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1、中國鐵建商業中國鐵建商業全新創想全新創想鐵建廣場鐵建廣場/社區商業集群提報社區商業集群提報杰力恩作品經過前期的推廣，經過前期的推廣，項目在客戶心目中是什么形象項目在客戶心目中是什么形象？前言前言前期項目前期項目定位定位鐵建廣場不是一個單純的商業項鐵建廣場不是一個單純的商業項目，而是多重業態疊加的綜合體。目，而是多重業態疊加的綜合體。所以，我們都想把它說清楚。所以，我們都想把它說清楚。我們是首發旗艦商業綜合體？我們是首發旗艦商業綜合體？還是實踐未來的商業綜合體？還是實踐未來的商業綜合體？我們是理工商圈唯一旗艦綜合體？我們是理工商圈唯一旗艦綜合體？還是主城內最后一個校園經濟圈？還是主城內最后一個校2、園經濟圈？前言前言我們的調性是這樣？我們的調性是這樣？前期前期項目項目調性調性還是這樣？還是這樣？前言前言是鐵建首發旗艦商業綜合體？是鐵建首發旗艦商業綜合體？是實踐未來的商業綜合體？是實踐未來的商業綜合體？是理工商圈唯一旗艦綜合體？是理工商圈唯一旗艦綜合體？是主城內最后一個校園經濟圈是主城內最后一個校園經濟圈？從多種定位，多樣調性來看，從多種定位，多樣調性來看，什么什么都想都想說，項目沒有一條統籌思路，說，項目沒有一條統籌思路，沒有想清楚，我們到底是誰的問題。沒有想清楚，我們到底是誰的問題。小結定位太多，沒有抓住重點。調性混亂，沒有體現項目氣質。整體的定位認知沒有建立，形象缺失。項目急需解決市3、場認知問題。前言前言經過前期經過前期的一系列推廣，的一系列推廣，中國鐵建廣場在市場也有一些發聲，中國鐵建廣場在市場也有一些發聲，但是總的來說，沒有形成但是總的來說，沒有形成 差異化和城市影響力。差異化和城市影響力。而在本次作業中，我們主要解決兩個核心問題：而在本次作業中，我們主要解決兩個核心問題：1.1.中國鐵建廣場是什么？中國鐵建廣場是什么？2.42.4號樓怎么入市？號樓怎么入市？前言前言鐵建廣場思考本次提報：兩大體系本次提報：兩大體系鐵建鐵建廣場廣場商業商業組群組群中國鐵建七個商業項目梳理及小結鐵建商業項目整合辦法及推廣建議4號樓入市思考推廣策略思考BROADCAST 壹壹我是誰？我是誰？4、貳貳我我要去哪里要去哪里?鐵建廣場鐵建廣場壹壹我是誰我是誰Part.1 市場大勢Part.2 區位價值Part.3 產品研判Part.4 客戶洞察周邊周邊商業以底商為主，幾乎全部清盤商業以底商為主，幾乎全部清盤，整體進入招商階段，整體進入招商階段。Part.1Part.1市場大勢市場大勢 1.1.片區商業以底商為主，無特色商業片區商業以底商為主，無特色商業，整體招租狀況不甚理想，整體招租狀況不甚理想：片區整體社區氛圍缺乏，導致消費力不足，除了富臨理宮貼近理工大學運營良好之后，其他商業招租情況極度糟糕。走訪過程商鋪貼滿業主轉讓商鋪信息，無人接盤。2.2.區域品質消費外溢嚴重區域品質消費外溢嚴重由5、于片區沒有集中式商業，因此，大部分客群習慣前往建設路萬象城等區域消費，導致區域內消費嚴重外溢。區域商業開發原始，以底商為主，區域商業開發原始，以底商為主，商業現場商業現場體驗感體驗感差，消費力大量外溢。差，消費力大量外溢。區域缺乏大型品質商業中心！區域缺乏大型品質商業中心！小結區域內已無具體競品。但區域整體發展滯后，缺乏大型集中商業，造成消費力外溢。Part.1Part.1市場大勢市場大勢 位于理工大學商圈，但周邊沒有濃厚的商業氛圍。位于理工大學商圈，但周邊沒有濃厚的商業氛圍。Part.2Part.2區位區位價值價值地段多重交通線在建，到達不便捷地段多重交通線在建，到達不便捷兩條地鐵建設、高速6、路建設、道路改建成都理工大學擴建眾多在建中的交通，還有鐵路通過，交通非常不便。