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1、2015建筑法規案例分析建筑法規案例分析第三小組目錄1案例概況2案例介紹3案例分析4法院判決5相關法律條文一、案例概況一、案例概況2013年,黃先生收房時發現新房陽臺有裂縫,屋頂墻面有滲水,而且還赫然寫著個大大的“修”字。 為此,黃先生要求開發商維修,但房子4次都沒修好,最后黃先生干脆將開發商上海綠地寶島置業有限公司告上法院。2013年3月31日,黃先生花201萬元買下位于上海市崇明縣城橋鎮綠地曼哈頓小區的一套新房,并已按約付清全部購房款。 雙方簽訂的上海市商品房預售合同明確規定綠地公司將在2013年5月20日之前將房屋交付黃先生。2013年5月20日,黃先生接到了綠地公司的通知,要其前去辦理2、房屋交接手續，黃先生在交付物業管理費、維修費，并在商品 房結算及進戶憑證、業主交房文件接收及承諾、入住登記表上簽字后，經實地驗房時發現房屋北側露臺有裂縫，北側房屋的頂部有滲水痕跡、東北墻面上有滲水并寫有“修”字，露臺有裂縫，小房間頂部有滲水，門窗亦存在質量問題，故未領取該房屋的鑰匙。因此未簽署房屋交接書及辦理房屋交接手續，同時,當場向工作人員提出修復房屋再交付使用的要求；二、案例介紹二、案例介紹2013年6月26日,小區物業通知黃先生第二次驗房,黃先生發現原來新房的問題并沒有從根本上修好,只是表面填補,于是第二次拒收新房；2013年8月14日,物業再次通知驗房,黃先生發現露臺裂縫未修好,再次拒3、收新房；2013年10月13日,黃先生再次去驗房,發現問題仍未修復,并得到了綠地公司施工經理“一個月內修好”的保證,但一個月過后,房屋未完全修復,第四次拒收新房。他與綠地公司四次交涉,但均未果,無奈之下,故黃先生以房屋主體結構質量不合格、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用拒收房屋，綠地公司應按約承擔逾期交房的違約責任為由將綠地公司告上法庭。原告（黃先生）：1、上海市商品房預售合同復印件一份，證明原、被告之間存在商品房 買賣合同關系及明確了雙方權利義務；合同中約定,綠地公司將在2013年5月20日之前將房屋交付黃先生,如未在合同約定期限內將房屋交付,應當向黃先生支付違約金,違約金按黃先生已付房價款4、日萬分之二計算約定的最后交付期限的第二天起算至實際交付之日止。2、購房發票復印件二份，證明原告已經付清全部購房款；3、上海市新建住宅質量保證書及住宅質量分戶驗收合格證明書，證明被告承諾保障系爭房屋的質量；4、原告給被告的信及回執，證明原告向被告反應系爭房屋質量有問題；5、保修工作聯系單及物業管理人員書寫系爭房屋存在的質量問題，證明系 爭房屋確實存在質量問題；6、照片一組，證明系爭房屋存在質量問題。三、案例分析被告(綠地公司)：1、已經將房屋修復并按照合同約定如期交付，原告也已經接收房屋，不存在違約行 為，被告為證明其辯稱，向 本院提交商品房結算及進戶憑證、業主交房文件接收及承諾、入住登記表，證5、明原告已經接收了系爭房屋。2、證據3只有在交付驗收時才會出具，可證明被告已經交付房屋3、證據6與本案無關，不能證明系爭房屋主體結構存在問題 。因為在2013年3月31日，原、被告簽訂的上海市商品房預售合同補充條款中約定：在房屋交付過程中發現質 量問題（主體結構不合格除外），裝修和設備標準達不到合同約定的標準等均不影響交接手續的辦理，原告不得據此延遲或拒絕辦理該房屋的交接手續，被 告在房屋交付后根據合同約定向原告承擔修復、補償等責任； 案件梳理：原、被告于2013年3月31日簽訂的上海市商品房預售合同系 雙方真實意思表示，合法有效。 原告認為：雖在2013年5月20接到了綠地公司要其前去辦理房屋6、交接手續的通知,原告亦辦理了商品房結算及進戶憑證、業主交房文件接收及承諾、入住登記表等手續。但在驗收房屋過程中，原告房屋有滲水等質量問題而拒絕領取房屋鑰匙，故未完成房屋交付手續。 被告認為：除房屋主體結構不合格外，原告不得延遲或拒絕辦理房屋交接手續，如有質量問題，向原告承擔修復等責任，其已按約完成了房屋交付手續。 問題1、怎樣才能認定房屋主體質量有問題？2、怎樣才算房屋交接成功？法院法院: :根據司法解釋規定,在雙方沒有特別約定的情況下,房屋的轉移占有即綠地公司向黃先生交付了房屋鑰匙,才視為交付房屋完成。 