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1、1地地價價 2開開發(fā)發(fā)商商萬科集團(tuán) 3土土地地成成本本 4第第三三方方團(tuán)團(tuán)隊隊 前前期期策策劃劃 設(shè)設(shè)計計興業(yè)建筑師（國際）有限公司 銷銷售售企企劃劃新景祥 銷銷售售代代理理新聯(lián)康 物物業(yè)業(yè)管管理理萬科物業(yè) 5主主要要指指標(biāo)標(biāo) 占占地地面面積積133000m2 容容積積率率1.6 住住宅宅建建面面206000m2 商商業(yè)業(yè)建建面面6000m2 其其他他配配套套建建面面1000m2 6主主要要產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型本次推出為小面積單身公寓-先鋒座 7市市場場環(huán)環(huán)境境分分析析 優(yōu)優(yōu)勢勢 光明城市前兩期推出的這三年，是南京地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的 時期，而項目所在的河西奧體板塊是是南京市“一城三區(qū)” 整體規(guī)劃中2、的重點(diǎn)區(qū)域。經(jīng)過近三年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域內(nèi)配 套日趨成熟，一個融景觀、文化于一身，集產(chǎn)業(yè)、辦公、居 住于一體的現(xiàn)代化的大都市形象正呼之欲出。隨著現(xiàn)代化新 城區(qū)的漸成，河西奧體板塊將逐步“完善中部、提升北部、 啟動南部”，引導(dǎo)商務(wù)商業(yè)及房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。河 西片區(qū)規(guī)劃人口55萬人。光明城市推出的時期，河西板塊的 大部分項目品質(zhì)已趨于同質(zhì)化。 劣劣勢勢生活配套略顯單薄,生活便捷程度低 8宗宗地地條條件件分分析析 優(yōu)優(yōu)勢勢 萬科光明城市三期位于一、二期西面，地理位置比前期要好 。小區(qū)內(nèi)挖的人工湖在奧體板塊獨(dú)一無二，整體景觀在奧體 一帶比較值得推薦。 劣劣勢勢 在小區(qū)位置上，光明城市所在地塊不是非3、常好。盡管卷煙廠 對周邊的樓盤都有影響，但是對于萬科光明城市的影響是最 直接的，而高架橋高壓線的噪音灰塵和輻射影響也比較明 顯（對三期影響降低）。 9其其他他特特殊殊背背景景因因素素分分析析 整個光明城市社區(qū)沒有學(xué)區(qū)歸屬，對有子女即將入學(xué)的年輕 購房者來說具有一定的購買抗性 10 決決策策分分析析 客客戶戶定定位位首次購房的較年輕群體 整整體體概概念念定定位位精裝，時尚，前衛(wèi)， 對對市市場場和和宗宗地地劣劣勢勢的的解解決決注重區(qū)內(nèi)綠色植物的種植，使區(qū)內(nèi)環(huán)境明顯區(qū)別于區(qū)外 對對市市場場和和宗宗地地優(yōu)優(yōu)勢勢的的利利用用以河西區(qū)域中央生活區(qū)定義突出居住優(yōu)勢 11 主主要要產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型價價格格 精裝小戶型公寓：10000元/平方米（裝修成本8001000元/平方米） 12 各各產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型區(qū)區(qū)域域均均價價 8400元/平米(毛坯) 13 客客戶戶結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)/去去化化速速度度與與區(qū)區(qū)域域一一般