午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、民宿客棧民宿專題研究說明：本研究大部分內(nèi)容引用“奇創(chuàng)旅游規(guī)劃咨詢機構(gòu)”。本研究成果只供內(nèi)部交流使用，不可公開發(fā)行。目錄：一：民宿的概念及起源二：目前發(fā)展現(xiàn)狀三：投資經(jīng)營研究民宿客 棧棧民棧客 宿棧概念及起源民宿的概念及起源民棧客 宿棧一：民宿的概念及起源概念及起源民宿一詞，最早源自日本的民宿(音 Minshuku)。風(fēng)情民宿是指利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀慌c人文景觀、生態(tài) 環(huán)境資源及特色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營，為游客提供鄉(xiāng)野生活 之住宿處所。民宿不同于傳統(tǒng)的飯店旅館，也許沒有高級奢華的設(shè)施，但它 能讓人體驗當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并體驗有別于以往的生活。風(fēng)情民宿脫胎2、于“農(nóng)家樂”，但產(chǎn)業(yè)形態(tài)高于“農(nóng)家樂”。時下盛行的 民宿旅游如洋家樂-風(fēng)潮，就從一片原屬于低度發(fā)展的行業(yè)中，創(chuàng)造出了 欣欣向榮的景象，并正在深刻地改寫著中國鄉(xiāng)村旅游與休閑度假旅游的的型態(tài)。民棧客 宿棧世界各國及地區(qū)民宿發(fā)展世界各國及地區(qū)民宿案例國內(nèi)民宿、客棧發(fā)展國內(nèi)民宿、客棧案例民宿目前發(fā)展現(xiàn)狀民棧客 宿棧二：目前發(fā)展現(xiàn)狀世界各國及地區(qū)民宿發(fā)展1歐洲農(nóng)莊式民宿(Accommodation in the Farm)經(jīng)營，讓一 般民宿能夠享受農(nóng)莊式田園生活環(huán)境，體驗農(nóng)莊生活。2加拿大假日農(nóng)莊(Vacation Farm)的模式，提供一般民宿假日可 以享受農(nóng)莊生活。3美國美國都多見居家式民宿(Hom3、estay)或青年旅舍(Hostel)，不刻意布置的 居家住宿，價格相對賓館要便宜。5臺灣臺灣的風(fēng)情民宿發(fā)軔于1981年左右，最早大規(guī)模民宿發(fā)展的地區(qū)是墾丁國 家公園，起因于假日旅游區(qū)旅館床位供應(yīng)不足，登山旅游者借住山村房舍而起，有空屋人家因而起意掛起民宿的招牌，或直接到飯店門口、車站等地招攬游客，從而興起此行業(yè)。采用許可制。6日本利用日本式的個人住房所經(jīng)營的住宿設(shè)施，采用許可制。近幾年來，風(fēng)情民宿開始風(fēng)靡中國大陸，在麗江、在廈門、在杭州，一家比 一歐洲臺灣美國加拿大民棧客 宿二：目前發(fā)展現(xiàn)狀世界各國及地區(qū)民宿案例歐洲民宿卡茲城堡項目位置：法國-朗格多克-魯西永區(qū)經(jīng)營規(guī)模：16 間客房客房價格4、：約 1736 元/間/晚棧客 棧民棧客 宿二：目前發(fā)展現(xiàn)狀世界各國及地區(qū)民宿案例加拿大民宿村里的古怪小屋項目位置：Spences Bridge,BC,加拿大經(jīng)營規(guī)模：4 間客房客房價格：494 元/間/晚棧客 棧民棧客 宿二：目前發(fā)展現(xiàn)狀世界各國及地區(qū)民宿案例美國民宿花園工作室公寓項目位置：舊金山,CA,美國經(jīng)營規(guī)模：3 間客房客房價格：1045 元/間/晚棧客 棧民棧客 宿棧二：目前發(fā)展現(xiàn)狀世界各國及地區(qū)民宿案例日本民宿上野之家民宿項目位置：日本國 東京都 臺東區(qū) 東上野經(jīng)營規(guī)模：約 10 間客房客房價格：300-1000 元/間/晚民棧客 宿棧二：目前發(fā)展現(xiàn)狀世界各國及地區(qū)民宿案例臺灣民5、宿“日據(jù)時期”的兒童診所民宿項目位置：臺灣花蓮市節(jié)約街經(jīng)營規(guī)模：5 間客房客房價格：300 元/間/晚棧客 棧民棧客 宿棧二：目前發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)住宿產(chǎn)品發(fā)展歷程國營住宿產(chǎn)品（20 世紀 80 年代以前）住宿產(chǎn)品以國營飯店、招待所為主外資高端酒店（20 世紀 80 年代）1980-1988 年，外資進入中國，帶來先進管理經(jīng)驗和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，合資或外資單體酒店成為高端酒店的市場主體星級標(biāo)準(zhǔn)酒店（20 世紀 90 年代）1989-1998 年，市場經(jīng)濟的發(fā)展催生高端酒店標(biāo)準(zhǔn)化需求，外資、合資和民營酒店數(shù)量迅速增加，酒店評星體系逐漸完善經(jīng)濟標(biāo)準(zhǔn)化酒店（20 