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1、建筑策劃（產(chǎn)品概念策劃）一、前期方案策劃工作內(nèi)容綱要1、總平階段策劃工作內(nèi)容綱要1.1擬訂項目規(guī)劃概念性總綱目的：將所有市場信息轉(zhuǎn)化為技術(shù)語言，形成該項目產(chǎn)品定位的總綱要。1.2、代表或協(xié)助甲方制定規(guī)劃方案設(shè)計招標文件目的：針對該項目制定規(guī)劃方案設(shè)計階段的具體要求。1.3、提供可行的策劃規(guī)劃方案供甲方選擇，并確定作為策劃標底的策劃規(guī)劃方案。目的：在設(shè)計單位制作投標方案的同時，本公司專業(yè)人員同樣具體進行規(guī)劃方案總平概念規(guī)劃及產(chǎn)品開發(fā)類型的規(guī)劃，達到取長補短的目的。1.3-A、人車出入口規(guī)劃，整區(qū)及各小區(qū)的保安規(guī)劃概念設(shè)計；1.3-B、配合環(huán)境景觀顧問用地范圍內(nèi)的公共空間及環(huán)境規(guī)劃概念設(shè)計；1.32、-C、豎向規(guī)劃概念設(shè)計；1.4、完成總平規(guī)劃概念設(shè)計文件。目的：在各方方案的優(yōu)點綜合基礎(chǔ)上，完成一個完善的概念性方案。1.5、成果文件1.5.1、概念設(shè)計說明1.5.2、用地分析圖1.5.2.1、區(qū)域示意圖1.5.2.2、用地現(xiàn)狀坡度分析1.5.2.3、用地現(xiàn)狀坡向分析1.5.2.4、用地現(xiàn)狀高程分析1.5.2.5、用地現(xiàn)狀自然排水分析1.5.2.6、用地現(xiàn)狀植被現(xiàn)狀分析1.5.2.7、用地現(xiàn)狀景觀分析1.5.2.8、用地周邊環(huán)境、現(xiàn)狀條件分析1.5.2.9、用地對外交通分析1.5.2.10、用地適宜性分析1.5.3、規(guī)劃概念圖1.5.3.1、總平面CAD1.5.3.2、彩色渲染總平面1.5.3、3.3、功能分析1.5.3.4、空間構(gòu)成概念1.5.3.5、交通分析1.5.3.6、車行分析1.5.3.7、人行分析1.5.3.8、消防道路分析1.5.3.9、綠化分析1.5.3.10、日照分析圖1.5.3.11、景觀分析1.5.3.12、豎向設(shè)計分析1.5.3.13、土方平衡分析1.5.3.14、主要廣場節(jié)點分析1.5.3.15、商業(yè)規(guī)劃概念1.5.3.16、公建配套規(guī)劃概念1.5.3.17、停車場規(guī)劃概念1.5.3.18、人車出入口門禁規(guī)劃概念1.5.3.19、整區(qū)及各小區(qū)的安防規(guī)劃概念1.5.3.20、分期開發(fā)示意圖1.5.3.21、建筑風(fēng)格及色彩概念1.5.3.22、生活單元組織說明14、.5.3.23、公共活動空間說明1.5.3.24、彩色鳥瞰透視概念圖；1.5.3.25、管網(wǎng)系統(tǒng)及其它配合設(shè)計的概念圖說；1.5.3.26、規(guī)劃總平風(fēng)格概念定位；1.5.4、主要經(jīng)濟技術(shù)指標分析及經(jīng)濟估算1.5.5、其他概念說明文件1.5.5.1、建筑風(fēng)格概念（若干圖片）1.5.5.2、景觀概念（若干圖片）1.5.5.3、創(chuàng)新建筑產(chǎn)品概念（若干圖片）以上成果匯總1套文件（A3）冊子、重點概念圖紙A1展板若干、成果說明歸總電子PP文件一套；2、建筑方案策劃階段策劃工作內(nèi)容2.1、代表甲方制定建筑方案設(shè)計招標文件；目的：在規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上，擬定詳盡的建筑方案設(shè)計指標，以避免設(shè)計發(fā)生偏差。2.2、策5、劃建筑概念方案；2.2-A、根據(jù)規(guī)劃所確定的設(shè)計方向，設(shè)計每種住宅形式、公共建筑典型的立面概念（材質(zhì)要求、色板控制等）。住宅及配套設(shè)施以透視圖形式表達；2.2-B、各類型住宅及公建配套等單位概念設(shè)計，包括平、立、剖面概念圖；2.2-C、各種建筑類型與相鄰基地豎向詳盡概念方案；2.2-D、考慮不同類型單體的聯(lián)合設(shè)計對座向、景觀及綠化園林做出相當?shù)呐浜稀?.2-E、配合規(guī)劃及分期發(fā)展要求，研究配套設(shè)施功能。 2.3、代表或參與甲方建筑方案研討及審定；目的：比較各設(shè)計方案的優(yōu)劣。2.4、成果文件2.4-A、完成總平概念規(guī)劃文件。