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1、CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES120072007年年1111月月建筑規劃基本知識及其實際應用建筑規劃基本知識及其實際應用CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES2主主 要要 內內 容容主主 要要 內內 容容基本術語及其概念基本術語及其概念 土地面積的衡量指標土地面積的衡量指標 居住區用地（居住區用地（R R）的分類的分類 建筑容量指標建筑容量指標 住宅按層數的分類住宅按層數的分類實際應用要點掌握實際應用要點掌握 建筑容量的控制建筑容量的控制 建筑平均層數的控制建筑平均層數的控制 與規劃設計有關的投資經濟指標計算與規劃設計2、有關的投資經濟指標計算CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES3基本術語及其概念基本術語及其概念基本術語及其概念基本術語及其概念CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES4基本術語及其概念基本術語及其概念基本術語及其概念基本術語及其概念土地面積的衡量指標土地面積的衡量指標土地面積的衡量指標土地面積的衡量指標公頃公頃 (ha) (ha) 1 1公頃公頃= =（100100100100）=10,000=10,000 平方公里平方公里 1 1平方公里平方公里= =（1,0001,0001,0001,000）=1,000,000=1,0003、,000 畝畝 1 1畝畝=60=60平方丈平方丈=6,000=6,000平方尺平方尺=6,0009666.67=6,0009666.67 各項指標的各項指標的互換關系互換關系 1 1平方公里平方公里=100=100公頃公頃 1 1公頃公頃1515畝畝 1 1平方公里平方公里15001500畝畝 1 1畝畝666.67666.67 CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES5基本術語及其概念基本術語及其概念基本術語及其概念基本術語及其概念居住區用地（居住區用地（居住區用地（居住區用地（R R）的分類的分類的分類的分類住宅用地住宅用地（R01）住住宅宅建建筑筑基基底4、底占占地地及及其其四四周周合合理理間間距距內內的的用用地地（含含宅宅間間綠綠地地和宅間道路等）的總稱。和宅間道路等）的總稱。公共服務公共服務設施用地設施用地(R02)一一般般稱稱公公建建用用地地，是是為為居居住住配配建建的的各各類類服服務務設設施施的的用用地地，包包括建筑基底占地及其所屬的場院、綠地和停車場等。括建筑基底占地及其所屬的場院、綠地和停車場等。道路用地道路用地(R03)居住區道路和配建的居民汽車地面停放場地的總和。居住區道路和配建的居民汽車地面停放場地的總和。 公共公共綠綠地地(R04)供供居居民民共共享享的的集集中中綠綠地地，包包括括組組團團綠綠地地和和其其它它塊塊狀狀、帶帶狀狀5、綠綠地等。地等。CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES6建筑容量指標建筑容量指標建筑容量指標建筑容量指標建筑建筑容積率容積率(FAR(FAR） 指建筑物地面以上各層面積的總和與建筑基地面積的比值，通常是一個小指建筑物地面以上各層面積的總和與建筑基地面積的比值，通常是一個小 于于1010的數字。的數字。 在規劃指標文件中通常也表示為在規劃指標文件中通常也表示為“每公頃多少平方米每公頃多少平方米”。例如：每公頃。例如：每公頃2 2萬萬 平方米，即容積率為平方米，即容積率為2000020000（）（）/10000/10000（）（）=2.0=2.0。 容積率直接體現6、建筑總體量，是影響總體品質和投資回報率的重要指標。容積率直接體現建筑總體量，是影響總體品質和投資回報率的重要指標。基本術語及其概念基本術語及其概念基本術語及其概念基本術語及其概念建筑密度建筑密度（D D） 指建筑物底層建筑面積指建筑物底層建筑面積( (總和總和) )與建筑基地面積的比率，通常用與建筑基地面積的比率，通常用“ “ % ”% ”表示。表示。 建筑密度直接影響建筑物的間距、高度，是關系總體品質的重要指標。建筑密度直接影響建筑物的間距、高度，是關系總體品質的重要指標。綠地率綠地率 居住區用地范圍內各類綠地面積的總和占居住區占地總和的比率居住區用地范圍內各類綠地面積的總和占居住區占地總和7、的比率(%)(%)。 包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路紅線內的綠地。包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路紅線內的綠地。 新建小區不應低于新建小區不應低于30%30%，舊區改建不宜低于，舊區改建不宜低于25%25%。CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES7住宅按層數的分類住宅按層數的分類住宅按層數的分類住宅按層數的分類低低 層層 住住 宅宅指一至三層，且總高度小于、等于指一至三層，且總高度小于、等于10米的居住建筑。米的居住建筑。基本術語及其概念基本術語及其概念基本術語及其概念基本術語及其概念多多 層層 住住 宅宅指指四四層層至至八八層層8、，且且總總高高度度大大于于10米米，小小于于、等等于于24米米的的居居住住建筑。建筑。高高 層層 住住 宅宅指大于八層（不含八層），且總高度大于指大于八層（不含八層），且總高度大于24米的居住建筑。米的居住建筑。小小高高層層住住宅宅指指大大于于八八層層，小小于于十十二二層層，且且高高度度小小于于32米米的的居居住住建建筑筑。屬屬于非規范的通俗概念，主要用于滿足建筑消防的不同要求。于非規范的通俗概念，主要用于滿足建筑消防的不同要求。CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES8實際應用要點掌握實際應用要點掌握實際應用要點掌握實際應用要點掌握CITY INTEGRATE9、D RESIDENTIAL SERVICES9居住建筑小于商辦建筑；居住建筑小于商辦建筑；密度與建筑高度成反比；密度與建筑高度成反比；密度與用地規模成反比；密度與用地規模成反比；板式高層住宅的合理密度一般在板式高層住宅的合理密度一般在15%15% 20%20%之間；之間；居住建筑群的混合密度一般在居住建筑群的混合密度一般在252530%30%。獨立式住宅（別墅），小于獨立式住宅（別墅），小于20%20%；低層住宅，小于低層住宅，小于30%30%；多層住宅，小于多層住宅，小于30%30%；高層住宅，小于高層住宅，小于25%25%；高層商辦建筑，小于高層商辦建筑，小于50%50%。建筑容量的控制建10、筑容量的控制建筑容量的控制建筑容量的控制建筑密度（覆蓋率）建筑密度（覆蓋率）建筑密度（覆蓋率）建筑密度（覆蓋率）根據根據住宅規劃設計規范住宅規劃設計規范，各類，各類建筑的覆蓋率都有不同的控制值：建筑的覆蓋率都有不同的控制值： 根據規劃設計的實踐經驗，建筑密根據規劃設計的實踐經驗，建筑密度的一般變化規律是：度的一般變化規律是： 實際應用要點掌握實際應用要點掌握實際應用要點掌握實際應用要點掌握CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES10地下室的建筑面積不計；地下室的建筑面積不計；半地下室在室外高度半地下室在室外高度1 1米時，不計米時，不計 建筑面積；建筑面積；對高11、度對高度2.22.2米的空間，不計建筑面積；米的空間，不計建筑面積；對屋頂層建筑面積對屋頂層建筑面積1/81/8標準層建筑面標準層建筑面 積的，不計建筑面積。積的，不計建筑面積。 獨立式住宅（別墅），在獨立式住宅（別墅），在0.3 0.3 0.40.4之間；之間；低層住宅，在低層住宅，在0.7-0.90.7-0.9之間；之間；多層住宅，在多層住宅，在1.0-1.81.0-1.8之間；之間； 高層住宅，在高層住宅，在1.8-2.51.8-2.5之間；之間；高層商辦建筑，在高層商辦建筑，在2.5-4.02.5-4.0之間。之間。建筑容量的控制建筑容量的控制建筑容量的控制建筑容量的控制容積率容積率容12、積率容積率根據根據住宅規劃設計規范住宅規劃設計規范，各類，各類建筑的容積率都有不同的控制值：建筑的容積率都有不同的控制值： 在規劃設計的實踐中，容積率的計在規劃設計的實踐中，容積率的計算最為重要，相關要點：算最為重要，相關要點：實際應用要點掌握實際應用要點掌握實際應用要點掌握實際應用要點掌握CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES11總建筑面積總建筑面積建筑基底總面積；建筑基底總面積； 容積率容積率覆蓋率（覆蓋率（FAR/DFAR/D）。）。建筑平均層數的控制建筑平均層數的控制建筑平均層數的控制建筑平均層數的控制估算平均層數估算平均層數同類別建筑的平均層數同類別13、建筑的平均層數一般變化規律：一般變化規律： 與容積率成正比；與容積率成正比； 與覆蓋率成反比與覆蓋率成反比實際應用要點掌握實際應用要點掌握實際應用要點掌握實際應用要點掌握一般經驗數據：一般經驗數據： 獨立別墅，覆蓋率獨立別墅，覆蓋率20%20%，容積率，容積率=0.4=0.4，平均，平均2 2層；層； 低層建筑，覆蓋率低層建筑，覆蓋率30%30%，容積率，容積率=0.9=0.9，平均，平均3 3層；層； 多層建筑，覆蓋率多層建筑，覆蓋率30%30%，容積率，容積率=1.8=1.8，最高平均，最高平均8 8層；層； 高層建筑，覆蓋率高層建筑，覆蓋率25%25%，容積率，容積率=2.5=2.5，最14、高平均，最高平均2020層。層。CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES12與規劃設計有關的投資經濟指標計算與規劃設計有關的投資經濟指標計算與規劃設計有關的投資經濟指標計算與規劃設計有關的投資經濟指標計算單位建筑面積的土地成本計算單位建筑面積的土地成本計算 土地總成本與總建筑面積得比值，又稱土地總成本與總建筑面積得比值，又稱“土地樓面價土地樓面價”，是規劃設，是規劃設 計過程中必須計算的一個重要經濟指標；計過程中必須計算的一個重要經濟指標；實際應用要點掌握實際應用要點掌握實際應用要點掌握實際應用要點掌握 在已知每畝土地價格時，通過容積率可以計算樓面價：在已知每畝15、土地價格時，通過容積率可以計算樓面價：樓面價樓面價土地價格土地價格容積率容積率666.67666.67 這一計算主要用于比較容積率變化對單位投資成本的變化。這一計算主要用于比較容積率變化對單位投資成本的變化。CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES13與規劃設計有關的投資經濟指標計算與規劃設計有關的投資經濟指標計算與規劃設計有關的投資經濟指標計算與規劃設計有關的投資經濟指標計算土地總成本的計算土地總成本的計算 在進行土地投資前，必須明確在容積率確定之后，不同的在進行土地投資前，必須明確在容積率確定之后，不同的“土地樓土地樓 面價面價”對土地總成本的影響；對土地總16、成本的影響；實際應用要點掌握實際應用要點掌握實際應用要點掌握實際應用要點掌握 在確定容積率后，通過比較不同在確定容積率后，通過比較不同“土地樓面價土地樓面價”可以計算土地總價：可以計算土地總價： 土地總價土地總價樓面價樓面價容積率容積率土地面積（土地面積（666.67 666.67 N畝）畝） 這一計算主要用于掌握單位土地成本與土地總投資的關系，從而有這一計算主要用于掌握單位土地成本與土地總投資的關系，從而有 效地控制總投資。效地控制總投資。CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES14覆蓋率在總體規劃中的實際應用覆蓋率在總體規劃中的實際應用 總覆蓋率 分覆蓋率之17、和總建筑占地面積總用地面積局部建筑占地面積總用地面積 總建筑占地面積 局部建筑占地面積之和總用地面積總覆蓋率局部用地面積局部覆蓋率覆蓋率建筑占地面積覆蓋率建筑占地面積覆蓋率建筑占地面積覆蓋率建筑占地面積 用地面積用地面積用地面積用地面積CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES15容積率在總體規劃中的實際應用容積率在總體規劃中的實際應用 總容積率 分容積率之和總建筑面積總用地面積局部建筑面積總用地面積 總建筑面積 局部建筑面積之和總用地面積總容積率局部用地面積局部容積率容積率建筑面積容積率建筑面積容積率建筑面積容積率建筑面積 用地面積用地面積用地面積用地面積CIT18、Y INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES16大連路周家嘴路路海寧路江浦黃蘇河河南北路州北 外 灘 地 區吳淞路本案 案例：本地塊位于海門路以北，公平路以南，規劃路以東，周家嘴路以西，地塊現被岳州路穿越，緊鄰北外灘規劃區。占地面積：29829平方米容積率：2.5（住宅），4.0（商業辦公）建筑密度：30%（住宅），50%（商業辦公）限高：100米 綠地率：不小于35%，集中綠地不小于10%其中商業辦公的建筑面積不小于總建筑面積的70%CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES17根據給定的規劃條件求解項目技術經濟指標根據給定的規劃條件求解項19、目技術經濟指標已知條件：1.總用地面積=29,869平方米2.局部容積率：住宅2.5；商業4.03.建筑面積控制：住宅30%商業70%求解：1.建筑面積：住宅=？商業=？2.總容積率=？分容積率=？3.分用地面積：住宅=？商業=？CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES18解題思路解題思路設：X=住宅用地面積，Y=商業用地面積Z=總建筑面積 M=住宅建筑面積 N=商業建筑面積1)X+Y=29,8292)2.5X=30%Z X=0.12Z3)4.0Y=70%Z Y=0.175Z(0.12+0.175)Z=29829Z=101,115 X=12,134 Y=17,695M+N=ZM=2.5X=2.512134=30,335N=417,695=70,780CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES19答案住宅用地面積=12,134 商業用地面積=17,695總用地面積=29,829住宅建筑面積=30,355 商業建筑面積=70,780總建筑面積=101,135局部容積率：住宅=2.5 商業=4.0 分容積率：住宅=1.0176 商業=2.3729總容積率=3.3905CITY INTEGRATED RESIDENTIAL SERVICES20The End2002007 7年年1111月月