世紀 90 年代-2010 年代）20 世紀 906、 年代以來，大眾雛形需求迅速增加，經(jīng)濟型酒店盛行；商務(wù)出行是主體，對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的需求催生經(jīng)濟連鎖酒店迅速擴張個性化住宿（目前）近年，我國旅游度假需求增長迅速，大眾出行主體由商務(wù)轉(zhuǎn)向個人，消費主體由 60 后、70 后轉(zhuǎn)向 80 后乃至 90 后，客棧等個性化住宿的需求明顯增加2011-2013 年，特色客棧投資年均增長 13.1%，超過行業(yè)整體增長率 3 個百分點。從整體行業(yè)態(tài)勢來看，借助于電子商務(wù)及互聯(lián)網(wǎng)平臺的信息流通優(yōu)勢，以及自助游市場規(guī)模的急劇拉升，中等價位、具有明確特色定位的中小規(guī)模民宿及客棧相關(guān)市場份額開始凸顯，并在未來 5 年內(nèi)成為行業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)者。中國客棧（民俗酒店）業(yè)發(fā)展報告民棧7、客 宿棧二：目前發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)常常將客棧、民宿、家庭旅館三個概念混淆使用，三者無嚴格、明確的界定邊界說明：此次專題研究不對這三種住宿形式做深入?yún)^(qū)分。客棧（狹義）民宿（B&B）家庭旅館（Homestay）共性大多為民居改造而成，住宿規(guī)模小概念古代酒店的稱號，國內(nèi)專有，泛指規(guī)模較小，建筑|裝修|服務(wù)具有當(dāng)?shù)匚幕厣囊环N住宿類型。利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所。以家庭為經(jīng)營主體的旅館。較之前兩者，成本低、價格低、住宿體驗較簡陋。特色富有當(dāng)?shù)匚幕厣嗖捎脗鹘y(tǒng)建筑，如木質(zhì)樓閣、四合院落等多采用農(nóng)莊民宿形式8、，與鄉(xiāng)村旅游結(jié)合家庭為經(jīng)營主體國內(nèi)重點區(qū)域麗江、大理、陽朔、西塘、杭州、廈門、北京等臺灣、秦皇島北戴河舟山（普陀山）、三亞、廈門國外重點區(qū)域/日本、歐陸國家鄉(xiāng)村地區(qū)歐美國家旅游發(fā)達地區(qū)生長環(huán)境古城古鎮(zhèn)或歷史文化濃郁的旅游城市鄉(xiāng)野地區(qū)旅游熱點區(qū)域國內(nèi)民宿客棧發(fā)展民棧客 宿棧二：目前發(fā)展現(xiàn)狀階段20世紀90年代萌芽階段21世紀初期發(fā)展階段2010年以后拓展升級階段重點區(qū)域 麗江、大理、北戴河麗江、大理、北戴河；陽朔、鳳凰、廈門等麗江、大理、北戴河；陽朔、鳳凰、廈門等；杭州、西塘、同里等客棧性質(zhì) 純住宿補充特色體驗為主要吸引群體成為目的地吸引，單體開始走向精品化發(fā)展特點發(fā)展區(qū)域有限；居民自發(fā)開發(fā)為主9、；價格低廉、產(chǎn)品簡單有特色建筑和風(fēng)情的休閑度假型古城古鎮(zhèn)為主要發(fā)展區(qū)域；強調(diào)個性化、特色化風(fēng)格與體驗；外來經(jīng)營者普遍古城古鎮(zhèn)和特色旅游城市為主，區(qū)域快速拓展；多元發(fā)展，出現(xiàn)品牌化、精品化、連鎖化趨勢；出現(xiàn)客棧聯(lián)盟等行業(yè)組織；電商進軍客棧在線預(yù)訂領(lǐng)域。2010年，攜程開始進軍客棧在線預(yù)訂領(lǐng)域；2012年去哪兒網(wǎng)就開通了客棧民宿頻道，目前客棧頻道日均訪問量已經(jīng)超過50萬；2014年第2季度，我國在線客棧民俗預(yù)訂市場規(guī)模達1.3億元，環(huán)比增長58.5%，同比增長333.3%。國內(nèi)客棧發(fā)展歷程國內(nèi)民宿客棧發(fā)展民棧客 宿棧目前發(fā)展格局麗江大理陽朔鳳凰同里周莊烏鎮(zhèn)杭州西塘廈門二：目前發(fā)展現(xiàn)狀梯隊代表區(qū)域客10、棧數(shù)量第一梯隊麗江3000多家陽朔2000多家大理1300多家第二梯隊廈門1000多家鳳凰600多家西塘800多家杭州近千家第三梯隊烏鎮(zhèn)300多家周莊150多家同里100來家國內(nèi)民宿客棧發(fā)展民棧客 宿棧國內(nèi)客棧資源依托二：目前發(fā)展現(xiàn)狀1賞景度假結(jié)合自然的景觀或是精心規(guī)劃的人工造景，如萬家燈火的夜景、滿天星斗、庭園景觀、草原花海或是高山大海等。2原住民部落依托比較獨特鮮明的原住民文化吸引游客，發(fā)展民宿。（如少數(shù)名族文化聚集村落。）