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1、鄭州，2015年2月 綠都地產戰(zhàn)略項目綠都地產戰(zhàn)略項目 產品定位研究 管理概要（1/2） 根據產品熱銷度及發(fā)展趨勢，本次產品定位聚焦于研究小戶型剛需、首次改善類的平層產品及物業(yè)服務的產品化 市場主流產品分析：市場主流產品分析： 市場機會最大的兩類產品，一類是成熟度高、客群基數大的剛需首改產品，另一類為起步相對較晚的產業(yè)地產和科 技環(huán)保產品。而產業(yè)一體化讓但企業(yè)面臨的不再是單純產品差異化的競爭，而變成體系化的綜合競爭 90平米以內的剛需產品在一二線城市的占比超過40%，是主力去化段。發(fā)達城市改善需求的比例高于欠發(fā)達城市， 鄭州改善型需求的比例有增加的趨勢 市場上產品無明顯創(chuàng)新及變革，更多在于完善2、和附加價值增加 品牌企業(yè)研究產品的三個方向：小而精、舒適化、產品服務化 綠都現有產品分析綠都現有產品分析 綠都現有剛需產品比例遠高于鄭州市場2014年剛需產品52%的占比，對改善型產品的準備不足 綠都面臨大批商業(yè)性質的土地儲備，缺乏相應的產品運作能力 綠都產品缺陷的研究停留在細節(jié)的設計層面，分類不清，未形成系統(tǒng)化的產品研究體系，產品管理能力亟待提升 綠都產品力參差不齊，區(qū)位選擇、產品屬性和價格定位不匹配是造成產品力不足的主要原因 管理概要（2/2） 產品發(fā)展及篩選影響因素分析產品發(fā)展及篩選影響因素分析 政府政策導向宗旨總體是抑制住宅類產品的投機行為，保障剛需類產品的供應，發(fā)展可持續(xù)貢獻利稅及解3、決就業(yè)的 商業(yè)綜合體項目 受房價上升/換房周期拉長、人口結構升級影響，首次置業(yè)“一步到位” 、多種業(yè)態(tài)復合，居住舒適度三方面的需 求將更加明顯，小而美城市綜合體將成為一種產品主流 高利潤與高周轉企業(yè)均選擇快速的產品升級來保持規(guī)模與利潤，行業(yè)競爭加劇，中小型規(guī)模房企將面臨巨大的產品 競爭力挑戰(zhàn) 通過以上三方面影響因素的分析，我們認為一步到位剛需型產品、首改及部分再改類產品一步到位剛需型產品、首改及部分再改類產品、綜合商業(yè)物業(yè)及、綜合商業(yè)物業(yè)及節(jié)能環(huán)節(jié)能環(huán) 保產品可能成為下階段我們可選擇的保產品可能成為下階段我們可選擇的目標產品目標產品 綠都產品定位結論綠都產品定位結論 從供需兩方面考慮，從供需兩方面考慮，綠都的產品定位應滿足市場及客戶需求綠都的產品定位應滿足市場及客戶需求，應選擇品質剛需類產品為，應選擇品質剛需類產品為主主，并補充首改舒適類的產并補充首改舒適類的產 品品，要在服務、配套要在服