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1、 公司介紹 項目分析 市場分析 財務管理 融資方案設計 吉高房地產有限公司成立于1996年，注冊資本金2000萬元。公司專業經營：房地產樓盤開發、房屋買賣、房屋租賃、代理、房產開發策劃評估、本著誠信快捷為原則、辦理裝修貸款、住房抵押貸款、公積金貸款、個人住房按揭貸款、增貸還貸等 2.1 項目的基本情況項目的基本情況A 開發范圍：吉高房地產項目位于湖南岳陽，東片區東至巴陵路，西至越凌開發范圍：吉高房地產項目位于湖南岳陽，東片區東至巴陵路，西至越凌波湖路，南至冷水鋪路，北至云溪大道，出讓面積為一千畝，出讓土地性質波湖路，南至冷水鋪路，北至云溪大道，出讓面積為一千畝，出讓土地性質為商住用地。為商住用2、地。B 規劃要求及有關規定：西片區住宅高層，小高層占項目用地土地面積的規劃要求及有關規定：西片區住宅高層，小高層占項目用地土地面積的60%左右，客機率左右，客機率2.52.2主要規劃指標主要規劃指標土地面積：一千畝。建筑面積：土地面積：一千畝。建筑面積：241畝畝用地性質：商住宅用地用地性質：商住宅用地2.3地塊周邊規劃地塊周邊規劃項目所處位置為中心城區，與新區近接、有市區辦公樓外，還有多所中小學項目所處位置為中心城區，與新區近接、有市區辦公樓外，還有多所中小學校、中專學校、體育中心、醫院、汽車站、公園、廣場等。校、中專學校、體育中心、醫院、汽車站、公園、廣場等。資金投入概況資金投入概況首先開3、發西片區130畝的商用地，住房面積18萬平方米，造價大概1100元/平方。總造價1.98億，公司在有資金27000萬。融資一部分，考慮建筑公司代墊30%及開盤回收然后開發東片區，總融資需要0.87億 SWOT分析客源分析產品策略 消費者心理分析市場分析房地產投資基金房地產投資基金海外地產基金海外地產基金夾層融資夾層融資預收房款預收房款聯合開發聯合開發建設單位代墊建設單位代墊房地產信托房地產信托上市融資上市融資銀行借款銀行借款自有資金自有資金 a、對融資方的債務債權進行可算確定、對融資方的債務債權進行可算確定 b、簽訂風險投資協議書，確定股權比例，、簽訂風險投資協議書，確定股權比例，確定推出時間4、，確定管理者回購方式，確確定推出時間，確定管理者回購方式，確定再融資資金數量及時間，確定管理上的定再融資資金數量及時間，確定管理上的監控方式，確定協助方式。監控方式，確定協助方式。c、在有關管理部門辦理登記手續、在有關管理部門辦理登記手續 融資的期限，可承受的融資成本等，都是融資的期限，可承受的融資成本等，都是需要解釋清楚地。需要解釋清楚地。a、投資方的投資資金及收益風、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動情況下一直險在項目無法啟動情況下一直獨立承擔資金成本獨立承擔資金成本b、投資方不能有效監控好管理、投資方不能有效監控好管理者的經營而產生新的債務產生者的經營而產生新的債務產生的連帶風險的5、連帶風險c、破產風險、破產風險d、融資者對融資者的信用沒有、融資者對融資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風得到確定而產生無法回購的風險險e、融資者為掌控全局經營，在、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險回購時利益出讓增加風險f、融資者提前回購而約出的資、融資者提前回購而約出的資金成本風險金成本風險a、資方對是否資金進入后可以、資方對是否資金進入后可以完成計劃進行評估與測算完成計劃進行評估與測算b、投資方對融資方的項目進程、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用批進行投資款的專款專用c、投資方對融資發的相關項目、投資方對融6、資發的相關項目所簽訂的合同進行審核后，評所簽訂的合同進行審核后，評估其付款能力、估其付款能力、d、資方審核融資發的還款計劃、資方審核融資發的還款計劃可行性，一旦確定后按還款計可行性，一旦確定后按還款計劃回款劃回款6、退出機制、退出機制 a、項目進行中投資者退出，項目完成投資方退出，一種方式是融資方按時預定的回報率加金額率進行回購股份，第二種是融資方按融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅 b、債權方式融資退出，項目進行中投資方退出，可以用違約金的形式控制，項目完成投資方退出，按時還本付息7、項目銷售收入及稅費分析、項目銷售收入及稅費分析 項目建成后，可7、對其附近進行市場調查，商鋪的價格預計平均售價為7000元/平方米、住宅和公寓平均售價為7000元/平方米、預計項目可售部分可實現收入11850000萬元。項目銷售期3.5年，自2016年11月至2019年4月，預計完成銷售收入25%。預計2017年實現收入40%,預計2018年實現收入20%預計2019年實現收入15%，與銷售收入直接相關的稅費包括營業稅金及附加，土地增值稅，所得稅，印花稅，銷售費用等。顯然銷售單價是敏感因素，由上面分析結果可知，銷售價格建設工程費顯然銷售單價是敏感因素，由上面分析結果可知，銷售價格建設工程費都是項目；利潤的敏感因素，其中銷售價格更為敏感，因此，做好營銷，都是項8、目；利潤的敏感因素，其中銷售價格更為敏感，因此，做好營銷，降低工程成本是獲得利潤的有效手段，樓盤定價看是簡單，實際上都是一降低工程成本是獲得利潤的有效手段，樓盤定價看是簡單，實際上都是一個復雜的市場決策，真是的價格體系，才有可能吧項目賣到最合適的價格，個復雜的市場決策，真是的價格體系，才有可能吧項目賣到最合適的價格，達到贏的目的。達到贏的目的。關于房地產資金壓力的消息鋪天蓋地，有股市融資受阻，也有從貨幣政策下銀行信貸的緊縮，有國外資金嚴格限制進入，也有國內民間信貸資金成本提高，有土地成本推高導致房地產企業負債率高企，從而使一些企業面臨資金鏈的斷裂，特別是央行上海支行下發關于協助調查，以便跟蹤 房地產信貸政策效應，更是導致信貸和銷售按揭，房地產企業自有資金，占有資金，其他各種融資渠道，目前房地產公司的自由資金絕大部分用來買地，其余開發項目的資金來源只要是銀行貸款。房地產行業是典型的資金密集型的行業和金融緊密相連，市場、資金、土地是房地產的三要素。在宏觀調整下，資金自然成為核心要素。同時，房地產行業對于資金的巨大需求，因此，如果能夠很好地協調金融與房地產之間的互動關系，二者相輔相成，必然會對經濟增長將產生巨大壓力。謝謝謝謝!