3農(nóng)村體驗在傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村中，除提供有農(nóng)村景觀、體驗農(nóng)家生活之外，并有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的體驗活動，配套觀光果 園、觀光菜園、觀光茶園等。4特殊自然資源如溫泉、火山坑、溶洞等11、不可復(fù)制的資源為吸引點。5 歷史文化（復(fù)古）其住宿環(huán)境均為古厝所整修，或以古建筑的式樣為設(shè)計藍圖，提供游客深切的懷舊體驗。6藝術(shù)體驗由經(jīng)營者帶領(lǐng)游客體驗各項藝術(shù)品制作活動，包括揑陶、雕刻、繪畫、木屐、果凍蠟燭、天燈制作等，游客 可親手創(chuàng)造藝術(shù)作品，體驗鄉(xiāng)村或現(xiàn)代的藝術(shù)文化饗宴。7運動參與通過設(shè)置一些有地域特色的簡單休閑運動作為吸引點。國內(nèi)民宿客棧發(fā)展民棧客 宿棧二：目前發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)民宿客棧發(fā)展目前主要經(jīng)營模式經(jīng)營模式代表項目1分散式地方居民自行開發(fā)經(jīng)營民宿。各旅游風(fēng)景區(qū)目前大部分民宿2協(xié)會型由當(dāng)?shù)卣疇款^形成行業(yè)協(xié)會，制定標(biāo)準(zhǔn)，有居民依照標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)經(jīng)營民宿。江浙一代風(fēng)景名勝區(qū)3整體打造、分散經(jīng)營12、由某一組織或企業(yè)統(tǒng)一包裝開發(fā)民宿再轉(zhuǎn)包給當(dāng)?shù)鼐用窕蚪M織經(jīng)營。江西省婺源縣 篁嶺古村4整體經(jīng)營由某一組織或企業(yè)統(tǒng)一包裝開發(fā)經(jīng)營民宿。浙江上虞guerouel village天福庵村法式民居浙江桐廬巴比松世界民宿村蘆茨土屋篁嶺古村法國山居民棧客 宿棧二：目前發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)民宿客棧案例蘆茨土屋項目位置：杭州桐廬蘆茨灣經(jīng)營形式：獨立經(jīng)營經(jīng)營規(guī)模：9 間客房客房價格：980-1780 元/間/晚配 套：餐飲、娛樂、停車民棧客 宿棧二：目前發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)民宿客棧案例篁嶺古村項目位置：江西省婺源縣江灣鎮(zhèn)篁嶺村經(jīng)營形式：集中開發(fā)-轉(zhuǎn)租經(jīng)營經(jīng)營規(guī)模：147 棟古宅客房價格：400-800 元/間/晚配 套：配套齊全13、民棧客 宿棧二：目前發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)民宿客棧案例法國山居項目位置：浙江省 德清縣 莫干山鎮(zhèn) 紫嶺村經(jīng)營形式：集中開發(fā)-集中經(jīng)營經(jīng)營規(guī)模：30 間客房左右客房價格：3200-8900 元/間/晚配 套：配套齊全民棧客 宿棧產(chǎn)品與游客投資與回收經(jīng)營模式發(fā)展困境經(jīng)營管理困境投資經(jīng)營研究民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究游客特點產(chǎn)品與游客散客 以背包客、自由行游客為主；青睞自助游的散客，更喜歡特色化的住宿產(chǎn)品；客棧發(fā)展成熟區(qū)域的散客比重都高。年輕人 “中國客棧民宿預(yù)訂市場用戶調(diào)研”顯示，18-35 歲的用戶占中國在線客棧民宿預(yù)訂用戶的近 90%。2014 年中國客棧民宿預(yù)訂用戶年齡分布十大自由行境內(nèi)目的地（2014、12 年）17歲以下18-25歲18-25歲26-35歲26-35歲36-45歲36-45歲46-55歲56歲以上8%38%38%50.7%50.7%8.8%8.8%1.5%0.2%8.8%1.5%0.2%數(shù)據(jù)來源：易觀智庫2014 年中國客棧在線民宿預(yù)訂市場調(diào)研報告數(shù)據(jù)來源：中國旅游研究院、攜程旅游 2013 年初發(fā)布的中國自由行發(fā)展報告排名目的地排名目的地1三亞6北京2廈門7成都3麗江8青島4九寨溝9西安5桂林10杭州廈門、麗江、桂林（陽朔）都是國內(nèi)目前客棧發(fā)展相對成熟的區(qū)域；北京為北方客棧發(fā)展相對較快區(qū)域；杭州為客棧發(fā)展興起區(qū)域。