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1、*創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 物業(yè)管理服務建議書物業(yè)管理服務建議書 物業(yè)管理服務建議書黎宇清謹呈謹呈：*董事長董事長抄送：余總、鐘總由：黎宇清（一直在路上的行者）物業(yè)管理服務建議書黎宇清*創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園(大事記大事記)2007.32007.7.26 2008.1.152008.6.20*創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園啟動；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園啟動；廣東省信息產(chǎn)業(yè)廳授發(fā)廣東省信息產(chǎn)業(yè)廳授發(fā)“廣東省廣東省(*)軟件產(chǎn)業(yè)園軟件產(chǎn)業(yè)園”汪洋調(diào)研的第二站來到位于禪城的汪洋調(diào)研的第二站來到位于禪城的*創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。廣東省知識產(chǎn)權(quán)局授發(fā)廣東省知識產(chǎn)權(quán)局授發(fā)“廣東省知識產(chǎn)權(quán)試點園區(qū)廣東省知識產(chǎn)權(quán)試點園區(qū)”物業(yè)管理服務建議書黎宇清目錄目錄1.2、為何寫此建議書?1.1 男怕入錯行,女怕嫁錯郎(由”馬說”而思)2.建議書內(nèi)容 2.1 舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的概述 2.2 *創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園給我的啟示與震撼!2.3 試論創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的用戶需要什么樣的物業(yè)服務?2.4 如何滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園客戶需要的物業(yè)服務?2.5 誰來滿足客戶需要?2.6 制定了什么樣的5年物業(yè)服務計劃?3.關于舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園展望及*產(chǎn)業(yè)園5年規(guī)劃所思 物業(yè)管理服務建議書黎宇清1.為何寫此建議書為何寫此建議書?-1.1 男怕入錯行,女怕嫁錯郎(由”馬說”而思)選擇行業(yè)是如此的重要,36歲的我由此感嘆!從2004年4月離開商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)后,再沒有進去過,雖然我保持著激情我保3、持著激情,內(nèi)心如此渴求進入內(nèi)心如此渴求進入!在雅居樂時,開發(fā)商肯承擔物業(yè)虧損,要求是費用指標/管理費到位率指標及服務指標,管理指標。而我當時也做的確實對得起公司、業(yè)主，團隊！“千里馬常有，而伯樂不常有”的千古名句是我后面被兩次獵頭公司獵中后的結(jié)果。現(xiàn)在公司領導重物業(yè)經(jīng)濟指標，輕服務指標，物業(yè)服務戰(zhàn)略定位出現(xiàn)了錯位。我在上與下，左與右間平衡著，斗爭著由于國家執(zhí)行的”政府指導價政府指導價”,及開發(fā)商不理解的虧損怪圈!幸而，國家在做產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，又有了如幸而，國家在做產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，又有了如*創(chuàng)意產(chǎn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園這樣的抓住機會的先行者；讓我有了追求的事業(yè)的一業(yè)園這樣的抓住機會的先行者；讓我有了追求的事4、業(yè)的一次機會，我要抓住；故而此次機會，我要抓住；故而此“舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園物舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園物業(yè)服務建議書業(yè)服務建議書”讓我如履薄冰！慎之又慎！讓我如履薄冰！慎之又慎！擇大勢者擇大勢者,事成也事成也;不棄理想者，不棄理想者，事成也事成也;物業(yè)管理服務建議書黎宇清2.建議書內(nèi)容 2.1 舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的概述 2.2 *創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園給我的啟示與震撼!2.3 試論創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的用戶需要什么樣的物業(yè)服務?2.4 如何滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園客戶需要的物業(yè)服務?2.5 誰來滿足客戶需要?2.6 制定了什么樣的5年物業(yè)服務計劃?