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1、物業管理方案 項 目 名 稱：XXXX縣安置房物業管理方案提 交 單 位：XXXXXXXXX有限責任公司提交單位全權代表： XXXXX - 23 -目 錄管理服務理念和目標- 3 -物業概況- 3 -管理機構運作方法及管理制度- 4 -小區管理組織機構圖：- 4 -廉租房小區經理的管理職責- 5 -主要管理人員的職責分工、日常管理制度和考核辦法- 5 -主要管理服務人員的培訓方案- 7 -物業服務工作的質量標準- 7 -物業管理服務方案- 9 -物業公用設施設備的維護保養方案；- 9 -物業管理區域內環境清潔保潔方案；- 11 -物業管理區域內公共秩序及公共安全維護方案；- 12 -綠化及附屬2、設施的維護、保養方案；- 13 -業主、使用人裝飾裝修管理服務方案；- 13 -機動車和非機動車管理服務方案，含地面車位和地下車庫（含自行車庫）；- 15 -物業維修和管理的應急措施- 15 -突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施；- 15 -雨水、污水管及排水管網阻塞的應急措施；- 16 -消防應急措施；- 17 -社區文化及和諧社區建設方案- 18 -小區底層商鋪的運營管理方案- 19 -公司概況- 21 -人員配備情況- 22 -物業公司年度收支預算- 23 -管理服務理念和目標XXXXXXXX有限責任公司始終堅持“締造經典物業品牌、共創高尚人文空間、探索未來生活方式、延續物業開發理念”的3、企業宗旨。以物業管理服務為基礎，以提供物業管理延伸服務為業務重點，以社會效益、經濟效益和環境效益的和諧統一為目標。運用超前的管理理念和創造性的思維，不斷探索物業管理新模式，積極參與行業競爭，在推動物業管理行業發展的同時，不斷開辟新的業務領域。以創新的服務，持續地滿足客戶變化的需求為導向，用心極致，滿意加驚喜，讓業主在驚喜中找到富有人生”的服務理念，為客戶提供優質、周到、滿意、稱心的服務。物業概況XXXX安置小區共XX個，分別是XXX小區、XX小區、XX小區等，都是六層無電梯建筑，總建筑面積約 平方米，總戶數為 戶，已入住 戶，其中公共租賃房 套，入住 戶，經濟實用房 套，入住 套，一共 棟 個4、單元。XX廉租房XX廉租房XX廉租房XX廉租房XX廉租房XX廉租房XXXX安置房管理機構運作方法及管理制度小區管理組織機構圖：廉租房小區管理處中央值班調度室物業管理部檔案部財務部保安、消防部保潔部綠化養護部維修保養部停車場管理部廉租房小區經理的管理職責監管各部門員工的日常工作、編制員工輪值表；及時溝通各階層工作人員、檢討工作表現；確保小區的清潔、安保、綠化等工作的完成情況以及排水、空調、防火系統的正常維護。能夠第一時間處理廉租房投訴事件，并確保事件以圓滿解決；遇有突發事件時，及時趕赴現場，指揮員工并控制場面；熟悉種種緊急情況處理步驟，如防火設施、緊急出口位置等。主要管理人員的職責分工、日常管理5、制度和考核辦法（1）主要管理人員包括：維修人員、保潔人員、綠化人員、保安隊成員、停車場管理員。其職責分工如下：維修人員，執行修繕程序或其他應急職務，在進行維修工作時，盡量避免對用戶造成不便。若涉及停電、停水時，須上報維修主管再由上級決定，并發出書面通告預先通知。各修繕記錄應及時提交、按時檢查緊急系統，如抽水機，后備電力系統等。保潔部人員，負責打掃及清潔所有公共地方及公共設施設備，如公共走廊，樓梯，電梯大堂，管理處，洗手間及天臺等；各種廢棄用品應及時收集處置妥當；清潔及清除排水系統，以防堵塞。在小區經理指示下執行其他清潔職務或特別服務。綠化人員，負責廉租房小區草坪、花卉、樹木等的養殖及維護，及時6、修剪整形，保持觀賞效果。定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防旱、防凍。要及時噴灑藥物，預防病蟲害。保安隊成員，負責小區內24小時公共秩序的維持，保障小區安全；對進出小區的車輛進行登記、引導停放；實行來訪登記制度，對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主和有關部門，并協助采取相應措施。