非成熟住宅集中區，缺乏非成熟住宅集中區，缺乏人氣人氣，商業氛圍不足商業氛圍不足：成都南富西貴的傳統之外，城東和城北是傳統認知上的落后區域，整體區域偏冷。三公里內除了富臨理工、華林小區、東林景憶在售項目之外，項目周邊缺乏居住氛圍。緊鄰理工大學，緊鄰理工大學，是成都主城最后尚未開發的校園經濟圈。是成都主城最后尚未開發的校園經濟圈。但周邊在建，商業氛圍不足但周邊在建，商業氛圍不足 。區域需要有實力的商圈撬動者！區域需要有實力的商圈撬動者！小結大量在建交通，對項目到達造成不便；區域沒有形成商氣聚合。Part.2Part.2區7、位區位價值價值Part.3Part.3產品研判產品研判4 4萬甲級寫字樓萬甲級寫字樓寫字樓寫字樓公寓、酒店公寓、酒店商業商業2323萬商業萬商業+商務綜合體商務綜合體6 6大都會業態大都會業態3 3萬萬SOHOSOHO公寓公寓1.61.6萬酒店式公寓萬酒店式公寓2.62.6萬中小企業乙寫萬中小企業乙寫1.61.6萬風情商業街萬風情商業街4 4萬購物中心萬購物中心1.1.中國鐵建中國鐵建 世界世界100100強強2.2.鐵建西南總部入駐鐵建西南總部入駐3.3.全球建筑業航母全球建筑業航母品牌價值品牌價值板塊價值板塊價值產品價值產品價值1.1.成華成華2.52.5環，環，核心創意商務區核心創意商務8、區2.2.雙鐵交匯，無縫連接雙鐵交匯，無縫連接3.3.理工商圈理工商圈，5 5萬師生萬師生4.304.30萬常住人口萬常住人口1 1.政府扶持創業基地政府扶持創業基地2.2.地標甲寫，地標甲寫，500500強總部入駐強總部入駐3.3.寫字樓寫字樓+公寓公寓+酒店酒店+商業多業態商業多業態4 4.理工理工圈唯一商業圈唯一商業綜合體綜合體5 5.創創客客工廠工廠Part.3Part.3產品研判產品研判中國鐵建廣場中國鐵建廣場小結政府規劃核心創意商務政府規劃核心創意商務區區規劃前景好規劃前景好區域唯一大型區域唯一大型商業中心商業中心區域商業領袖區域商業領袖主城唯一待開發的校園經濟圈主城唯一待開發的校9、園經濟圈理工經濟圈理工經濟圈 區域唯一多區域唯一多業態復合型商業業態復合型商業綜合體綜合體全商業體系全商業體系三大唯一性，三大唯一性，奠定本案區域領袖地位！奠定本案區域領袖地位！Part.3Part.3產品研判產品研判23萬商業+商務綜合體6大都會業態多重業態，多重資源，將全面顛覆區域商業版圖！商業客戶商業客戶分類分類Part.4Part.4人群人群洞察洞察一級客戶一級客戶二級客戶二級客戶三級客戶三級客戶使用者使用者-間接客戶間接客戶 個體私營者 看重周邊商氣和人流量 看重整體產品規劃、整體運營能力、以及招商能力 影響投資者決策特特征征投資者投資者-直接客戶直接客戶 資金實力強 理性、善于分析10、 看重資金安全性 看重升值空間 看重招商運營能力 影響最終銷售消費者消費者-終端終端客戶客戶 周邊以學生和教師為主 消費力旺盛 看重便捷性、趣味性、時尚感、實用性以及性價比 注重消費體驗感 影響商業整體運營 推廣推廣訴求點：高舉商業地位訴求點：高舉商業地位+樹立商業信息樹立商業信息 商務客戶商務客戶分類分類一級客戶一級客戶二級客戶二級客戶特特征征投資者投資者-直接客戶直接客戶 資金實力強 理性、善于分析 看重資金安全性 看重升值空間 看重運營能力 影響最終銷售使用者使用者-終端終端客戶客戶 以青年創業者為主 看重便捷性、性價比、功能性、服務性 注重上升平臺支持 注重商務附加值 影響商務整體運營11、 推廣推廣訴求點：貼近人群溝通，體現平臺優勢訴求點：貼近人群溝通，體現平臺優勢 Part.4Part.4人群人群洞察洞察需求分析需求分析 市場擁有5萬理工師生，以及寫字樓白領兩類人群，有強大休閑娛樂消費需求，龐大的消費力。