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1、以建筑策劃的觀點規劃建筑以建筑策劃的觀點尋找建筑投資和收益的平衡*自20*年起，開始建立相對穩定的建筑規劃設計策劃部門以來，一直以基于市場研 究的建筑策劃觀點為服務客戶提供建筑規劃設計策劃服務。我們始終堅信：投資商經常所提交討論的關于“性價比”的市場觀點，其實就是在建筑規 劃設計小尋找到建筑師的“作品設計”和投資商的“產品牛產的定位平衡。與其他擁冇較高市場知名度的建筑規劃設計機構相比，在H前階段，*的建筑規劃設計 策劃部門也許不是-支最好的建筑規劃設計隊伍，但和依托于H身主創團隊近十年不動產綜 介營銷服務的經驗和對“建筑策劃、建筑規劃、建筑營銷”的全面理解，我們冇信心為“為尋 找最合適解決方案2、的客八”提供“最符合市場化要求”的“建筑策劃和建筑規劃“以及”建筑營 銷“服務。更加接近市場化，是*與傳統規劃設計隊伍的區別所在！一、建筑策劃的現狀口木六十年代，歐洲在二戰后，戰爭破壞嚴垂，城市建設面臨重大壓力，在這種情況下, 如何花最少的錢以達到最高的效益，當時并不是建筑師的職能，而是發展商起的作用，他們 立了很大的功績，所以那吋有一大批人專門研究建筑策劃，也叫基本建設程序，以保證這個 程序科學有依據。七十年代我們也有一攬子計劃，民眾參與菜單式組合，其實建筑策劃的研究在我國乃至 世界只是剛剛開始，建筑師，發展商頭腦有這個意識的，山內人士是有前瞻性的，提到這個 高度說明它太重要了。現在，隨著經3、濟的發展，外來專業細分觀念的碰揷，國內建筑規劃設計市場逐漸的在由 “投資商指導規劃發展到由“策劃來指導規劃叩勺階段，也就是“以市場需求來指導規劃設計 階段；現在在全國注冊建筑師的考試科目中，就有一章專門的建筑策劃，由此可見，建筑 策劃它將會是建筑師的基本技能。而對于具有建筑策劃意識的建筑師來說，建筑師的工作流 程一般應該是：策劃研究構思創意設計實施，而大部分缺乏市場化意識和建筑策劃觀點的 設計師一般是很少或從不進行有關項目基地的策劃研究的。我個人認為：以建筑策劃的觀點研究市場，能夠冇效的幫助建筑師在“作品設計和“產 品生產”的定位屮找到平衡，這其實就是投資商所需要得到的“投資和收益的平衡雹二、4、建筑策劃的特點評價1、建筑策劃的定義什么叫建筑策劃:建筑策劃是一門科啓的建筑設計方法。主要是指總體規劃目標確定后, 根據定向、定量的研究得出的設計依據，建筑策劃強調有依據，根據科學辦法和市場研究數 據。建筑策劃的科學辦法主要包含以下三個因素：1）運用市場營銷和建筑學的原理；2）需要市場經驗和技術規范，但不僅依賴經驗和規范；3）以實態調查為基礎，用計算機、專業軟件等現代化手段対目標進行研究分析；建筑策劃的市場研究數據主要包含以下八個因素：1)建筑環境和文化背景研究；2)建筑風格定位研究;3)主力戶型選擇研究；4)室內空間布局研究:5)環境規劃及藝術研究；6)公共裝飾材料研究;7)背景燈光設計研究5、；8)生活方式研究；建筑策劃走在建筑規劃設計Z前，提出建筑規劃設計的條條框框，約束建筑設計如何去 運作。投資商單純從“產品生產”的角度出發，為獲取最大的投資利益，所以總要求建筑師提 交最節省的建筑方案；而建筑師從單純從“作品設計”的角度出發，總是提出最人膽的建筑方 案。所以建筑策劃是在投資商與建筑師Z間為滿足“投資性價比”而相互溝通的一個重耍環 節。2、建筑策劃的深度概念其實專家們都知道，缺乏市場化意識的傳統建筑設計程序邏輯性差，經濟性差，沒冇一 定的市場科學性，保證不了按傳統程序設計出的項FI的環境效益，經濟效益，社會效益的均 好性，不能保證產品內容符合實際市場需要，也就是缺乏在市場化條件下6、投資商所要求的“性 價比平衡二這就是傳統建筑設計程序的弊病。因此，和認為應該在傳統建筑設計環節中加入一個研究層面，也就是研究建筑設計依據 的問題，這個層面的插入就是“建筑策劃研究”。這其實也是建筑師與房地產商雙方職能的拓 展。在傳統的建筑規劃設計程序屮設計是有“是否符合市場化需要”斷層的，建筑策劃的引出 就是對這個“市場化斷層”的填補。3、建筑策劃與可行性研究可行性研究它等于建筑策劃嗎？冇區別嗎？能相互代替嗎？（1）-者的操作主體不同，可行性研究是投資顧問公司經濟師發展商來做的，而建筑 策劃是由建筑師承擔或由建筑師在發展商的協作卜-承擔的，也就是操作主體不同。（2）二者研究的領域不同，前者是對7、項目的投資（投資損益，1叫報率）進行論證分析, 后者是對建設項目的設計依據進行論證。（3）二者結論對象不同，前者的結論對象做決策用，后者委托建筑師做設計用的，所 以從以上三點看：可行性研究不可替代建筑策劃研究。三、建筑策劃與傳統建筑規劃設計的特點評價1、節省費用在沒有遇見具有絕對彩響力的建筑師以前，投資商仍然首選以招標委托的方式尋找建筑 師。