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1、物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 1目的 規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、平穩(wěn)、高效。 2適用范圍 適用于物業(yè)管理工作對外接管物業(yè)工作。 3職責(zé) （1）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。 （2）公司接管小級具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實(shí)施物業(yè)的接管工作。 4程序要點(diǎn) （1）物業(yè)接管工作流程 a.總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)委托管理合同 b.總經(jīng)理下令籌備項(xiàng)目物業(yè)管理處 c.總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組 d.進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收 e.對接管驗(yàn)收的問題進(jìn)行整改 f.鑰匙移交 g.移交管理用房 h.管理處進(jìn)入物業(yè) i.發(fā)展商移交商業(yè)用房 j.發(fā)展商移交公共設(shè)施維修基金 k.發(fā)展瘋提供住宅使用說明和質(zhì)量保證書 l.處理2、處與政府相關(guān)部門直轄市關(guān)系早報(bào)成立、開通相關(guān)設(shè)施使用 m.開始進(jìn)入正式管理 （2）簽訂物業(yè)管理委托管理合同 a)按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會尚未成立前， 發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗(yàn)收的物業(yè)。已成立業(yè)主委 員會的小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物 業(yè)。 b)委托接管物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主管理委員會應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂 物業(yè)管理委托合同書 。 c)當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商/業(yè)主委員會達(dá)成一致時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好 正式的物業(yè)管理招手合同 。 （3） 物業(yè)管理委托合同簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即3、下令籌備接管項(xiàng)目物業(yè)管理處。物 業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容： a)依照組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和見風(fēng)使舵 位設(shè)置。 b)依照人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定管理處的員工定編。 c)依照轉(zhuǎn)正/晉升/調(diào)薪/降級標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ，任命管理處經(jīng)理/副經(jīng)理、管理處各部門 主管/副主管。 d)依照員工招聘管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 ，向社會公開招聘一部份員工初步達(dá)到定編。 e)依照培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。 f)提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為 接管驗(yàn)收和日后管理作好準(zhǔn)備。 g)依照所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制物業(yè)管理方案 ： 確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案。 確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動(dòng)資金額度； 確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費(fèi)方案（代收代繳方案） ； 確定保安、消防