（2）日常管理制度和考核辦法廉租房小區管理人員的管理制度主要集中在兩方面：工作秩序、考勤管理。工作秩序上，要求員工工作時間內不得無故離崗、串崗，嚴禁使用公司電話聊天、觀看與工作無關的書報雜志等。考勤管理上，要求員工每日及時到崗、進入工作狀態7、，請假手續要嚴格按照置業公司制定的考勤管理制度執行?？己宿k法是基于上述兩點的表現情況，再結合小區居民對員工工作滿意程度來綜合評價，另外，要考慮見義勇為，事跡突出的工作者，和小區居民對各管理人員投訴情況。主要管理服務人員的培訓方案培訓時間一般為新員工到職第一周集中培訓，內容包括：全面理解物業管理服務概念、完善服務意識， 掌握各類崗位職責、管理范圍，主要是：保安管理、保潔管理、維修管理、消防管理、意外事件處理等。對應的崗位員工需集中接受相應職責的授課和培訓。培訓結果將直接與員工評定掛鉤，作為員工通過試用期的參考依據。物業服務工作的質量標準各種物業服務標準不同，具體如下：（1）房屋管理對房屋共同部位8、進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，提出維修建議，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，根據業主的決定，組織維修；每日巡查1次小區各棟樓層、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；主要路口設有標識，公共配套設施、場地有明顯標志。（2）公用設施設備維修養護：對共用設施設備進行日常管理和維修養護；建立共用設施設備檔案、設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；保證設施設備運行正常；對共用設施設備定期組織巡查，做好9、巡查記錄，需要維修的及時編制維修、更新改造計劃，根據業主的決定，組織維修或者更新改造。保障消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。保障小區紅線內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。（3）協助維護公共秩序小區內24小時公共秩序維護值勤，對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控；進出小區的車輛停放有序，安全通行，引導車輛有序通行、停放；實行來訪登記制度，對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及10、時報告業主和有關部門，并協助采取相應措施。（4）保潔服務按層設置垃圾桶，每日清運2次。小區里紅線內道路、廣場、停車場、綠地、樓道、大堂、樓梯扶手等保潔內容都隨時保潔。雨水井、污水井每周檢查1次，每半年清掏1次；化糞池每月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。（5）綠化養護管理草坪生長良好，及時修剪和補裁補種；花卉、綠籬、樹木應及時修剪整形，保持觀賞效果；定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防旱、防凍；定期噴灑藥物，預防病蟲害。（6）社區文化：每年開展社區文化活動不少于4次。時間定于節假日期間，活動內容關注以下幾個方面：老年人比賽（棋牌類、太極拳、太極劍、11、書、畫），小朋友社會實踐（開展學雷鋒活動、講故事）。每次活動資金標準：小于500元物業管理服務方案物業公用設施設備的維護保養方案物業設施設備方案依據按（1）4層以上住宅的恒壓變頻每半年檢查一次，并做詳細記錄。（2）商業網點、物業用房及綠化用水系統每一年檢查一次，并做詳細記錄。對于在檢查中或是業主發現的生活水箱有損壞，不能使用的情況，本物業公司提供為業主更換的服務，更換的水箱將按物業公司購進設備的價錢對業主進行收取。因為考慮到廉租房的業主是農民工等收入比較低，在外工作時間比較長，生活系統的使用不會過于頻繁。對于更換設備是按最低價向業主收取，也是考慮到農民工的收入比較低這個特點。生活排水系統每一年12、檢查一次。同上供配電系統每月檢查一次，并做詳細記錄。