且國家為大學生創業開辟通道，資源、創業基金的支持。大學生創業大勢所趨，理工大學擁有大量以青年創客為主的輕資產創業者。由此，我們可以看出，理工圈真正需要的，是以休閑娛樂為主的由此，我們可以看出，理工圈真正需要的，是以休閑娛樂為主的商業形態，以及是以創意為主的輕資產化創業寫字樓。商業形態，以及是以創意為主的輕資產化創業寫字樓。Part.4Part.4人群人群洞察洞察人群分化，人群12、分化，需求指向性強需求指向性強商業商業+商務，商務，區域內需求多元化！區域內需求多元化！小結區域內人群以甲寫入駐人群和理工大學師生為主，人群分化，需求指向性強。Part.4Part.4人群人群洞察洞察貳貳我要去哪里我要去哪里項目定位 總的來說，我們承載了太多重擔，并不能作為普通商業綜合體來操盤。總的來說，我們承載了太多重擔，并不能作為普通商業綜合體來操盤。對政府來說，對政府來說，我們是實現創意商務規劃的領軍者！我們是實現創意商務規劃的領軍者！對成華區來說對成華區來說我們是城市商業版圖的撬動者！我們是城市商業版圖的撬動者！對中國鐵建來說對中國鐵建來說我們是西南商業旗艦的實踐者！我們是西南商業旗艦13、的實踐者！對消費者來說對消費者來說我們是提升區域商業消費品質的填補者！我們是提升區域商業消費品質的填補者！兩張圖，看懂項目關系鏈兩張圖，看懂項目關系鏈 理工經濟體理工經濟體理工大學甲寫商業公寓酒店乙寫乙寫高端消費需求商業配套高端需求住宿配套中高端需求住宿配套中高端消費需求商業配套就業機會人才輸送5萬消費力唯一商業中心大量創業者創客空間經濟性需求住宿配套商業生態鏈商業生態鏈從而形成理工大學和鐵建廣場緊密相連的從而形成理工大學和鐵建廣場緊密相連的一個創意產業生態鏈。一個創意產業生態鏈。理工公寓商業創客甲寫所以，所以，鐵建鐵建廣場的核心就是：廣場的核心就是：代表創意產業鏈代表創意產業鏈代表城市創業平14、臺代表城市創業平臺代表城市商業消費力代表城市商業消費力因此，我們得到項目的物理定位：成都首例創意商務潮購中心成都首例創意商務潮購中心創意：以政府規劃的創意核心區域打造的創意綜合體。商務：商務的整體概念。潮購中心：代表年輕、時尚、潮流的商業消費中心Slogan：重新創悅城市重新創悅城市重新建造一座城市中心，重新建造一座城市中心，重新發明一種商業模式，重新發明一種商業模式，動用資本、智慧、資源、建造不可思議的繁榮，動用資本、智慧、資源、建造不可思議的繁榮，以及無法拒絕的美好。以及無法拒絕的美好。BROADCAST 4 4號樓入市思考號樓入市思考招 商 建 議/創 客 工 廠關于關于4 4號樓入市問15、題號樓入市問題接下來，我們該說考慮說什么了？之前我們說了什么：商家入駐，全業態，說了等于沒說。創客空間，講了一個概念，仍然是沒有解決創客本身是什么的問題。解決問題解決問題，必須營銷前置，首先，必須營銷前置，首先，我們要解決產品的問題。，我們要解決產品的問題。休閑、娛樂、餐飲休閑、娛樂、餐飲 鐵建廣場之前的招商策略中，業態分部較廣，包括兒童主題中心，素質輔導等生活化的配套。但面對片區居住氛圍缺乏的現狀，沒有針對性，教師有一部分兒童業態消費力，但不足以支撐一個中心的運營。片區人群分化已經很明顯，白領和大學生，平常工作學習繁忙休閑娛樂等業余生活需求旺盛。配合項目定位可招租一些頗具創意的主題KTV，主16、題餐廳，主題咖啡廳。招商建議招商建議招商示意：招商示意：主主題題K KT TV V主主題題餐餐廳廳主主題題咖咖啡啡廳廳潮潮牌牌買買手手店店何為創客？何為創客？產品規劃產品規劃提起創客，最為典型的是美國的We Work模式。