物業(yè)管理服務建議書黎宇清 2.1 舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的概述(國內(nèi)部分項5、目)所謂“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”就是將人們平時常說的“點子”、“主意”或“想法”產(chǎn)業(yè)化形成價值，并帶來就業(yè)的產(chǎn)業(yè)。很多創(chuàng)作不是設計師在家干想出來的，可能是某種東西激發(fā)了你或者是一幫朋友聊天給聊出來的。在D-PARK廣場，大家在一起，在很多層面上是希望物以類聚，大家能互相交流，互相學習?！北本┪魉沫h(huán)的“羅豪斯35號創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園”就位于北京華北汽貿(mào)原址一座老廠一個創(chuàng)意！原751工廠即如是，現(xiàn)為正東創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（751廠D-PARK）就以巨大的“雙塔奇觀”成為廠區(qū)的一個亮點，“雙塔”便是廠區(qū)內(nèi)兩座直徑數(shù)十米、高度近70米的液化氣儲罐號橋總占地面積近萬平方米，建筑面積逾二萬平方米。它原為上海汽車制動器廠舊工業(yè)廠房6、，物業(yè)管理服務建議書黎宇清創(chuàng)意愛爾蘭創(chuàng)意愛爾蘭“創(chuàng)意愛爾蘭”中各類企業(yè)的數(shù)量廣告展示制圖攝影手工藝網(wǎng)絡媒體6528591071423451動漫畫設備工業(yè)設計印刷平面設計快遞家具303527722151020建筑事件組織策劃室內(nèi)設計廣告牌多媒體廣告文字膠片3731257612665陶藝時尚珠寶紡織品市場營銷翻譯4124414419 2.1 舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的概述 物業(yè)管理服務建議書黎宇清政府牽頭，騰籠換鳥政府牽頭，騰籠換鳥杭州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展模式杭州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展模式 浙江省政府牽頭的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)杭州浙江省政府牽頭的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)杭州LOFT49LOFT49，已成為杭州市經(jīng)濟社會發(fā)展的新亮已成為杭7、州市經(jīng)濟社會發(fā)展的新亮點，并將進一步形成杭州新經(jīng)濟的聚集帶。點，并將進一步形成杭州新經(jīng)濟的聚集帶。vLOFT49LOFT49創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于杭州拱墅區(qū)京杭大運河畔，面積近一萬創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于杭州拱墅區(qū)京杭大運河畔，面積近一萬平方米，平方米，前身是國營大型紡織工廠前身是國營大型紡織工廠。2002 2002年因經(jīng)營不善停產(chǎn)，舊年因經(jīng)營不善停產(chǎn)，舊廠房被租給了美國廠房被租給了美國DIDI設計公司，此后逐步吸引了大批世界各地的設設計公司，此后逐步吸引了大批世界各地的設計師和藝術(shù)家入駐。計師和藝術(shù)家入駐。v經(jīng)過三年的發(fā)展，園區(qū)已匯集近經(jīng)過三年的發(fā)展，園區(qū)已匯集近2020家企業(yè)，涉及工業(yè)設計、網(wǎng)站家企業(yè)，8、涉及工業(yè)設計、網(wǎng)站/制作和開發(fā)、攝影和繪畫等多個創(chuàng)意領域；制作和開發(fā)、攝影和繪畫等多個創(chuàng)意領域；20042004年園區(qū)實現(xiàn)營業(yè)年園區(qū)實現(xiàn)營業(yè)收入收入2.42.4億元，億元，v這種這種“騰籠換鳥，筑巢引鳳騰籠換鳥，筑巢引鳳”式的發(fā)展模式與英美等發(fā)達國家創(chuàng)式的發(fā)展模式與英美等發(fā)達國家創(chuàng)意經(jīng)濟早期形成階段的模式如出一轍意經(jīng)濟早期形成階段的模式如出一轍。v 高大寬敞的空間高大寬敞的空間有利于自由發(fā)揮，較濃的有利于自由發(fā)揮，較濃的歷史文化氛圍歷史文化氛圍則能激則能激發(fā)靈感，相對發(fā)靈感，相對低廉的房租低廉的房租符合大多數(shù)藝術(shù)家的經(jīng)濟承受能力；園區(qū)符合大多數(shù)藝術(shù)家的經(jīng)濟承受能力；園區(qū)全力打造充滿個性、富有感9、染力的新型文化和創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)的聚集地全力打造充滿個性、富有感染力的新型文化和創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)的聚集地杭州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展概況杭州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展概況 物業(yè)管理服務建議書黎宇清 2.1 舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的概述文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在發(fā)展方面都沒有太多的經(jīng)驗可循，因為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最早從英國興起也就是10多年時間上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的興起基本從工業(yè)廠房的改造利用開始，從不論是改造不大的M50、四行倉庫、田子坊還是“整舊如舊”的8號橋。