供電設備包括消防電氣、應急照明，電梯、生活泵、樓道照明、半地下室照明等按二級負荷供電。用電設備直接涉及到用戶的生活質量和安全保障，所以檢查頻率要略微大一些。照明系統每三個月檢查一次農民工普遍是早出晚歸型的群體，所以照明系統一定要保持在能夠正常使用的狀態。防雷接地系統夏季每月檢查一次。尤其是在雨季消防電氣每年應對安裝的所有探測器檢查測試一遍，其他報警、警報、聯動設備的功能試驗也應根據系統運行情況進行相應試驗和檢查測試。這個項目在廉租房項目中是起模范作用的。所以對于小區的消防安全要重視。弱電系統地下車庫的有線電視機房出現問題時要及時維修，做到早發13、現，早解決。保安監控系統，每周檢查一次?？紤]到農民工的早出晚歸，白天家里沒人，為了保障小區內業主的生活安全，保安監控系統檢查的頻率要比較大一些。物業管理區域內環境清潔保潔方案； 位置清潔頻次樓層屋檐清潔1次/15天樓梯清掃1次/日、清拖1次/3天樓梯墻面清擦1次/周樓層玻璃清擦1次/周消防門每周1次/周小區道路清掃1次/日、沖洗1次/月室內公共場所清拖1次/日地下車庫沖洗1次/月、管網清掃1次/月清掃1次/3天雨棚、連廊清潔1次/周垃圾桶清潔2次/日采光井清潔1次/周路燈清潔1次/3天社區活動中心清潔1次/2天物業用房清潔1次/日設備用房清潔1次/周備注：為了廣大業主的利益，小區物業負責的各項14、清潔工作充分考慮到小區業主的特點，對于業主不常涉及的區域采取清掃頻次降低的方法，以求最大限度的為業主降低物業開支的同時保障物業管理區域內的各項清潔保潔工作到位。衛生人員分配：每棟3人，同時此3人負責本棟樓附屬的車位，車棚的清潔。社區活動中心，清潔人員為3人。地下車庫、物業用房和設備用房，分配5人。計劃清潔人員為55人。此人數會根據建成的小區具體情況，酌情增減。物業管理區域內公共秩序及公共安全維護方案；（1）公共秩序方案定期更換變動的業戶資料定時檢查門崗值班情況及值班記錄每次租戶搬遷須及時做好資料變更記錄對人員出入情況進行監控管理業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地 （15、2）公共安全維護方案定期更換巡邏路線定期檢查紅外報警系統定期檢查公共部位安全情況全程控制上報的室內報警處理過程定期檢查閉路監控系統定期檢查電梯系統定期檢查消防栓，消防門及消防通道的通暢情況注：保安人員人數計劃為10人，具體的工作情況會因建成的小區的具體情況，進行人員分配的調整。綠化及附屬設施的維護、保養方案；綠化作業包括小區內所有公共區域內繁榮草坪、地被、水生植物的澆水、施肥、病蟲害防治、修剪造型等日常養護。（1）地被類、草坪、水生植物等要做到適時適量澆水，保證正常生長的水分供應。（2）定期對小區內的花草樹木進行修剪，控制草坪高度，以保持整體美觀。（3）枯木、爛木要及時清除并補進新的植物。（416、)適時施肥，保證肥料供應充足。（5）加強病蟲害防治，春季進行一次全面殺菌，夏季嚴格控制病蟲害。（6）綠化機具及藥品管理：使用剪草機、綠籬機等機動綠化工具后，立即進行清潔處理，并對軸承、齒輪等聯接部位上潤滑，放置在干凈通風的地方；綠化藥品分類放置在干凈通風的地方，使用時，需稀釋的藥品嚴格按照藥品使用說明按比例稀釋，防止損傷植物或浪費藥品。（7）日常巡視工作要到位，綠化帶內的垃圾要及時清除。（8）對破壞綠化帶的單位或個人要及時制止并交由物業懲戒。業主、使用人裝飾裝修管理服務方案；（1）受理業主的裝修申請由業主或裝修方填寫裝修申請表向客服部遞交房屋產權證復印件、裝修合同復印件、裝修公司資質證明復印件17、營業執照復印件、施工材料清單及合格證。由業主和裝修方向客服部提交裝修圖紙客服部登記后轉至工程部進行審圖如裝修需動墻體的應引導業主或裝修方至房管局辦理審批。*注：如非業主本人進行裝修申請的還須填寫裝修委托授權書原則上不允許裝修工人在小區內留宿（如確需留宿的應有業主簽署裝修人員留宿擔保書）（2）審批裝修方所提交裝修圖依據國家高層民用建筑設計防火規范及小區使用手冊中的相關規定審核圖紙以確保圖紙符合規范。（3）消防安全方面審核工作由保安人員負責。（4）相關部門負責對室內裝修過程進行管理檢查施工室內內外的公共設施設備的保護情況、工作時間是否有噪音施工及施工進度情況。