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1、關(guān)于百聯(lián)南方購物中心（二期）測算項目的說明關(guān)于百聯(lián)南方購物中心（二期）測算項目的說明 一、總體一、總體改造改造計劃：計劃： 2018 年 7-12 月（6F、9F 交錯施工） ，2018 年 9-12 月（1F-5F 交錯施工） 。 因二期整體預(yù)計在 2019 年 1 月 1 日完成開業(yè)，故 2018 年測算數(shù)據(jù)參考目前經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)， 2019 年 1 月 1 日起按新收益方案進(jìn)行測算，其中，各項成本及費用基本按照一、二期目前各項成本及費用基本按照一、二期目前 兩家公司所產(chǎn)生費用總和的兩家公司所產(chǎn)生費用總和的 50%50%分?jǐn)傊炼诜謹(jǐn)傊炼凇?二、二、具體具體測算項目說明測算項目說明（201922、019 年的各項預(yù)測年的各項預(yù)測的基準(zhǔn)的基準(zhǔn)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)均已均已以以 20172017 年與年與 20182018 年相關(guān)年相關(guān) 數(shù)據(jù)為數(shù)據(jù)為參考參考） ( (一一) )、銷售規(guī)模、銷售規(guī)模 包括聯(lián)銷銷售和租賃銷售，2019 年及之后數(shù)值由二期改造預(yù)測方案確定。 ( (二二) )、營業(yè)收入營業(yè)收入 包括主營業(yè)務(wù)收入及其他業(yè)務(wù)收入，主營業(yè)務(wù)收入包括聯(lián)銷銷售、租賃租金、物業(yè)管理 費和推廣費，同時各項數(shù)據(jù)按二期測算方案收益系數(shù)遞增，2019 年及之后數(shù)值由二期改造 預(yù)測方案確定， 具體詳見下述綜合收益之主營業(yè)務(wù)收入； 其他業(yè)務(wù)收入構(gòu)成詳見下述綜合收 益之其他業(yè)務(wù)收入。 （三） 、（三） 、綜合綜合收益收3、益 主營業(yè)務(wù)收益主營業(yè)務(wù)收益： 包括租金收入、商品毛利、物業(yè)費和推廣費，其中推廣費按照租戶每年實際銷售額的 1%收取，同時，各項數(shù)據(jù)按二期測算方案收益系數(shù)遞增（物業(yè)管理費項在 2021 年達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) 值后將停止增長，物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)值為 4 元/平方米/天） 。 其他業(yè)務(wù)收入：其他業(yè)務(wù)收入： 包括商戶水電費(代收)、市場收入（各類臨時場地、廣告位等） 、停車場收入和稅收返 還，其中，前三項每年分別按照 2%、4%和 4%的速度遞增，稅收返還則根據(jù)主營業(yè)務(wù)收益遞 增。 （四） 、（四） 、營業(yè)成本營業(yè)成本（按一、二期兩家公司總成本的按一、二期兩家公司總成本的 50%50%攤分?jǐn)偡郑?人工成本：人工成本： 包括固定工資、浮動工資、人員優(yōu)化和改造管理，其中，固定工資包括基本工資及人工 成本附加等，由于初步計劃在 2019 年起采取全新人員架構(gòu)方案，故該項支出在該年有所縮 減，之后每年遞增 3%；浮動工