民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究游客特點產(chǎn)品與游客2014 年15、中國客棧民宿預(yù)訂用戶個人月收入分布近80%為 7000 元以下2014 年中國在線客棧民宿預(yù)訂用戶主要決策因素價格與特色是主要因素3000元以下25.3%3000元以下25.3%32%32%19.8%19.8%12.9%5.4%3.4%0.6%0.2%0.4%3001-5000元3001-5000元5001-7000元5001-7000元7001-10000元10001-15000元15001-20000元20001-25000元25001-30000元30001元以上0.2%其他交通方便，只要有錢，不愁沒車服務(wù)特色化，符合消費者個性化需求知名度高性價比高房間衛(wèi)生環(huán)境好，設(shè)施齊全離目的地距離較16、近，出門就是風(fēng)景區(qū)裝修有特色，有范兒提供接送機、門票、導(dǎo)游等多樣增值服務(wù)在影視、文學(xué)作品中出現(xiàn)過有停車場、超市等生活便捷措施有駐場歌手、篝火晚會等娛樂活動供應(yīng)麻將桌、臺球桌、桌上跑環(huán)等娛樂1.0%1.4%3.9%4.9%6.5%16.8%19.1%21.9%39.6%46.5%51.7%52.1%0%10%20%30%40%50%60%數(shù)據(jù)來源：易觀智庫2014 年中國客棧在線民宿預(yù)訂市場調(diào)研報告總結(jié)：客棧是國內(nèi)旅游散客化和休閑度假趨勢的產(chǎn)物，本質(zhì)上是一種個性化和深度游的體驗方式。雖然目前以低價為主，游客以背包客、驢友為主，以中低收入群體為主；未來，其產(chǎn)品與客群都必將走向多元化，特色化與體驗性17、才是客棧不變的吸引。民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究產(chǎn)品模式:【按吸引特色分】個性化客棧和服務(wù)型客棧是未來趨勢產(chǎn)品與游客客棧類型吸引點代表性客棧純住宿型滿足基本的住宿和安全衛(wèi)生需求，價格便宜麗江2005年以前的客棧；大部分初級的客棧觀景型依山傍水，或緊鄰風(fēng)景區(qū)，有觀景陽臺，具備良好的觀景視角大理洱海邊客棧；鳳凰沱江邊客棧；麗江閱古樓客棧個性主題型主題鮮明，每間客房都不一樣，建筑、室內(nèi)設(shè)計、裝飾等都極具特色 麗江、大理、廈門的品牌客棧或家庭旅館，如花間堂服務(wù)制勝型提供熱情友好的個性化服務(wù)、院落式的公共交流空間、并有小型的特色體驗項目，如手工等品牌客棧，如麗江的納西媽媽風(fēng)情客棧、瓦藍客棧民棧客 宿棧三18、：投資經(jīng)營研究產(chǎn)品模式:【按檔次分】客棧一般具備價格優(yōu)勢，未來將多元化發(fā)展，尤其旅游成熟區(qū)域產(chǎn)品與游客客棧類型價格區(qū)間特點代表客棧發(fā)展評價經(jīng)濟型100元/間以下為主，或按床位收費面向驢友、學(xué)生等；滿足基本住宿需求大部分初級的客棧初期較多小資型200-300/間為主面向追求品質(zhì)和情調(diào)的游客；設(shè)計個性化，有明顯的主人印記、注重“院子文化”麗江2008年之后建的大部分客棧目前主體精品型400元/間以上，600-800元較多面向高端人群；強調(diào)設(shè)計與服務(wù)，管理模式趨于企業(yè)化花間堂、少府獅山人家客棧、山上千里走單騎很少，麗江等地已有趨勢民棧客 宿三：投資經(jīng)營研究按檔次分 案例麗江北緯 27 度客棧（經(jīng)濟型19、）產(chǎn)品與游客項目位置：云南省 麗江經(jīng)營規(guī)模：11 間客房客房價格：105-218 元/間/晚棧客 棧民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究按檔次分 案例一米陽光客棧（小資）產(chǎn)品與游客項目位置：云南省 麗江 經(jīng)營規(guī)模：15 間客房客房價格：200-360 元/間/晚民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究按檔次分 案例花間堂（連鎖）（精品）產(chǎn)品與游客項目位置：云南省 麗江 花間堂客棧經(jīng)營規(guī)模：18 間客房客房價格：880-1680 元/間/晚民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究按檔次分 案例法云安曼（享受）產(chǎn)品與游客項目位置：杭州市西湖西側(cè)的山谷經(jīng)營規(guī)模：47 棟古宅客房價格：5865-10695 元/間/晚民棧客 宿棧三：20、投資經(jīng)營研究投資經(jīng)營主體投資與回收總體而言，外來投資者是趨勢；但當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y經(jīng)營對旅游的原真吸引和當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟效益都更有利，政府應(yīng)引導(dǎo)。目前，客棧的投資主體與經(jīng)營主體一般都是統(tǒng)一的，有麗江、杭州等部分地區(qū)出現(xiàn)聘用職業(yè)經(jīng)理人方式；未來，隨著客棧連鎖品牌的發(fā)展與成熟，很可能會出現(xiàn)投資主體與經(jīng)營主體分離的趨勢。