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1、XX集團住宅工程質量分戶驗收管理辦法第一章 總則第一條 為進一步加強集團開發的住宅工程質量管理，保障工程結構安全，降低住宅質量投訴，強化工程建設各方的質量責任，根據國務院建設工程質量管理條例、建設部房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法及國家有關工程質量驗收規范，結合集團實際情況，特制定本辦法。第二條 住宅工程質量分戶驗收應依據國家和地區工程質量驗收規范、技術標準以及相關設計文件進行。施工單位提交單位工程（初裝修）竣工驗收前，對住宅工程的每一戶及單位工程公共部位按本辦法規定內容進行的專門驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質量竣工驗收記錄。第三條 本辦法適用于上海地區集團所屬各公司2、開發的所有住宅項目；對于其它地區集團所屬公司開發的項目，結合當地有關規定，參照本辦法進行分戶驗收工作。第二章 分戶驗收工作要求第四條 住宅工程質量分戶驗收應具備的條件（一）工程已經完成設計和合同約定所有工程量。（二）分部（子分部）工程質量驗收合格，質量控制資料（有關安全和功能的檢查資料）完整。（三）主要功能的抽查項目結果均符合要求。（四）屋面、廚衛間盛水試驗和外窗噴淋試驗符合要求并且記錄齊全。第五條 住宅工程質量分戶驗收應當依據設計圖紙的要求，以檢查工程觀感質量和影響使用功能的質量為主，主要包括以下幾個方面（具體詳見附件1）：（一）室內土建工程質量1室內空間尺寸；2門窗質量和使用功能；3頂棚和3、內墻面質量；4樓地面質量；5欄桿安裝質量.（二）室內安裝工程質量（包括水電）（三）公共部位、共用設施質量第六條 住宅工程質量分戶驗收的準備工作（一）人員組織分戶驗收由建設單位組織施工單位項目經理、技術負責人、施工員、質量員和監理單位的總監理工程師、專業監理工程師等進行驗收。已選定物業公司的，應當通知物業公司參加住宅工程分戶驗收工作。（二）檢測儀器分戶驗收過程中應配備各種常規檢測儀器和工具，檢測儀器應經計量檢定合格。（三）計劃編制審核建設單位工程部應組織總包單位進行分戶驗收實施計劃的編制工作，并經建設單位工程部、監理審核批準。（四）技術培訓交底建設單位工程部在分戶驗收前，應組織監理單位和總（分）4、包單位對參加驗收人員進行分戶驗收的技術培訓和交底。第七條 住宅工程質量分戶驗收實施流程在項目實施階段，總包單位應按照國家規范以及合同要求進行施工，加強工程質量過程控制和驗收。住宅工程質量分戶驗收的具體操作流程（流程圖見附件2）如下：（一）單位工程具備驗收條件后，總包單位應按批準的分戶驗收實施計劃，組織有關分包單位對工程進行逐項自檢，待全部驗收整改合格后，填寫相應的分戶驗收表格（見附件3），提交監理單位和甲方項目部組織核驗。（二）監理單位和甲方項目部在收到總包單位的核驗申請后，按總戶數30（不少于3戶）的比例進行抽查。1在抽查戶數中如有20的戶數評定為不合格，可再按總戶數的30（不少于3戶）的比5、例抽查，仍有一戶重復評定為不合格，總包單位必須重新全數檢查、整改，重新報驗。2對于抽查中鑒定的不合格項目，監理單位和甲方項目部應立即發出整改通知單，通知總包單位進行整改。3總包單位整改完成并提出第二次復查申請，監理單位和甲方項目部對總包單位整改項進行二次復查，復查合格后填寫相關分戶驗收表格。4各項目公司可結合本工程實際情況，對抽檢比例做出相應的調整。