簡單來說，WeWork是一家分租辦公空間，租下各類辦公空間，再以工位為單位分租給小型企業和創業者，并提供運營服務。這種模式不僅給數量龐大的美國小企業主創造了一個共同工作的空間。在服務式辦公孵化園區，以共同工作模式，根植與美國創業文化，借助發達的金融體系、資本的活躍，創業的風險被分擔，創業者可以在低成本下展開自己的事業。國內國內WE WORKWE WORK潘石屹的潘石屹的SOH17、O 3QSOHO 3Q萬科毛大慶的萬科毛大慶的We WorkWe Work由于國內互聯網經濟和創意產業的風行，大量創業者需要價格低廉、品質有保證又有濃郁創業氛圍的辦公場所，所以促成了“中國版We Work”的興起。而大學片區，更是創業型We Work模式的搖籃，是創業者的天堂。這與鐵建打造的創客空間是不謀而合的。它是青年創業基地；優越的創業平臺；它是青年創業基地；優越的創業平臺；復合型的創業孵化園區；微小企業的優質創業園區。復合型的創業孵化園區；微小企業的優質創業園區。我們就是鐵建廣場鐵建廣場U WorkU WorkU：代表You，你的/優，優越的，優秀的；Work：代表創業/工作室；+：代表18、無限可能，代表電商/互聯網/年輕屬性+U+workU+workU+work是一個創業孵化器，它不能是一個空殼，所以必須填入內容，而創業者需要什么是我們要思考的。他們要的，是創業的路，是創業所需的各項資源，以及企業相關服務。他們要的，是創業的路，是創業所需的各項資源，以及企業相關服務。所謂授人以魚，不如授之以漁。所謂授人以魚，不如授之以漁。產品打造產品打造U+workU+work辦公體驗區示意：辦公體驗區示意：U+workU+work平臺打平臺打造造NO.1 NO.1 服務增值服務增值超級前臺：超級前臺：智能訪客接待；會議預約；辦公預約；智慧儲物；秘書：秘書：接入酒店資源，依托龐大的酒店網絡，為19、企業提供酒店預定、貴賓卡優惠等服務。NO.2 NO.2 辦公增值辦公增值公共會議室：公共會議室：開辟公共區域為企業提供更為寬敞、高檔的會議場所。視頻會議室：視頻會議室：供入駐企業會議遠程視頻會議。VIPVIP會客廳：會客廳：為入駐企業提供高檔會客場所，提升企業形象。服務增值體驗示意：服務增值體驗示意：超級前臺企業秘書辦公增值辦公增值體驗示意：體驗示意：公共會議室VIP會客廳NO.4 NO.4 辦公生活辦公生活睡眠小屋：睡眠小屋：為員工提供專業睡眠倉（膠囊倉）。健身空間健身空間：開辟運動場所為入駐企業提供員工健身。室內檢測室內檢測：健康檢測、空氣監測，PM2.5監控。NO.3 NO.3 資源增值20、資源增值企業展示區：企業展示區：依托集團營銷條線強大的品牌形象策劃能力，和豐富的媒體資源以及甲級寫字樓設置的大型展廳、豪華接待室等宣傳入駐知名企業的品牌形象，并為中小企業的形象宣傳引薦資源、降低成本。企業扶持區企業扶持區：為投資客戶提供招商招租服務；為進駐企業提供合作商資源，為入駐企業牽線搭橋利用集團與各類金融機構的良好合作關系。U+workU+work平臺打平臺打造造資源增值資源增值體驗示意：體驗示意：企業展示區企業展示區辦公生活體驗辦公生活體驗示意：示意：室內檢測睡眠小屋健身空間 因此U+work是集資源、運營、智能辦公為一體的孵化型青年創業工廠。通過共用辦公空間，共用會議室，共用會客廳，21、公用前臺秘書，來提高資源的使用效率，降低資源閑置率，降低創業者的企業成本。通過接入金融以及其他企業合作資源，為創業者提供問題解決之道。以現代化室內監測，運動健身和睡眠屋，將智能化辦公接入U+work。因此，我們的U+work的核心訴求就是：青年智能化創業工廠青年智能化創業工廠/青年創業的智能孵化器青年創業的智能孵化器BROADCAST 壹壹文案畫面文案畫面貳貳傳播通路傳播通路推廣傳播推廣傳播壹壹文案畫面文案畫面 在推廣上，下半年的推廣主要落在4號樓的創客空間身上。