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1、房地產(chǎn)項目并購與合作的相關(guān)法律實務 投資策劃中心 風險控制部 李珍 2015.11 課程目標 目標一 概念辨析？并購與合作類拿地模式的法律特點與差異 目標二 注意什么？并購與合作類拿地模式的法律風險及防范措施 目標三 如何選擇？各類拿地模式的適用情形 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 并購與合作類拿地模式 聯(lián)營型合作開發(fā) 股權(quán)類合作開發(fā) 委托代建代管 一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是一種資產(chǎn)收購，指直接從原土地使用權(quán)人手中通過國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 獲取土地。 （1）已經(jīng)繳納土地出讓金、已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證； （2）已投資額（不含出讓金）占總投資達到25%。 條件 概念 優(yōu)缺點 【優(yōu)點】轉(zhuǎn)讓完成后比較干凈，不涉及以2、前公司的債權(quán)債務，可輕裝上陣直接開發(fā) 【缺點】轉(zhuǎn)讓稅費高（營業(yè)稅及附加、契稅、土地增值稅）稅費較重，導致拿地成本 增加 （1）目標公司債權(quán)債務過于復雜，不適用于股權(quán)收購時，可考慮土地轉(zhuǎn)讓； （2）目標公司除了目標土地外，有其他資產(chǎn)、物業(yè)或經(jīng)營業(yè)務，不好剝離、或者對方 不愿意轉(zhuǎn)讓目標公司股權(quán)時可考慮土地轉(zhuǎn)讓。 適用情形 一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 需 要 注 意 的 相 關(guān) 法 律 問 題 （1）土地轉(zhuǎn)讓方須為土地的合法使用權(quán)人 （2）轉(zhuǎn)讓土地屬于國有資產(chǎn)的需走法定程序 轉(zhuǎn)讓方應為國有土地使用權(quán)證上載明的土地使用權(quán)人。若轉(zhuǎn)讓方持有的 國有土地使用權(quán)證與不動產(chǎn)登記簿不一致的，應以不動產(chǎn)登記簿為準。 轉(zhuǎn)讓的3、土地屬于國有資產(chǎn)的須取得國有資產(chǎn)管理部門的批準，并進行依法評估 和依法公開交易等程序，否則土地轉(zhuǎn)讓無效。 （3）轉(zhuǎn)讓土地存在閑置風險的處理 閑置原因分析是政府原因、轉(zhuǎn)讓方原因？ 土地閑置滿一年不滿兩年的，應要求轉(zhuǎn)讓方承擔日后被處罰的土地價款20的土地 閑置費；土地閑置滿2年的，如轉(zhuǎn)讓方無法獲得國土部門批準延期動工的批復且轉(zhuǎn)讓 方也無相關(guān)保證的，因土地存在隨時被政府無償收回的風險，公司應謹慎購買該土地 一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 需 要 注 意 的 相 關(guān) 法 律 問 題 （4）劃撥地的土地轉(zhuǎn)讓 劃撥土地不能直接土地轉(zhuǎn)讓（需經(jīng)市、縣政府審批批準，重新收回招拍 掛出讓或補辦出讓手續(xù)，補交出讓金），但除了軍用空置劃撥地例外。 國土資源部、財政部、解放軍總后勤部關(guān)于加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓管 理有關(guān)問題的通知： 軍用空置劃撥地，報總后勤部批準后，可以采用三種方式處理： （一）地方政府收儲然后公開出讓； （二）