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1、從一起相鄰關(guān)系糾紛看建筑物區(qū)分共有案件的審判案情 上訴人(原審原告)黃某,女,某公司職員。 被上訴人(原審被告)謝某,男,某單位干部。 黃某與謝某系五、六樓鄰居關(guān)系。謝某于1994年購買坐落于沈陽市沈河區(qū)南三經(jīng)街X號(hào)X 室房屋(該棟樓系每層一戶)。進(jìn)住后,謝某在五樓通往六樓的樓梯蹬上安裝鐵柵欄門。2001年5月,黃某購買了坐落于沈陽市沈河區(qū)南三經(jīng)街X號(hào)X室房屋。同年10月,謝某在鐵柵欄門外又安裝了鋁合金門,并用膠合板將樓梯扶手上的空間封堵。黃某以謝某安裝的鐵柵欄門拉動(dòng)的噪音影響其休息,鐵柵欄門和鋁合金門影響其搬運(yùn)大件物品,封堵樓梯影響其通風(fēng)、采光,造成安全隱患為由,要求謝某予以拆除。雙方因此發(fā)2、生糾紛。黃某以謝某的行為影響其人身安全、正常休息、搬運(yùn)大件物品、消防安全為由,于2002年1月15日訴至法院,要求被告拆除鐵柵欄門、鋁合金門、膠合板。 審判 原審法院的認(rèn)定與判決 原審法院認(rèn)為:被告安裝的鐵柵欄門、鋁合金門、膠合板沒有影響原告的通行、通風(fēng)、擋光及正常生活,原告要求拆除,原審法院不予支持。原告主張鐵柵欄門和鋁合金門影響其休息和搬運(yùn)大件物品問題,因未能提供足夠證據(jù),原審法院對(duì)此不予認(rèn)定。依照中華人民共和國民法通則第八十三條之規(guī)定,判決如下:駁回原告黃某的訴訟請(qǐng)求。 上訴人的上訴請(qǐng)求及被上訴人的答辯 宣判后,黃某不服,以樓梯為住戶共有,謝某不應(yīng)獨(dú)占為由,上訴至本院,要求謝某排除妨礙。3、謝某辯稱:黃某在購房時(shí)已明知樓內(nèi)的格局。我在五樓以上安裝門對(duì)黃某不造成影響,故同意原審法院判決。 二審法院的認(rèn)定與判決 本案經(jīng)市法院審判委員會(huì)討論通過,認(rèn)為:不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方在行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利時(shí),應(yīng)當(dāng)注意防止、避免給相鄰人造成損害。建筑物中的共用設(shè)施歸住戶共有,黃某、謝某所居住房屋的五至六樓的樓梯應(yīng)為整樓住戶所共有。謝某將樓梯封堵,侵害了其他住戶的共有權(quán),對(duì)黃某的正常生活造成妨礙。其行為損害了黃某的利益。因此,黃某要求其排除妨礙,理由正當(dāng),應(yīng)予支持。關(guān)于謝某在抗辯理由中提出其安門在前,黃某進(jìn)住在后,進(jìn)住時(shí)已明知樓中的格局的問題。謝某在安門時(shí),其他住戶未提出異議,應(yīng)視為對(duì)其權(quán)利的放棄。其他住戶不行4、使權(quán)利,并不影響黃某行使權(quán)利。因此,謝某的抗辯理由不能成立。原審判決駁回黃某的訴訟請(qǐng)求,屬適用法律錯(cuò)誤,應(yīng)予糾正。綜上,依照中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款(二)項(xiàng),中華人民共和國民法通則第七十八條、第八十三條,及城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定第六條、第八條的規(guī)定,判決如下:一、撤銷沈陽市沈河區(qū)人民法院(2002)沈河民初字第336號(hào)民事判決;二、謝某于本判決生效后立即拆除自行安裝的鐵柵欄門、鋁合金門、膠合板。一審訴訟費(fèi)100元,二審訴訟費(fèi)100元,共計(jì)200元,由謝某負(fù)擔(dān)。 評(píng)析 一、關(guān)于建筑物公共部位的權(quán)利歸屬 建筑物所有權(quán)有單獨(dú)和共有之分。單獨(dú)的建筑物所有權(quán),其效力當(dāng)然及于建筑物的5、全部;共有的建筑物的所有權(quán),雖然從共有人內(nèi)部關(guān)系來講,各共有人各自享有其應(yīng)有的部分權(quán)利(按份共有),或者平等地享有權(quán)利(共同共有),但從共有所有權(quán)的效力來看,仍然及于共有建筑物的全部。在建筑物所有權(quán)中,還有一種既非單獨(dú),又非共有的“區(qū)分所有”,其所有權(quán)效力范圍有其獨(dú)特之處。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部,就專有部分有單獨(dú)所有權(quán),并就該建筑物及其附屬物的共同部分,按其專有部分的比例共有的建筑物所有權(quán)(民法草案建議稿)。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有部分所有權(quán)和共有部分所有權(quán),專有部分所有權(quán)與一般所有權(quán)并無不同,所有人在行使專有部分的權(quán)利時(shí),不得妨礙建筑物的正常使用以及其他建筑物區(qū)分6、所有權(quán)人的共同利益;共有部分所有權(quán)是區(qū)分所有建筑物及附屬物的共同部分,包括建筑物的支柱、屋頂、外墻等基本結(jié)構(gòu)部分,以及建筑物的樓梯、走廊、電梯、自來水管、貯水塔、消防設(shè)備、大門等公用部分。