但是基于前期項目形象沒有建立，所以傳播思路上需要先立勢，以整盤帶產品。文案上，文案上，不說直接說房地產賣點，多做群體屬性上溝通，畫面22、上，畫面上，針對創業的年輕態屬性，做跳躍、活力、夸張的表現。階段一：整體亮相期打造成都創意商業新模式，項目占位并建立形象，為4號樓入市聚集市場關注度廣告文案輸出廣告文案輸出城中心難得/大學旁更難得都不如，都不如，重振城市商業信心難得重振城市商業信心難得！中國鐵建，旗艦力作！給城東來點新花樣！中國鐵建，旗艦力作！給城東來點新花樣！ICON:ICON:甲級甲級寫字樓寫字樓/SOHO/SOHO公寓公寓/酒店式公寓酒店式公寓/創客辦公創客辦公/潮購中心潮購中心/商業沸商業沸街街中視影院中視影院SparkoSparko潮流生活館潮流生活館迪斯尼迪斯尼兒童主題館兒童主題館O2OO2O互動消費互動消費潮牌購23、物潮牌購物全系餐飲旗艦全系餐飲旗艦大咖匯聚大咖匯聚樂活主樂活主場場廣告文案輸出廣告文案輸出中鐵建西南總部進駐難得/5萬理工師生更難得都不如，都不如，開創成華商業版圖難得！開創成華商業版圖難得！中國鐵建，旗艦力作！給城東來點新花樣！中國鐵建，旗艦力作！給城東來點新花樣！ICON:ICON:甲級甲級寫字樓寫字樓/SOHO/SOHO公寓公寓/酒店式公寓酒店式公寓/創客辦公創客辦公/潮購中心潮購中心/商業沸商業沸街街中視影院中視影院SparkoSparko潮流生活館潮流生活館迪斯尼迪斯尼兒童主題館兒童主題館O2OO2O互動消費互動消費潮牌購物潮牌購物全系餐飲旗艦全系餐飲旗艦大咖匯聚大咖匯聚樂活主樂活主24、場場階段二：產品入市鐵建品牌落地，4號樓產品露出。廣告文案輸出廣告文案輸出每個房東的租客，都是CEO世界500強鐵建打造，青年創業的智能孵化器U+集中式創業生態鏈，使創業更簡單每個房東的租客，都是CEO，下一個BAT就在你的U+work里誕生！全全體系創客孵化體系創客孵化平臺平臺天使基金投資天使基金投資邏輯思維創業導師培訓邏輯思維創業導師培訓贈送創業網站贈送創業網站免費提供：咖啡區免費提供：咖啡區/健身區健身區/洽談區洽談區/影影音區音區階段三：人群溝通產品價值呈現，目標人群溝通廣告文案輸出廣告文案輸出U+work的伙伴不是房東，就是股東青年智能化創業工廠，打造的U+運營房東收租租客創業的完整25、生態鏈，正在改變理工創業圈！全全體系創客孵化體系創客孵化平臺平臺天使基金投資天使基金投資邏輯思維創業導師培訓邏輯思維創業導師培訓贈送創業網站贈送創業網站免費提供：咖啡區免費提供：咖啡區/健身區健身區/洽談區洽談區/影影音區音區廣告文案輸出廣告文案輸出早報頭條A輪之前，竟是你租客的名字千里馬等伯樂，最優質客源等你來挑回報率之外，也做一回租客的天使投資人 全全體系創客孵化體系創客孵化平臺平臺天使基金投資天使基金投資邏輯思維創業導師培訓邏輯思維創業導師培訓贈送創業網站贈送創業網站免費提供：咖啡區免費提供：咖啡區/健身區健身區/洽談區洽談區/影影音區音區視覺演繹中國鐵建廣場VI演繹中國鐵建廣場視覺演繹26、中國鐵建廣場VI演繹中國鐵建廣場視覺演繹中國鐵建廣場創客VI演繹中國鐵建廣場創客演繹中國鐵建廣場創客演繹貳貳傳播通路傳播通路 廣告陣地廣告陣地廣告媒體訴出上，做到以最小的投入，發揮最大的到達率。杰力恩建議以平面媒體以平面媒體+新媒體進行優勢互補新媒體進行優勢互補1 1、陣地占位、陣地占位地鐵地鐵鑒于本案目標客群的區域集中性和理工區域昭示性不強，而地鐵作為目標客群集中乘坐的大流量工具，信息到達性較強，建議包下3號線地鐵適宜點位，做好地鐵廣告輸出，再輔以少量公交車身做好地鐵廣告輸出，再輔以少量公交車身/LED/LED大牌等。