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1、開開 發發 流流 程程三、開發流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發方案2.編制可行性研究報告1.1.辦理辦理建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證2.2.領取領取國有土地使用證國有土地使用證1.1.領取領取建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證2.2.領取領取建設工程施工許可證建設工程施工許可證1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.1.領取領取商品房銷售許可證商品房銷售許可證選選 址址立立 項項取得土地取得土地規劃設計規劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收建建設設用用地地規規劃劃許許可可證證三、開發流程房地產開發流程可以用房地產開發流程可以用“五證五證”的取得來貫穿的取得來貫穿商商品2、品房房銷銷售售許許可可證證建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證建建設設工工程程規規劃劃許許可可證證國國有有土土地地使使用用證證一一二二三三四四五五圖片暫缺三、開發流程證件解釋建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。國有土地使用證國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。規劃局建設項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續地震局建設工程抗震設防要求審批環保局建設項目環境保護審批其他相關部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等3、相關意見）申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現勢原件地形圖2份；5、其它相關材料；申報材料：提供計委、規劃、土地部門相關審批材料申報材料：1、項目所在地環保部門和行業主管部門簽署預審意見的環境影響報告表5份及其軟盤2、建設項目排放污染物指標申請表、建設項目環境保護審批登記表及其軟盤3、附有環境影響專項分析或專項評價的應附環境保護咨詢中介機構技術評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現勢原件地形圖3份；7、4、其它相關材料；選選 址址立立 項項取得土地取得土地規劃設計規劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收三、開發流程開發商開發商選址、立項國土局國有土地使用證國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規劃局建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證三、開發流程證件解釋建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑5、證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。氣象局防雷工程設計審批人防辦人防工程建設項目技術審批其他相關部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設計文本及修改文本（資質單位編制）3、其他文件申報材料1、申報材料1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準文件；4、有效的土地權屬證明；5、現勢原件地形圖1份（市政現勢管線圖）；6、規劃設計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關材料。三、開發流程申報材料1、申請報告2、建設項目計劃3、經規劃部門批準的總平面規劃圖4、項目建筑方案5、工程地質勘察報告申6、報材料1、建設單位申報表2、建設項目總平面圖3、設計說明（包括分類依據）4、防雷裝置布置圖（包括基礎防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產品的說明及有關證件8、施工資質證，焊工證（復印件2份）9、接地系統圖（復印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標文件；4、施工單位中標通知書；5、建設工程會辦單；6、質量、安全、監理手續；7、工程上繳規費清單；8、建設資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費單11、外地施工企業準予進淮備案許可證選選 址址立立 項項取得土地取得土地規劃設計7、規劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收規劃局建設用地規建設用地規劃許可證劃許可證規劃局建設工程設計方案評審計委初步設計方案建設局施工圖設計審查規劃局建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證建設局建設工程施建設工程施工許可證工許可證圖片暫缺證件解釋商品房銷售商品房銷售(預售預售)許可證許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。建設局建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預銷售許可證商品房預銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規劃部門、國土部門相關手續3、初步設計批文4、項目法人及負責人材料5、開工前審計報告（審計相關規定范圍8、內項目）6、執行招投法相關材料（總投資50萬元以上項目）7、監理制實施相關材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業執照、法定代表人身份證明3、資質等級證書4、立項批文5 5、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證6 6、國有土地使用證、國有土地使用證7 7、施工許可證、施工許可證8、建設項目總規劃圖、銷售房平面圖9、建設工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預售價格審核報告12、物業管理方案13、商品房預售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選選 址址立立 項項取得土地取得土地規劃設計規劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收三、開發9、流程三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地竣工驗收人人目的目的事事提交文件提交文件開發商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告n 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協議及合同書n 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區域的市場供求與潛力進行判斷需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發商三、開發流程開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開發商取得項目開發經營權1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規劃局建委三、開發流10、程立 項開工建設規劃設計選 址竣工驗收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開發商取得土地開發與使用權1.取得建設用地規劃許可證2.取得國有土地使用證1.建設用地規劃許可證規定提交文件2.國有土地使用證規定提交文件辦理建設用地規劃許可證:需準備文件如下：立項批復建設項目規劃審批表市政府征地批復用地釘樁成果按規劃意見書要求取得的有關協議及批復文件1.審定設計方案通知書三、開發流程立 項開工建設規劃設計選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準備文件如下：立項批復辦理土地出讓手續申請審定設計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或審計設計方案通知書附圖，原土地方國有土地11、使用證附圖（加蓋雙方公章）建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證及釘樁成果通知單及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業執照復印件建設用地批準書或原用地單位的國有土地使用證、房屋所有權證、國有土地權屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權及地上物補償協議、聯建協議及相關文件1.房地產開發企業資質證書等三、開發流程立 項開工建設取得土地選 址竣工驗收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開發商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設計2.項目方案審批3領取建設工程規劃許可證項目設計方案辦理建設工程規劃許可證:需準備文件如下：供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見12、建設項目規劃審批報表審定設計方案建筑工程施工設計圖紙工程檔案登記證明按審定設計方案要求取得的1.協議通知書三、開發流程立 項規劃設計取得土地選 址竣工驗收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開發商找到符合條件施工隊,開發建設1.施工隊招標2.領取建筑工程施工許可證項目設計方案辦理國有土地使用證:需準備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份建設用地規劃許可證及附件建設工程規劃許可證及附件施工圖紙設計文件審查通知書經過備案的施工合同監理單位中標通知書項目建設資金落實證明年度施工計劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準文件四源費統一收費憑證質量監督通知書安全監督通知書建筑節能新型墻體收費憑13、證1.統計局登記通知三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地選 址人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開發商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設項目2.工程驗收之前取得的所有證辦理商品房銷售（預售）許可證:需準備文件如下：年度施工計劃施工合同地名辦批復物業管理公約批復臨時國有土地使用證，國有土地使用權出讓合同，出讓金繳納證明建設工程規劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預售）房價監管協議書，投資總額達35%以上的證明材料銷售（預售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖市政府征地的批復1.銷售（預售）商品房圖，裝修標準和設備簡介等三、開發流程總 結1.房地產開發過程中所涉及的部門有:計委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、房管局等計委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產開發過程中從政府部門取得的主要證件有:建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證、國有土地使用證國有土地使用證、建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證建設工程施工許可證、商品房銷售商品房銷售(預售預售)許可證許可證3.房地產開發過程中從開發商應提供的主要文件有:項目建議書項目建議書、立項報告立項報告、可行性研究報告可行性研究報告、設計方案送審書設計方案送審書、施工圖施工圖等以及各相關部門的批文等以及各相關部門的批文