房地產咨詢公司地塊項目拿地價格測算方案（14頁）.pptx
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上傳人：大寶
編號：53357
2021-02-08
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房地產咨詢公司地塊項目拿地策劃方案及測算表全套合集
1、肇慶廣寧水務局地塊項目 拿地價格測算方案 1.1.經濟指標分析 說明 本案選取產品規劃方案中，可售商業面積最小的方案為計算基礎，采用研究所得物業售價進行 測算，目的令投資者對拍賣標的物可承受的心理價格進行預判； 測算目的 測算方法：通過對項目整體按“標準售價/售價下調10%/售價下調20%”這三種不同情況下， 分別估算當稅后利潤率為零時，樓面地價的峰值為何值。 測算方法 測算構成 房地產項目成本從投資的角度可劃分為開發成本與開發費用，其中開發成本包括土地成本、前 期費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開發期間稅費、不可預見費等；開發費用包括銷售費 用、管理費用、財務費用。 測算依據 前期費用2、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、不可預見費用、開發期間稅費等主要根據廣州 市房屋建筑工程技術經濟指標及咨詢相關設計單位所得；開發費用主要參考先前項目按比例測算數 據：銷售費用=銷售收入*4% 、管理費用=銷售收入*2% 、財務費用=貸款額*貸款年利率*貸款年 限。 1.1.經濟指標分析 成本測算的構成與依據 測算構成 數據依據 總收入按收入來源劃分為銷售收入與租賃收入，減去營業稅、城市維護建設費、教育稅附加、 堤圍防護費、印花稅、土地增值稅、房產稅等租售稅費，得到凈收入。 銷售收入與租賃收入可通過市場比較法、收益法和成本法算出租售均價，再根據租售均價分別 計算，租售稅費按照國家相關稅費標準進3、行測算：營業稅=總收入*5%、城市維護建設費=營業稅 *7%、教育稅附加=營業稅*3%、堤圍防護費=總收入*0.13%、印花稅=總收入*0.05%、土地增值 稅=銷售收入*3%、房產稅=租賃收入*12%。 1.1.經濟指標分析 收入測算的構成與依據 1.1.經濟指標分析 項目產品建筑規模 假設前提（表一）假設前提（表一） 規劃技術指標規劃技術指標 序號序號 項目名稱項目名稱 數額數額 單位單位 比例比例 1 規劃總用地面積 3,661 2 規劃凈用地面積 3 總建筑面積 38,437 4 計容建筑面積 34,777 100% 4.2 其中 住宅（套現） 31,416 90% 4.3 商業1F（套現） 1,681 5% 4.4 商業2F（套現） 1,681 5% 5 不計容建筑面積 3,660 5.1 其中 停車位（銷售） 3,660 5.2 停車位（自用） - 6 總停車位 174 個 6
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