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1、從區分建筑物所有權角度對一起房屋相鄰侵權糾紛案例的思考原告余某某訴稱，原被告系上下鄰居，1997年9月起被告開始裝修住房，同年11月，原告發現自已衛生間上方有漏水現象，經交涉被告多次檢修未成，被告裝修房屋時將衛生間內的衛生潔具移到該衛生間的左側臥室內，并在該房內安裝了臺盆、便盆、浴缸等物品，1998年2月，原告以被告裝修改變房屋性質，將衛生間置于樓下臥室之上不道德及存在漏水問題為由，訴至法院要求被告恢復原狀。被告辯稱理由有三條：一、原告要求被告將擅自變更用途的部位恢復原狀，主張主體資格不當。被告購買的是全產權商品房，有自由支配、使用的權利，房屋性質為居住，將其中一間房改為衛生間，其性質仍是居住2、，沒有改變房屋性質。二、被告入住時曾與物業管理公司簽訂有“某某公寓公共契約”，原告無權以這份契約為據，因這是被告與物業管理公司之間的約定，原告無權引用為訴訟依據。三、被告只有權要求原告修復滲漏，并賠償原告損失，但不同意恢復原狀，原告也無權要求恢復原狀。該案一波三折，一審判決被告修復，不支持原告的恢復原狀的要求，該判決發生法律效力。但時隔二年，原審法院依職權提起再審，判決支持原告的主張，被告上訴，又被駁回。法院改判的理由是被告改變房屋用途且將有防水要求的衛生潔具裝在沒有防水處理的臥室內，而被告稱已做了嚴格的防水施工證據不足，不予采信。經過三次審理，法院態度發生了截然相反的變化，從不支持到支持原告3、的恢復原狀的訴請。本案法院對這個問題處理的很巧妙也很令人遺憾，法院以被告在臥室里裝配衛生潔具沒有證據證明已做了充分的防水處理為由，判令被告恢復原狀，即拆除新裝設備，而回避了涉及建筑物區分所有權問題，這本是一個在法院實務中對此項法律制度進行司法探索的機遇，可惜法院沒有深入研究就嘎然而止，不能不說是一個遺憾。從區分建筑物所有權制度的角度分析本案中的有關法律問題十分必要。一、我國建筑物區分所有權的現狀。在人類社會發展初期，建筑物一般為單層樓房，歸一個主體所單獨擁有，所以羅馬法中規定“建筑物之所有權屬建筑物所附土地所有人。”建筑物的物權主體單一而且清晰，但隨著人類人口增多、居住問題的產生及建筑技術的發4、展，在同一塊土地上建造多層或高層建筑已司空見慣，在一幢樓里存在多個所有權人，從而產生了建筑物區分所有權的概念與制度。這項物權法上重要的法律制度在我國法律上沒有得到充分重視與發展，相應地在法律上亦無建筑物區分所有權制度，原因是由于我國計劃經濟條件下采用房屋國家所有，個人只有使用權，房屋所有權人主體單一，沒有區分所有權制度生存的土壤。目前我國與建筑物區分所有權制度相關的法規是在住房制度改革后出現的，1989年11月21日建設部頒布的城市異產毗連房屋管理規定和1992年6月15日建設部頒布的公有住房售后維修養護管理暫行辦法是涉及到建筑物區分所有權問題的最早兩個法規，隨后又出現了居住物業管理條例等法規5、，逐漸開始完善我國關于建筑物區分所有權制度上的規定。但仍沒有明確提出建筑物區分所有權法律概念，還沒有形成完整的法律制度。二、區分建筑物所有權制度的內容。建筑物區分所有權指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有權建筑物時，各區分所有權人對建筑物專有部分所享有的專有所有權、對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權、因區分所有權人之間的共同關系所生的成員權之總稱。是一項三權為主的復合權利。（中國物權法草案建議稿僅劃分為二項，專有部分所有權、共用部位所有權）1、區分建筑物所有權中的專有所有權：專有所有權是區分所有權的兩個基本靈魂之一，即專有性靈魂，是指區分所有權人對專有部分予以自由使用、收益及處分的權利。6、A.其權利內容為：（1）對專有部分的為客體而成立的單獨所有權與一般所有權一樣，具有絕對性、永久性、排他性，所有權人在法令限制范圍內得以自由使用、收益、處分專有部分，并排除他人之干涉；（2）相鄰使用權，區分所有權人為保護自己所有部分有時不得不使用上下左右相鄰的其他區分所有權人的專有部分，天花板漏水，必須從樓上著手修理，樓上區分所有權人必須容忍樓下區分所有權人利用自己的專有部分，無正當理由拒絕樓上所有權人則可能構成侵權（本案被告亦辯稱，當原告告知被告自己的房屋頂樓板由于被告裝修出現滲水時，被告曾主動要求到原告家中去修復，但由于原告執意不讓被告進入其房間而不能修理，責任不在被告。按建筑物區分所有權制7、度中相鄰使用權的規定，原告理應讓被告進入其房間修復）。B.其義務內容為：（1）不得違反全體區分所有權人之共同利益。區分所有權人行為達到何種程度可認為是違反了共同利益是很抽象的概念，一般要結合具體個案。依當地社會一般觀念加以區分。一般而言，下列情形可認為是對共同利益的損害：對建筑物不當毀損，如在裝修中比較常見的打掉承重墻的行為；未按專有部分本來用途和使用目的予以使用，如居住用房用來開餐館等；（2）維持建筑物存在的義務；（3）不得隨意變更通過專有部分的電線、水管、煤氣管等（4）應獨自出資修理其專有部分；（5）維護住宅環境的衛生和安寧，及所在地之善良風俗習慣。