（三）在分戶驗收檢查結束且整改項目合格后，所有分戶驗收資料由建設單位妥善保存。第八條 分戶驗收合格的住宅工程應及時完善住宅工程質量分戶驗收表格（見附件3）的簽字手續，并將有建設單位工程主管、總包單位項目經理、監理單位總監理工程師簽名、蓋章的住宅工程6、質量分戶驗收合格證（附套型示意圖）置于戶內醒目位置。第九條 住宅工程質量分戶驗收實施評估機制為本辦法實施后的監測和改進，確保分戶驗收資料的真實性，建設單位應對實施項目應作如下評估：（一）項目所在建設單位應對其分戶驗收項目的實施情況進行跟蹤和調研，及時搜集反饋信息，并對交房后出現的問題予以解決和支持。（二）物業單位應派專人，以交房后半年和一年內有效客戶投訴缺陷數為統計依據，填寫住宅工程質量缺陷投訴評估表（見附件4），報集團質量管理部備案。第十條 住宅工程質量分戶驗收評定為不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工備案驗收。第十一條 對于住宅工程質量分戶驗收中弄虛作假、降低標準，將不合格工程按合格工程7、驗收的，按照集團建筑工程施工質量管理暫行辦法及跟蹤檢查制度對責任人進行嚴肅處理。第三章 附則第十二條 本管理辦法自頒發日起試行。第十三條 本辦法由集團質量管理部進行解釋和補充。附件：1. 住宅工程質量分戶驗收內容及要求2. 住宅工程質量分戶驗收內容實施流程圖3. 住宅工程質量分戶驗收表式4. 住宅工程質量缺陷投訴評估表附件1住宅工程質量分戶驗收內容及要求一、室內驗收項目驗收內容檢查方法及數量驗收標準備注室內土建質量室內空間尺寸偏差室內凈高激光測距儀。每個房間 (除廚房、衛生間等外)抽測5點。其中距墻500mm交界處各測1點，中間測1點。1. 凈高負偏差不超過15mm，高低差不超過15mm。2.8、 凈開間、凈進深偏差不超過15mm，大小頭偏差不超過15mm。室內開間、進深激光測距儀。每個房間 (除廚房、衛生間等外)抽測4處。其中距墻500mm且離地面標高1m的水平線各測2處，無墻體則測柱間凈距 。門窗安裝質量外窗滲漏觀察。每榀檢查。1. 外窗及周邊無滲漏。2. 門窗扇必須安裝牢固，并應開關靈活、關閉嚴密，無倒翹。推拉門窗扇必須有防脫落措施。3. 門窗表面潔凈、無劃痕、碰傷、顏色一致。4. 門窗配件的型號、規格、數量應符合設計要求，安裝應牢固，位置應正確，功能應滿足使用要求。5. 玻璃品種、規格、尺寸、色彩等符合設計要求；安全玻璃上有安全認證標志。安裝后的玻璃應牢固，不得有裂紋、損傷和松9、動。6. 門窗框正、側面垂直度允許偏差2.5mm。建筑法第六十條GB50210-20015.2.185.3.4、5.3.55.6.2、5.6.3門窗表面質量觀察。每榀檢查。門窗開啟情況開啟和關閉檢查。每榀檢查。五金配件及玻璃觀察、手扳檢查。每榀檢查。門窗框正、側面垂直度用1m的垂直尺檢查。每榀檢查。驗收項目驗收內容檢查方法及數量驗收標準備注室內土建質量室內地坪質量觀感質量(空鼓、裂縫、起砂)小錘輕擊和觀察。全數檢查。1. 地面平整度應符合規范要求，面層表面不應有裂紋、脫皮、麻面、起砂等缺陷，地面空鼓面積不應大于400cm2，且每自然間不多于2處。2. 面層表面的坡度應符合設計要求，不得有倒泛水10、和積水現象。3. 廁浴間、廚房和有排水要求的建筑地面面層與相連接各類面層的標高差應符合設計要求。4. 有防水要求的建筑地面工程的立管、套管、地漏處嚴禁滲漏，坡向應正確、無積水。5. 墻面平整度、垂直度應符合規范要求，無脫層、空鼓、爆灰和裂縫等缺陷，墻面和頂棚無滲漏。6. 