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和一般生產(chǎn)加工制造園，本質(zhì)的區(qū)別是引進人才、引腦力資本而不是一般意義上的招商引資 賣地-搬遷-拆房-新建是原來老工業(yè)基地搬遷的基本流程，這種操作模式使很10、多珍貴的工業(yè)遺跡、遺址得不到保護，資源浪費嚴重。“文化的力量，深深熔鑄在民族的生命力、創(chuàng)造力和凝聚力之中，是一種軟實力。重點強化導向、構(gòu)筑平臺、推動集聚、形成體系，從引腦到打造產(chǎn)業(yè)鏈 大勢大勢:中國由”世界加工廠”再進一步,那就需要創(chuàng)意,知識經(jīng)濟1951 年，美國建立斯坦福工業(yè)園硅谷，開創(chuàng)了高科技工業(yè)園區(qū)的先河。物業(yè)管理服務建議書黎宇清在原有的工業(yè)廠房上改建文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，可以最大化利用原有的建筑環(huán)境，能夠節(jié)省大筆費用。而且很多企業(yè)的老廠房都是由前蘇聯(lián)和前東德設計制造，不但有著特別的建筑特色，還有厚重的歷史感，非常適合藝術(shù)機構(gòu)的進駐”。將廢舊廠房改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，不但能夠保護一些有歷史價值的工11、業(yè)遺產(chǎn)，更重要的是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)不同于簡單的一次性房地產(chǎn)開發(fā)，而是一個長期、持續(xù)的開發(fā)過程。在整個園區(qū)的運營過程當中，可以不斷深化經(jīng)營模式，創(chuàng)造新的價值，同時能夠推動新的就業(yè)機會 多數(shù)由舊廠區(qū)改造而成的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，基本上都由原來的企業(yè)進行運營管理，主要的盈利模式是通過收取廠房租金，運營企業(yè)基本上都只是在扮演一個“房東”的角色 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展必然是從開始低租金吸引企業(yè)和個人的入駐，然后通過軟硬件設施為企業(yè)提供完善的服務，再通過品牌經(jīng)營和資源整合，形成園區(qū)內(nèi)入駐機構(gòu)的聚合效應，從而提升園區(qū)自身的競爭力和運營價值*資料來源：2.1 舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的概述 物業(yè)管理服務建議書黎宇清12、人才的稀缺，特別是策劃、管理、運營人才的稀缺已經(jīng)成為制約園區(qū)長遠發(fā)展的瓶頸 入住企業(yè)能夠獲得政府的產(chǎn)業(yè)扶持和實實在在的稅收、人事、補貼、貸款等多方面優(yōu)惠政策，“政府搭臺，企業(yè)唱戲/資金”的發(fā)展模式利用產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整留下的舊廠房、舊樓宇、舊設施、依托各區(qū)的特色經(jīng)濟注入創(chuàng)意人才與創(chuàng)意設計，形成一些具有相當規(guī)模的大型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，每個園區(qū)聚集大批創(chuàng)意企業(yè)；制約創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)長遠發(fā)展的瓶頸人才 政策資本資源入駐企業(yè)提供“一站式”物業(yè)服務，提供完整的商務服務，根據(jù)入駐企業(yè)行業(yè)的自身特點，提供專業(yè)型的行業(yè)服務 重要瓶頸2.1 舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的概述-瓶頸瓶頸 物業(yè)管理服務建議書黎宇清2.建議書內(nèi)容 2.13、1 舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的概述 2.2 *創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園給我的啟示與震撼!2.3 試論創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的用戶需要什么樣的物業(yè)服務?2.4 如何滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園客戶需要的物業(yè)服務?2.5 誰來滿足客戶需要?2.6 制定了什么樣的5年物業(yè)服務計劃?物業(yè)管理服務建議書黎宇清2.2 *創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園給我的啟示與震撼!*創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園未改造前 改造后酒巴短短的1.5年時間,舊廠區(qū)改頭換面,租金從20多元升至100多元 物業(yè)管理服務建議書黎宇清2.2 *創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園給我的啟示與震撼!