投資經(jīng)營主體產(chǎn)權(quán)方物業(yè)獲得方式典型案例評價個人當(dāng)?shù)鼐用癞?dāng)?shù)鼐用褡杂胁糠旨彝ヂ灭^初期的主要方式特點：自發(fā)性，投資小，風(fēng)險小，管理服務(wù)水平較低。適用：一般在旅游發(fā)展初期，或者經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，居民市場意識較強、管理服務(wù)水平較高外來投資者當(dāng)?shù)鼐用褡赓U為主，或購買麗江大部分客棧最主要的方式特點：相對前者主21、動性更強，投資更大，風(fēng)險也更大，有一定的經(jīng)營管理水平，但嚴重依賴投資者個人。適用：一般在旅游快速發(fā)展期，旅游越成熟，外來投資者越多。企業(yè)當(dāng)?shù)鼐用褡赓U或購買中青旅西柵非常少見的方式特點：投資大，管理服務(wù)水平高，定位中高端。適用：具備良好發(fā)展條件的旅游區(qū)，且企業(yè)的資金實力和旅游管理水平高的情況。政府政府自有臺兒莊古城內(nèi)客棧非常少見的方式特點：投資大，企業(yè)化管理，主要為了先期培育或示范，最后還是會轉(zhuǎn)為市場化運作的。適用：旅游起步期，且政府有一定資金實力的情況。民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究投資經(jīng)營主體 投資與回收各地客棧投資經(jīng)營主體結(jié)構(gòu)棧客 旅游區(qū)客棧的外來投資經(jīng)營者占比麗江21世紀初僅8%，200822、年即達68%，目前90%大理80%（大理古城的大多數(shù)客棧平均3年就會經(jīng)歷一次轉(zhuǎn)讓）廈門約90%鳳凰約50%同里約90%西塘本地居民為主杭州本地居民為主民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究投資規(guī)模 客棧投資額總體呈現(xiàn)小規(guī)模特點，在成熟區(qū)域有快速增長趨勢以麗江的外來投資者投資客棧為例投資與回收客房數(shù)量 大多為 30 間以內(nèi)客房面積 大多為 10-30 平米，則客棧面積一般為 400-1000 平米（客棧一般都有較大的公共空間）。投資額 單間客房投資 2-10 萬，客棧投資總額一般在 40-300 萬，根據(jù)地區(qū)有差異，根據(jù)是否自有房產(chǎn)有差異區(qū)域客棧客房數(shù)量單間客房面積客棧投資額（萬元）麗江85%的客棧房間數(shù)23、量在20間以內(nèi)20-30平米為主2011年10個標(biāo)間的客棧的轉(zhuǎn)讓費一般為30-50萬，現(xiàn)在初始投資一般100-200萬，并出現(xiàn)千萬級的客棧鳳凰大多為20間以內(nèi)（38%為10間以內(nèi)，35%為11-20間，16%為21-30間，11%為20間以上）10-25平米為主 約50萬左右杭州大多為10間以內(nèi)20-30平米為主 100-300萬同里5-10間為主，基本都在30間以下12-20平米為主大部分為40-60萬左右。普通民宿客棧，投資額在6萬/間房（含公共區(qū)域），精品客棧則在10萬/間房左右，總投資額在60-100萬之間。投資成本投資額比重轉(zhuǎn)讓費直接裝修改造的無需轉(zhuǎn)讓費，目前稍微低端一點的客棧轉(zhuǎn)讓費24、一般在100-200萬元，好一點的一般可以到200-300萬元約30%-50%根據(jù)市場競爭情況會有較大差異租金一般300-400平米的客棧占地面積，一年的租金在28萬元左右，基本是五年一付約20%-30%根據(jù)市場競爭情況會有較大差異裝修成本按照納西風(fēng)格（或者是當(dāng)?shù)仫L(fēng)格）的土建筑以及房間軟裝，投入大約在100萬元左右約15%-50%根據(jù)客棧定位會有較大差異其他費用設(shè)備購置、辦證費用等約5%合計約300-600萬民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究投資規(guī)模麗江古城客棧單體規(guī)模投資與回收連鎖客棧品牌代表客棧名稱開業(yè)時間客房數(shù)（間）單間客房面（）價格春天客棧花園店20062515-30100-260半山假日觀25、景店20082120-35200-500觀景店20091820-30260-650千里走單騎24182007718-65300-600241620081830-96300-1300246620083/4000蘭庭苑20131725-45200-400真美木家苑20053520100-300少府獅山人家20094730-70300-1400古城、雪山古城夜全貌民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究投資規(guī)模鳳凰古城客棧單體規(guī)模投資與回收客棧名稱開業(yè)時間房型/面積房間數(shù)價格（旺季非假日）同類客棧情況鳳凰WS太空艙膠囊公寓2014微型艙位房 