大牌等。2 2、戶外、戶外大牌、大牌、LEDLED戶外受眾廣，利于項目形象27、建立。各大高端商場的樓梯LED和內部LED屏，LED可容納較多信息，人流量大，大范圍宣傳效果良好。3 3、新媒體、新媒體微信微信/網絡網絡互聯網媒體的跟進炒作，校園BBS，貼吧，經濟論壇以及地產門戶網站對U+work模式的炒作。對目標受眾媒體（營銷類公眾號）進行針對性廣告投放。營銷活動營銷活動作為區域名片式的項目，有政府規劃支持同時目標群體指向性強針對創客模式，進行有關創業公關活動針對創客模式，進行有關創業公關活動吸引媒體、大眾、客戶關注吸引媒體、大眾、客戶關注概念引導概念引導第一沖擊波第一沖擊波創客概念闡釋，吸引市場關注創客概念闡釋，吸引市場關注1 1、大學生創業挑戰賽、大學生創業挑戰賽策略28、思路：基于國家大學生創業挑戰杯比賽的認知基礎，由鐵建廣場冠名面對對全成都開展的大型活動。聯合政府進行大學生創業工作推進，進行大學生創業、創客模式嫁接，為U+work發布做鋪墊。活動內容：活動內容：聯合政府、成都理工大學開展“大學生創業挑戰賽”，發布一場面向成都所有大學的創業活動，參賽團隊以小組形式參賽，由前期市場調查、創意、執行完成整個創業計劃。最后以團隊提交的創業報告進行評分。設置優勝創業基金，并聯合風投進行項目評測，有潛力的項目可直接進入創業階段，由大學生直接變身CEO。產品入市產品入市第二沖擊波第二沖擊波創客產品發布，創客產品發布，新模式引入新模式引入2 2、大學生創業峰會暨、大學生創業29、峰會暨U+workU+work發布會發布會策略思路：積極尋求相關利益方的關注，整合資源，跨界推廣。擴大事件關注度，提升項目形象。通過新模式的引入，刺激創業風潮，獲得媒體和大眾關注度。從而促進投資客戶/租客，自發到案場咨詢產品。并且普及U+work的創業模式。活動內容：活動內容：聯合政府在成都理工大學開展孵化計劃、創業峰會。邀請天使投資人、創業明星來現場進行創業心得分享，同時將U+work模式進行發布講解，現場安排創客互動。通過創業者之間的思想碰撞，體現創客空間的價值。鐵建商業整合策略鐵建商業整合策略中國鐵建七個商業項目梳理及小結該部分策略分為兩個步驟：該部分策略分為兩個步驟：商業商業梳理梳理解30、題解題思路思路鐵建商業項目整合辦法及推廣建議 PART-1 明局：商業梳理明局：商業梳理知 己 知 彼/百 戰 不 殆這幾天，我們花了些時間對中國鐵建成都地區在售商業項目進行深入了解，有了比較清晰的認識，這里我們再簡單地梳理一遍。中國鐵建中國鐵建果殼里的城果殼里的城果殼里的城推售商業共計21443.47，共計128個鋪面商業分布商業分布879商業A商業B16小結項目整體去化情況較好，項目整體去化情況較好，商業商業A A口無法打開致使商業滯銷，口無法打開致使商業滯銷，目前獨棟招商方向為零售、家政及目前獨棟招商方向為零售、家政及中檔餐飲店中檔餐飲店果殼里的城庫存主要是商業商業B B棟與獨棟商業棟與31、獨棟商業商業商業B B棟庫存：棟庫存：8套獨棟商業庫存：獨棟商業庫存：15套中國鐵建中國鐵建國際城國際城II II商業分布商業分布小結大面版塊內大面版塊內整體商業存量整體商業存量100100萬方以上，萬方以上，國二商業由于規模受限，且昭示性國二商業由于規模受限，且昭示性極差，銷售遲滯，極差，銷售遲滯，主要庫存為二三樓裙樓底商。主要庫存為二三樓裙樓底商。目前建議對未售未租二三樓商業可目前建議對未售未租二三樓商業可作為兒童才藝類教育培訓機構。作為兒童才藝類教育培訓機構。國際城二期庫存主要以裙樓商業和獨棟商業裙樓商業和獨棟商業為主裙樓商業庫存：裙樓商業庫存：7個鋪面獨棟商業庫存：獨棟商業庫存：1個鋪32、面中國鐵建中國鐵建北湖國際城一二期北湖國際城一二期商業分布商業分布 二期項目在售商鋪為7#樓。