中國改革論壇，昨天上午在*創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園拉開大幕 頂級專家*縱論解放思想-成思危妙語連珠論創(chuàng)新 物業(yè)管理服務建議書黎宇清項目整體分析1、區(qū)位突出：“14、季華四路”核心位置2、景觀稀缺：舊廠區(qū)獨有人文價值,配套改建的景觀3、交通便利 城區(qū)舊廠區(qū),已經(jīng)成為城中旺地。4、配套完善：“澳大利亞西餐酒巴”、“人民大飯?zhí)谩?、停車位、籃球場、會議室、“高爾夫”、風情街具備創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的硬件和軟件條件2.2 *創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園給我的啟示與震撼!-項目優(yōu)勢1、廣東省知識產(chǎn)業(yè)園2、*市知識產(chǎn)業(yè)園3、陶瓷廠商的“腦部經(jīng)濟”/“總部經(jīng)濟”已經(jīng)初現(xiàn)4、創(chuàng)產(chǎn)園領航者的高瞻遠矚，心存高遠5、有著激情四射的團隊硬件軟件 物業(yè)管理服務建議書黎宇清文化價文化價值將是值將是無可估無可估量的量的:休閑公共場所：休閑公共場所：已經(jīng)成為創(chuàng)意精英進行交流的場所*創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園/精神文化中心15、：精神文化中心：提供包括一站式客戶服務中心提供各種服務，還有為社區(qū)活動和慶典準備的公共廣場和會議室。可能以后會有一些街頭音樂家和不少世界各地的餐館；高科技展銷會高科技展銷會：高科技商家們以窮出不盡的新產(chǎn)品以及為之而設的各式各樣的講座、課堂來吸引世界各地用戶們的定單老板要給員工提供：浪漫舒適的工作環(huán)境和文明儒雅的工作氛圍。以使員工死心塌地愛自己的企業(yè)。給喜歡讀書喝茶的少數(shù)企業(yè)家和他的員工們一個放松四肢、充實頭腦和給喜歡讀書喝茶的少數(shù)企業(yè)家和他的員工們一個放松四肢、充實頭腦和尋找心情的另類工作環(huán)境。尋找心情的另類工作環(huán)境。2.2 *創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園給我的啟示與震撼!-項目優(yōu)勢 物業(yè)管理服務建議書黎宇清項16、目的項目的SWOT分析分析S S項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢p舊廠區(qū)改建的隱蔽工程滲水維修等隱性費用較高p舊廠區(qū)硬傷(現(xiàn)代辦公網(wǎng)絡車場智能化監(jiān)控系統(tǒng))p未有成熟經(jīng)驗,國內(nèi)及*地區(qū)可借鑒經(jīng)驗較少p產(chǎn)業(yè)升級p產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整p舊廠區(qū)在全國很多,復制空間巨大p我們能成為這個領域的領頭羊機會較大p以前舊廠區(qū)經(jīng)濟價值低下,將為公司有贏利空間潛在競爭對手將我們成功基礎上進入這個行業(yè),以后的競爭將加大（類似項目不能多）以后復制過程中如何抓住區(qū)域經(jīng)濟特點,項目產(chǎn)品的細分將考驗我們本身的創(chuàng)意(保持先進性)如何將設計與產(chǎn)業(yè)結(jié)合(創(chuàng)意的經(jīng)濟價值)體現(xiàn),與租戶共贏是長期的工作目標 硬件+軟件的結(jié)合 腦部經(jīng)濟/總部經(jīng)濟正在張現(xiàn)價值 舊17、廠區(qū)獨特的人文環(huán)境2.2 *創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園給我的啟示與震撼!W項目劣勢項目劣勢O項目機會項目機會T項目威脅項目威脅 物業(yè)管理服務建議書黎宇清2.建議書內(nèi)容 2.1 舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的概述 2.2 *創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園給我的啟示與震撼!2.3 試論創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的用戶需要什么樣的物業(yè)服務?2.4 如何滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園客戶需要的物業(yè)服務?2.5 誰來滿足客戶需要?2.6 制定了什么樣的5年物業(yè)服務計劃?物業(yè)管理服務建議書黎宇清.創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園知識產(chǎn)權(quán)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園知識產(chǎn)權(quán)的保護平臺的保護平臺/中心中心產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意從業(yè)者產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意從業(yè)者與國際國內(nèi)交流與國際國內(nèi)交流/人才培訓人才培訓新聞資訊新聞資訊平臺平臺/中心中心商務及18、生活服務平臺/中心金融及相關金融及相關物流服務中心物流服務中心;創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營者創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營者管理者管理者平臺平臺(從信息中確立領跑者從信息中確立領跑者)平臺平臺/中心中心模式模式2.3 試論創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的用戶需要什么樣的集成服務?