2.3/間2049-59元/床位房間面積小，數(shù)量極少鳳凰縣悅?cè)蓍w客棧226、012景觀蜜月房/觀景雙標(biāo)房 22-308200-250元絕大多數(shù)客棧均提供普通客房，分布較多鳳凰等你客棧2011帳篷房、標(biāo)間、大床房、三人房、套間、家庭房，15-301570-100元鳳凰時光如初見咖啡旅館2010江邊蜜月大床房、親水花園大床房、江景房18-2517200-500元鳳凰摩爾江景客棧2013親子方、蜜月房、江景房 房間1510100-260元集中分布在古城內(nèi)以及沱江兩岸，數(shù)量較多為鳳凰代表性客棧鳳凰萬千卉翠風(fēng)格小居2001標(biāo)臨江房，鳳求凰、綠野仙蹤、石頭記等特色房主題房12-2515150-318元鳳凰人家客棧2012標(biāo)間、江景房 20-2230120-680鳳凰老地方客棧2027、09江景房 10-1510120-680元鳳凰西風(fēng)瘦馬客棧2008306350元印象鳳凰公館2013特色套房 25-30平方米30350-1200元不等，500-700元為主。多為特色酒店、星級酒店內(nèi)客房，數(shù)量不多鳳凰私享家（江景店）2014多種主題套房、觀景房 25-408400-1000元棧客 民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究投資規(guī)模杭州客棧單體規(guī)模投資與回收客棧名稱開業(yè)時間客房數(shù)（間）單間客房面積（）房價（元/間.夜）山溝溝竹景園農(nóng)家樂20041113-2372/80/90/108如來心靈客棧20112912-15218/258/268/298水杉曉廬精品酒店客棧2011815-40228/28、258/268/288/388新龍門客棧連鎖20112012-1580/90/118湖悅居客棧2013818-20262/280西湖小事客棧2013912-16173/194/211/228/245/313藍蓮花開主題客棧20131413-25229/289/299/359西湖同里西溪濕地民棧客 宿三：投資經(jīng)營研究投資回收 客棧盈利性很大程度上受旅游區(qū)游客基礎(chǔ)影響投資與回收盈利方式 基本都是以客房收入為主，少部分客棧尤其是連鎖品牌客棧，有餐飲、休閑娛樂收入。客房價格 近 2/3 在 200 元以下，近 90%在 300 元以下。入住率 熱點的休閑度假型旅游區(qū)，入住率都在 80%以上；觀光型旅游29、區(qū)入住率不太樂觀。投資回報期 一般最好的情況是 2 年，5 年左右比較正常。區(qū)域盈利方式客房價格入住率投資回報期/率麗江一般客房收入占95%以上，少數(shù)客棧有餐飲平均價格集中在150-300元之間旺季在90%以上（其中80%的客棧入住率為100%）；淡季也有70%，5-10月為最旺季，1-2月為最淡季2-5年 按照云南信息報對麗江投資客棧老板的訪談，一般投資300萬，5年左右能收回成本80%在200元以內(nèi)，門票新政后下降較明顯旺季一般在80%以上，門票新政后明顯下滑，有個別很有特色的客棧入住率不受影響2-4年 門票新政后影響暫不明鳳凰普通客棧平均價格集中在150-300元之間，精品客棧在500-30、600元約50%；觀光型景區(qū)，游客基礎(chǔ)有限，客棧經(jīng)營情況總體不是很好3-5年 自有房產(chǎn)，年回報率約30%。租房開客棧，年回報率約20%同里一般在300元左右，有上升趨勢，出現(xiàn)七八百甚至上千的客棧旺季一般在90%以上，平均約85%2-6年 隨著競爭加劇，投資傾向精品化、高端化，回報期有拉長趨勢杭州棧客 棧棧客 鳳凰古鎮(zhèn)民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究客棧價格投資與回收100-199元45.3%0-99元0-99元100-199元200-299元200-299元300-399元400-499元500-599元19.9%19.9%45.3%22.1%22.1%6.4%3.8%0-99元100-199元231、00-299元300-399元400元及以上0.9%600元以上1.6%38%42%13%6%1%0-99元100-299元300-499元500元以上57.8%23.0%13.9%5.3%數(shù)據(jù)來源：易觀智庫 2014 年中國客棧在線民宿預(yù)訂市場調(diào)研報告數(shù)據(jù)來源：奇創(chuàng)機構(gòu)根據(jù)攜程網(wǎng)整理2014 年中國客棧民宿在線預(yù)訂價格分布 87%為 300 元以下鳳凰客棧價格分布（旺季）-攜程網(wǎng) 80%為 300 元以下西塘客棧價格分布-攜程網(wǎng) 81%為 300 元以下民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究經(jīng)營模式客棧經(jīng)營的主要方式，95%以上客棧為單體經(jīng)營；定位多元化，中低端為主，投資門檻較低，中小投資者為主；投資32、者個人經(jīng)營管理；客棧經(jīng)營的新生方式，極少部分品牌客棧的發(fā)展方向；多基于一定的品牌效應(yīng)進行擴展，定位中高端，單店投資額相對較高，前期擴張需要較大資金支持；標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)管理趨勢；單體經(jīng)營的客棧，在較長階段內(nèi)都會是客棧發(fā)展的主體；連鎖客棧雖占比很小，卻是趨勢。