去餐廳、老年大學教室和休閑娛樂空間投入使用外，醫院配套有名無實長期空置，并無太多特色化服務項目。杭州金色年華/配套服務標準型：7687平米子母門、室外空調機位、陽臺、防滑地磚、寬大淋浴房、木質27、地板經濟型：67平米子母門、朝南陽光廚房、室外空調機位、陽臺、防滑地磚、寬大淋浴房、木質地板舒適型：115133平米子母門、室外空調機位、陽臺、防滑地磚、寬大淋浴房、木質地板項目建筑形態為45層左右多層電梯房，單廊、南向、套房設計，戶型有三種：67平、7687平、115133平米，主力戶型在7687平。根據客戶類型及需求不同，在房型設計中注重空間尺度的舒適性、細化功能空間、景觀空間的享有，精裝修人性化的材料選取,同時每層都有室內活動空間，方便老人交流及家人探望杭州金色年華/產品設計27全天式親情呵護服務醫：醫療保健服務體系樂：文化娛樂健身體系食：專業餐飲服務體系住：居家物業服務體系行：交通出行28、服務體系文化交流康體健身娛樂活動建筑安全設施便捷市區交通親情呵護服務免費家政服務溫馨物業服務特色日常服務優雅就餐環境專業營養配餐特色餐飲服務專業醫療機構定點快速便捷綠色通道預防、醫療、康復護理體系以組織協調和提供場地為主，主要涉及老年舞蹈、唱歌、旅游以及定期體檢等常規活動，服務的細節化和體系化停留在營銷層面。杭州金色年華/社區服務收費模式為：一次性租金+年費+應急備用金（2萬/人，3萬/2人）。不同梯度的居住及收費模式，滿足不同客戶群的支付能力，有一年、三年、二十年、五十年等不同一次性租賃期限，也有少量短期月租度假型房源。月租-短期度假型50年期適合對象：短期居住為主，體驗、度假型的老人適合對29、象：兩代人都有養老需求，即子女購買后先讓長輩享受養老服務，若干年后子女退休退休也可以來享受養老服務小套：600-2000元/月（一張大床）大套：1800-3800元/月（兩張小床）五十年一次性租金小套（66平米）：50萬左右1.室內配齊全套家具家電及床上用品（個人生活用品自帶）；2.每周一次免費打掃，半月一次換洗床上用品；3.每月免10水和30電的費用（超出部分自理），免數字電視視聽費和電話座機費（通話費自理）；4.用餐使用飯卡，自行充值后使用中套（77平米）：60萬左右大套（126平米）：100萬左右基本服務費（年費）小套：5600/年中套：6880/年大套：10800/年優勢：一次性支付530、0年育養服務費（可兩代人養老），用不完50年可轉讓、繼承；20年內可按合同約定比例退款。是所有模式中折算居住成本最低的一種，是有長期居住需求者的最佳選擇。限月租指定房源位置不限杭州金色年華/居家型公寓（活力老人）房間入住保證金（押金）床位費護理費朝南雙人間30萬/套2900-5300元/月/套見右表朝北單人間20萬/套2300元/月/套養生護理型公寓收費標準室內設施：精裝修、全套家具、部分家電公寓內小配套設施：交流區、閱覽室、棋牌室等服務設施。讓注入者不僅能享受整個園區大配套的服務，還能就近享受公寓內小配套的服務，為有需求的老年配有創造一流的養生環境基礎（400元/人/月）加強（600元/人/31、月）1.每日打掃房間衛生一次2.每日打掃廁所衛生一次3.每日送開水2壺至房間4.每月清洗床上用品一次5.每年清洗窗簾一次6.每日測量血壓、心率，必要時測體溫1清洗全部衣服2.每日整理床單一次3.夏季每日擦洗席子一次4.每周整理房間衣服（日用品）一次5.代配、代發藥物，代測血糖6代買飯菜備注：以上服務包含養老公寓內公共部位的活動服務以及園區國際交流中心內的各項公共活動服務服務費護理費收費標準護理等級費用三級護理200元/月（5折后）二級護理300元/月（5折后）一級護理700元/月專門護理1000元/月特別護理1500元/月收費模式為：入住保證金+床位費+服務費。每套預繳20-30萬元的押金、每32、年再繳約2-6萬元的床位費，另外再繳納服務費。該類型占總套數的20%左右。杭州金色年華/養生護理型公寓居家服務式公寓居家服務式公寓戶型面積套數比例套數50年價格一室兩廳77平米80%307385售罄7800元/一室一廳66平米10%39各剩5%7600元/兩室兩廳126平米10%397900元/杭州金色年華/銷售分析金色年華2008年7月一期投入使用，2009年推出居家型服務式公寓，早期入住30-40戶，截至到2015年初，一期居家型產品入住率達到90%左右，即約入住346戶，年均去化45戶左右（按100平米/戶），年均去化面積約4900平米。目前周邊在售住宅主要為轉塘板塊，為剛需板塊，距離本項目約2-3km，板塊內普通住宅售價1.1-1.5萬/平方米。金色年華50年售價約為周邊住宅售價的6折。前期首抓市區及周邊城市群的休閑養老客戶，后期隨著區域城市價值的提升以區域內自住養老的客戶為主整體客戶分析：客戶來源地以杭州本地為主，主要為休閑度假養老客戶為主，主要以度假養生為目的；客戶成長性分析：第一期以杭州市區及周邊城市群的休閑度假養生客戶為主，隨著區域城市價值的提高、配套的完善，二期產品區域內自住養老、養老度假及投資需求人士增多市區及周邊城市群高端休閑度假養老客戶為主投資客戶養老度假客戶區域自住客戶金色年華客戶發展趨勢前期后期杭州金色年華/客戶分析