物業(yè)管理服務建議書黎宇清2.3 試論創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的用戶需要什么樣的物業(yè)服務?辦公設備租賃辦公廢品回收入及利用(環(huán)保)辦公網(wǎng)絡的維護利用創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)有的網(wǎng)站宣傳物業(yè)管理 產(chǎn)業(yè)園場地最大利用產(chǎn)業(yè)園場地最大利用(白天辦公白天辦公,晚上開放成美食街等晚上開放成美食街等),),培訓中心晚上出租或者各種講座(培訓,如北大青鳥培訓中心等)成立成人夜校(陶藝或者繪畫班)未出租的場地19、的定期維護檢查(保養(yǎng)),以便隨時能讓租戶來看場地,配合租賃裝修中場地的管理與服務(辦公場地設計)項目核心問題創(chuàng)間產(chǎn)業(yè)園尚未有成功復制的經(jīng)驗經(jīng)營管理模式尚未確定物業(yè)公司的品牌尚初于起步階段,未為創(chuàng)意園形成溢價空間用電用水是商業(yè)還是工業(yè),等一系列問題隊伍是新組建的,各種文化沖突各專業(yè)口信息的傳遞尚未形成定式針對商務類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的服務 物業(yè)管理服務建議書黎宇清 外部資源共享：共用律師、供用會計師、共用秘書、專業(yè)公司注冊等 商務設施共享：大樓專用服務器、專線聯(lián)接投影設備、視訊會議室、小型會客室、秘書服務、咨詢、電腦平臺鏈接服務器提供股市、匯市重點訊息等。大堂服務共享：收發(fā)信件、代繳費用、租務代理、公用20、傳真復印等。書吧：營造舒適、和諧的書吧：營造舒適、和諧的讀書氛圍，提供專業(yè)及休讀書氛圍，提供專業(yè)及休閑書籍閑書籍2.3 試論創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的用戶需要什么樣的物業(yè)服務?-服務思路平臺平臺=產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意從業(yè)者產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意從業(yè)者與國際國內(nèi)交流與國際國內(nèi)交流;創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園知識產(chǎn)權(quán)意產(chǎn)業(yè)園知識產(chǎn)權(quán)的保護平臺的保護平臺;創(chuàng)意產(chǎn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營者平臺業(yè)園經(jīng)營者平臺(領領跑者跑者)且從中獲取更且從中獲取更多的信息多的信息;創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園管理服創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園管理服務平臺務平臺;整合整合=硬件硬件+軟件軟件 物業(yè)管理服務建議書黎宇清公共秩序維護(消防車輛)公共設施維護商家有償維修清潔綠化環(huán)境服務停車位不足的改造出入控制系統(tǒng)的改造綠21、化自動淋水設施加裝土建、設施的查漏，裝分表，統(tǒng)計公共能耗提供研發(fā)、經(jīng)營、辦公、會議、洽談等場地租賃服務；提供商務辦公設備服務；代辦企業(yè)工商、稅務登記等 沙龍（行業(yè)集會）園區(qū)標識的升級園區(qū)社區(qū)活動配合開展，以文化增加園區(qū)租金及無形價值舊物業(yè)特點舊物業(yè)特點解決辦法解決辦法基礎服務基礎服務可能問題是工程資料遺失，管道走向不清,外墻滲水，建筑的構(gòu)件的維修翻新。2.3 試論創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的用戶需要什么樣的物業(yè)服務?客戶服務/收費周到的物業(yè)服務項目包括公共部位保潔、24小時定時巡視和電子監(jiān)控、綠化養(yǎng)護、通訊網(wǎng)絡及電話報修服務等公共設施的改造，更新 物業(yè)管理服務建議書黎宇清其他服務：客戶對軟件的需求也呈現(xiàn)多元化22、基本服務：客戶都希望本項目提供良好的安全、清潔、客服、工程維修維護服務。2.3 試論創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的用戶需要什么樣的物業(yè)服務?-服務需求分析 物業(yè)管理服務建議書黎宇清確保項目熱銷，實現(xiàn)最大經(jīng)濟效益 舊廠區(qū)改造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園舊廠區(qū)改造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園物業(yè)服務物業(yè)服務(設想設想)清潔綠化公共秩序維護工程維護客戶服務/租務檔案管理社區(qū)文化2.3 試論創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的用戶需要什么樣的物業(yè)服務?