本案中發(fā)生爭議的公用走廊,屬于典型的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分,即使安裝的安全門以上部分只有被告一戶,從其權(quán)屬上看,該走廊仍屬于樓內(nèi)住戶共有,而非被告謝某一方獨(dú)有。 二、在公用部位設(shè)置安全門是否構(gòu)成侵權(quán) 按建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,對(duì)共有部分,除另有約定以外,任何一方不得獨(dú)占、多占。每個(gè)區(qū)分所有人都有義務(wù)維護(hù)公用部位的現(xiàn)狀,依其本來用途合理、正常使用,不得改變公用部分的設(shè)施和結(jié)構(gòu),并合理分擔(dān)公用部分的正常費(fèi)用。我7、國城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定第六條規(guī)定:所有人和使用人對(duì)共有、共用的門廳、陽臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等,應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù);除另有約定外,任何一方不當(dāng)多占、獨(dú)占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有損害他方利益的行為。第八條規(guī)定:一方所有人 如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí),除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外,還須征得其他所有人的書面同意。 本案中,被告謝某將建筑物公用部分(樓梯)封堵,對(duì)原告黃某以及使用公用走廊的其他住戶造成妨礙,給管理、維護(hù)及樓宇消防等帶來不便,侵害了黃某和其他住戶的共有權(quán)。因此,黃某要求其排除妨礙,理由正當(dāng),二審判決支持原告訴訟請(qǐng)求是正確的。關(guān)于8、謝某在抗辯理由中提出其安門在前,黃某進(jìn)住在后,進(jìn)住時(shí)已明知樓中的格局,謝某在安門時(shí),其他住戶未提出異議,應(yīng)視為對(duì)其權(quán)利的放棄。二審認(rèn)為,建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于物權(quán)范疇,權(quán)利人行使權(quán)利具有排他性,共有權(quán)利的行使不因其他共有人放棄權(quán)利而喪失,也不存在超過訴訟時(shí)效的問題。因此,其他住戶不行使權(quán)利,并不影響黃某行使權(quán)利。謝某的抗辯理由不能成立。原審判決駁回黃某的訴訟請(qǐng)求,屬適用法律錯(cuò)誤,應(yīng)予糾正。 三、關(guān)于本案案由的確定 近年來,隨著社會(huì)公共住房條件的改善,因安裝防盜門、封閉陽臺(tái)、安裝鐵柵欄等因使用公共部位而產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛日益增多。由于現(xiàn)行法律尚沒有建筑物區(qū)分所有的概念,最高法院民事案件案由9、規(guī)定(試行)中也無此案由,因此,這類案件很多以不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)為訴因提起訴訟。事實(shí)上,建筑物區(qū)分所有權(quán)的很多原理已體現(xiàn)在了相鄰權(quán)的法律法規(guī)中。中華人民共和國民法通則第八十三條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”以及前面提到的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定都體現(xiàn)了相鄰各方應(yīng)合理行使權(quán)利的要求。本案中,原告選擇不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)為訴因,要求排除妨礙,根據(jù)訴因可選擇性原則,二審以相鄰防免糾紛為案由支持了原告的訴訟請(qǐng)求,是完全正確的。“相鄰防免關(guān)系糾紛”是最高法院民事案件案由 規(guī)定(試行)中規(guī)定的有名案由,即不動(dòng)產(chǎn)所有人和使用人在行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利時(shí),應(yīng)當(dāng)注意防止、避免給相鄰人造成損害。如果原告選擇建筑物區(qū)分所有權(quán)為訴因,法院也可以建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛為案由,支持原告的訴訟請(qǐng)求。