2.4-B、建筑方案設(shè)計招標文件；2.4-C、建筑方案策劃文件；2.4-6、D、方案設(shè)計修改后的總平面CAD概念圖；2.4-E、各建筑單體及建筑組群平面概念方案的外觀效果圖（平面渲染）；2.4-F、不同典型住宅各層組合平面、剖面CAD概念圖；2.4-G、住宅及公建配套、街景概念立面效果圖；2.4-H、地下、半地下停車位（庫）平面、剖面概念圖；2.4-J、方案概念設(shè)計文字說明；2.4-K、小區(qū)總體計算機繪制鳥瞰圖；2.4-L、建筑方案研討及審定評估意見書；2.4-M、2套以上策劃內(nèi)容匯總（A3）冊子、A1展板；3、初步設(shè)計階段策劃工作內(nèi)容3.1、參與或代表甲方擬訂對設(shè)計方初步設(shè)計要求；目的：按有關(guān)初步設(shè)計技術(shù)指標，擬定初步設(shè)計要求。3.2、代表或協(xié)助甲方從規(guī)劃及建筑方案7、角度實行初步設(shè)計監(jiān)督；目的：在設(shè)計過程中，按規(guī)劃及建筑方案的策劃基本思路進行，及時解決在初步設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題，避免走彎路。3.3、審核初步設(shè)計成果文件，具體對各專業(yè)工種設(shè)計文件提出評估意見。3.4、參與建設(shè)方召開的對設(shè)計方初步設(shè)計的會審會議，并對設(shè)計方的評估意見與設(shè)計方交流、協(xié)調(diào)。4、景觀設(shè)計階段策劃工作內(nèi)容4.1、策劃景觀創(chuàng)意大綱；4.2、擬訂景觀設(shè)計單位招標文件；4.3、策劃景觀設(shè)計標底文件；4.3、對景觀設(shè)計方提交的設(shè)計方案評估。4.4、成果文件：4.4-A、景觀設(shè)計創(chuàng)意大綱；4.4-B、對設(shè)計方景觀方案評估意見。二、中期方案策劃工作1、策劃工作內(nèi)容1.1、協(xié)助甲方從規(guī)劃及建筑方案角8、度進行施工圖設(shè)計監(jiān)督；目的：使施工圖文件設(shè)計在設(shè)計過程中，滿足策劃基本要求，避免設(shè)計文件完成后與策劃產(chǎn)生偏差。要點：滿足策劃基本要求。1.2、參與甲方主持的施工圖會審，并從銷售角度提出更改意見；目的：避免出現(xiàn)設(shè)計文件與市場及消費者需求脫節(jié)的細部設(shè)計出現(xiàn)。要點：各工種配合后出現(xiàn)的細部處理，可能影響方案的策劃思路完整性。1.3、詳盡對建筑方案的細部進行策劃（各種構(gòu)件即平面組合關(guān)系）；目的：詳盡研究各建筑構(gòu)件與人（居住者）的關(guān)系。要點：各構(gòu)件的合理性、經(jīng)濟性、實用性的比較。1.4、策劃并制作各種銷售效果圖；目的：檢驗策劃實際效果，為將來銷售作基礎(chǔ)資料準備。要點：套型效果、小區(qū)總體及局部特色效果直觀反9、映。1.5、策劃并計算各種銷售面積；目的：避免客戶產(chǎn)生退房。要點：按國家最新頒布的面積計算規(guī)范計算，面積誤差比絕對值控制在3%范圍內(nèi)（含3%）。1.6、代表甲方或參與對景觀設(shè)計單位的設(shè)計監(jiān)督；目的：景觀與建筑的配合協(xié)調(diào)統(tǒng)一。要點：風(fēng)格與創(chuàng)新，經(jīng)濟性與美觀實用結(jié)合。1.7、參與并提出各種設(shè)施、設(shè)備、材料選型意見。目的：對各種建筑材料的采用、裝飾構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備的選用提出與策劃構(gòu)思吻合的具體要求。要點：經(jīng)濟性、美觀實用性的掌握，成本控制范圍及代用方案。2、成果文件2.1、施工圖設(shè)計審查評估意見書；2.2、具體施工圖更改意見；2.3、建筑方案的細部構(gòu)件CAD策劃文件及說明；2.4、各種彩色銷售效果圖；10、2.5、各種銷售面積及座號編排方案；2.6、各種設(shè)施、設(shè)備、材料選型意見書。三、后期方案策劃工作1、協(xié)助或代表甲方對施工階段影響建筑方案的設(shè)計變更的審核；目的：避免設(shè)計變更對客戶銷售的影響。要點：所有設(shè)計變更，凡涉及到建筑方案本身的均應(yīng)慎重定奪。盡可能不影響建筑規(guī)劃方案的基本策劃思路。2、根據(jù)市場動態(tài)及銷售狀況，對建筑方案進行動態(tài)更改，并更改原銷售效果資料。目的：在銷售過程中產(chǎn)品主動適應(yīng)市場需求的變化。要點：通過市場策劃的反饋意見，通過適度的修正，在不影響總體造價、銷售承諾前提下，滿足市場的需求。3、協(xié)助甲方對各種設(shè)施設(shè)備、裝飾材料的選用提出技術(shù)參考意見。目的：在實施過程中，對所選裝飾材料、設(shè)施設(shè)備提出策劃建議，避免與策劃初衷不符。要點：材料、設(shè)施、設(shè)備實用效果與經(jīng)濟性比較。