-服務思路基礎服務貼身服務溢價服務會務/專業(yè)沙龍機票餐飲商務禮儀培訓等報刊、雜志代定服務。送信，郵件提取服務定型后形成物業(yè)品牌價值以物業(yè)服務形成與創(chuàng)意園的溢價能力 物業(yè)管理服務建議書黎宇清1234公共秩序維護隊伍公共秩序維護隊伍工23、程維護工程維護客服客服(制服清洗制服清洗)2.3 試論創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的用戶需要什么樣的物業(yè)服務?-網(wǎng)絡辦公的增加及維護網(wǎng)絡辦公的增加及維護 物業(yè)管理服務建議書黎宇清2.建議書內(nèi)容 2.1 舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的概述 2.2 *創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園給我的啟示與震撼!2.3 試論創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的用戶需要什么樣的物業(yè)服務?2.4 如何滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園客戶需要的物業(yè)服務?2.5 誰來滿足客戶需要?2.6 制定了什么樣的5年物業(yè)服務計劃?物業(yè)管理服務建議書黎宇清2345方針方針1 走訪客戶，了解客戶所需（客戶意見走訪客戶，了解客戶所需（客戶意見/滿意度調(diào)查）滿意度調(diào)查）方針方針 2方針方針 3方針方針 4方針方針 5內(nèi)容24、 1內(nèi)容2內(nèi)容3內(nèi)容4內(nèi)容512.4 如何滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園客戶需要的物業(yè)服務?-沒有調(diào)查，就沒有發(fā)言權(quán)了解其他創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)狀，提出高出競爭者的服務策略了解其他創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)狀，提出高出競爭者的服務策略了解創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展戰(zhàn)略，提出貼身服務目標了解創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展戰(zhàn)略，提出貼身服務目標深入工作現(xiàn)場，了解現(xiàn)在物業(yè)服務現(xiàn)狀，提升團隊戰(zhàn)斗力深入工作現(xiàn)場，了解現(xiàn)在物業(yè)服務現(xiàn)狀，提升團隊戰(zhàn)斗力以身作則，帶領團隊向每個階段目標沖刺，達成服務戰(zhàn)略以身作則，帶領團隊向每個階段目標沖刺，達成服務戰(zhàn)略 物業(yè)管理服務建議書黎宇清服務源于需求！如何通過引入新如何通過引入新的服務理念和手段，跳的服務理念和手段，跳出出*物業(yè)服25、務的現(xiàn)狀，物業(yè)服務的現(xiàn)狀，創(chuàng)造項目的差異性賣點，創(chuàng)造項目的差異性賣點，填補市場的空白，吸引填補市場的空白，吸引客戶群體的目光？客戶群體的目光？2.4 如何滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園客戶需要的物業(yè)服務?物業(yè)管理服務建議書黎宇清服務范圍內(nèi)容策劃實施方法工具如何建立如何建立策劃服務體系策劃服務體系要考慮的方面要考慮的方面服務標準策劃責任人效果預期*資料來源：2.4 如何滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園客戶需要的物業(yè)服務?用戶(創(chuàng)意者)服務需求調(diào)查大業(yè)主(開發(fā)商)服務需求調(diào)查市場競爭對手提升服務了解國家政策法規(guī)影響,預期 物業(yè)管理服務建議書黎宇清2.4 如何滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園客戶需要的物業(yè)服務?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園舊廠區(qū)改造成而來，過往建設及新26、建改建的圖紙，管線，隱蔽工程管理對物業(yè)管理維護設施提出新的課題設施陳舊，配套的VI系統(tǒng)未有完善，需要在硬件在提高智能化的監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)完善及管理維護辦公網(wǎng)絡，電話等系統(tǒng)的增加，管理，維護如何利用資源把產(chǎn)業(yè)園場地最大化利用（如廣告收益、場地出租收益，夜間非辦公時間的其他商業(yè)經(jīng)營等）不同于商業(yè)物業(yè)的新課題物業(yè)隊伍素質(zhì)不高物業(yè)團隊與產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商的溝通渠道，接管驗收等程序是否清晰需予以完善客戶均為質(zhì)素較高的“白領”創(chuàng)意一族，如何滿足個性需求產(chǎn)業(yè)園的社區(qū)文化開展不同于商業(yè)物業(yè)，也不同于純粹的寫字樓物業(yè)，如何開展也是個新課題物業(yè)類型較多（辦公、酒店、高爾夫）等也給物業(yè)人提出新的課題物業(yè)管理27、模式還未定型，需要一段時間完成定型，然后才能談復制 物業(yè)管理服務建議書黎宇清物業(yè)服務定位物業(yè)服務定位1、與國際接軌，符合國際標準2、尊重歷史、尊重傳統(tǒng)3、傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代先進文化精髓的共融4、具有強大的輻射力民族的就是國際民族的就是國際 古今對話！