一方面，連鎖客棧都是已經(jīng)有一定品牌基礎(chǔ)的優(yōu)秀客棧，在市場競爭中處于領(lǐng)先地位；另一方面，品牌連鎖利于規(guī)模化，所需要解決的關(guān)鍵問題是規(guī)模化的同時還能不失甚至強化單體客棧的多元個性。單體經(jīng)營連鎖經(jīng)營連鎖客棧發(fā)展情況【擴張條件】內(nèi)外兼顧成熟旅游區(qū)：約 80%的連鎖客棧出自麗江；高端創(chuàng)始人：連鎖客棧的創(chuàng)始人大多為具有高學(xué)歷、專業(yè)管理經(jīng)驗的高端人士。【品牌33、定位】中高端為主單店投資千萬級：真美單店投資在 500-1000 多萬；花間堂周莊店投資 2000 多萬；客房定價千元級：80%的客房價格都是 600 元以上，約三成為 1000-2000 元。【擴張情況】快速小規(guī)模集中式時間集中：連鎖客棧大多從 2010 年開始擴張；速度較快：基本年均擴張 1-3 家，且有加快趨勢；區(qū)域集中：連鎖客棧還是主要在客棧成熟區(qū)域拓展，如麗江、大理、陽朔、江南古鎮(zhèn)；規(guī)模有限：客房大多不超過 20 間；連鎖客棧多為 3-5 家；棧客 民棧客 宿棧連鎖客棧品牌第一家店出現(xiàn)地區(qū)第一家店開業(yè)時間開始連鎖擴張時間連鎖擴張區(qū)域目前客棧數(shù)量（家）創(chuàng)始人及背景平均單店客房數(shù)（間）客34、房價格（元/間.夜）花間堂麗江大研古城2010年2011年麗江、香格里拉、江浙（蘇州、杭州、同里、周莊）13張蓓；曾為曼哈頓商務(wù)酒店集團副總裁20880-1680真美麗江大研古城2005年2007年麗江、陽朔、大理12鄭傳勇，日本海歸35200-2000他鄉(xiāng)故事麗江大研古城2010年2010年麗江為主5深圳市他鄉(xiāng)故事酒店管理顧問有限公司7120-600麗江童話麗江大研古城2010年2012年全在麗江615300-600正福草堂同里2001年2006年同里、周莊、麗江（后退出）3陸譽夫；古琴家、作家、主持人7400-1200西風(fēng)瘦馬鳳凰2008年2010年西塘、大理等316100-300久棲西塘35、20102011西塘312100-300三：投資經(jīng)營研究經(jīng)營模式連鎖客棧發(fā)展情況花間堂真美他鄉(xiāng)故事麗江童話西風(fēng)瘦馬民棧客 宿棧案例 花間堂三：投資經(jīng)營研究經(jīng)營模式連鎖客棧發(fā)展情況花間堂定位唯美人文客棧，瞄準(zhǔn) 30-50 歲中高端旅游度假商務(wù)人士，且以女性為主。主要在云南和江浙古鎮(zhèn)擴張，是目前擴張最快的客棧品牌。客棧品牌客棧分店開業(yè)時間地域客房數(shù)量（間）客房均價（元/間.夜）花間堂（13家，另1家在建，1家毀）植夢院2010年麗江18780怡池院2011年麗江17780隱泉院2011年麗江8880編織院2012年麗江12780聽荷院2012年麗江12780清塵院2012年麗江18650墨香院2036、12年麗江束河19780圣地藝術(shù)空間2012年（2014年毀于火災(zāi)）香格里拉3不詳周莊花間堂2012年周莊20980問云山莊2013年麗江121580圣地花間堂2013年香格里拉27950蘇州花間堂2013年蘇州81680西溪花間堂2014年杭州631200閬中花間堂2014年四川20880同里花間堂在建同里民棧客 宿棧案例 真美三：投資經(jīng)營研究經(jīng)營模式連鎖客棧發(fā)展情況真美是麗江首家度假旅館；經(jīng)過 9 年發(fā)展，旗下已擁有 11 家門店，包括 6 家中高端、5 家適中型和 1 家經(jīng)濟型。客棧品牌客棧分店開業(yè)時間地域客房數(shù)量（間）客房均價（元/間.夜）真美（12家，其中1家轉(zhuǎn)讓）木家苑店2005.37、12麗江35200-400和美店2007.6麗江33400-1080獅子山店2009.4麗江47300-880瀘沽湖店2009.7（2012年轉(zhuǎn)讓）麗江木石緣店2010.12麗江52300-1080陽朔西街瑗源店2011.9陽朔72200-880開陽店2012.1麗江21500-2080少府店（獅山少府人家客棧）2012.12麗江45560-2280雙廊店2013.3大理17350-860大理古城店2013.6大理15248-348大理洱海精品酒店2013.8大理34300-1080陽朔遇龍苑店2014.3陽朔23400-900民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究發(fā)展困境營銷困難主要問題 小投資與專項38、投入的矛盾缺資金，客棧多為中小投資，專項營銷投入有限；隨著市場競爭加劇，一方面，依托第三方網(wǎng)絡(luò)營銷平臺將成為趨勢，且客棧與周邊景點門票、交通等其他旅游產(chǎn)品打包銷售，即客棧被整合進目的地產(chǎn)品包的方式來銷售將成為趨勢；另一方面，體驗經(jīng)濟與網(wǎng)絡(luò)時代，游客日趨重視體驗與口碑，基于網(wǎng)絡(luò)的口碑效應(yīng)將倒逼客棧本身的產(chǎn)品與服務(wù)更快提升。