面層表面應光滑、潔凈、接槎平整。護角、孔洞、槽、盒周圍的抹灰表面應整齊、光滑；管道后面的抹灰表面應平整。7. 屋面不得有滲漏或積水現象，滴水線無爬水。GB50209-20023.0.155.1.7、5.2.55.2.6、5.2.7GB50210-20014.2.5、4.2.64.2.7、4.2.11GB50207-20021011、.0.5地面表面平整度、坡度觀察、坡度尺檢查。全數檢查。地面滲漏觀察。全數檢查。室內墻面頂棚施工質量觀感質量(空鼓、裂縫、脫層)小錘輕擊和觀察。全數檢查。面層細部質量觀察、手摸檢查。全數檢查。表面平整度用2m的靠尺，離地面標高1m的水平線處檢查。全數檢查。面層立面垂直度用2m的垂直檢測尺，距側墻邊500mm處墻面檢查。全數檢查。屋面及外墻滲漏情況觀察、手摸檢查。全數檢查。欄桿安裝質量護欄高度鋼尺檢查，每片欄桿不少于3處(每片欄桿記錄最小值)。全數檢查。1. 臨空高度在24m以下時，欄桿高度不應低于1.05m，臨空高度在24m及24m以上(包括中高層住宅)時，欄桿高度不應低于1.10m。2. 住12、宅、托兒所、幼兒園、中小學及少年兒童專用活動場所的欄桿必須采用防止少年兒童攀登的構造，當采用垂直桿件做欄桿時，其桿件凈距不應大于0.11m。3. 欄桿離樓面或屋面0.10m高度內不宜留空。4. 護欄和扶手轉角弧度應符合設計要求，接縫應嚴密，表面應光滑，色澤應一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。5. 有水平桿件的欄桿或花式欄桿設防攀爬措施 (金屬密網、安全玻璃等)。6. 護欄玻璃必須使用鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃，公稱厚度不應小于12mm。GB50210-200212.5.6、12.5.712.5.8、12.5.9GB50352-2005 6.6.3欄桿間距鋼尺檢查，每片欄桿不少于3處(每片欄桿記錄最大值13、)。全數檢查。表面外觀質量觀察、手摸檢查。全數檢查。防攀登措施觀察。全數檢查。護欄玻璃觀察3C安全標識、游標卡尺測量。全數檢查。驗收項目驗收內容檢查方法及數量驗收標準備注室內安裝工程給水排水工程給水、排水系統功能觀察。全數檢查。1. 開啟閥門、水嘴等放水，水流、水壓應正常，排水應順暢無阻滯。2. 給水、排水管道及配件安裝：管道接口嚴密無滲漏，支架間距符合要求，管道用手輕拉時應無松動；排水管道不允許無坡、倒坡；伸縮節設置必須符合設計或規范要求(間距不大于4m)。3. 衛生器具給水配件應完好無損傷，接口嚴密，啟閉部分靈活；排水栓和地漏的安裝應平正、牢固，低于排水表面，周邊無滲漏；地漏水封高度不得小14、于50mm或設置S彎；連接衛生器具的排水管道接口應緊密無滲漏。4. 水嘴、閥門、大便器(坐式、蹲式)、洗手(臉)盆等應按設計要求的規格、數量、位置安裝到位。GB50242-20024.2.25.2.15.2.67.2.1、7.3.17.4.2給水、排水管道及配件安裝水平尺檢查。全數檢查。衛生器具及配件安裝尺量、觀察，檢查盛水實驗記錄。全數檢查。規格和數量查對設計圖紙。全數檢查。電氣工程插座安裝、觀感使用測試插座測試逐個檢查，無接錯顯示。或拆卸插座檢查。全數檢查。1. 同一室內插座安裝高度一致。數量、回路符合設計要求，接線牢固。2. 開關安裝位置便于操作，開關邊緣距門框邊緣的距離0.150.2m15、，開關距地面高度1.3m；暗裝的開關面板應緊貼墻面，四周無縫隙，安裝牢固，表面光滑整潔、無碎裂、劃傷，裝飾帽齊全。