其中7#樓底商位于湖秀二路，與北湖國際城1期商業相呼應，另與一期主大門一街之隔。小結從項目商業項目從項目商業項目步行步行5 5分鐘即可達到北湖公園，商業分鐘即可達到北湖公園，商業價值及升值空間較大。價值及升值空間較大。北湖國際城庫存主要以社區底商社區底商為主一期底商庫存：一期底商庫存：19套二期底商庫存：二期底商庫存：25套中國鐵建中國鐵建青秀城底商青秀城底商青秀城推售商業共計59513，共計18個鋪面，252套公寓商業分布商業分布小結項目獨立商業項目獨立商業報歸時為酒店式集中商業，報歸時為酒店式集中33、商業，但消費潛力明顯不足，導致產品嚴但消費潛力明顯不足，導致產品嚴重滯銷。重滯銷。目前建議進行改造在定位，根據周目前建議進行改造在定位，根據周邊人群消費需求進行產品細化。邊人群消費需求進行產品細化。青秀城庫存主要以住宅底商住宅底商為主住宅底商庫存：住宅底商庫存：5套中國鐵建中國鐵建西派國際西派國際西派國際推售商業共計14131，共計44個鋪面商業分布商業分布小結區域內各類商家區域內各類商家及集中式消費場所云集，及集中式消費場所云集，項目自身居住人群收入和素質相當項目自身居住人群收入和素質相當對較高，消費潛力巨大，對較高，消費潛力巨大，目前建議本項目招商走精品路線。目前建議本項目招商走精品路線。34、西派國際庫存主要以住宅底商和獨棟商業住宅底商和獨棟商業為主住宅底商庫存：住宅底商庫存：18套獨棟商業庫存：獨棟商業庫存：15個鋪面中國鐵建中國鐵建錦江國際花園錦江國際花園錦江國際花園推售商業共計28178.40商業分布商業分布競品分布競品分布小結項目自身地塊相對較獨立，項目自身地塊相對較獨立，且暫時處于好屋包銷模式下，目前且暫時處于好屋包銷模式下，目前沒有招商建議。沒有招商建議。錦江國際花園庫存主要以住宅底商住宅底商為主住宅底商庫存：住宅底商庫存：43套中國鐵建中國鐵建鐵建廣場鐵建廣場商業分布商業分布1號樓甲級寫字樓（約4萬）2號樓SOHO公寓（約3萬）3號樓酒店式公寓（約1.6萬）4號樓中小35、企業辦公（約2.6萬）購物中心（約4萬）商業沸街（約1.6萬）中國鐵建廣場中國鐵建廣場總占地約總占地約4848畝，總建筑面積畝，總建筑面積2323萬萬。其中購物中心為自持物業，約其中購物中心為自持物業，約4 4萬萬，其他為銷售型物業，約，其他為銷售型物業，約1313萬萬。項目包括甲級寫字樓、中小企業辦公、酒店式公寓、項目包括甲級寫字樓、中小企業辦公、酒店式公寓、SOHOSOHO公寓、公寓、休閑街區商業、大型集中式商業休閑街區商業、大型集中式商業6 6大活力業態，大活力業態，是是目前區域內首發城市商業綜合體，一站式滿足商務辦公、目前區域內首發城市商業綜合體，一站式滿足商務辦公、休閑娛樂、日常生活36、消費需求。休閑娛樂、日常生活消費需求。小結由于項目作為片區內唯一由于項目作為片區內唯一商業綜合體，沒有同級競品，商業綜合體，沒有同級競品，商業運作情況也較為良好。商業運作情況也較為良好。鐵建廣場主要以集中式裙樓商業集中式裙樓商業為主總體量：總體量：4萬項目項目庫存種類庫存種類庫存量庫存量果殼里的城果殼里的城商業商業B B棟、獨棟商業棟、獨棟商業裙樓商業：裙樓商業：7個鋪面獨棟商業：獨棟商業：1個鋪面國際城國際城II II裙樓商業、獨棟商業裙樓商業、獨棟商業裙樓商業：裙樓商業：7個鋪面獨棟商業：獨棟商業：1個鋪面北湖國際城北湖國際城住宅底商住宅底商一期底商：一期底商：19套二期底商：二期底商：237、5套青秀城青秀城住宅底商住宅底商5套西派國際西派國際住宅底商、獨棟商業住宅底商、獨棟商業住宅底商：住宅底商：18套獨棟商業：獨棟商業：15個鋪面錦江國際花園錦江國際花園住宅底商住宅底商43套鐵建廣場鐵建廣場集中式裙樓商業集中式裙樓商業總體量：總體量：4萬七大商業項目概況表七大商業項目概況表對于鐵建商業的產品類型，我們將其歸為三個種類低端中端精品商街 