古今對話！*創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的性格創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的性格:關鍵詞關鍵詞1：“對文化的強烈認同對文化的強烈認同”。*是一個高文化素質(zhì)的城市，大家對文化有著強烈的認同感，有人可以沒飯吃，可以沒房住，但是不能沒有文化。關鍵詞關鍵詞2：懷舊不厭新。：懷舊不厭新。*創(chuàng)意人人喜歡名人字畫、古物，認同文化，但是*創(chuàng)意人又喜歡追逐品牌、時尚。文化價值仍是物業(yè)服務的文化價值仍是物業(yè)28、服務的最高追求最高追求-只有文化才是只有文化才是經(jīng)濟價值的空間經(jīng)濟價值的空間2.4 如何滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園客戶需要的物業(yè)服務?物業(yè)管理服務建議書黎宇清2.5 誰來滿足客戶需要?職業(yè)物業(yè)經(jīng)理人培養(yǎng)全國其他項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的儲備人才（項目經(jīng)理）各專業(yè)人才的培育（工程、安管、客服、行政/人事等）操作層人員的培訓（服務標準的一致性）特別需要創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（大業(yè)主）戰(zhàn)略上的定位準確資源上的支持（資金、信息、舊廠區(qū)維修的技術(shù)）如專門的工程接口部門舊廠區(qū)改造過程的物業(yè)部門的全程參與，了解管線改造，為節(jié)能減耗做足前期工作標識VI系統(tǒng)的制作物業(yè)辦公用房/住宿等設計行業(yè)專家（外腦）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園用戶（租戶）的共管模式-經(jīng)營委員29、會 物業(yè)管理服務建議書黎宇清條件之一,建筑面積在8萬平方以上 2.6 制定了什么樣的5年物業(yè)服務計劃?2008基礎工作：了解現(xiàn)狀，提出服務策略，與團隊達成使命 物業(yè)管理服務建議書黎宇清3.關于舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園展望及關于舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園展望及*產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園5年規(guī)劃所思年規(guī)劃所思關于舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理仍處在起步階段（白紙一白紙一張）張）-也可以創(chuàng)意喲！也可以創(chuàng)意喲！離天花板的高度尚有一定距離（空間很大）能否象萬科住宅的物業(yè)管理一樣為他的開發(fā)的樓盤在銷售時形成溢價形成即有一定品牌，又根據(jù)以后開發(fā)各專業(yè)型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園輸出各具特色的物業(yè)管理服務產(chǎn)品-比如陶瓷展館的工作人員著裝可以30、仿“青花瓷”的仿古服裝來突出服務形象，提升無形資產(chǎn)物業(yè)服務一定要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的戰(zhàn)略來定位，不然會形成兩張皮，物業(yè)管理服務建議書黎宇清3.關于舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園展望及關于舊廠區(qū)改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園展望及*產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園5年規(guī)劃所思年規(guī)劃所思 總體而言：舊廠區(qū)改造 的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園物業(yè)服務潛力巨大，服務急需提升，VI導向系統(tǒng)急需完善，設施維護需找根源，把節(jié)能及滲水維護等工作提到一定高度；但更需要從戰(zhàn)略上重視，擺正物業(yè)服務的位置；配備專業(yè)的人員，搭好班子，鍛練好隊伍，重視內(nèi)功，這樣才能把物業(yè)服務復制到全國的戰(zhàn)略做好。物業(yè)管理服務建議書黎宇清結(jié)束語結(jié)束語我不讓一切事情固定我不讓一切事情固定,人們想安定人們想安定但是只有不安定才是他們的希望所在但是只有不安定才是他們的希望所在 -愛默生就算是斬掉我第九個頭就算是斬掉我第九個頭,我也要向著我人生目標不斷的前進我也要向著我人生目標不斷的前進 -黎宇清解湖北九頭鳥 物業(yè)管理服務建議書黎宇清完謝謝！僅供參考！