2、區分所有權人的共有部分持分權是區分所8、有權制度中兩個靈魂中的另一靈魂，即共同性靈魂，指建筑物區分所有權人依照法律或管理規約的規定，對區分建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權利，如現在的生活小區，對區內停車所收費用享有的收益權等，其義務為按共用部分本來用途使用共用部分、分擔共同費用、維持與保有共用部分等義務；3、區分所有權人之成員權系指建筑物區分所有權人基于在一棟建筑物之構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的、作為建筑物的一個團體組織而享有的權利與承擔的義務。也就是物業管理中的權利與義務。其權利為表決權、參與制定規約權、選舉及解免管理者權、請求召集集會、請求正當管理公共關系之事務權、請求收取共用部分應得之利益權、9、請求停止違反共同利益之行為（甚至可請求拍賣違反義務者的專有所有權，解除共同關系）等權利；其義務為：執行區分所有權人管理團體之決議義務、遵守管理規約之義務、接受管理者管理之義務等。結合本案，被告專有權行使問題：正如被告所稱，被告對其所購買的商品房享有建筑物區分所有權人的專有使用權，可以在法令限制的范圍內得以自由使用、收益、處分專有部分，并排除他人之干涉；這是被告方的權利，但另一方面，根據建筑物區分所有權制度，在享有專有所有權的同時，他還負擔有義務，即不得違反全體區分所有權人之共同利益、維護住宅環境的衛生和安寧，及所在地之善良風俗習慣。這里就產生了一個重大理論問題，即在中國現今歷史條件下，何為區分10、所有權人之共同利益、何為善良風俗習慣？這正是本案法院所面臨的機遇，若能在該案中對這些問題作比較正面的回答，在中國建筑物區分所有權制度上將是一個很有意義的判例和突破。日本一般規定，區分所有權人下列情形屬違反共同利益的行為：（1）將專有部分供居住或所定用途之外使用；（2）搬入重物、骯臟惡臭物、危險物等；（3）帶有噪聲、振動或其他令人厭惡的使用行為；（4）變更建筑物專有部分的基本結構與外觀；（5）飼養有危害或干擾他人的動物；（6）體育用品或較重物品之任意投擲；（7）共用部分之不法占有或任意堆放物品；（8）新設、附加或變更電氣、煤氣、給排水等設施，使容量受到影響；（9）私自設置專用庭院、陽臺或停車場等11、構造物；（10）違反公序良俗的行為。本案被告將臥室改為衛生間，并加裝了衛浴設施，如果樓面防水層做得很好的話，即不存在法院認為的在沒有防水處理的房間不得裝備有防水要求的衛浴設備，剩下的問題是：1、將臥室改為衛生間是否改變建筑物的用途？對于這個問題，實際上原告是欲借已有的法規規定來達到其另一個真正所想解決的問題，不能容忍被告的衛生間在自己頭上，這令原告在中國傳統觀念上難以接受。被告辯稱將臥室改為衛生間仍是居住使用性質，沒有改變住宅用途，這與一些國家的法律規定一致，所謂改變用途一般當指居住改為營業或其它非居住用途。僅僅是將臥室改為衛生間很難構成改變住宅的本來用途。2、原告認為在樓下臥室之上安裝廁所設12、施是否有違社會公德的問題？社會公德這是一個相當難定義的概念，是一個多以個案來確定的范疇。被告代理人認為，這僅是原告自己的落后的觀念，不能對此進行保護，以提倡新型的社會觀念，而且隨著建筑市場的發展，錯層復式結構房在市場上受到普遍認同，錯層房上下功能錯位排列也沒有引起什么觀念上的障礙，也可推導出原告的觀念不是社會普遍所持的觀念，法律上沒有保護之必要。被告代理人的觀點不能不說是有一定道理的，可惜沒有得到審判機關的正面回應。本應由審判機關回答的問題審判機關繞了過去。本案另一個問題是原告能否依被告與物業管理公司的管理規約來作為訴訟依據，根據區分所有權人的有成員權的法律規定這個問題迎刃而解，被告作為區分所13、有權人的成員權義務為：執行區分所有權人管理團體之決議義務、遵守管理規約之義務、接受管理者管理之義務等，原告作為區分所有權人的成員權享受權利之一為請求停止違反共同利益之行為，故原告當然有權以被告違反管理規約之規定而向法院要求被告停止此等行為，被告的關于這一方面的答辯是不能成立的。若僅依相鄰關系，只有與被告有建筑物相鄰的住戶才有權向被告提出糾正要求，而依建筑物區分所有權制度，不僅相鄰者可以而且只要是本建筑物內形成了相互關系，有成員權的住戶均有權提出此等要求，可以突破民法相鄰關系的局限性，以方便區分所有權人維護自己的權利，這是不動產相鄰權所不能體現的法律制度的優越性。綜上所述，暫且不論本案結果如何，可以說建筑物區分所有權制度正日益與我們聯系緊密，加強對此項法律制度研究的現實意義也日益突出，作為房地產專業律師理當積極回應法律和社會的要求，在實務中運用建筑物區分所有權理論為當事人提供優質服務，為我國該項制度的完善作出律師的貢獻。本文參考文獻：1、梁慧星主編中國物權法草案建議方案；2、陳華彬著現代建筑物區分所有權制度研究法律出版社1995年3月。