開關的通斷位置一致，操作靈活，接觸可靠。3.開關、電源插座、有線電視終端插座、電話終端出線口等應按設計要求的規格、數量、位置敷設到位。4. 照明配電箱內配線整齊，無絞接現象，導線連接緊密，不傷芯線不斷股；箱內開關動作靈活可靠，并帶有漏電保護的回路。照明配電箱安裝 位置正確，部件齊全，箱涂層完整；箱內接線整齊，回路編號齊全，標識正確。GB50303-20026.1.9、6.2.822.1.2、22.1.422.2.2、23.1.2開關位置、觀感觀察、鋼尺檢查。全數檢查。規格和數量觀察16、操作、查對設計圖紙。全數檢查。配電箱安裝觀察和用測試插座測試。全數檢查。二、公共部位驗收項目驗收內容檢查方法及數量驗收標準說明1. 內外墻、地面窗角斜裂縫外墻滲漏、裂縫觀察。在肉眼可見范圍內全數檢查。1. 墻面及窗角無可見裂縫，外墻無滲漏、裂縫。2. 樓地面無裂縫、空鼓、起砂。建筑法第六十條GB50209-20025.2.6、5.3.6地面觀感質量(裂縫、空鼓、起砂)小錘輕擊和觀察。全數檢查。2、樓(電)梯、通道樓梯梯段寬度、踏步寬度和高度、樓梯平臺寬度、扶手高度鋼尺或激光測距儀或鋼尺檢查。全數檢查。記錄最小值。1. 樓梯梯段凈寬不應小于1.10m。六層及六層以下住宅，一邊設有欄桿的梯段凈寬17、不應小于1.0m。2. 樓梯踏步寬度不應小于0.26m，踏步高度不應大于0.175m。扶手高度不應小于0.90m。樓梯水平段欄桿長度大于0.50m時，其扶手高度不應小于1.05m。3. 樓梯平臺寬度不應小于梯段寬度，并不得小于1.20m，當住宅樓梯開間為2.40m時，其平臺凈深不應小于1.30m。4. 樓梯平臺上部及下部通道處的凈高不應小于2.0m。梯段凈高不應小于2.20m。5. 住宅、托兒所、幼兒園、中小學及少年兒童專用活動場所的欄桿必須采用防止少年兒童攀登的構造，當采用垂直桿件做欄桿時，其桿件凈距不應大于0.11m。6. 電梯門凈寬不得小于0.80m。首層疏散外門凈寬必須大于1.10m。18、疏散門應外開，其凈寬不應小于1.1m，通道寬度不應小于1.2m。7. 走廊和公共部位通道凈寬不應小于1.20m，局部凈高不應低于2.10m。GB50045-95 6.1.9GB50209-2002 5.3.8GB50096-1999 4.1.2、4.1.3GB50352-2005 6.6.3GB50368-2005 5.2.1JGJ37-87 4.2.1DGJ08-20-2001豎桿間距鋼尺檢查。全數檢查。記錄最大值。防攀滑措施觀察。全數檢查。電梯門凈寬、高層首層疏散外門凈寬、公共部位通道凈寬及凈高鋼尺或激光測距儀測量檢查。全數檢查。記錄最小值。3、地下室凈高鋼尺或激光測距儀檢查。全數檢查。記19、錄最小值。1. 機動車庫車道凈高不應低于2.20m，車位凈高不應低于2.00m。自行車庫凈高不應低于2.00m。2. 地下室地面不得出現裂縫和起砂。3. 地下室底板、側板、頂板無滲漏、裂縫。GB50208-2002 4.1.9GB50209-2002 5.3.6GB50368-2005 5.4.3墻面、天棚觀感(滲漏、裂縫)觀察。全數檢查。地面觀感質量(滲漏、裂縫、起砂)觀察。全數檢查。附件2 住宅工程質量分戶驗收內容實施流程圖合格不合格申請復查整改項自檢合格不合格合格分戶驗收內容檢查流程圖甲方項目部、監理審核分戶驗收實施計劃總包自檢整改監理、甲方抽查總包整改監理、甲方復查完成分戶驗收發整改通20、知附件3住宅工程質量分戶驗收表式一、表1 住宅工程質量分戶驗收記錄表（公共部位）二、表2 住宅工程質量分戶驗收記錄詳表（室內）1. 