傳統的方式是：招標宣傳報名接待資質篩選-發出標書-設計提案-委托設計。這個過程其實就是一個費錢、費力的過程，從宣傳、報名、篩選、招標到提案的每一個 環節都是需要費用的，特別是招標環節上就是只考慮投標設計師的成本要求，就是一筆不菲 的費用，其至操作不好還嚴重8、影響到金業H身形象和行業聲譽；而建筑策劃作為傳統建筑規劃設計的前置環節，在不占用建筑師大量的吋間、精力、財 力的情況下，由建筑師首先提交一個建筑策劃方案，即建筑創意提示為投資商進行&業交流, 投資商認同創意提示和設計思路后即可直接委托設計。這樣就由傳統的“招標宣傳報名接待 -資質篩選-發出標“設計提案-委托設計”過度到“建筑策劃一“委托設計”階段，為雙方節省了 大量費用。2、規避風險投資商選擇建筑師的傳統方式有兩利U直接委托和招標委托；這兩種方式對于投資商和 建筑師都各有利弊：直接姿托的方式對投資商的風險最大，沒有了解就需耍全面合作，做不 好怎么辦；招標委托的方式對建筑師的風險最大，不提交全面9、創意又不能說明口己的專業能 力，提交了全面創意也就沒有了主動權，被利用怎么辦；這都是雙方擔心的問題。所以在傳 統建筑設計程序下很少有投資商直接委托設計，建筑師在工作中也會有或多或少的保留。而建筑策劃“以首先認同創意思路再行委托的方式卻可以較好的規避雙方的委托風險。3、縮短時間傳統的建筑設計招標方式從“招標宣傳報名接待資質篩選發出標書設計提案委托設 計”盂要一左的時間才能完成整個流程；而傳統的規劃設計投標提案從平ifii布局到建筑表現 的完成或多或少總是需要一定的時間。而建筑策劃流程的插入就可以極大的縮短“投資商考察建筑師建筑師給投資商提交創 意思路”的工作時間。四、建筑策劃的原理1、建筑策劃的10、領域：策劃涉及的信息、社會、人類、經濟環境是傳統建筑學不明確的, 如要研究建筑策劃就要加入這部分內容：(1) 宏觀的：人與環境的關系，精神因素及社會機能景觀與經濟，生態與可持性發展, 建筑與人生理心理的關系。(2) 微觀的，策劃涉及的是空間、功能、造型，是傳統型的，建設目標的確定，建設 目標的構想，對構想結果的使用效益的預測，目標相關物理心里量進行分析評價，設計任務 書的綸成，這就要求格式化，如房間面積分配農，功能組成等，第二領域的結論提供建筑設 計依據數字化。2、建筑策劃的內容：(1) 對建設目標的明確。(2) 對建設項目外部條件的把握。(3) 對建設項F1內部條件的把握。(4) 建筑項冃空11、間構想的表述。(5) 建設項目實現手段的確定。所以，建筑策劃里很顯然對使用者的時態調杏變成一個主要因素之一。3、建筑策劃的特性。可分為4點(1)建筑策劃的物質性，做建筑策劃要針對物質(小區)實體。一個建筑策劃的案例，一 個建筑策劃的研究只針對一個案例，沒冇可替代性、更沒冇廣義性，是由建筑策劃定義決定 的。4、建筑策劃的程序：首先他經歷了哪兒個階段，進行策劃，它的程序應是：a、認識有了內部條件、外部條 件把信息收集起來；b、限定條件，沒何條件的項目是不存在的，有了條件才能成為項日， 才能成為我們設計的研究依據；c、找出解決方法；d、確定實施。從概念上說主要經歷四個環節:冃標設定用途、冃標、規模性12、質（1）外部條件調查，社會環境，人文環境，自然環境，基礎設施，規劃設計條件。（2）內部條件調查，項口包括使用者、住戶、商家、物業管理者、功能要求。（3）空間內容構想，形成概念設訃，把空間構想的東西提出來，進行空間評價，這是 建筑策劃區別于一般方案設計不同的地方，建筑策劃要運用建筑策劃的手段來對空間構想進 行空間評價，通過對生活的預測以及時態調杳的分析、歸納、總結和提煉對空間加以修正, 通過這個機制的運作反饋到這個環節中去，這是建筑策劃中授主要的過程。（4）技術構想：材料、結構方式、構造、設備，這也是建筑策劃方案之一。比如在建 筑結構方式上、窗的問題、冷橋問題等，環境裝置構想，比如模塊式鍋爐房，13、冰？冷空調方 式，利用電價的波峰波谷差等等。所以技術構想不等委托設計。任務后再與建筑師探討，因 此在建筑策劃階段技術構想是非常重析。其次，經濟策劃是對可行性研究的一種補助投資計劃的明確，比如灑店有多少客八適宜、 投資多少？回報率多少？商場有多大面積，一次投資多少？回報率多少？兒年回收？分項精 細測算，從中得出結論、經濟評價分析來確定分期建設問題。通過以上運作得出建筑策劃報 告，包括設計要求，功能分配，設計任務書，然后研究，探討得出完整結論，是數字化的, 準確的，定量化的東西。最后，冃標空間內容的生成是建筑策劃的最后一個環節，前面研究完就要形成文字部分 結論，這個結論就要供給下一步的建筑設計做依據，制作出設計任務卩，它會滿足你功能的 需要，這就使得這個項冃區別于英它項忖，因為附加內容增多了，這個結論報告就生成了。