檢查施工室內的消防狀況施工人員紀律及18、其他存在安全隱患的違章事項（如：垃圾清理、裝修材料擺放、施工車停放等）。裝修時間：上午8：00-12：00 下午2:00-18:00 周末及法定節假日施工不得產生噪音。（5）竣工備案裝修完工后，有物業檢查，如有違章裝修或滲、漏、堵、損壞等情況，業主和裝修單位須按責任修復或賠償；如無上述情況，物業給予辦理裝修竣工備案登記。（6）違約處理對任何違章裝修行為，裝修人及裝修單位應承擔違約責任，物業中心有權制止、責令改正，并報請政府相關部門予以處罰。機動車和非機動車管理服務方案，含地面車位和地下車庫（含自行車庫）；（1）自行車按小區內設置的自行車棚和自行車擺放范圍，進行停放，禁止隨意停擺。（2）機動車對19、進出車輛進行登記，查驗停車憑證，對無證車輛可以拒絕停放或放行；對小區內的疏導有需要時，業主需要積極配合。對于大型的貨車的停放問題，需要與物業部門進行溝通，避免停放在地面車位。地下車位的停放應遵照管理員的指揮。物業維修和管理的應急措施突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施；（1）物業項目員工應清楚知道物業項目配電室之位置，同時亦需確保此機房不受外力之沖擊，以保證其可隨時啟動；(2)立即通知相關維修人員進行修理，如在辦公時間以外，可通過保安監控中心召喚工程人員至現場緊急搶修；(3)無論在任何情況下，除專業對口并執有上崗證的維修人員外，任何管理人員均不得自行修理，此舉除可能觸犯法律外，亦可能引致性命危險20、；(4)業主、使用人自用部位：如物業維修人員不能修復，則盡快撥打相應的水、電、媒報修電話，配合修復；并安撫業主；小區物業管理范圍：如物業項目管理處接獲供電局之有關停電、斷水、無煤氣通知，應盡快通知所屬經理，同時亦需發生告示通知住戶；(5)禁止任何人于停電期間使用電梯；(6)預備手提照明；(7)加強留意于停電、斷水、無煤氣期間物業項目內之保安工作；(8)應錄詳情于監管記賬簿內。雨水、污水管及排水管網阻塞的應急措施；（1）接到雨、污水管及排水管網阻塞報修信息后，立即通知共用部位、設施設備維護員到位進行檢查；（2）檢查堵塞原因，確定堵塞的位置；（3）打開檢查口，清理堵塞，并放水沖洗，直至能正常使用；21、（4）處理事故時注意設立告示牌，提請過往的人員注意安全；處理流程如下：公共部分：基本措施（將檢查井中的沉積物用鉤勺掏清，隨后用毛竹片進行疏通，再用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來回拉刷，同時放水沖淤）；如還疏通不了時，則要在堵塞位置上進行破土開挖，采用局部起管疏通、重新接管的辦法進行疏通。私人部分：如業主或使用人不在，應及時通知業主和使用人，同時應書面通知居委或警署并得到確認，爭取及時處理；首先判斷堵塞物的位置，在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣管等處，采用人工或機械疏通；如無效時，則進行大開挖，排除堵塞。（5）處理完畢后，通知環境維護人員對現場進行清理；（6）如無法及時恢復的，在建筑區劃顯著位置以書面22、形式告知相關區域業主、使用人；（7）雨、污水管及排水管網阻塞事故處理完畢后，對事故進行詳細記錄，分析總結原因，以書面形式報告相關負責人。消防應急措施；（1）消防警鐘誤鳴接到消防警鐘鳴響信號時，應立即確認消防警鐘鳴響的具體位置；通知就近巡邏秩序維護員前往查看，確定是否發生火災或警鐘誤鳴；若確認是有效消防報警，按照消防安全事故應急預案處置；若確認是消防警鐘誤鳴，通知控制中心重新設置警鐘，并做好相關區域人員的安撫和解釋工作；通知消防設備維保單位檢查和維修。（2）消防花灑頭爆裂若發現消防花灑頭爆裂滲水，應立即通知控制中心；就近巡邏秩序維護人員迅速趕往現場查看，確認爆裂原因；若是因為火警而爆裂，按照消防23、安全事故應急預案處置；若是意外爆裂，通知控制中心靜止警鐘，并通知設施設備維護人員關閉閥門，到場協助處理；記錄事故現場情況，保全相關證據，并拍照存案；通知環境維護人員到場處理積水；通知消防設備維保單位檢查和維修。（3）發生火警時的應急措施如火警成立，現場保安員應立即向監控中心保安員匯報火勢情況。