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1、蘇州萬達廣場交流總結(jié)報告蘇州萬達廣場交流總結(jié)報告 一、交流時間：一、交流時間：2010 年 11 月 9 日 9：00-11：30 二、交流地點二、交流地點：蘇州萬達廣場 三、交流人員三、交流人員： 萬科物業(yè)：黃亮、呂淮湘、嚴雄波、王琢珺、王慶燕、王迅、唐飆、馮俊霖、房亮 蘇州萬達廣場商業(yè)管理有限公司：行政人事部經(jīng)理景山 四、交流內(nèi)容：四、交流內(nèi)容： 1組織結(jié)構(gòu)； 2業(yè)務(wù)管理； 3萬達的優(yōu)勢與經(jīng)驗等。 五、交流總結(jié)五、交流總結(jié) （一）基本概況（一）基本概況 1項目特點：介于二代與三代店之間，住宅、寫字樓出售，商業(yè)部分持有。 2總建筑面積 45 萬 m 2，其中商業(yè) 15 萬 m2，住宅 20 2、萬 m2，寫字樓 10 萬 m2。2008 年 3 月開工，2009 年 3 月開盤，2000 多戶（小戶型 37，大戶型 127）住宅先入住，入住率達到 70%。2009 年 9 月 17 日商業(yè)開業(yè)。 3停車位 2183 個，停車免費。 （二）組織結(jié)構(gòu)（二）組織結(jié)構(gòu) 1 1嘗試建立集團區(qū)域項目的管理架構(gòu)。但區(qū)域運行情況一般，仍在探索中。 2 2一套班子注冊兩個公司 住宅物業(yè)管理有限公司，負責住宅物業(yè)管理； 商業(yè)管理有限公司，負責商場、寫字樓的運營及物業(yè)管理。 3 3商業(yè)管理有限公司 下設(shè)招商營運部（16 人） 、企劃部（5 人） 、工程部（50 多人） 、人力行政部（7 人） 、物 業(yè)部、3、租賃部等。其中招商營運是中心，企劃是龍頭。 商業(yè)管理有限公司有物業(yè)管理資質(zhì)，下設(shè)大商業(yè)物業(yè)部、寫字樓物業(yè)部。 4 4商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)、住宅物業(yè)各設(shè)客服部，其中商業(yè)物業(yè)客服部掛靠在運營部 下。商業(yè)物業(yè)部提供保安、保潔、停車管理等服務(wù)。 （三）業(yè)務(wù)管理（三）業(yè)務(wù)管理 1 1物管費物管費 寫字樓的物管費為 7 元/m 2/月，包括水電費。 不同商鋪的物管費不同， 商業(yè)合作伙伴有協(xié)議價。 水電費實行預付， 用電可以到物業(yè)買， 物業(yè)會有盈利（定價稍高，將損耗計入） 。價格一開始在合同里明確。 2 2 基礎(chǔ)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)業(yè)務(wù) 安全自營。 保潔外包。各項目外包方不同，每年進行招投標。 工程部負責整個項目設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)。 集團對外包權(quán)限有一定限制， 超出權(quán)限 范圍要上報。 3 315 萬 m 2的商業(yè)能耗為 600 萬元/年。收支兩條線，能耗費不計入物業(yè)費中。 4 4招商招商 大商鋪招商由集團統(tǒng)一負責，