高端獨棟商業 社區底商 高端高端獨棟獨棟商業商業庫存16個鋪面，其中獨棟商業15個鋪面，面積5908.39果殼里的城果殼里的城中端中端精品精品商街商街庫存8個鋪面1#裙樓商業庫存7個鋪面，庫存面積1467.28國際城國際城低端低端社區社區底商底商目38、前在售為住宅底商，庫存5套，一躍二兩套，一樓底商3套。青秀城青秀城庫存獨棟商業15個鋪面，面積13373.48西派國際西派國際 庫存18套底商鋪面 西派國際西派國際庫存底商43套，1.49億，其中包銷房源1.15億，正常庫存0.33億錦江國際花園錦江國際花園一期1-3#樓目前還剩余19套；二期項目在售商鋪為7#樓目前還剩余25套北湖國際城北湖國際城鐵建商業鐵建商業產品分類產品分類中國鐵建廣場的集中式裙樓商業部分，總體量約4萬，一共4層鐵建廣場鐵建廣場那么，我們該如何正確解題？那么，我們該如何正確解題？七個項目，產品不同、定位不同、客群不同 PART-2 破局：解題思路破局：解題思路七 勇 蛟 39、龍/蓄 勢 齊 發所以我們要做的是，所以我們要做的是，整合整合豪勇七蛟龍，單打獨斗難成氣候，只有合力齊發，才能發揮最大的戰斗力。將七個不同的商業整合打包，形成統一的廣告定位與推廣路徑，所以我們鐵建的商業，應該是一個系列中國鐵建中國鐵建CRCRCCCC案名及定位案名及定位演繹演繹為了不脫離鐵建品牌的大背景，我們在鐵建LOGO提取了最后兩個字母作為創意點CCCity Comercial城市商業CC系案名及定位案名及定位演繹演繹中國鐵建城市住宅商業系列社區底商 CCCC禧鄰禧鄰精品商街 CCCC禧街禧街獨棟商業 CCCC禧購禧購鐵建商業分類命名社區底商 CCCC百鄰百鄰精品商街 CCCC百姿百姿獨棟40、商業 CCCC百匯百匯備選1社區底商 CCCC金惠金惠精品商街 CCCC金街金街獨棟商業 CCCC金元金元備選2推廣文案展示推廣文案展示整體推廣整體推廣中國鐵建CC系央企城市商業名片央企城市商業名片【鐵建鐵建廣場】【鐵建果殼里的城】【鐵建國際城】【鐵建北湖國際城】【鐵建青秀城】【鐵建西派國際】【鐵建錦江國際花園】七大城市住宅商業，構筑鐵建財富版圖中國鐵建城市住宅商業系列分類推廣分類推廣CC禧鄰社區生活能力站社區生活能力站100套社區金鋪，靜候翹腳老板兒【鐵建青秀城】【鐵建北湖國際城】【鐵建錦江國際花園】【鐵建西派國際】中國鐵建城市住宅商業系列分類推廣分類推廣CC禧街一街繁華，潮流生活一街繁華，41、潮流生活萬平精品商街，坐擁無限商機【鐵建國際城】【鐵建鐵建廣場】中國鐵建城市住宅商業系列分類推廣分類推廣CC禧購繽紛繽紛MallMall，樂在其中，樂在其中7萬方高端獨棟商業，認籌全城開啟【鐵建果殼里的城】【鐵建西派國際】中國鐵建城市住宅商業系列中國鐵建商業演繹中國鐵建商業畫面演繹中國鐵建商業畫面演繹中國鐵建商業視覺演繹推廣形式建議推廣形式建議招商手冊展示將七個項目的資源整合，制作招商手冊，作為主要傳播物料，可以用于擺展、推介會和商業招商中心等場合。常規線上推廣可以篩選一些小區進行商業整合的滲透式線上推廣，比如通過電梯轎廂、小區道閘等小區媒介對客群進行定點傳播。各大商超擺展在七個項目周邊的各個大型商超內進行擺展，定點傳播，消化周邊的意向客戶。老客戶優惠推介會定期在七個項目售樓部輪流組織老客戶優惠推介會，利用餐宴等形式在期間對老客戶進行商業項目的推廣。嫁接中介平臺在搜房網、鏈家等中介平臺推送商業相關的信息，不定期通過中介平臺組織鐵建商業項目的專題推介活動。