營銷渠道簡述評價自發(fā)營銷通過微博微信、論壇、口碑等方式成本低、不系統(tǒng)；適用于大眾化客棧，但效果有限自建網(wǎng)站客棧自建獨立網(wǎng)站成本高，效果好；適用于極少數(shù)品牌客棧第三方營銷平臺網(wǎng)絡(luò)營銷平臺，如去哪兒、攜程、藝龍、淘寶等有效、有一定成本，單一的預(yù)訂功能為主；未來趨勢，適用于大部分客棧39、客棧聯(lián)盟成本低，但以協(xié)調(diào)為主，而非以營銷為主，故效果有限；可采用，但不是營銷的主要手段其他非網(wǎng)絡(luò)營銷平臺使用較少，將逐漸被淘汰民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究發(fā)展困境營銷困難我國客棧在線預(yù)訂平臺現(xiàn)狀國內(nèi)主要在線客棧預(yù)訂平臺客棧覆蓋數(shù)量（數(shù)據(jù)截至 2014 年第 2 季度）2014 年中國在線客棧民宿預(yù)定用戶主要預(yù)定網(wǎng)站去哪兒網(wǎng)攜程旅行網(wǎng)藝龍旅行網(wǎng)淘寶旅行美團美團同程旅游大眾點評途牛旅游網(wǎng)agodaAirbnb馬蜂窩親芒果多驛站其他窮游百度糯米酒店自營網(wǎng)站B74.3%38.0%25.3%18.8%12.5%11.0%7.3%6.9%4.9%4.3%4.3%3.3%2.7%2.4%2.4%1.8%1.40、8%6.3%0%20%40%60%80%數(shù)據(jù)來源：易觀智庫2014 年中國客棧在線民宿預(yù)訂市場調(diào)研報告排序平臺覆蓋客棧數(shù)量（萬家）1去哪兒32淘寶旅行2.23美團1.54攜程1.45藝龍0.96青芒果0.4民棧客 宿棧三：投資經(jīng)營研究經(jīng)營管理困境政府管理困境主要問題 規(guī)模化發(fā)展與客棧個性化特色的矛盾主要問題 客棧先天難滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致的無證經(jīng)營對于單體客棧，其經(jīng)營管理基本依賴投資者個人，最終由市場優(yōu)勝劣汰；對于連鎖客棧，追求規(guī)模效應(yīng)是連鎖擴張的重要原因，規(guī)模效應(yīng)實現(xiàn)必須依賴標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和管理；但客棧的核心競爭力在于特色，是非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。這種先天矛盾使得連鎖品牌客棧幾乎都會面臨經(jīng)營管理的困境41、。解決方法可能在于，在堅持產(chǎn)品非標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，盡量剝離可被標(biāo)準(zhǔn)化的流程進行標(biāo)準(zhǔn)化管理。運營管理的主要問題花間堂對策效果運營成本高組團式發(fā)展（每個分店約6-9名服務(wù)人員，人房比約0.5：1）即將客棧按區(qū)域分組團（如大麗江組團、江南組團），區(qū)域分公司建立市場、行政、財務(wù)部門，分店只配備必要的前廳接待和服務(wù)人員。有一定的效果，但受區(qū)域限制，相對的規(guī)模效應(yīng)只能在組團內(nèi)部實現(xiàn)，跨組團無效，故總體效果有限。人才瓶頸（非標(biāo)準(zhǔn)化的高素質(zhì)管理人才）自設(shè)教學(xué)基地 為了培養(yǎng)人才，花間堂在“植夢”院對面弄了一個教學(xué)基地，傳授專業(yè)技能和朋友式的待客理念。有一定效果，但相對于其發(fā)展速度而言是杯水車薪。現(xiàn)狀：全國大部分客棧都是無證經(jīng)營客棧多為古民居改建而成，外部交通、建筑間距等無法滿足消防安全等要求，故政府不能批準(zhǔn)其取得工商許可證。如廈門鼓浪嶼僅 13%的家庭旅館是合法經(jīng)營。目前對策：政府默認：如麗江、西塘等大部分的無證經(jīng)營客棧，由于市場的強大需求，政府基本都是默認其存在。彌補措施：如西塘景區(qū)管理委員會下設(shè)“安全保障部”,將旅游部門與公安部門合作，定期對民居客棧進行安全檢查,并組織居民進行消防安全學(xué)習(xí)，防止民居客棧出現(xiàn)安全隱患。客棧協(xié)會認證：如同里的大部分客棧都不能辦理工商許可證，而由同里客棧協(xié)會頒發(fā)客棧認證。