表21 室內凈高、開間凈尺寸分戶驗收記錄表2. 表22 室內土建工程質量分戶驗收記錄表 一 表23 室內土建工程質量分戶驗收記錄表 二3. 表24 室內安裝工程質量分戶驗收記錄表（水、電安裝）三、表3 住宅工程質量分戶驗收合格證表1住宅工程質量分戶驗收記錄表（公共部位）編號： 工程名稱單元號及部位建設單位地名幢號施工單位開竣工日期年 月 日 年 月 日監理單位檢查日期年 月 日序號驗收項目驗收內容驗收記錄及結論1內外墻、地面滲漏、裂縫地面裂縫、空鼓、起砂2樓（電）21、梯、通道樓梯梯段寬度、樓梯平臺寬度樓梯踏步寬度、高度扶手高度樓梯欄桿豎桿間距樓梯欄桿防攀滑措施電梯門凈寬高層首層疏散外門凈寬走廊、通道凈寬、凈高3地下室凈高墻面及頂棚滲漏、裂縫地面滲漏、裂縫、起砂綜合驗收結論施工單位監理單位物業單位建設單位驗收人員：年 月 日驗收人員：年 月 日驗收人員：年 月 日驗收人員：年 月 日表2-1室內凈高、開間凈尺寸分戶驗收記錄表編號： 單位工程名稱套 型驗收部位 (房間號)房間編號基準值 (mm)實測偏差值 (mm)室內空間尺寸測量平面示意圖HLBH1H2H3H4H5L1L2B1B2填 表 說 明1. 基準值指凈高H、L1和L2方向開間凈尺寸L、B1和B2方向開22、間凈尺寸B的設計值。2. 實測值與基準值之差即為實測偏差值。實測偏差值或極差值大于15mm為不合格。3. 總包單位在分戶驗收自檢后，應將表中的檢測數據在房間中明顯標識。復 查 記 錄驗收結論施工單位質量檢查員 (簽字):年 月 日 專業監理工程師 (簽字):年 月 日 建設單位項目工程師 (簽字):年 月 日 表2-2室內土建工程質量分戶驗收記錄表 一 編號： 單位工程名稱房號及套型驗收部位 (門窗號)建筑裝飾裝修工程質量驗收規范(GB50210-2001) 的規定檢查記錄類別序號檢查內容檢查方法門窗安裝質量1門窗開啟情況開啟靈活、關閉嚴密、無倒翹。推拉門窗扇必須有防脫落措施。觀察、手扳檢查、23、開啟和關閉檢查。2門窗的表觀質量表面潔凈、無劃痕、碰傷、顏色一致。觀察。3五金配件數量齊全，活動靈活，安裝牢固觀察、手扳檢查、開啟和關閉檢查。4玻璃安裝安裝后的玻璃應牢固，不得有裂紋、損傷和松動。安全玻璃上有3C安全認證標志。觀察。5外窗滲漏外窗及周邊無滲漏觀察。6安裝允許偏差項目允許偏差 (mm)實測偏差值 (mm)門窗框的正、側面垂直度2.5護攔和扶手安裝質量1護欄高度欄桿間距陽臺欄桿高度1.05m (6層)、1.10m (6層以上)；欄桿立桿凈間距110mm。觀察、尺量檢查。2護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃。觀察3C安全標識、游標卡尺測量。3表面外觀質量護欄24、和扶手的接縫應嚴密，表面應光滑，色澤應一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。觀察、手摸檢查。4防攀登措施有水平桿件的欄桿或花式欄桿設防攀爬措施 (金屬密網、安全玻璃等)。觀察。復查記錄驗收結論 施工單位質量檢查員 (簽字):年 月 日 專業監理工程師 (簽字):年 月 日 建設單位項目工程師 (簽字):年 月 日 表2-3室內土建工程質量分戶驗收記錄表 二編號： 單位工程名稱房號及套型驗收部位 (房間、墻面編號或軸線號、門號)建筑裝飾裝修工程質量驗收規范(GB50210-2001) 、建筑地面工程質量驗收規范(GB50209-2002) 的規定檢查記錄類別序號檢查內容檢查方法室內地坪質量1觀感質量面層25、表面不應有裂紋、脫皮、麻面、起砂、空鼓等缺陷。