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1、第六部分：二手房交易典型個案詳細分析八第六部分：二手房交易典型個案詳細分析八 案例案例43，客戶周某買了一套二手房并簽了買賣合同，但賣主并不是該房屋的產權人，他說，客戶周某買了一套二手房并簽了買賣合同，但賣主并不是該房屋的產權人，他說 過幾天房屋的產權人就是他了，這種情況下簽訂的買賣合同有效嗎？過幾天房屋的產權人就是他了，這種情況下簽訂的買賣合同有效嗎？ 分析：所簽合同中的產權主體有問題，應該說該合同是無效的。因為出售房屋的主體必須是 該房屋的所有權人，非所有權人出售他人房屋的，其買賣行為無效。如果房屋的產權為數人 共有的，還必須征得所有共有人的同意才能出售，出售共有房不避艱險時，須提交所有共2、有 人的書面同意證明。因此，上家必須先將該房屋產權轉為他自己的，才能與你簽買賣合同， 否則交易是有一定風險的。 案例案例44，客戶準備購買一套二手房，但是該房屋只有使用證沒有房產證，經過公證可以轉，客戶準備購買一套二手房，但是該房屋只有使用證沒有房產證，經過公證可以轉 讓土地使用證，能不能購買該套房屋？讓土地使用證，能不能購買該套房屋？ 分析：這個房子原則上是沒法買的，從合同法規定不動產交易必須經過相關部門登記，房產 證權屬沒有經過登記肯定是所有權人不是你， 沒有辦法進行過戶手續。 購房人一定要樹立一 個觀念，實際上很多相應的法律法規，從以往歷史來講，很多房屋在計劃經濟條件下比如使 用權或者原3、來單位即便購買了，沒有土地這一塊兒，包括公房再上市，經濟適用房再上市， 在住房制度的改革過程中， 將來會看到市面流通的房子一定是房地一體的， 有土地沒有房子 或者有房子沒有土地這個房產的產權是不干凈的， 所以購房人一定要樹立一個房地一體的概 念，房屋和土地的相應權屬關系應該是契合的，否則在交易、出售、轉讓、出租、抵押上都 會發生法律問題。 案例案例45，張先生今年，張先生今年6月由于急需一筆資金周轉生意，愿意把一套貸款月由于急需一筆資金周轉生意，愿意把一套貸款27萬元的商品房以萬元的商品房以 低價出售，但是該房屋在建行的貸款仍有低價出售，但是該房屋在建行的貸款仍有18萬元沒有還清。孫女士看中張先生這套房子，萬元沒有還清。孫女士看中張先生這套房子， 但是孫女士也需要通過按揭貸款方式購房。雙方通過中介簽訂了房屋買賣合同，同意以但是孫女士也需要通過按揭貸款方式購房。雙方通過中介簽訂了房屋買賣合同