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條現黃先生在驗收房7、屋時發現綠地公司交付的毛坯房存在嚴重瑕疵,致使其無法對房屋進行正常的裝修使用,故黃先生以房屋主體結構質量不合格、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,拒收房屋應為合理理由,綠地公司應按約承擔逾期交房的違約責任。 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十二條、第十三條 。商品房銷售管理辦法第三十五條崇明縣法院還認為,黃先生要求綠地公司修復并交付房屋,綠地公司同意修復。并且在修復后再次通知黃先生驗收房屋的時間,視為重新達成交付房屋的時間。而綠地公司無書面證據足以證明已通知黃先生驗收并交付房屋。庭審過程中,在崇明縣法院組織下,黃先生、綠地公司于2014年7月7日進行了房屋驗收8、,故視為綠地公司已向黃先生交付了房屋。四、法院判決四、法院判決被告上海綠地寶島置業有限公司于本判決生效之日起十日內向原告黃學忠 支付逾期交付房屋的違約金應按約定自2013年5月21日起至2014年7月7日止（計411天）向原告承擔以201萬為本金，按日萬分之二計算的逾期交房違約金165，222元。依據為中華人民共和國合同法第一百一十一條、商品房銷售管理辦法第三十條。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照中華人民 共和國民事訴訟法第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案案件受理費人民幣3，564元，由被告上海綠地寶島置業有限公司負擔。五、本案例中涉及到的相關法律9、法規五、本案例中涉及到的相關法律法規中華人民共和國合同法第一百一十一條 質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。商品房銷售管理辦法第三十五條 商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。商品房銷售管理辦法第三十條 房地產開發企業應當按照合同約定10、，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋11、第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。補充1：怎樣認定房屋主體質量不合格？建筑法第60條規定：“建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復。”在通常情況下，所謂主體結構質量不合格包括三種情況：一、房屋交付前未經驗收。二、雖然在交付前經過驗收但驗收不合12、格。三、房屋交付使用后房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。補充補充2 2：成都市預售商品房交付資料和步驟：成都市預售商品房交付資料和步驟成都市房管局出臺成都市預售商品住房交付使用流程管理規定，2013年4月12日起實施。1、九類資料：在規定中明確規定，商品住房交付使用時，房地產開發企業應當在交付現場顯著位置向買受人公示9類資料：一、商品住房買賣合同約定竣工驗收合格的證明；二、新建住宅附屬設施設備交付使用備案證明；三、住宅工程質量分戶驗收結果表；四、商品房面積實測報告；五、物業服務承接查驗協議；六、住宅質量保證書；七、住宅使用說明書；八、商品住房所有權登記中涉及的相關稅、費、維修資金繳存標準；九、13、房地產開發企業受理處理商品房交付中投訴的相關負責人及其聯系方式。2、房屋交付四步流程：規定中明確，第一步，需要房地產開發企業首先核實購房人身份。而買受人本人因故不能親自到場的，可出具書面授權文件，授權他人或者其他組織辦理。第二步，要查驗房屋狀況。房地產開發企業應當協助買受人現場查驗房屋狀況，并與買受人對房屋交接查驗情況予以書面記錄。第三步，要確認房屋建筑面積及相關費用結算。房地產開發企業應當與買受人確認房屋建筑面積，并結算實測面積差異產生的費用。已約定由房地產開發企業代為辦理商品住房所有權登記手續的，房地產開發企業依約代收相關稅費；買受人選擇自行辦理所有權登記手續的，房地產開發企業不得強行代收相關稅費。第四步，則是辦理房屋占有、使用的交接手續（交鑰匙）。觀謝看謝