同時現場保安員立即使用該區域消防器材先投入滅火工作。監控中心保安員立即通知管理處經理、保安主任，工作如下。第一組人員：保留監控中心、出入口保安人員。救火人至著火區域相鄰區域收集滅火器材，送至著火區域。其余人員到達現場后，由保安主任帶領，選用針對性滅火器材，運用掌握的消防技能投入補救。嚴格執行救火指揮部下達24、之各項命令。監控中心保安員應立即開啟應急廣播系統通知人員從安全通道疏散。根據救火指揮部的命令，監控中心人員負責向外報警工作，應報清：物業名稱、門牌號碼、所處路口、燃燒性質及面積、電話、報警人姓名。出入崗保安員應指引消防隊，由最近通道進入現場。第二組人員：織疏散客戶，實施人員疏散?，F場保安員做好火災現場的警戒工作，嚴禁客戶、無關人員進入該區域，防止竊案的發生。消防隊進場后，根據其需要介紹小區、火災情況，配合做好滅火工作。同時臨時救火指揮部自動撤消。保安主任在火災撲滅后做好現場保護工作并配合檢查，協助調查失火原因，統計火災損失，并做好書面報告逐級上報。社區文化及和諧社區建設方案（1）社區黨建：對社25、區離退休黨員、下崗失業黨員、流動黨員進行管理和定期教育。建立完善社區教育網絡，采取多種形式（板報、社區報紙、社區講座等）在居民中廣泛開展學教活動，使社區居民樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀，養成健康的生活方式，不斷提高自身素質和文化品位。（2）社區服務：發展社區服務項目，如社區醫院、衛生服務站、活動站等便民社區服務，推進社區服務向社會化方向發展，滿足社區居民日益增長的物質、文化需求。（3）社區治安：對社區治安人員入職嚴格篩選，監管和定時檢查，建立治安聯防網絡，重視對暫住人口和流動人口的管理，密切注視社區動態和熱點問題，及時消除社區不穩定因素，保障人民群眾的正常生活和生命財產安全。（4）社區環境26、：定期檢查小區內的各項配套設施并完善，繼續推行垃圾袋裝化管理，廣泛開展大環境綠化美化工作（綠化、噴泉等），為居民群眾營造良好的居住環境。（5）文明祥和：社區內閱報欄、科普欄，定期更換，黑板報要經常宣傳居民遵紀守法、明禮誠信。組織引導廣大居民群眾積極參加各類健身活動，增強社區居民體質，豐富居民群眾精神文化生活。（6）社區特色：以綠色環保溫暖舒適為中心，保證小區的綠化面積，垃圾分類，娛樂休閑設施完備，如涼亭、健身設施、噴泉、廣播。小區底層商鋪的運營管理方案（1）嚴格審查商戶相關的批文和執照。（2）凡屬裝修的商鋪,在施工前須到客戶中心申報辦理裝修手續,并獲得批準后方可進場施工。（3）各裝修商鋪須按相27、應的裝修規定進行裝修,如違反相關規定,物業公司有權作出相應處理。(4）不得亂張亂貼影響鋪面的雅觀行為。凡屬設置的各種招牌、廣告牌,在安裝前須先到客戶中心申報辦理相關手續,并獲得批準后方可安裝。否則,按有關法規,限期拆除。（5）文明經商,不得占道經營,不得欺行霸市,不得違反工商、稅務及國家有關法令。（6）講究衛生,不得隨地放置垃圾,不得亂堆亂放其它物件。違者,經勸導仍未配合改善的,則采取相應的停止服務措施。(7)各商鋪在經營時,不得制造出過大噪聲或排放出炊事濃煙干擾其他住戶的正常生活。（8）主動配合小區的正常管理,自覺交繳各種應交的費用。（9） 如果有其他業主或物業可能會投訴到環衛部門，經查屬實28、，立即采取停業整頓等相關措施。（10） 若違反相關規定條款者,所造成的一切損失及責任,由相關當事人(業主/使用人)自行承擔。公司概況及人員配置公司概況企業名稱營業執照號企業地址物業管理資質法人代表聯系電話聯系人傳真Email公司歷史業績公司榮譽公司人員規模人員配備情況小區名稱崗位名稱人數備注物業管理中心綜合/行政/機動含財務、行政、維修、電工等XX廉租房小區秩序維護人員保潔人員XX廉租房小區秩序維護人員保潔人員XX廉租房小區秩序維護人員保潔人員XX連續放小區秩序維護人員保潔人員XX廉租房小區秩序維護人員保潔人員合計物業公司年度收支預算收支項目單價面積/數量金額備注 收入預算物管費停車費車位出租費經營用房其他有償服務合計工資預算職位項目經理客戶維護財務人員行政管理人員設備維護秩序維護清潔維護合計管 理 費 用預算項目金額備注辦公用品/耗材交通費通信費保潔用品/耗材保安用品耗材綠化費服裝費稅金合計毛利潤總計