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1、中寶大廈管理方案中寶大廈管理方案 哈爾濱保利科技大廈有限公司 二00三年八月 中寶大廈物業管理方案目錄中寶大廈物業管理方案目錄 一、中寶大廈概況 二、中寶大廈現狀分析 三、中寶大廈功能定位 四、委托管理模式及委托費取酬辦法 五、組織機構與部門設置 六、家具設備配備計劃 七、營銷策劃分析 八、效益測算 一、中寶大廈概況（一、中寶大廈概況（略） 二、現狀分析二、現狀分析 1、大廈設備設施狀況。中寶大廈建成于2001年，樓宇的主要硬件和裝修相對較新，但其設備 型號并非先進設備。樓宇供暖鍋爐較為落后，功效相對低下；電梯屬組裝雜牌，穩定性較差， 未來安全運行系數較小；自備發電機組為國產機器，即時啟動能力2、差，工作狀況尚不得知，產 生排煙目前無法順利排出室外，應列入重點設備設施改造之列及時處理；大廈煤氣閥違規安放 在大廈室內，且緊貼暖器片，潛有嚴重的隱患，也要進行改造。一些新風供給管道、大廈自動 噴淋，監控等工程尚未完工或完善；一些配套設施尚處于基建或完善之狀態（如樓層電表、樓 層裝修、客房、泳池裝修等），未來工程量較大，其次二號樓正處于基本建設中，大廈與安發 橋打通并擴建平臺，樓宇牌匾及主要入廈門面的裝修尚未進行。內部也有需完善處（車庫、鍋 爐房，大廈個別處隱性基建不足等）。 2、物業管理狀況。大廈現有物業人員均非專業化人員，未經過規范、系統的培訓，管理處于 基本維持狀態。工作無細分，管理無章3、法，發展無目標。 保安規范、職業化較差； 無正常規范保潔。絕大多數已基本竣工地方也未進行衛生開荒； 工程基本要素：各種圖紙、設備說明，合格證等不健全； 內業管理空白； 物業核算不清； 物業管理意識尚未形成； 對已存在的問題物業人員不能監管發現。 3、經營狀況。大廈雖已運行兩年，廈內有近十家客戶入駐，但沒有簽訂任何經營合同，更無 租賃許可證合法經營之談，沒有進行系統的經營測算與基本規劃，致使公司總體構想難以實 現，日常經營也處于收不抵支狀況。 4、綜合問題，由于大廈尚有較多須完善和更新改造問題，一些優勢項目如游泳館、連橋平臺 等尚處于待建階段，使物業管理與基建均處于混亂無序狀態，致使大廈總體上還不具備全面營 業條件。就核算而言，由于無法提供完備的合同、圖紙、臺帳等，因此缺乏科學的測算依據。 三、中寶大廈功能定位三、中寶大廈功能定位 以寫字樓出租出租為主，賓館、娛樂、餐飲、洗浴為輔，盡可能外租