觀察、用小錘輕擊檢查。2衛生間及陽臺地面坡度面層表面的坡度應符合設計要求，不得有倒泛水和積水現象。觀察、坡度尺檢查。3管道處滲漏廚房、衛生間、陽臺等有防水要求的建筑地面工程的立管、套管、地漏處嚴禁滲漏。觀察。室內墻面頂棚質量1觀感質量墻面和頂棚無滲漏、空鼓、脫層、裂縫、爆灰。觀察、用小錘輕擊檢查。2表面以及細部質量抹灰表面應光滑、潔凈、接槎平整。護角、孔洞、槽、盒周圍的抹灰表面應整齊、光滑；管道后面的抹灰表面應平整。觀察、手摸檢查。3屋面及外墻滲漏屋面不得有滲漏或積水現象。外墻無滲漏、滴水線無爬水。觀察。4允許偏差項目允許偏差 (mm)實測偏差值 26、(mm)墻面立面垂直度4 墻面表面平整度4 地面表面平整度5 復查記錄驗收結論施工單位質量檢查員 (簽字):年 月 日 專業監理工程師 (簽字):年 月 日 建設單位項目工程師 (簽字):年 月 日 表2-4室內安裝工程質量分戶驗收記錄表（水、電安裝）編號： 單位工程名稱房號及套型驗收部位(房間號)建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范(GB50242-2002) 的規定建筑電氣工程施工質量驗收規范(GB50303-2002) 的規定檢查記錄類別序號檢查內容檢查方法給水排水工程1給水、排水系統功能開啟閥門、水嘴等放水，水流、水壓應正常，排水應順暢無阻滯。觀察。2給水、排水管道及配件安裝管道接口27、嚴密無滲漏，支架間距符合要求，管道用手輕拉時應無松動；排水管道不允許無坡、倒坡；伸縮節設置必須符合設計或規范要求。尺量、手扳、觀察。3衛生器具配件安裝衛生器具及配件應完好無損傷，接口嚴密，啟閉部分靈活；排水栓和地漏的安裝應平正、牢固，低于排水表面，周邊無滲漏；地漏水封高度不得小于50mm；連接衛生器具的排水管道接口應緊密無滲漏。尺量、觀察，檢查盛水試驗記錄。4規格數量水嘴、閥門及衛生潔具等應按設計要求的規格、數量、位置安裝到位。查對設計圖紙。電氣工程1插座安裝、觀感同一室內插座安裝高度一致。數量、回路符合設計要求，接線牢固。使用測試插座測試、拆卸插座檢查。2開關位置、觀感開關安裝位置便于操作，28、開關邊緣距門框邊緣的距離0.150.2m，安裝牢固，表面光滑整潔、無碎裂、劃傷，裝飾帽齊全。觀察、鋼尺檢查。3規格數量開關、電源插座、有線電視終端插座、電話終端出線口等應按設計要求的規格、數量、位置敷設到位。觀察、查對設計圖紙。4配電箱安裝質量箱內安裝位置正確，部件齊全，箱涂層完整；箱內接線整齊，回路編號齊全，標識正確。觀察。復查記錄驗收結論施工單位質量檢查員 (簽字):年 月 日 專業監理工程師 (簽字):年 月 日 建設單位項目工程師 (簽字):年 月 日 表3住宅工程質量分戶驗收合格證編號： 單位工程名稱驗收房號及套型套型示意圖驗收單位建設單位總包施工單位監理單位驗收結論項目工程主管：（簽章）年 月 日項目經理：（簽章）年 月 日總監理工程師：（簽章）年 月 日附件4住宅工程質量缺陷投訴評估表編號： 項目名稱竣工及交房時間建設單位物業單位施工單位總套數實際交房套數質量缺陷及部位交房后6個月內總計 (套)占總套數的百分比(%)交房后1年內總計 (套)占總套數的百分比(%)裂縫墻面屋（地）面土建滲漏外墻屋面廚衛樓地面門窗地下室裝飾工程墻面抹灰墻面涂料墻地磚陽臺欄桿門窗工程配件、玻璃等倒反水廚衛、陽臺地坪空調洞水電安裝公共部位其他項目備注填表人： 日期： 審核： 日期：