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1、物業管物業管理專案流程理專案流程 1、 物業管理招投標及方案編制 2、 物業管理 VI 形象策劃 3、 物業的接管、入住 4、 房屋管理、保安、清潔服務、園林綠化、車輛管理、機電設備管理、電梯管理、維修維 護、消防安全、社區文化 招標 開發公司項目得到批準后即可進行物業管理招投標工作， 指定招標文件、 以便于通過物業管 理的介入，爭取設計方案的合理性。 招標文件 一般包括投標須知、物業管理招標書和部分物業的設計圖紙。 招標須知 1、 出具投標保證金，額度為年服務費用的 5%，保證期為定標時為止，不中標者予以退回。 2、 明確保密要求。 3、 必須有“不選擇最低標價”的聲明。 4、 明示投送標書2、的程序 5、 明文規定開標與評標時間標準（量化） 投標保證金 約占投標物業年度管理費用總額的 5%，保證期到定標時為止，一般 3-6 個月，不中標予以 退回。 選標方式 有兩種：1、開發公司向選定的若干物業管理企業發出邀請書，出售招投標文件，這稱為選 標方式； 2、 開發公司對報名投標物業管理企業逐一進行經營資質預審， 經審查合格方發給招 標文件，這稱為公開招標方式。 物業管理的投標過程 按照國家相關政策，今后物業管理企業進入市場的唯一途徑就是參與投標，主要的過程為： 1、 確定投標意向并成立投標工作機構 2、 獲取招標文件 3、 考察物業現場 4、 成本測算 5、 編制標書 6、 封送標書 3、物業管理經費的測算方法（小區） 主要由以下幾項經費構成： 1、 管理與服務人員的工資和按規定提取的福利費用 2、 公共設施、設備的日常運行，維護及保養費 3、 綠化管理費 4、 清潔衛生費 5、 保安費 6、 辦公費 7、 物業單位固定資產折舊費 8、 法定稅費 多層住宅物業管理公司員工定編標準為 3.6 人左右/萬 1、管理人員 主任 S10 萬設 1 人（S 代表建筑面積） 10 萬 S 25 萬設 1 正 2 副 事務助理或房管員 S10 萬設 1 人 10 萬以上每增加 5 萬增設 1 人 社區文化設 1 人 活動中心、會所的值班人員另行計算 財務設會計、出納各 1 人，但可兼職 收款員、倉庫管理員、接待員、電腦資料員可根據物業大小和工作需要設置 2、維修人員 每 4 萬設 1 人 3、綠化人員 每 4000 設 1 人（綠化面積） 5、 衛生保潔人員 每 140 戶設 1 人 6